Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-290/2020 по апелляционной жалобе третьего лица Государственного учреждения – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации вг. Сортавала Республики Карелия (межрайонное) на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 20.10.2020 по иску прокурора Лахденпохского района Республики Карелия в интересах Российской Федерации, муниципального образования «Лахденпохский муниципальный район» и неопределенного круга лиц к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной сделки и исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Лахденпохского района Республики Карелияобратился с заявлением в суд по тем основаниям, что в ходе проверки исполнения земельного законодательства и законодательства о защите конкуренции прокуратурой Лахденпохского района установлено проведение Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью (...) кв.м. Победителем аукциона признана ФИО2, ХХ.ХХ.ХХ с ней заключен договор аренды № сроком на (...) лет, который прошел государственную регистрацию ХХ.ХХ.ХХ. На основании договора от ХХ.ХХ.ХХФИО2 уступила ФИО3 права и обязанности арендатора по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ.В адрес Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия направлено уведомление о совершенной переуступке прав и обязанностей арендатора Сделка прошла государственную регистрацию ХХ.ХХ.ХХ.Ссылаясь на положения ст.ст. 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст.ст. 166, 168, п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 17.1 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и полагая, что п. 7 ст. 448 ГК РФ ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично, прокурор просил признать ничтожной сделку о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенную между ФИО2 и ФИО3; применить последствия недействительности сделки, возложив на ФИО3 обязанность по возвращению ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) запись о государственной регистрации указанного договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от ХХ.ХХ.ХХ.

Решением суда исковые требования удовлетворены.Суд постановил: признать недействительным договор от ХХ.ХХ.ХХ о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ№ земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ФИО2 и ФИО3, государственная регистрация которого произведена ХХ.ХХ.ХХ, номер государственной регистрации - № -№; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации договора от ХХ.ХХ.ХХ о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ№ земельного участка с кадастровым номером № заключенного между ФИО2 и ФИО3; применить последствия недействительности сделки; обязать ФИО3 вернуть земельный участок с кадастровым номером №, площадью (...) кв.м., расположенный по адресу: (.....), ФИО2; взыскать с ФИО2 и ФИО3 в доход бюджета Лахденпохского муниципального района государственную пошлину в размере по 150 руб. с каждого.

С решением суда не согласнотретье лицо - Государственное учреждение – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Сортавала Республики Карелия (межрайонное), в апелляционной жалобе просит его отменить, в обоснование жалобы поясняет, что согласно п.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицув пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии егоуведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.Договором аренды спорного земельного участка не предусмотрен запрет о переуступкеправ и обязанностей по нему другому лицу. ФИО3 в соответствии с требованиями закона уведомил Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия о совершенной переуступке прав и обязанностей арендатора. Ссылаясь на п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ,на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.04.2017 № ОГ-Д23- 4755, полагает возможным передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка третьему лицу,так какнормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Кроме того, по мнению заявителя, вынесенное решение нарушает законные права и интересы несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО3 поскольку в силу п. 10(1) Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от ХХ.ХХ.ХХ№, часть средств материнского (семейного) капитала была направлена ответчиком на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. На спорном земельном участке начато строительство жилого дома с использованием средств материнского (семейного) капитала, и супруга ответчика ФИО1 будет лишена права на получение части средств материнского (семейного) капитала в соответствии с пп. б п.10 (1) по истечении 6 месяцев со дня первоначального направления части средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий в связи с тем, что не будут соблюдены основные требования о выполнении основных работ по строительству объекта индивидуального жилищного строительства (монтаж фундамента, возведение стен и кровли).Таким образом, реализовать право на дополнительные меры государственной поддержки, предусмотренные Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», от ХХ.ХХ.ХХ в интересах несовершеннолетних детей ФИО1 и ФИО3 в полном объеме не представится возможным.

В возражениях на апелляционную жалобу прокуратура (.....) Республики Карелия полагает решение законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными. Ссылаясь на п.7 ст.448 ГК РФ, указывает, что нормы гражданского законодательства, императивно запрещающие передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, имеют приоритет. Ссылку апеллянта на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.04.2017 № ОГ-Д23- 4755, согласно которому передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу, возможна в соответствии с п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ, полагает несостоятельной, посколькуданное письмо не имеет нормативного характера.

