Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Сауз девелопмент груп" к ФИО1, 3-и лица: ООО "Лейла", ООО "Хорошие офисы", Фонд РФФО РО, Межрайонная ИФНС №25 по РО об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании судебных расходов, по встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО "Сауз девелопмент груп", 3-е лицо ООО "Лейла" о взыскании убытков, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 ноября 2020 г. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия

установила:

ООО "Сауз девелопмент груп" обратилось в суд с иском к ФИО1, 3-е лица: ООО "Лейла", ООО "Хорошие офисы", Фонд РФФО РО, Межрайонная ИФНС №25 по РО об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что между «Хорошие Офисы. Управление» (арендодатель) и ООО «Сауз девелопмент груп» (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения № 1-ИД-20 от 29.05.2020 г. в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: жилой Дом, земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи 29.05.2020 г., наличие арендных отношений в рамках договора аренды жилого помещения № 1-ИД-20 от 29.05.2020г. никем не оспорено, сторонами признано. Срок аренды установлен с 01.06.2020 г. по 30.04.2021г.

16.07.2020г. между ООО «Хорошие Офисы.Управление» и ООО «Сауз девелопмент груп» было заключено соглашение о замене стороны, ООО «Сауз девелопмент груп» стало правопреемником прав и обязанностей на стороне Арендатора. ООО «Хорошие Офисы. Управление» является управомоченным лицом по сдаче в аренду указанного недвижимого имущества на основании Агентского договора № 001-ИД-20 от 28.04.2020 г., заключенного с ООО «Лейла» (принципал, ответчик).

В соответствии с пунктом 1.2 Агентского договора, право распоряжения и пользования объектом недвижимого имущества принадлежит Принципалу на основании договора аренды № 01 от 31.03.2020 г., заключенного с гражданином ФИО1, который одновременно является генеральным директором ООО «Лейла». Держателем договоров с ресурсоснабжающими организациями является также ФИО1 Таким образом, ООО «Лейла» и ФИО1 не являются стороной договора аренды жилого помещения № 1-ИД-20 от 29.05.2020 г., выступая выгодоприобретателями от сдачи в аренду имущества, переданного по Агентскому договору.

В соответствии с правилами к договору аренды, за Арендатором сохранено право осуществлять доступ в арендуемое помещение с целью контроля за использованием имущества по назначению, проверки текущего состояния имущества и всех коммуникаций в нем, а также для иных целей.

Так, согласно правилам к Договору, посещение объекта недвижимости, переданного по договору, возможно только по предварительному уведомлению, направленному арендатору-правопреемнику заблаговременно за 14 дней до предполагаемой даты посещения надлежащими средствами связи.

Данное требование распространяется на собственника переданного по договору объекта недвижимости, а также на любых представителей принципала по агентскому договору №001-ИД- 2020 -ООО «Лейла».

Арендатор согласует дату и время посещения арендуемого объекта в письменном виде в течение 3х рабочих дней с момента получения им уведомления от Арендодателя.

Как указывал истец, с момента заключения договора аренды, собственник недвижимого имущества ФИО1 регулярно чинит препятствия в пользовании арендуемым имуществом, что подтверждается актами фиксации чинения препятствий и свидетельскими показаниями.

9 июля 2020 г. в 10-00 часов, ФИО1 без предварительного уведомления, не имея законных оснований, проник в жилой дом и предпринял меры по выселению Арендатора путем угроз, с использованием физической силы (удушение) по мотивам личной неприязни к Арендатору, часть имущества Арендатора, включая компьютеры и МФУ были выброшены из дома.

Впоследствии 21 июля 2020г. со стороны ФИО1 были предприняты попытки по временному отключению электроэнергии в жилом доме, что было зафиксировано в акте совместно с Арендодателем.

ФИО1 в период с 21 по 22 июля 2020 г. заблокировал замки на воротах во двор и гараже, чем создал невозможность пользования частью арендованного объекта. Также ФИО1 озвучил намерения заменить замок на входной двери в жилой дом и лишить Арендатора доступа к принадлежащему ему имуществу. Данные действия со стороны ФИО1 подтверждаются также материалами видео фиксации.

Проживающие в доме лица вызвали полицию, сотрудниками были взяты объяснения, зарегистрировано обращение за № 13289, однако, незаконные действия по проникновению со стороны ФИО1 не прекратились.

По факту указанных неправомерных действий ФИО1 Арендодатель (ООО «Хорошие Офисы. Управление») обратился в ОП №3 УМВД РФ по г.Ростову-на-Дону с заявлением о возбуждении уголовного дела по ч.1 ст.139 УК РФ за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, заявление зарегистрировано под №1227.

В процессе проникновения в жилой дом, ФИО1 угрожал ФИО2, проживающему в арендуемом доме, убийством.

По данному факту ФИО2 обратился с заявлением в правоохранительные органы (талон-уведомление №1226).

Таким образом, представленные в материалы дела акты и видеозаписи, по мнению истца, подтверждают фактическое чинение препятствий в использовании арендатором помещения, аренда которого оплачена им полностью.

Поскольку ФИО1 одновременно является собственником спорного объекта недвижимости, лицом, которое чинит препятствия, а также единственным учредителем и одновременно руководителем ООО «Лейла», существует риск нарушения имущественных прав Арендатора через действия юридического лица, подконтрольного бенефициару ФИО1 При этом, бенефициар способен дать распоряжения относительно изменения порядка доступа в жилой дом, где осуществляет деятельность Арендатор, вплоть до расторжения договора. Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии юридической, экономической и фактической аффилированности.

На основании изложенного, истец просил суд обязать ФИО1 не чинить препятствия ООО "Сауздевелопментгруп" в пользовании арендуемым имуществом, а именно: жилой Дом, Площадь: 570,1 кв.м. Инвентарный номер: 9/4. Литер: К. Этажность: 2, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 ноября 2020 г. ФИО1 обязан не чинить препятствия ООО "Сауз девелопмент груп" в пользовании арендуемым имуществом, а именно: жилой Дом, Площадь: 570,1 кв.м. Инвентарный номер: 9/4. Литер: К. Этажность: 2, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в период действия :

агентского договора №001-ИД-2020 от 24.01.2020г., заключенного между ФИО1 и ООО «Хорошие Офисы»,

агентского договора №001-ИД-2020 от 28.04.2020г., заключенного между ООО «Лейла» в лице генерального директора ФИО1 и ООО «Хорошие Офисы. Управление»,

договора аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г. заключенного между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и «Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области»,

соглашения от 16.07.2020г. о замене стороны по договору аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г., заключенный между ООО «Хорошие Офисы. Управление», Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области» и ООО "Сауз девелопмент груп" о правопреемстве прав и обязанностей от Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области» к ООО "Сауз девелопмент груп",

дополнительного соглашения от 23.07.2020г. к договору аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу ООО "Сауз девелопмент груп" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1 считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца с указанием на то, что он является управомоченным владельцем, и действия ответчика нарушают его право владения, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального права, а также сделал выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Как полагает апеллянт, суд, в нарушение абз. 2 п. 2 ст. 615 и п. 1 ст. 618 ГК РФ, установил наличие у истца вещного права на спорное имущество, чем нарушил право собственности ответчика (п. 1 ст. 209 ГК РФ)

Договор аренды жилого дома № 1-ИД-20 от 29.05.2020 г., является договором субаренды.

При этом, срок договора субаренды не может быть заключен на срок превышающий срок основного договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Таким образом, стороны при заключении договора субаренды обязаны учитывать, что срок такого договора не может превышать срок основного договора аренды в силу прямого указания закона.

В случае если основной договор аренды заключен на неопределенный срок, то при определении конкретного срока в договоре субаренды стороны обязаны учитывать, что данный срок будет учитываться только в том случае, если основной договор аренды не будет расторгнут в этот период.

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Апеллянт ссылается на то, что ответчик заключил с ООО «Лейла» (Принципал) Соглашение о расторжении договора от 19.08.2020 г., которым расторгли Договор № 01 аренды жилого дома от 28.04.2020 г., а также подписал Акт возврата помещения от 19.08.2020 г., указанные обстоятельства оглашались ответчиком в судебном заседании с последующим приобщением к материалам дела указанных документов, однако суд не принял их во внимание и не дал надлежащей оценки.

Апеллянт приводит доводы о том, что суд незаконно признал действия ответчика нарушающими право истца по владению и пользованию спорным имуществом, поскольку в п. 2.4.1 основного Договора аренды закреплено право ответчика на беспрепятственный доступ в арендованное ООО «Лейла» имущество, с целью контроля за использованием помещения по назначению, проверки текущего состояния помещения и всех коммуникаций в нем, а также для проведения показа помещения третьим лицам.

С 19.08.2020 г., спорное имущество находится в фактическом владении ФИО1, так как основной Договор аренды был расторгнут и подписан Акт возврата помещения от 19.08.2020 г.

В жалобе приведены доводы о том, что суд не дал правовой оценки недобросовестным действиям истца, нарушающим п.3 п. 4 ст. 1 и п. 1 ст. 10 ГК РФ, а также не применил последствия, предусмотренные п. 2 ст. 10 и ст. 168 ГК РФ

ФИО1 (как и ООО «Лейла») неоднократно направлял Агенту Уведомление о расторжении Агентского договора с указанием на необходимость передать Имущество Принципалу. Уведомления были получены 21.07.2020 г. Указанные действия Ответчика явно свидетельствовали о его намерении прекратить все имеющиеся гражданские правоотношения относительно его Имущества.В п. 7.2 и п. 7.3 Агентского договора установлено, что любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. С момента получения уведомления Агент утрачивает право подписывать договоры аренды, а также обязуется в течении 5-и дней осуществить действия, связанные с расторжением договоров аренды на Имущество Истца.

Однако Агент, в нарушение п. 7.2 и п. 7.3 Агентского договора, вместо того, чтобы предпринять все необходимые меры по прекращению гражданских правоотношений по Договору субаренды (на основании п. 8.5.6 Правил к Договору субаренды), заключил с Истцом Дополнительное соглашение, датируемое 23.07.2020 г., к Договору субаренды. которым увеличил срок договора до 30.05.2030 г.

Апеллянт полагает, что такие совместные действия Агента и истца нарушают принцип добросовестности (п. 3 и п. 4 ст. 1 ГК РФ), а также установленный запрет на злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Как указывает ответчик, суд, в нарушение требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, вышел за пределы заявленных исковых требований

Как следует из искового заявления, истцом были заявлены требования об обязании Ответчика не чинить препятствия в пользовании арендуемым Имуществом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что нарушением являлось «проникновение» в дом, которое на момент вынесения решения суда прекратилось и не повторялось. Суд же за пределами исковых требований дополнительно дал оценку незарегистрированному Дополнительному соглашению о продлении арендных правоотношений, и зафиксировал в резолютивной части период действия договора аренды, что выходит за пределы заявленных нарушений со стороны Истца.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав ФИО1, его представителя – ФИО3, представителя ООО «Сауз девелопмент груп» - ФИО4, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Как видно из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 24.01.2020г. между ФИО1 и ООО «Хорошие Офисы» заключен агентский договор №001-ИД-2020, согласно которому ФИО1 передает на определенный договором срок объект недвижимости жилой Дом, Площадь: 570,1 кв.м. Инвентарный номер: 9/4. Литер: К. Этажность: 2, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

28.04.2020г., заключен агентский договор №001-ИД-2020 между ООО «Лейла» в лице генерального директора ФИО1 и ООО «Хорошие Офисы. Управление», согласно которому ООО «Лейла» передает на определенный договором срок объект недвижимости: жилой Дом, Площадь: 570,1 кв.м. Инвентарный номер: 9/4. Литер: К. Этажность: 2, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

29.05.2020г. заключен договор аренды жилого помещения №1-ИД-20 между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и «Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области», согласно которому ООО «Хорошие Офисы. Управление» предоставляет за плату во временное владение и пользование жилое помещение: жилой Дом, Площадь: 570,1 кв.м. Инвентарный номер: 9/4. Литер: К. Этажность: 2, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровый (или условный) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью: 732 кв.м., по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для проживания в нем неограниченного круга лиц по акту приема-передачи, срок аренды с 01.06.2020г. по 30.04.2021г.

16.07.2020г. заключено соглашения о замене стороны по договору аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г., между ООО «Хорошие Офисы. Управление», Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области» и ООО "Сауз девелопмент груп" о правопреемстве прав и обязанностей от Региональный фонд финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области» к ООО "Сауз девелопмент груп".

23.07.2020г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г. между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и ООО "Сауз девелопмент груп", согласно которому изменены условия договора аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г.

В соответствии с п.1 данного дополнительного соглашения, срок аренды установлен с 1 июня 2020 года по 30 мая 2030 года (10 лет).

В соответствии с п.3 дополнительного соглашения договор аренды не может быть расторгнут ни одной из сторон договора в течение 12 календарных месяцев с момента заключения договора.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями указанных норм права и исходил из того, что ФИО1 чинит препятствия арендатору в пользовании арендуемым имуществом без наличия к тому достаточных оснований и без учета наличия заключенного дополнительного соглашения к договору аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г. между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и ООО "Сауз девелопмент груп", согласно которому изменены условия договора аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, находя доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно положениям ст.610 договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В данном случае судом не принято во внимание и не дана оценка тому юридически значимому обстоятельству, что ФИО1 19.08.2020 г. заключил с ООО «Лейла» Соглашение о расторжении договора, которым расторг Договор № 01 аренды жилого дома от 28.04.2020 г., а также подписал Акт возврата помещения от 19.08.2020 г.

Согласно ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела, исходя из характера сложившихся между участвующими в деле лицами спорных правоотношений, договор аренды жилого дома № 1-ИД-20 от 29.05.2020 г., является договором субаренды.

В соответствии с приведенными нормами права, договор субаренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами и не может быть заключен на срок, превышающий основной договор аренды.

В соответствии со ст.651 ГК РФ и информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 дополнительное соглашение об изменении договора аренды, который подлежит в соответствии со ст.651 ГК РФ госрегистрации и зарегистрирован в установленном порядке, является его неотъемлемой частью и регистрация такого соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора.

Между тем, сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г. между ООО «Хорошие Офисы. Управление» и ООО "Сауз девелопмент груп", согласно которому изменены условия договора аренды жилого помещения №1-ИД-20 от 29.05.2020г. и продлен срок аренды с 1 июня 2020 года по 30 мая 2030 года, материалы дела не содержат.

С учетом направления арендаторам соглашения о расторжении договора, договор субаренды также подлежал прекращению, вслед за прекращением основного договора.

Принимая решение о нечинении препятствий ФИО1 в пользовании жилым помещением на срок до 30 мая 2030 года, суд фактически закрепил легитимность дополнительного соглашения, установившего новый срок договора аренды, чем вышел за пределы заявленных требований.

Фактически обжалуемым решением суда, ФИО1 лишен возможности, реализуя свои полномочия собственника недвижимого имущества и арендатора, отказаться от исполнения договора аренды, расторгнув его в установленном законом порядке, что нельзя признать допустимым.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что оценка действий ФИО1, которые истец по делу находит противозаконными, находится вне правового регулирования гражданских правоотношений в рамках заключенных договоров аренды, в связи с чем с безусловностью не порождает у арендатора права продолжать использовать арендованное имущество без воли на то его собственника.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с существенным нарушением норм материального права при неверном определении круга юридически значимых обстоятельств по делу.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 ноября 2020г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Сауз девелопмент груп" к ФИО1, 3-и лица: ООО "Лейла", ООО "Хорошие офисы", Фонд РФФО РО, Межрайонная ИФНС №25 по РО об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, взыскании судебных расходов – отказать.

Мотивированный текст определения изготовлен 31.05.2021 г.

Председательствующий

Судьи