Гражданский кодекс часть 1

О.В.В. обратился с иском к К.И.Н., С.М.Е., просил признать недействительным в силу ничтожности с момента заключения договор аренды от 31.12.2019, заключенный между К.И.Н. и С.М.Е. о передаче в субаренду принадлежащей истцу части нежилого помещения площадью 18,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Алтайского края, находившейся у К.И.Н. в аренде для использования под парикмахерскую.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между ответчиками был заключен договор субаренды, по условиям которого К.И.Н. передала, а С.М.Е. приняла в субаренду принадлежащую О.В.В. часть нежилого помещения, площадью 18,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Алтайского края, находившуюся у К.И.Н. в аренде для использования под парикмахерскую. ДД.ММ.ГГ соглашением между ответчиками договор субаренды от ДД.ММ.ГГ расторгнут в связи с отсутствием электроснабжения в нежилом помещении, переданном в субаренду. Договор субаренды от ДД.ММ.ГГ, по мнению истца, не соответствует требованиям закона, поскольку на момент заключения договора субаренды ответчица С.М.Е. в качестве индивидуального предпринимателя зарегистрирована не была, что не давало ей возможности заниматься предпринимательской деятельностью; договором аренды от ДД.ММ.ГГ ответчице К.И.Н. была передана в аренду часть вышеуказанного нежилого помещения, площадью 18,7 кв.м для использования под парикмахерскую; на момент заключения договора аренды ответчица К.И.Н. в качестве индивидуального предпринимателя зарегистрирована не была, что не давало ей возможности заниматься предпринимательской деятельностью; арендатору К.И.Н. право сдавать арендуемую площадь в субаренду условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГ не предоставлено; письмо-согласие администрации Ключевского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГ на передачу нежилого помещения в субаренду, выданное арендатору К.И.Н., является незаконным, так как противоречит положениям ст.ст. 450, 452, 615 ГК Российской Федерации и п.5.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГ, предусматривающих, что любые изменения и дополнения к договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами по договору. В данном случае имеется только согласие одной стороны, предоставляющей другой стороне право на передачу арендованного имущества в субаренду. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

При рассмотрении дела О.В.В. пояснял, что он, как собственник спорного помещения, имеет законный интерес признать сделку недействительной. Ответчик К.И.Н. не имела законных оснований сдавать помещение в субаренду. Поскольку одна из сторон договора является юридическим лицом, то все изменения составляются в письменном виде и подлежат обязательной государственной регистрации. Истец полагает, что не соблюдена форма выдачи согласия на сдачу имущества в субаренду.

К.И.Н. возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что является арендатором спорного нежилого помещения. С ДД.ММ.ГГ прекратилась подача в помещение электроэнергии. Решением Ключевского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ на О.В.В. возложена обязанность восстановить подключение к системе энергоснабжения в арендованном ею помещении. ДД.ММ.ГГО.В.В. подача электроэнергии восстановлена. Она обратилась в суд с иском к О.В.В. о взыскании в ее пользу 23 441 руб. 38 коп. неосновательного обогащения и 140 000 руб. в счет возмещения убытков, ссылаясь в числе прочего на заключенный, а в последующем расторгнутый договор субаренды от ДД.ММ.ГГ между нею и С.М.Е. Вместо добровольной оплаты указанных средств О.В.В. обратился в суд с требованием о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности. Для признания сделки недействительной недостаточно просто сослаться на ее несоответствие требованиям закона. Необходимо доказать, что сделка нарушает права и охраняемые законом интересы истца и повлекла для него неблагоприятные последствия. Однако истцом не представлено доказательств того, что оспариваемая сделка нарушает его права или охраняемые законом интересы и повлекла неблагоприятные для него последствия. Оспариваемый договор является не ничтожным, а оспоримым. Основания для признания сделки ничтожной перечислены в статье 166 ГК Российской Федерации. Отсутствие статуса индивидуального предпринимателя при заключении договора аренды к таковым не относится. Спорное помещение было передано в субаренду с согласия арендодателя, данный вопрос был исследован Арбитражным судом Алтайского края при рассмотрении иска О.В.В. к К.И.Н. о расторжении договора аренды по делу №***. Стороны заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев с автоматической пролонгацией на аналогичных условиях. Соответственно регистрации такой договор не подлежит.

Представитель ответчика К.В.Н. дополнительно пояснил, что в соответствии со ст. 615 ГК Российской Федерации К. И.Н. получено согласие от первоначального арендодателя на передачу нежилого помещения в субаренду на срок действия договора аренды, т.е. на 49 лет.

Решением Ключевского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении иска отказано.

О.В.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении иска. Истец не соглашается с выводами суда:

о недоказанности нарушения прав истца оспариваемым договором субаренды. Передача части принадлежащего ему помещения без его согласия в субаренду лишает истца права пользования и распоряжения его имуществом, приобретенным для получения прибыли при осуществлении предпринимательской деятельности;

о наличии у К.И.Н. права на передачу ДД.ММ.ГГ в субаренду арендуемой части помещения, собственником которого является истец, без его согласия, но на основании письма администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГ. Этот вывод является необоснованным и ошибочным, так как на момент передачи (ДД.ММ.ГГ) данное помещение принадлежало истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, то есть на момент заключения договора субаренды между К.И.Н. и С.М.Е. собственником части передаваемого в субаренду помещения являлся истец, а не администрация <адрес>. Кроме того это письмо истец считает незаконным, поскольку оно противоречит ст. 615 ГК Российской Федерации и пункту 5.1 договора аренды (предусматривающего подписанное сторонами соглашение). Договор аренды право арендатора передавать помещение в субаренду не предусматривает;

о согласии истца на передачу спорного помещения в субаренду ранее в аналогичных случаях. Между тем ранее истец также оспаривал соответствующие действия арендатора, обращался в Арбитражный суд Алтайского края (дело №А-03-12792/2017). При рассмотрении дела К.И.Н. подтверждала наличие претензий истца по поводу нецелевого использования части принадлежащего ей нежилого помещения.

В протоколе судебного заседании не были отражены существенные моменты, в связи с чем истцом были поданы замечания (в части пояснений о передаче помещения в субаренду без согласия истца, о причине незаключения дополнительного соглашения с администрацией Ключевского района, предоставляющего право на передачу помещения в субаренду).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Судом апелляционной инстанции в качестве обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, были определены условия признания недействительной сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, предусмотренные в статье 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сторонам было предложено представить соответствующие доказательства.

Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы жалобы, пояснял, что о наличии конфликта между ним и К.И.Н. знают все жители села Ключи, поэтому и С.М.Е. не могла не знать о том, что О.В.В. против использования помещения в принадлежащем ему здании. В подтверждение своих доводов представил показания свидетелей Б.Н.Ф. и А.О.А., а также письменные доказательства.

Ответчики и их представитель, участвуя в рассмотрении дела с использованием ВКС, возражали против удовлетворения жалобы. Указывали, что С.М.Е. была длительное время знакома с К.И.Н., знала о том, что последняя является владельцем помещения парикмахерской в автовокзале многие годы, ещё до приобретения здания истцом, поэтому при заключении договора субаренды она договаривалась только с К.И.Н., не предполагая, что нужно еще чьё-либо согласие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не усматривает, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, О.В.В. по договору купли-продажи от 07.07.2016 приобрел в собственность земельный участок площадью 432 кв.м по <адрес> Алтайского края, а также расположенные на этом земельном участке нежилые помещения площадью 59,8 кв.м и 18,7 кв.м. При этом последнее помещение, как указано в договоре купли-продажи, находится в аренде по договору аренды от ДД.ММ.ГГ***. На покупателя возложена обязанность сохранить деятельность автостанции в течение 5 лет.

В договоре купли-продажи не отражены условия, на которых нежилое помещение площадью 18,7 кв.м передано в аренду.

Согласно договору аренды *** от ДД.ММ.ГГ, заключенному между муниципальным образованием Ключевской район (арендодатель) и К.И.Н. (арендатор), в аренду на 49 лет передана часть здания (комната ***) в здании автостанции по ул. <адрес>ю 18,7 кв.м для использования под парикмахерские услуги и розничную торговлю. ДД.ММ.ГГ произведена государственная регистрация договора аренды (л.д. 51-53).

В дальнейшем в договор аренды несколько раз вносились изменения в части размера арендной платы путем заключения дополнительных соглашений. В соглашении от ДД.ММ.ГГ размер арендной платы установлен в сумме 20 532,60 руб. в год.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

ДД.ММ.ГГ между О.В.В. и К.И.Н. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды *** от ДД.ММ.ГГ в части указания нового собственника помещения в качестве арендодателя и реквизитов для осуществления арендных платежей (л.д. 65-66).

К.И.Н. заключила со С.М.Е. договор субаренды от ДД.ММ.ГГ согласно которому передала субарендатору за плату в размере 10 000 руб. в месяц во временное владение и пользование часть здания (нежилое помещение ***) площадью 18,7 кв.м, расположенного по <адрес> на 11 месяцев (л.д. 67-70).

Соглашением сторон от ДД.ММ.ГГ указанный договор субаренды расторгнут (л.д. 71).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог

В ходе рассмотрения дела участниками судебного разбирательства не оспаривалось, что при заключении оспариваемого договора не было получено согласие О.В.В.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств, что оспариваемый договор субаренды нарушает какие-либо права или охраняемые законом интересы истца; а также пришел к выводу о том, что помещение было передано в субаренду с согласия арендодателя, поскольку К.И.Н. располагала письмом администрации <адрес>*** от ДД.ММ.ГГ о согласии на передачу спорного помещения в субаренду для осуществления предпринимательской деятельности.

Судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами районного суда, поскольку они не соответствуют закону и обстоятельствам дела.

Истцом при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представлены копии искового заявления, возражений на исковое заявление, ходатайства о приостановлении производства по делу и определения Ключевского районного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ о приостановлении производства по делу *** по иску К.И.Н. к О.В.В. о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты арендных платежей, убытков в виде упущенной выгоды. В рамках указанного дела на рассмотрении суда находятся требования К.И.Н. о взыскании с О.В.В., в числе прочего, в качестве упущенной выгоды неполученной за 14 месяцев арендной платы по договору субаренды от ДД.ММ.ГГ, заключенному со С.М.Е., в сумме 140 000 руб. В обоснование этих требований К.И.Н. указывает, что О.В.В. с ДД.ММ.ГГ отключил подачу в арендуемое помещение электроэнергии, исключив возможность его использования по назначению и причинив таким образом указанные убытки.

Основанием для приостановления производства по этому делу по ходатайству О.В.В. явилось предъявление им иска по настоящему делу об оспаривании договора субаренды, поскольку его удовлетворение исключает удовлетворение иска о взыскании с него убытков.

Рассмотрение данных гражданских дел в суде первой инстанции осуществлялось одним и тем же судьей.

Вышеуказанные обстоятельства, вопреки выводам суда, по мнению судебной коллегии, безусловно подтверждают наличие у О.В.В. законного интереса в признании договора субаренды недействительным.

Также судебная коллегия не может согласиться с оценкой правового значения письма главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГ***, в котором муниципальное образование Ключевской район дает согласие на передачу в субаренду помещения общей площадью 18,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (в здании автостанции) на следующих условиях: на срок действия договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ; целевое использование нежилого помещения – для осуществления предпринимательской деятельности; сумма арендной платы 2 566,58 руб. в месяц (л.д. 20).

Исходя из содержания пункта 1 статьи 617 ГК в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, поскольку его права и обязанности переходят к новому собственнику.

В соответствии с частью 1 статьи 384 ГК если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

В договоре аренды *** от ДД.ММ.ГГ отсутствуют условия, регулирующие порядок передачи помещения в субаренду.

Вместе с тем право арендатора передавать в субаренду арендуемое помещение в любое время и любому субарендатору по своему усмотрению должно быть указано в договоре аренды в качестве условия, поскольку это право по своему содержанию (в отличие от согласия на заключение конкретного договора субаренды) носит общий характер, является существенным, так как изменяет общее правило о личном использовании арендатором арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что согласие представителя муниципалитета, выданное К.И.Н. в виде письма (без соблюдения письменной форме в виде соглашения сторон, подлежащего государственной регистрации), не предоставляет арендатору право сдавать помещение в субаренду без согласия нового собственника – О.В.В., поскольку к нему не перешла обязанность соблюдать условие, не включенное в договор аренды, следовательно, он вправе требовать от арендатора соблюдения условия сдачи помещения в субаренду, предусмотренного п. 2 ст. 615 ГК.

Таким образом судебная коллегия не может согласиться с тем, что указанные судом в оспариваемом решении основания могут повлечь отказ в удовлетворении иска.

В то же время в данном случае подлежали применению другие нормы материального права, которые не были применены судом.

В соответствии с п. 1 ст. 173.1 ГК сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

В силу п. 2 ст. 173.1 ГК поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Из содержания указанных норм следует, что О.В.В., будучи лицом, с согласия которого может быть заключен договор субаренды, в силу только этого обстоятельства вправе предъявлять требования о признании договора субаренды недействительным, не доказывая при этом наличие у него права или законного интереса, подлежащего защите.

При этом на истце лежит бремя доказывания того обстоятельства, что другая сторона по сделке (в данном случае – С.М.Е.) знала или должна была знать об отсутствии согласия арендодателя на совершение сделки. Недоказанность этого обстоятельства исключает признание сделки недействительной.

Как следует из пояснений ответчиков в судебном заседании суда апелляционной инстанции, С.М.Е., будучи знакомой с К.И.Н. длительное время, знала о том, что спорное помещение использовалось последней многие годы, еще до приобретения его О.В.В., в связи с чем С.М.Е. полагала, что К.И.Н. может предоставить право пользования им. При этом и сама К.И.Н. была уверена в том, что вправе заключать договор субаренды без согласия О.В.В. в связи с наличием у неё вышеуказанного письма главы администрации Ключевского района от ДД.ММ.ГГ***, поэтому не уведомляла субарендаторов о позиции О.В.В. и не согласовывала с ним договоры субаренды.

Судебная коллегия исходит из того, что ответчики, не будучи специалистами в сфере права, не могли надлежащим образом оценить значение указанного письма. Кроме того К.И.Н. при рассмотрении дела ссылалась на то, что оценка этому письму была дана при рассмотрении Арбитражным судом Алтайского края дела №А03-5005/2018 по иску О.В.В. к К.О.Н. о расторжении договора аренды *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 90-98). В рамках этого дела одним из оснований иска являлось нарушение арендатором п. 2 ст. 615 ГК, выразившееся в передаче в субаренду спорного помещения по договору от ДД.ММ.ГГ. Арбитражным судом сделан вывод о том, что этот договор субаренды заключен с согласия арендодателя в связи с наличием вышеуказанного письма, с учетом чего как К.И.Н., так и районный суд при рассмотрении настоящего дела пришли к аналогичному выводу и в отношении оспариваемого договора субаренды от ДД.ММ.ГГ.

Однако такой вывод по настоящему делу сделан без учета того, что договор субаренды, являвшийся предметом оценки Арбитражного суда, был заключен еще до продажи помещения О.В.В., на момент заключения договора субаренды от ДД.ММ.ГГ спорное помещение находилось в муниципальной собственности, поэтому данное прежним арендодателем согласие сохраняло силу на момент его заключения. Оспариваемый же договор субаренды от ДД.ММ.ГГ заключался уже после передачи помещения в собственность О.В.В., поэтому правовая позиция, которая отражена в решении Арбитражного суда, не может быть применена к отношениям сторон по настоящему спору.

Вместе с тем ответчики очевидно полагали, что вправе заключать договор субаренды самостоятельно.

О.В.В. доказательств, достоверно подтверждающих, что С.М.Е. знала или должна была о необходимости и отсутствии согласия истца на заключение договора субаренды, не представлено.

Допрошенные по ходатайству истца свидетели подтвердили лишь факт осведомленности населения села Ключи о наличии конфликта между О.В.В. и К.И.Н. в связи с тем, что истец не согласен с использованием части находящегося в его собственности здания по договору аренды *** от ДД.ММ.ГГ, заключенному на длительный срок и с небольшой арендной платой. Указанный характер конфликта подтверждается и представленными истцом письменными доказательствами, из которых следует, что он предпринимал попытки расторгнуть указанный договор аренды, либо изменить его условия, в частности, увеличить размер арендной платы, на что арендатор не согласна. Доказательства, подтверждающие намерения истца произвести реконструкцию здания автовокзала, организовать предоставление дополнительных услуг (газета «Степной маяк» от ДД.ММ.ГГ, обсуждение вопроса о реконструкции в социальных сетях в апреле-мае 2019 года), также не свидетельствуют о том, что С.М.Е. знала или должна была знать об отсутствии согласия О.В.В. на заключение договора субаренды в декабре 2019 года.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый договор субаренды не может быть признан недействительным в связи с отсутствием согласия О.В.В., поскольку не представлено доказательств того, что С.М.Е. знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия арендодателя, что является достаточным для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом заявленное в апелляционной жалобе требование истца об отмене решения об отказе в удовлетворении иска и вынесении нового решения о его удовлетворении подлежит отклонению.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Апелляционную жалобу истца О.В.В. на решение Ключевского районного суда Алтайского края от 24 августа 2021 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 13.12.2021.