Управление Росреестра по Республике Карелия в отзыве на апелляционную жалобу полагало жалобу ГУ - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Сортавала Республики Карелия (межрайонное) подлежащей удовлетворению, ссылаясь на приоритетное действие норм Земельного кодекса РФ и необходимость применения к спорным положениям ст. 22 указанного кодекса.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор Сафарян А.С. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав прокурора, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ)в пределах доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ХХ.ХХ.ХХ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО2 (победителем аукциона) на основании протокола о проведении открытого аукциона от ХХ.ХХ.ХХ, организованного в соответствии с распоряжениями Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ№, от ХХ.ХХ.ХХ№, от ХХ.ХХ.ХХ№, был заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый №, площадью (...) кв. м., местоположение: (.....), вид разрешенного использования – отдельно стоящие жилые дома с земельными участками, территориальная зона – Ж1. Малоэтажная жила застройка (п. 1.1 Договора). Срок аренды земельного участка составляет (...) лет с момента подписания договора. Государственная регистрация договора аренды произведена ХХ.ХХ.ХХ.

ХХ.ХХ.ХХ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ№ земельного участка с кадастровым номером №. Государственная регистрация уступки права (аренды) произведена ХХ.ХХ.ХХ.

ХХ.ХХ.ХХ в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от ФИО2 поступило уведомление о состоявшейся уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ№ земельного участка с кадастровым номером №.

Письмом от ХХ.ХХ.ХХ исх. № Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия сообщило ФИО2, что информация принята к сведению и будет учтена в дальнейшей работе.

Разрешая требования о признании недействительным договора от ХХ.ХХ.ХХ переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ№ суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 168, п. 7 ст. 448, 607, 615 ГК РФ,ст. 17.1 Федерального закона от ХХ.ХХ.ХХ № 135-ФЗ «О защите конкуренции», ст. 22 ЗК РФ, приняв во внимание разъяснения, данные в пунктах 71, 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, принимая во внимание, что положениями п. 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вопреки доводам апелляционной жалобы диспозитивная конструкция п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Данным запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что, уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях такжеиное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 75 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В соответствии с п. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка и соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды заключены после введения в действие п. 7 ст. 448 ГК РФ, а также то обстоятельство, что на момент совершения оспариваемой сделки ответчики не относились к перечисленным в п. 2 ст. 39.6 ГК РФ лицам, которым земельный участок мог быть предоставлен в арендубез проведения торгов, договор аренды земельного участка с ними мог быть заключен только на торгах и фактически был заключен с ответчиком ФИО2 по итогам аукциона, выводы суда о признании договора переуступки от ХХ.ХХ.ХХ ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности в виде возвращения спорного имущества цеденту и аннулирования записи о регистрации договора переуступки в ЕГРН являются законными и обоснованными.

Наличие в договоре аренды условий о возможности передачи прав и обязанностей по договору иному лицу и невоспрепятствование органа публичной власти – арендодателя к заключению договора переуступки права аренды не отменяет возможность применения положений ст. ст. 166, 168 ГК РФ к спорным правоотношениям по требованию прокурора, действующего в публичных интересах.

Довод апелляционной жалобы ГУ – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Сортавала Республики Карелия (межрайонное) о невозможности ФИО1 реализовать право на получение части средств материнского (семейного) капитала в соответствии пп. б п. 10 (1) Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 86, судебная коллегия считает несостоятельным, посколькуданное обстоятельство препятствием к удовлетворению иска о недействительности сделки не является, в силу п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом и недействительна с момента совершения.

Ссылка заявителя по жалобе на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.04.2017 № ОГ-Д23- 4755, в котором высказывается позиция Минэкономразвития России относительно применения положений ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ, также влечет переоценку выводов суда первой инстанции по существу спора, т.к. данное письмо не имеет статуса нормативно-правового акта, обязательного к применению.

Иные доводы жалобы не содержат оснований, влекущих отмену или изменения правильного по существу решения суда первой инстанции.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно; к спорным правоотношениям применен закон, подлежащий применению; оценка доказательства произведена судом по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 20.10.2020 по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица Государственное учреждение – Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Сортавала Республики Карелия (межрайонное) – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи