Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 7 июля 2022 г. гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на заочное решение Курганского городского суда Курганской области от 13 декабря 2021 г.,

заслушав доклад судьи Булатова П.Г. об обстоятельствах дела, объяснения представителя истца ФИО2,

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи. В окончательном варианте предъявлены исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований с учетом их изменения истцом указано, что между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) ФИО5 (ныне после смены фамилии – Каменская) Н.Г. 5 декабря 2011 г. был заключен договор купли-продажи № 26/11 арендуемого субъектом малого предпринимательства государственного имущества Курганской области в отношении помещения в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, назначение: нежилое, общая площадь 497 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-9, этажность: 1, расположенного по адресу: Россия, <...>, в рамках Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Данное имущество передано покупателю по акту приема-передачи 5 декабря 2011 г., право собственности покупателя на имущество зарегистрировано 21 декабря 2011 г. По условиям договора в собственность покупателя передано имущество по цене 1246162 рубля 50 копеек в рассрочку на 5 лет равными долями с момента заключения договора. Во исполнение данного договора ФИО1 был внесен лишь первый платеж в размере 253011 рублей 31 копейка, после чего обязательства по договору не исполнялись, ввиду чего у ФИО1 образовалась задолженность. 15 марта 2013 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и ИП ФИО5 (ныне Каменской) Н.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 94 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: <...>. С 19 мая 2019 г. деятельность ФИО1 в качестве ИП прекращена. Задолженность по основному долгу, проценты, пени за просрочку основного платежа были взысканы Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области на основании решений арбитражного суда, которые в настоящее время находятся на принудительном исполнении в УФССП России по Курганской области. В отношении объекта недвижимости зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона в пользу субъекта Российской Федерации Курганской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области. В соответствии с положениями ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) земельный участок, на котором расположен находящийся в залоге объект недвижимого имущества, также в силу закона находится в залоге у субъекта Российской Федерации Курганской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области. Указано, что условиями договора № 26/11 от 5 декабря 2011 г. сторонами согласована стоимость имущества в размере 1246162 рубля 50 копеек, в договоре № 690 от 15 марта 2013 г. сторонами согласована стоимость земельного участка в размере 61222 рубля 20 копеек. Ответчиком стоимость указанных объектов недвижимого имущества не оспаривалась.

Ссылаясь на положения п. 1 ст. 334, ст.ст. 348-350 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации, ГК РФ), ст.ст. 51, 56 Закон об ипотеке, ст. 78 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве), истец просил суд обратить взыскание в пользу субъекта Российской Федерации Курганской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности: на помещение в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, назначение: нежилое, общая площадь 497 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-9, этажность: 1, расположенное по адресу: Россия, <...>, одновременно с земельным участком с кадастровым номером: №, расположенным по адресу: <...>, вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации и обслуживания помещений в нежилом здании бани - сауны с теплопунктом № 58 для объектов общественно-делового значения, определив способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов с начальной ценой продажи 1 307 384 рубля 70 копеек. Осуществить реализацию предмета залога судебным приставом-исполнителем в порядке Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ и передать Департаменту имущественных и земельных отношений Курганской области вырученную от продажи заложенного имущества сумму за вычетом расходов на проведение торгов без соблюдения очередности удовлетворения требований других кредиторов.

В судебном заседании представитель истца Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области – ФИО2, действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом.

Третье лицо ФИО3, его представитель ФИО4, представители третьих лиц УФССП России по Курганской области, ООО «Феникс», ООО «Мишкинское месторождение кирпичных глин», ИФНС России по г. Кургану, НАО «Первое коллекторское бюро», ПАО «Росгосстрах Банк», АО «Банк Русский Стандарт», ООО «Специализированное Агентство Аналитики и Безопасности», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Курганской области, УФК по Курганской области

в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

Судом вынесено заочное решение, которым постановлено: «иск удовлетворить частично. Обратить взыскание в пользу субъекта Российской Федерации Курганской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности: на помещение в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, назначение: нежилое, общая площадь 497 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-9, этажность: 1, расположенное по адресу: Россия, <...> а, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 772785,60 руб. Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенным по адресу: <...> а, вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации и обслуживания помещений в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, для объектов общественно-делового значения.».

Также 20 апреля 2022 г. судом вынесено определение об исправлении описки, которым постановлено: «исправить описку, допущенную в тексте решения Курганского городского суда Курганской области от 13.12.2021 по гражданскому делу по иску Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество, заменив по тексту общую площадь помещения в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане: 1-9, этажность: 1, расположенного по адресу: Россия, <...> – «497 кв.м.» на «49,7 кв.м.». Второй абзац резолютивной части решения Курганского городского суда Курганской области от 13.12.2021 по гражданскому делу по иску Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области к ФИО1 об обращении взыскания на недвижимое имущество изложить в следующей редакции: «Обратить взыскание в пользу субъекта Российской Федерации Курганской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности: на помещение в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, назначение: нежилое, общая площадь 49,7 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-9, этажность: 1, расположенное по адресу: Россия, <...> а, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 772785,60 руб.».

В апелляционной жалобе Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области просит заочное решение Курганского городского суда Курганской области от 13 декабря 2021 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование жалобы указывает, что судом при принятии решения по делу были неправильно применены положения ст. 54 Закона об ипотеке, и как следствие, необоснованно установлена начальная продажная цена недвижимого имущества на основании экспертного заключения в размере 80 % от рыночной стоимости, поскольку в соответствии с положениями ст. 340 ГК Российской Федерации стоимость приобретаемого имущества была согласована сторонами при заключении договоров 5 декабря 2011 г. и 15 марта 2013 г. Указанная стоимость и была заявлена истцом в качестве начальной продажной цены заложенного имущества. Обращает внимание, что ответчиком заявленная истцом начальная продажная цена заложенного имущества не оспаривалась, иная начальная продажная цена заложенного имущества не предлагалась, с ходатайством о назначении судебной экспертизы в связи с несогласием с заявленной истцом ценой ответчик не обращалась. Учитывая то, что ни истец, ни ответчик в рамках судебного разбирательства по данному делу не заявляли ходатайства о необходимости проведения оценки стоимости недвижимого имущества, можно сделать вывод об отсутствии между залогодателем и залогодержателем спора о начальной цене имущества, и о согласии ответчика с начальной ценой, определенной Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области условиями договоров купли-продажи. Настаивает на том, что у суда не имелось правовых оснований для назначения по делу судебной экспертизы с целью определения начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 80 % от рыночной стоимости. Суду следовало при разрешении спора принять за основу начальную продажную цену имущества, согласованную сторонами при заключении договоров купли-продажи от 5 декабря 2011 г. и от 15 марта 2013 г. По мнению Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области, сумма, которая определена судом, как начальная продажная цена имущества, несоразмерна размеру общей задолженности ФИО1 как перед истцом (1388138 рублей 38 копеек), так и по сводному исполнительному производству (более 10000000 рублей), у суда первой инстанции не имелось оснований для снижения цены, определенной заключением судебной экспертизы. Также, учитывая, что реализация помещения, находящегося в залоге, в силу норм действующего законодательства невозможна без одновременной реализации земельного участка, настаивает на том, что судом необоснованно не была определена начальная продажная цена земельного участка. Также обращает внимание на допущенную судом первой инстанции в резолютивной части решения описку в указании площади помещения, вместо 49,7 кв.м ошибочно указана площадь 497 кв.м.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области – ФИО2, действующая на основании доверенности, на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Представитель УФНС России по Курганской области, являющегося правопреемником Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 7 по Курганской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежаще, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили.

С учетом положений ч. 1 ст. 327, ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации, ГПК РФ), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы при установленной явке.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, на основании ст. 327.1 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для изменения либо отмены решения суда, поскольку оно постановлено в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, с учетом всех имеющих значение для дела обстоятельств, которые подтверждены соответствующими доказательствами.

Обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Одностороннее изменение обязательств или отказ от них недопустимы (ст. ст. 309, 310 ГК Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст. 337 ГК Российской Федерации).

Статьёй 50 Закона об ипотеке предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из материалов дела следует, что 5 декабря 2011 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (продавец) и ИП ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № (том 1 л.д. 8-9, 10), по условиям п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора арендуемое на основании договора аренды от 1 ноября 2004 г. № 2158 помещение в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, назначение: нежилое, общая площадь 49,7 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-9, этажность: 1, расположенного по адресу: Россия, <...>.

Согласно положений п. 2.1 данного договора цена продажи имущества (рыночная стоимость), указанного в п. 1.1. настоящего договора, определенная на основании отчета независимого оценщика ООО «Консалтинговая группа «Аваль» от 10 ноября 2011 г. « 802 (1502), составляет 1166000 рублей.

