Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи, государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО11, объяснения ФИО3 и представителя истца – ФИО9, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи, государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов. Требование мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3, действующей за себя и по доверенности от ФИО2, были заключены предварительные договоры купли-продажи и соглашения к указанным договорам о продаже принадлежащей ответчикам по № доли каждому в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью № кв.м по адресу: <адрес>. Обязательства по оплате за проданные доли истец выполнил в полном объеме, произвел оплату, каждому продавцу по ... рублей. Сроки предварительных договоров купли-продажи истекали ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно. Добровольно заключить основные договоры купли-продажи ответчики не желают. Жилое помещение фактически передано в пользование истца, что подтверждено его проживанием в указанном доме, заключением договора с управляющей компанией МУП «Покровское» и оплатой коммунальных платежей. С учетом уточнений просил суд понудить ответчиков ФИО2 и ФИО3 заключить основной договор купли-продажи № доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, Октябрьский муниципальный округ, <адрес> по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ФИО3 и заключить основной договор купли-продажи № в праве собственности на указанный жилой дом по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ФИО2 Произвести государственную регистрацию основных договоров купли-продажи между истцом и ФИО3 на № доли и между истцом и ФИО2 на № доли в праве собственности на указанный жилой дом. Взыскать с ответчиков судебные расходы в размере ... рублей в равных долях.

В суде первой инстанции ФИО1 поддержал иск. Пояснил, что на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником № долей в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, Октябрьский муниципальный округ, <адрес>. Ответчик ФИО3, действующая от имени своих несовершеннолетних детей, на которых были оформлены № в праве на данный жилой дом, с согласия органа опеки продала ему указанные доли. Ответчики с детьми выехали из жилого дома и проживают в <адрес>. Фактически ответчикам, с учетом долей детей, он заплатил ... рублей за этот жилой дом. Жилой дом не был пригоден для проживания. Он произвел ремонт и проживает в нем.

Представитель ФИО1 – ФИО9 поддержала иск.

Третье лицо - ФИО10 пояснила, что полностью подтверждает обстоятельства покупки ее мужем ФИО1 у ответчиков по № доли в праве собственности на жилой дом по <адрес>. Жилье приобреталось с ее согласия. Ранее муж выкупил № доли в праве собственности на указанный дом, они сделали в нем ремонт, так как жилье не было пригодным для проживания.

Ответчики ФИО2 и ФИО3, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в суде первой инстанции не участвовали.

Судом принято решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. На ФИО3 возложена обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности на дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

Продавец ФИО3 продала, а покупатель ФИО1 купил в собственность № доли в праве общей долевой собственности на дом общей площадью № кв.м, адрес объекта: <адрес>.

1/4 доли в праве на жилой дом площадью № кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> принадлежит ФИО3 на праве общей долевой собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации.

Цена договора составляет ... рублей, которую продавец получил от покупателя в качестве задатка ДД.ММ.ГГГГ. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача № доли в праве собственности на жилой дом осуществляется по настоящему договору, который одновременно является актом приема-передачи указанного имущества. Содержание ст. ст. 475, 557 ГК РФ сторонам разъяснено и понятно.

Продавец гарантирует, что передаваемая № доли в праве собственности на дом свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, не указанных в договоре, не находится под арестом (запрещением), в залоге и не является предметом спора. Продавец осознает, что после продажи право пользования и право собственности на отчуждаемую им долю жилого дома за ним не сохраняется.

Право собственности на № доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по <адрес> муниципального округа <адрес>, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На ФИО2 возложена обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи № доли в праве общей долевой собственности на дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Считать договор заключенным на следующих условиях:

Продавец ФИО2 продал, а покупатель ФИО1 купил в собственность № доли в праве общей долевой собственности на дом общей площадью № кв.м., количество этажей 1, адрес (местоположение) объекта: <адрес>.

№ доли в праве на жилой дом площадью № кв.м., количество этажей 1, адрес (местоположение) объекта: <адрес> принадлежит ФИО2 на праве общей долевой собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации.

С ФИО3 в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы в размере ... рублей. С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы в размере ... рублей.

В остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение отменить. Ссылается на то, что не была извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Суд не выяснил причины ее неявки. У нее имеются доказательства того, что не оформление основного договора носило вынужденный характер, так как ответчики имели долговые обязательства и на дом был наложен арест. Чтобы не остаться без жилья ответчиками было принято решение о продаже истцу № доли на дом. Вопрос о продаже оставшихся долей был отложен на неопределенное время. С их условиями истец согласился и именно по его требованию был оформлен предварительный договор о покупке долей без указания срока заключения основного договора купли-продажи.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель истца выразила согласие с принятым решением.

