Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2805/2021 по иску Утхуновой Т.О. к акционерному обществу «Россельхозбанк» в лице Ростовского регионального филиала акционерного общества «Россельхозбанк» о прекращении действия договора ипотеки и погашении регистрационной записи по апелляционной жалобе представителя ответчика Баткаева К.А. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 19 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Дорджиева Б.Д. об обстоятельствах дела, выслушав объяснения представителя ответчика Хонгоровой Г.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Утхунова Т.О. обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Россельхозбанк» (далее – АО «Россельхозбанк», Банк) в лице Ростовского регионального филиала АО «Россельхозбанк» о прекращении действия договора ипотеки и погашении регистрационной записи, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 апреля 2016 года удовлетворены исковые требования АО «Россельхозбанк» к ней о взыскании задолженности по кредитному договору № <…> от 12 ноября 2012 года в размере 2 972 050 руб. 12 коп., расходов по оплате госпошлины в сумме 23 060 руб. 25 коп., обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом общей площадью <…>, жилой площадью <…> кв.м., земельный участок с кадастровымномером <…>, площадью <…> кв.м, расположенные по адресу:<…>,с установлением начальной продажной цены имущества – 6 320 000 руб.

Определением Элистинского городского суда от 21 марта 2018 года изменен порядок и способ исполнения решения суда от 21 апреля 2016 года, установлена начальная продажная цена вышеуказанного заложенного имущества в размере 4 080 000 руб.

14 августа 2018 года судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по Республике Калмыкия в отношении нее возбуждено исполнительное производство № <…>.

С целью исполнения требований исполнительного документа 1 марта 2019 года судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по Республике Калмыкия вынесено постановление о наложении ареста на принадлежащее ей имущество, составлен акт о наложении ареста (описи имущества), в последующем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на реализацию на торги, проводимые в форме аукциона.

1 июня 2020 года ТУ Росимущества в Республике Калмыкия в сети «Интернет» размещено объявление о проведении первичных торгов в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества (Лот № 1): жилой дом, общей площадью <…> кв.м., земельный участок, общей площадью <…> кв.м., по адресу:<…>; начальная цена продажи – 4 080 000 руб.

Данные торги признаны несостоявшимися.

22 сентября 2020 года ТУ Росимущества в Республике Калмыкия в сети «Интернет» размещено повторное объявление о проведении повторных торгов в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества (Лот № 4): жилой дом, общей площадью <…> кв.м., земельный участок, общей площадью <…> кв.м., по адресу:<…>: начальная цена продажи – 3 468 000 руб.

Повторные торги арестованного недвижимого имущества также признаны несостоявшимся в связи с отсутствием заявок от потенциальных покупателей.

С момента публикации извещения об объявлении повторных торгов несостоявшимися АО «Россельхозбанк» в установленный месячный срок не предприняло действий, свидетельствующих о намерении оставить предмет ипотеки за собой, то есть фактически отказалось от имущества.

Соответственно, ипотека в силу закона в рамках кредитного договора, заключенного между АО «Россельхозбанк» и ней, фактически прекратила свое действие, поэтому регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению (аннулированию).

Просила суд признать ипотеку в силу закона в рамках кредитного договора № <…> от 12 ноября 2012 года, заключенного между АО «Россельхозбанк» и Утхуновой Т.О., прекращенной и обременение отсутствующим; погасить (аннулировать) регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке (залоге недвижимости) в силу закона в рамках кредитного договора № <…> от 12 ноября 2012 года, заключенного между АО «Россельхозбанк» и Утхуновой Т.О.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 19 октября 2021 года исковые требования Утхуновой Т.О. удовлетворены.

Признана прекращенной ипотека, возникшая на основании договора о залоге (ипотеке) от 12 ноября 2012 года, в отношении жилого дома, кадастровыйномер <…>,назначение: жилое, общей площадью <…> кв.м., этажность: <…>, расположенного по адресу:<…>; гаража, кадастровыйномер <…>,назначение: нежилое, общей площадью <…> кв.м., этажность: <…>, расположенного по адресу:<…>;земельного участка, кадастровыйномер <…>(земли населенных пунктов – для индивидуальной жилой застройки), площадью <…> кв.м., расположенного по адресу: <…>.

Погашены соответствующие регистрационные записи об ипотеке в отношении жилого дома, кадастровыйномер <…>,назначение: жилое, общей площадью <…> кв.м., этажность: <…>, расположенного по адресу:<…>; гаража, кадастровыйномер <…>,назначение: нежилое, общей площадью <…> кв.м., этажность: <…>, расположенного по адресу:<…>;земельного участка, кадастровыйномер <…>(земли населенных пунктов – для индивидуальной жилой застройки), площадью <…> кв.м., расположенного по адресу:<…>.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Баткаев К.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ссылается на то, что на момент рассмотрения судом спора исполнительное производство № <…> в отношении Утхуновой Т.О. не окончено, повторные торги по реализации имущества должника в рамках возбужденного исполнительного производства не проведены, в связи с чем разрешение вопроса о прекращении действия договора о залоге (ипотеке) от 12 ноября 2012 года и погашении регистрационной записи в отношении заложенного имущества истца является преждевременным, а потому заявленные Утхуновой Т.О. требования удовлетворению не подлежат.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Лиджиева Т.О. просит решение суда оставить без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения лица, участвующего в деле, исследовав материалы исполнительного производства № <…>, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством.

Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства установлен правилами главы 9 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Федеральный закон «Об исполнительном производстве»).

Реализация на торгах имущества должника производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества, при этом начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества (часть 1, 2 статьи 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Исходя из положений частей 6 и 7 статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве», основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Статьей 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлено, что в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

В соответствии с частью 3 статьи 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель обязан направить взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Закона.

Частью 1 статьи 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что реализация на торгах имущества должника производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента РФ от 12 мая 2008 года № 724, постановление Правительства РФ от 5 июня 2008 года № 432).

Как следует из материалов настоящего дела и исполнительного производства № <…>, вступившим в законную силу решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 21 апреля 2016 года удовлетворены требования АО «Россельхозбанк» о взыскании с Утхуновой Т.О. задолженности по кредитному договору № <…> от 12 ноября 2012 года в размере 2 972 050 руб. 12 коп., расходов по оплате госпошлины в сумме 23 060 руб. 25 коп., обращении взыскания на заложенное по договору о залоге (ипотеке) от 12 ноября 2012 года имущество – жилой дом общей площадью <…> кв.м, жилой площадью <…> кв.м, земельный участок с кадастровымномером <…>, площадью <…> кв.м., расположенные по адресу:<…>.

10 августа 2018 года представитель АО «Россельхозбанк» обратился в МОСП по ОИП УФССП России по Республике Калмыкия с заявлением о возбуждении исполнительного производства в отношении Утхуновой Т.О., представив исполнительные листы серии <…> №№ <…>, <…> от 12 сентября 2016 года, выданные Элистинским городским судом Республики Калмыкия на основании указанного судебного акта.

14 августа 2018 года судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИП УФССП России по Республике Калмыкия возбуждено исполнительное производство № <…> об обращении взыскания на заложенное имущество Утхуновой Т.О. в виде жилого дома общей площадью <…> кв.м, жилой площадью <…> кв.м и земельного участка с кадастровымномером <…> площадью <…> кв.м., расположенных по адресу:<…>, путем продажи с публичных торгов.

1 марта 2019 года судебным приставом-исполнителем наложен арест на приведенное выше имущество должника.

13 апреля 2020 года судебным приставом-исполнителем подана заявка на торги арестованного имущества и в тот же день вынесено постановление о передаче имущества должника Утхуновой Т.О. в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия (далее – ТУ Росимущества в Республике Калмыкия) на реализацию на торгах, проводимых в форме аукциона, с определением начальной цены имущества в сумме 4080000 руб.

Первые публичные торги назначены на 26 июня 2020 года, о чем на универсальной торговой платформе АО «Сбербанк-АСТ» в сети Интернет размещена соответствующая информация.

Данные торги в связи с отсутствием заявок на участие признаны несостоявшимися.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 9 июля 2020 года стоимость заложенного имущества снижена на 15 %.

В дальнейшем проведение повторных торгов по продаже имущества было приостановлено по причине отложения исполнительных действий.

23 ноября 2020 года судебным приставом-исполнителем в адрес ТУ Росимущества в Республике Калмыкия направлено уведомление о необходимости возобновления торгов по продаже арестованного имущества должника Утхуновой Т.О. ввиду окончания срока отложения исполнительных действий.

26 ноября 2020 года ТУ Росимущества в Республике Калмыкия сообщило УФССП России по Республике Калмыкия о том, что проведение повторных торгов по продаже имущества возобновлено и назначено на 3 декабря 2020 года.

1 декабря 2020 года повторные торги по продаже заложенного имущества ввиду отсутствия заявок также признаны несостоявшимися.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался абзацем 3 пункта 6 статьи 350 Гражданского кодекса РФ, пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и исходил из того, что договор залога (ипотеки) прекращается только в том, случае если залогодержатель после признания повторных торгов несостоявшимися в месячный срок не реализует право оставить у себя заложенное имущество.

Учитывая, что после признания повторных торгов от 3 декабря 2020 года несостоявшимися Банк как залогодержатель в установленный законом срок не реализовал свое право оставить предмета залога за собой, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных Утхуновой Т.О. требований.

Однако с таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он сделан без учета всех фактических обстоятельств дела, имеющих правовое значение по данному спору.

В силу статей 56, 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Из материалов исполнительного производства № <…> видно, что после объявления торгов от 26 июня 2020 года по продаже недвижимого имущества несостоявшимися Утхунова Т.О. как залогодатель обратилась в Элистинский городской суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения Элистинского городского суда от 21 апреля 2016 года в части изменения стоимости заложенного имущества, находящегося по адресу: <…>, путем увеличения начальной продажной цены имущества с учетом нового возведенного объекта – гаража с кадастровым номером <…> площадью <…> кв.м.

В этой связи определением Элистинского городского суда от 20 ноября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости жилого дома, земельного участка и гаража, расположенных по адресу: <…>.

Этим же определением суда исполнительное производство № <…> приостановлено в части передачи имущества на торги и реализации имущества на торгах до рассмотрения заявления по существу и вступления судебного постановления в законную силу.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами в соответствии со статьями 39, 45 Федерального закона «Об исполнительном производстве», статьями 13, 437, 438, 440 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также Разъяснениями по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество, являющихся приложением к письму ФССП России от 23 декабря 2011 года № 12/01-31629-АП (далее – Разъяснения ФССП России), после поступления судебному приставу-исполнителю определения суда о приостановлении исполнительного производства проведение повторных торгов и отчуждение предмета залога должно быть приостановлено до момента, указанного в определении о приостановлении, то есть до момента вступления определения об изменении первоначальной продажной цены предмета залога в законную силу.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 1 декабря 2020 года на основании определения суда от 20 ноября 2020 года исполнительное производство № <…> приостановлено в части передачи имущества на торги и реализации имущества на торгах. В этот же день организатору торгов направлено соответствующее постановление.

Согласно пункту 3.1.2 Разъяснений ФССП России в случае изменения судом начальной продажной цены заложенного имущества судебный пристав-исполнитель отзывает заложенное имущество с торгов и повторно передает заложенное имущество на первичные торги, определив измененную судом цену такого имущества в качестве начальной продажной цены.

Таким образом, при изменении в судебном порядке начальной продажной цены заложенного имущества судебным приставом-исполнителем повторно проводятся мероприятия по реализации имущества на торгах по новой цене, установленной в определении суда.

Определением Элистинского городского суда от 24 февраля 2021 года заявление Утхуновой Т.О. удовлетворено, изменен порядок и способ исполнения решения суда от 21 апреля 2016 года, установлена рыночная стоимость жилого дома, земельного участка и гаража, принадлежащих Утхуновой Т.О., в размере 5804000 руб.

Следовательно, процедура реализации заложенного имущества Утхуновой Т.О. в рамках исполнительного производства № <…> судебным приставом-исполнителем будет произведена с самого начала с учетом вынесенного судом определения об изменении начальной продажной цены заложенного имущества.

Судом первой инстанции приведенным выше обстоятельствам не дана надлежащая правовая оценка, не учтено, что реализация залогодателем возможности изменения начальной продажной цены заложенного имущества в судебном порядке влечет организацию торгов по продаже данного имущества по новой цене, что привело к нарушению прав взыскателя в лице Банка на получение удовлетворения денежных требований за счет реализации заложенного имущества должника Утхуновой Т.О. на публичных торгах.

В последующем 14 апреля 2021 года постановлением судебного пристава-исполнителя исполнительное производство № <…> возобновлено.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 19 мая 2021 года (с учетом внесенных судебным приставом-исполнителем изменений постановлением от 1 июля 2021 года) на принадлежащее должнику Утхуновой Т.О. имущество в виде жилого дома, земельного участка и гаража, расположенных по адресу:<…>, наложен арест.

13 апреля 2020 года судебным приставом-исполнителем подана заявка на торги арестованного имущества и вынесено постановление о передаче имущества должника Утхуновой Т.О. в ТУ Росимущества по Республике Калмыкия на реализацию на торгах, проводимых в форме аукциона, с определением начальной цены имущества в сумме 5804 000 руб.

Согласно уведомлению ТУ Росимущества по Республике Калмыкия, адресованному УФССП России по Республике Калмыкия, проведение торгов назначено на 13 апреля 2021 года на универсальной торговой платформе АО «Сбербанк-АСТ», о чем в официальном периодическом издании Республики Калмыкия (газета «Хальм Унн») и на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов опубликована соответствующая информация.

Указанные торги в связи с отсутствием заявок признаны несостоявшимися.

23 августа 2021 года судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15 %, то есть с 5804 000 руб. до 4933400 руб.

Однако на момент принятия судом обжалуемого решения проведение повторных торгов по реализации имущества Утхуновой Т.О. не назначалось.

С учетом изложенного оснований для признания прекращенной ипотеки, возникшей на основании договора о залоге (ипотеке) от 12 ноября 2012 года, заключенного между АО «Россельхозбанк» и Утхуновой Т.О., и удовлетворения производных исковых требований на текущий момент не имеется.

При таких данных обжалуемое решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Утхуновой Т.О. требований.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 19 октября 2021 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Утхуновой Т.О. к акционерному обществу «Россельхозбанк» в лице Ростовского регионального филиала акционерного общества «Россельхозбанк» о прекращении действия договора ипотеки и погашении регистрационной записи отказать.

Председательствующий

Судьи

Т.А. Шовгурова

В.К. Джульчигинова

Б.Д. Дорджиев