В силу положений п. 2.2. договора оплата имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, осуществляется в рассрочку на пять лет равными долями с момента заключения договора.

Приобретенное покупателем помещение передано ей 5 декабря 2011 г. продавцом по акту приема-передачи (том 1 л.д. 10), регистрация перехода права собственности произошла 21 декабря 2011 г., что подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее – ЕГРН) от 25 ноября 2020 г. – том 1 л.д. 34-38, свидетельством о государственной регистрации права – том 1 л.д. 77).

21 декабря 2011 г. в отношении поименованного объекта недвижимости зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона в пользу субъекта Российской Федерации Курганской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области (Выписка из ЕГРН от 25 ноября 2020 г. – том 1 л.д. 34-38).

15 марта 2013 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (продавец) и ИП ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (том 1 л.д. 12-14, 15, 16), по условиям п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 94 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>.

Согласно положений п. 1.2. данного договора на участке расположен объект недвижимости, принадлежащий покупателю на праве собственности: помещение в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, назначение объекта: нежилое, площадь объекта 49,7 кв.м.

В силу положений п. 2.1. расчет цены выкупа участка определен в Приложении к договору, являющемуся неотъемлемой частью договора, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Курганской области и составляет 61222 рубля 20 копеек.

В соответствии с п. 2.2. договора покупатель единовременно оплачивает цену выкупа участка в течение десяти календарных дней с момента подписания договора.

С 22 января 2014 г. ФИО5 переменила фамилию с Ермолаевой на Каменскую, что подтверждено свидетельством <...> от 22 января 2014 г. (том 1 л.д. 11).

С 19 мая 2019 г. деятельность ФИО1 в качестве ИП прекращена, что следует из Выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (том 1 л.д. 18-27).

Во исполнение договора купли-продажи № от 5 декабря 2011 г. ФИО1 был внесен лишь первый платеж в размере 253011 рублей 31 копейка, что подтверждено платежным поручением № 701 от 6 августа 2012 г. (том 1 л.д. 64), после чего обязательства по договору не исполнялись, ввиду чего у ФИО1 образовалась задолженность.

Задолженность по основному долгу, проценты, пени за просрочку основного платежа были взысканы Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области с ФИО1 на основании решений Арбитражного суда Курганской области (том 1 л.д. 70-76), которые находятся на принудительном исполнении в УФССП России по Курганской области (том 1 л.д. 83).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец утверждал, что ответчиком не были выполнены обязательства по договору купли-продажи № 26/11 от 5 декабря 2011 г., при этом права истца на получение оплаты по договору купли-продажи обеспечены залогом.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области исковых требований в части. При этом, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования в части обращения взыскания в пользу субъекта Российской Федерации Курганской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на заложенное имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности: на помещение в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, назначение: нежилое, общая площадь 49,7 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-9, этажность: 1, расположенное по адресу: Россия, <...>, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 772785 рублей 60 копеек, а также требования об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации и обслуживания помещений в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58, для объектов общественно-делового значения, который предметом залога не является, в связи с чем подлежит реализации в рамках исполнительного производства на общих основаниях.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, принимая во внимание следующее.

Согласно ст. 348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 51 Закона об ипотеке, ст. 349 ГК Российской Федерации взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

На основании п. 1 ст. 349 ГК Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

По правилам п. 1 ст. 350 ГК Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 данного Кодекса.

В п. 1 ст. 340 ГК Российской Федерации определено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Закона об ипотеке.

Подпунктами 3 и 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (п. 1.1 ст. 9 настоящего Федерального закона); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона.

Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что указанная норма Закона об ипотеке направлена на обеспечение баланса интересов участников гражданского оборота, и указал, что цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов (Определение от 4 февраля 2014 г. № 221-О).

Из п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г., следует, что непринятие судом при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной стоимости заложенного имущества во внимание значительного промежутка времени с момента заключения сделки по ипотеке до момента обращения взыскания может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Таким образом, в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации независимо от соглашения сторон относительно стоимости предмета залога устанавливается судом.

В связи с характером спорных отношений, по ходатайству представителя третьего лица ФИО3 определением суда первой инстанции от 16 августа 2021 г. с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения в нежилом здании бани-сауны с теплопунктом № 58 и земельного участка по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «АНО «Эксперт» (том 2 л.д. 56-57).

Согласно заключению ООО «АНО «Эксперт» № от 17 ноября 2021 г. рыночная стоимость нежилого здания бани-сауны с теплопунктом № 58, общая площадь 49,7 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-9, этажность: 1, расположенного по адресу: Россия, <...>, определенная сравнительным подходом, составляет 965982 рубля. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <...>, вид разрешенного использования земельного участка: для эксплуатации и обслуживания помещений в нежилом здании бани – сауны с теплопунктом № 58, определенная сравнительным подходом, составляет 180111 рублей (том 2 л.д. 72-106).

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался заключением экспертов ООО «АНО «Эксперт».

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК Российской Федерации заключение экспертов для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК Российской Федерации.

Данное заключение правомерно было оценено судом первой инстанции при вынесении решения, как достоверное доказательство, каких-либо допустимых доказательств, опровергающих вышеприведенное экспертное заключение, ни в суд первой инстанции, ни при апелляционном рассмотрении стороной истца не представлено.

По мнению судебной коллегии, вопреки доводам апеллянта, начальная продажная цена заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости недвижимого имущества по результатам проведенной оценки определена судом верно, на основании заключения судебной оценочной экспертизы в соответствии с требованиями ст. 54 Закона об ипотеке.

Как упомянуто выше, судебная оценочная экспертиза была назначена по ходатайству представителя третьего лица ФИО3, представитель истца Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области в судебном заседании при разрешении данного ходатайства присутствовала, возражений относительно целесообразности назначения экспертизы не высказала (протокол судебного заседания от 16 августа 2021 г. – том 2 л.д. 54-55).

В связи со значительным периодом времени, прошедшим с даты заключения договора купли-продажи (декабрь 2011 г.) до момента обращения истца с требованием об обращении взыскания на недвижимое имущество (январь 2021 г.), принимая во внимание существенное изменение в связи с этим рыночной стоимости предмета залога, судебная коллегия считает верным то, что суд первой инстанции при установлении начальной продажной цены имущества руководствовался экспертным заключением, а не достигнутым сторонами при заключении договора купли-продажи соглашением относительно цены продажи имущества (рыночной стоимости). В противном случае установление начальной продажной цены объекта недвижимости на основании оценки десятилетней давности (отчет независимого оценщика ООО «Консалтинговая группа «Аваль» от 10 ноября 2011 г. № 802 (502)), явно нарушит права ответчика.

Верным также, по мнению суда апелляционной инстанции, вопреки доводам жалобы, является то, что судом первой инстанции не была отдельно установлена начальная продажная цена земельного участка. Судом первой инстанции при разрешении спора была дана оценка тому обстоятельству, что обременение в виде ипотеки в силу закона было установлено только в отношении нежилого здания, в отношении земельного участка с кадастровым номером № обременение в виде ипотеки не устанавливалось. В данной части решение не противоречит земельному законодательству, в том числе принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, провозглашенному ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия отмечает, что данное обстоятельство не ущемляет права конкретного взыскателя, так как установление начальной продажной цены земельного участка в этом случае будет производиться судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства в соответствии с положениями п.п. 8, 9 ст. 64, а также п. 1 ст. 85, пп. 1. п. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве.

Согласно абз. 5 ст. 69 Закона об ипотеке при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

В судебном решении учтено право истца на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества – земельного участка преимущественно перед другими кредиторами, отражено в резолютивной части на обращение взыскания на спорный земельный участок и удовлетворение требований Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области в данной части, что не противоречит положениям ст. 69 Закона об ипотеке.

Довод жалобы истца, касающийся неверного указания в обжалуемом решении площади нежилого здания бани-сауны с теплопунктом № 58, не может служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта, поскольку определением судьи Курганского городского суда Курганской области от 20 апреля 2022 г. указанная описка устранена.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов и обстоятельств, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение при рассмотрении дела по существу, выводов суда первой инстанции не опровергают. Судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы истца несостоятельными, поскольку они направлены на переоценку исследованных судом доказательств по делу, что не может служить основанием к отмене состоявшегося по делу судебного акта.

В целом все доводы апеллянта аналогичны его позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и оснований для переоценки выводов суда, судебной коллегией не усматривается.

Поскольку при рассмотрении дела судом первой инстанции не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, оснований для изменения либо отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Курганского городского суда Курганской области от 13 декабря 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области – без удовлетворения.

Судья - председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 июля 2022 г.