Остальные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и, как следствие, неправильным применением норм материального права (пп.3,4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что ФИО2 и ФИО3 являются долевыми сособственниками жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Каждому принадлежит по 1/4 доли в праве собственности на данный дом.

ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником № доли в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, действующей за себя и по доверенности от ФИО2, были заключены предварительные договоры купли-продажи и соглашения к указанным договорам о продаже принадлежащей ответчикам по № доли каждому в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.

Предварительные договоры не содержали условий о сроке заключения основных договоров купли-продажи жилого дома.

Поскольку ответчики в течение длительного времени уклонялись от заключения основных договоров купли-продажи принадлежавших им долей в праве собственности на жилой дом, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя такой иск, суд первой инстанции исходил из того, что покупатель оплатил доли в жилом доме, продавцы ему этот дом передали, но отказываются заключить основной договор купли-продажи этих долей, законных препятствий для понуждения ответчиков к заключению основных договоров купли-продажи и регистрации перехода прав на обозначенное недвижимое имущество не имеется.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализ условий предварительных договоров купли-продажи долей в жилом доме в <адрес> свидетельствует о том, что в качестве существенных условий этих договоров стороны определили условия об отсутствии, в том числе запретов на это имущество и отсутствие любых имущественных претензий третьих лиц (пункты 4.5 предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ).

Вместе с тем, подписывая эти предварительные договоры, ФИО3 намеренно умолчала, а ФИО1 не проявил должную степень заботливости и осмотрительности и не проверил соответствие действительности данного существенного условия предварительных договоров.

В соответствии с частью 1 статьи 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» под исполнительными действиями понимаются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с данным Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. При этом, перечень исполнительных действий, указанных в Федеральном законе, не является исчерпывающим, поскольку пункт 17 части 1 статьи 64 Федерального закона прямо предусматривает, что в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные исполнительные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения требований исполнительных документов.

Согласно статье 68 ФЗ «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества. Запрет на совершение регистрационных действий носит обеспечительный характер и направлен на сохранность имущества должника до исполнения им требований исполнительного документа.

В соответствии с общедоступной информацией, содержащейся на сайте ФССП России, найдено 26 записей в отношении должника ФИО3 На момент подписания предварительных договоров купли-продажи имелось 4 возбужденных исполнительных производства по взысканию с ФИО3 денежных средств. На момент принятия судом первой инстанции решения о понуждении к заключению договоров купли-продажи на исполнении у судебных приставов-исполнителей в отношении ФИО3 находились 1 не исполненный судебный акт и 3 акта иных государственных органов.

Выписками из ФССП, направленными суду из Росреестра по ПК, подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ФИО2 судебными приставами-исполнителями вынесены постановления о запрете на совершение действий по регистрации в отношении принадлежащей ему № доли в праве собственности на объект недвижимости по адресу: <адрес>.

В отношении должника ФИО3 постановления о запрете на совершение действий по регистрации в отношении принадлежащей ей № доли объекта недвижимости по адресу: <адрес> вынесены судебными приставами-исполнителями ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Предметами исполнения по исполнительным производствам является задолженность по кредитным платежам, задолженность по налогам и сборам.

Обозначенные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент подписания предварительных договоров, а также на момент принятия судом первой инстанции решения у ответчиков перед третьими лицами имелись неисполненные денежные обязательства в связи с принудительным исполнением которых судебными приставами-исполнителями выносились постановления о запрете регистрационных действий с недвижимым имуществом, в том числе с жилым домом по адресу: <адрес>.

Таким образом, у ответчиков имелись уважительные причины для отказа в подписании основных договоров купли-продажи принадлежащих им долей в жилом доме по адресу: <адрес>. Следовательно, законных оснований для их понуждения к подписанию основных договоров купли-продажи принадлежащих им долей в жилом доме по адресу: <адрес> суда не имелось.

При таких обстоятельствах принятое решение не может считаться законным и подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Фактическое исполнение сторонами договора в части оплаты и передача объекта недвижимости самостоятельным основанием для удовлетворения иска являться не может.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а:

решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение, которым иск ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи, государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу ФИО4 считать удовлетворенной.

Мотивированное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи