Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Орловой А.И. судей Зайцевой В.А., Торжевской М.О. при помощнике судьи Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 23 ноября 2020 года гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об изменении условий договора аренды.

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 06 августа 2020 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения ФИО1 и ее представителя ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Администрации г. Екатеринбурга ФИО3, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к МУГИСО об изменении условий договора аренды.

В обоснование иска указала, что на основании договора аренды № Т-870 от 25 декабря 2015 года, заключенного по результатам торгов с МУГИСО сроком на 20 лет, являлась арендатором земельного участка с видом разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома. Указанный договор аренды был заключен на кабальных для ФИО1 условиях, поскольку стоимость арендной платы составила 1500000 рублей в год. Повлиять на изменение условий договора аренды ФИО1 не могла. Соглашаясь с предложенными условиями договора, ФИО1 намеревалась возвести жилой дом в течение трех месяцев, заплатив в счет стоимости арендной платы 400000 рублей и приобрести земельный участок в собственность. 01 марта 2016 года ФИО1 по упрощенной процедуре «дачная амнистия» зарегистрировала право собственности на возведенный жилой дом, а 04 апреля 2016 года на основании договора купли-продажи, заключенного с МУГИСО, приобрела земельный участок в собственность. Впоследствии апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июля 2018 года признано отсутствующим право собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером <адрес>. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66<адрес> от 04 апреля 2016 года, заключенный между МУГИСО и ФИО1 Стороны возвращены в отношения из договора аренды от 25 декабря 2015 года № Т-870, заключенного между МУГИСО и ФИО1, соглашение от 04 апреля 2016 года о расторжении договора аренды от 25 декабря 2015 года № Т-870 признано недействительным. Впоследствии 01 марта 2019 года ФИО1 повторно зарегистрировала право собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>, право собственности на земельный участок было зарегистрировано 12 апреля 2019 года. 28 февраля 2020 года Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме превышающей 8500000 рублей. 25 мая 2020 года ФИО1 направила в адрес МУГИСО предложение об изменении условий договора аренды путем снижения арендной платы до величины ставки, которая определена для участков, предоставляемых в аренду без торгов на основании постановления Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30 декабря 2011 года, начиная с 01 апреля 2016 года, поскольку обязательства по арендной плате на старых условиях, по состоянию на 01 апреля 2016 года исполнены. Просила изменить пункт 3.2 договора аренды земельного участка № Т-870 от 25 декабря 2015 года, заключенный между ФИО1 и МУГИСО, изложив его в редакции: «пункт 3.2 Размер арендной платы (расчет) за период с 22 декабря 2015 года по 31 марта 2016 года составляет 414046 рублей 71 копейка»; изменить пункт 3.4 договора аренды земельного участка № Т-870 от 25 декабря 2015 года, заключенный между ФИО1 и МУГИСО, изложив его в редакции: «пункт 3.4 Размер ежегодной арендной платы начиная с 01 апреля 2016 года определять исходя из ставки, аналогичной установленной постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30 декабря 2011 года ставки для земельных участков под индивидуальными жилыми домами и земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, предоставляемых в аренду без торгов»; исключить пункт 10.5.3 договора аренды земельного участка № Т-870 от 25 декабря 2015 года, заключенный между ФИО1 и МУГИСО, и приложение № 3 к данному договору аренды; взыскать расходы по оплате государственной пошлины 300 рублей.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО2 требования и доводы искового заявления поддержали.

В судебном заседании представитель МУГИСО ФИО4 исковые требования не признала, указала на то, что проведение торгов и заключение договора аренды по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющие единую цель реализовать имущество. Заключение договор аренды земельного участка является следствием проведения аукциона. Соглашение об изменении цены договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, ничтожно.

В судебном заседании представитель третьего лица Администрации г. Екатеринбурга ФИО5 считала заявленные исковые требования незаконными и не обоснованными, указала на отсутствие недобросовестного поведения в действиях Администрации г. Екатеринбурга; размер арендной платы по договору, заключенному по результатам торгов, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования.

Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 06 августа 2020 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом не учтено, что на земельном участке возведен жилой дом, на момент заключения договора аренды земельного участка государство не предписывало арендатору соблюдать конкретные и четко определенные требования по застройке земельного участка как следствие возникновения права собственности на земельный участок; судом не учтено добросовестное поведение ФИО1 в рамках исполнения обязательств по договору аренды земельного участка; принимая участие в аукционе, ФИО1 не могла влиять на срок действия договора аренды и не могла согласовать стоимость арендной платы; судом не принято во внимание то, что ФИО1 является слабой стороной договора; судом необоснованно не применены положения статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации; условия договора аренды № Т-870 от 25 декабря 2015 года в части определения стоимости арендной платы являются кабальными; суд необоснованно пришел к выводу о том, что факт изменения условий договора аренды может нарушить права других участников торгов.

В заседание суда апелляционной инстанции МУГИСО не явилось. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы ФИО1 назначено на 23 ноября 2020 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 26 октября 2020 года (л.д. 195-197). ФИО1 и ее представитель ФИО2 уведомлены о месте и времени проведения заседания суда апелляционной инстанции телефонограммами (л.д. 194). Участвующие в деле лица извещались также публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установив, что договор аренды земельного участка заключен между МУГИСО и ФИО1 на торгах, проводимых в форме аукциона, что размер арендной платы по договору определен по результатам торгов в соответствии с требованиями законодательства, а также что предусмотренных законом оснований для изменения условий договора аренды земельного участка в части размера арендной платы не имеется, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований об изменении условий договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на земельном участке возведен жилой дом, на момент заключения договора аренды земельного участка государство не предписывало арендатору соблюдать конкретные и четко определенные требования по застройке земельного участка как следствие возникновения права собственности на земельный участок; что судом не учтено добросовестное поведение ФИО1 в рамках исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, не могут быть признаны состоятельными. В указанной части доводы ФИО1 фактически сводятся к несогласию с выводами апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 09 июля 2018 года, однако данное вступившее в законную силу судебное постановление не может быть оспорено в рамках рассмотрения настоящего дела.

Доводы жалобы о том, что принимая участие в аукционе, ФИО1 не могла влиять на срок действия договора аренды и не могла согласовать стоимость арендной платы, что договор содержал явно обременительные для истца условия о сроке и цене договора, что ФИО1 является слабой стороной договора, состоятельными не являются. В силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер ежегодной арендной платы за земельный участок определяется по результатам аукциона. Как видно из протокола № 172 о результатах аукциона от 22 декабря 2015 года, подписанного, в том числе победителем аукциона ФИО1, размер ежегодной арендной платы в сумме 1500000 рублей определен в результате торгов, и данная сумма была предложена именно истцом как победителем аукциона, при этом начальная цена предмета аукциона (размер ежегодной арендной платы) составляла 114 000 рублей, а предмет аукциона был обозначен как право на заключение договора аренды земельного участка сроком на 20 лет (л.д. 29-31).

Таким образом, размер ежегодной арендной платы в сумме 1500000 рублей был определен непосредственно в результате действий ФИО1, предложившей наибольшую цену за предложенный предмет аукциона, включая срок 20 лет.

С учетом вышеизложенного, не могут быть признаны состоятельными доводы о том, что условия договора аренды земельного участка № Т-870 от 25 декабря 2015 года, заключенного между ФИО1 и МУГИСО, определены одной из сторон и данный договор является договором присоединения, цена договора определена при непосредственном и самом активном участии ФИО1, и заключенный сторонами договор не может быть признан договором присоединения, соответственно к нему не могут быть применены положения статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, на чем настаивает заявитель. Основания же предусмотренные пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения условий договора отсутствуют. Более того, из содержания подпункта 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение договора, заключенного на торгах, которое может повлиять на условие о цене договора, не допускается.

Доводы жалобы о том, что условия договора аренды № Т-870 от 25 декабря 2015 года в части определения стоимости арендной платы являются кабальными, не могут быть приняты во внимание, о недействительности сделки по данному основанию истец не заявляет, напротив, ФИО1 в соответствии с земельным законодательством вновь заключен договор купли-продажи земельного участка, что возможно только при наличии действующего договора аренды земельного участка. Кроме того, арендная плата определена при непосредственном участии истца.

В целом доводы апелляционной жалобы о возможности изменения цены договора, заключенного на торгах, основаны на неверном понимании природы спорных правоотношений и неверном применении норм материального права, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 06 августа 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: А.И. Орлова

Судьи: В.А. Зайцева

М.О. Торжевская