Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело с апелляционной жалобой ФИО1, ФИО2 на решение Металлургического районного суда г. Челябинска от 10 декабря 2019 года по иску ФИО1, ФИО2 к администрации г. Челябинска о признании права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом

Заслушав доклад судьи Велякиной Е.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения истца ФИО1, и представителя истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации г. Челябинска о признании права общей долевой собственности на земельный участок №, расположенный по адресу <адрес> за истцами (л.д. 3-4, 8).

В обоснование исковых требований указали, что решением Металлургического районного суда г. Челябинска от 21 ноября 2014 года за ФИО4 признано право собственности на квартиру <адрес>, общей площадью 34,9 кв.м. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Решением Металлургического районного суда г. Челябинска от 19 декабря 2014 года за ФИО2 признано право собственности на квартиру <адрес>, общей площадью 34,9 кв.м. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Жилой дом № располагался на земельном участке №, находящемся в аренде у ООО «Гарант», которым не используются земли, занятые многоквартирными домами за которые он вынужден платить арендную плату. По заявлению арендатора была подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2498 кв.м, которая утверждена Распоряжениями администрации г.Челябинска. Сформированному земельному участку, которым фактически пользуются собственники жилого дома присвоен аналогичный адрес: дом <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ земельный участок поставлен на учет в Едином государственном реестренедвижимости на землях населенных пунктов с номером № с видом разрешенного использования – для эксплуатации территории совхоза в соответствии с видом разрешенного использования исходного земельного участка №. Полагают, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственности со дня проведения его государственного кадастрового учета, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, земельный участок не изъят из оборота и на него не распространяются ограничения, установленные Земельным кодексом РФ. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок №, однако Росреестр в ДД.ММ.ГГГГ приостановил государственную регистрацию истцов на земельный участок под многоквартирным домом, на который претендовали истцы по причине того, что разрешенное использование земельного участка не соответствуют необходимому. После этого истцы обратились к Главе г. Челябинска с просьбой внести изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Челябинский городской округ» в части изменения вида разрешенного использования для земельного участка №, однако администрация посчитала нецелесообразным приведение в соответствие вида разрешенного использования земельного участка их фактическому использованию, поскольку полагает, что это не препятствует использованию данного земельного участка. В связи с отказом администрации, истцы не могут устранить причины, послужившие основанием для вынесения решения о приостановлении регистрации права на земельный участок, на который они претендуют в силу закона.

Истцы ФИО1, ФИО2, представитель ответчика администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истцов ФИО3 в судебном заседании на требованиях настаивала, просила их удовлетворить.

Решением суда в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить. Указывают на неправильное определение судом юридически значимых обстоятельств, имеющих существенное значение для дела и неправильное применение норм материального и процессуального права. Суд пришел к выводу, что оснований полагать права истцов нарушенными не имеется, поскольку право собственности истцов на земельный участок ответчиком не оспаривается. Однако данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам и материалам дела. В отзыве на иск ответчик не признает право истцов на земельный участок и просит отказать в иске, мотивируя свою позицию тем, что в территориальной зоне А.1.2, где находится жилой дом, не предусмотрено размещение жилых домов, а спорный участок сформирован не органом местного самоуправления. Действительно на основании ч. 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления, а земельный участок выделен из исходного земельного участка № его арендатором ООО «Гарант», которым не используются земли, занятые жилым домом. Ответчик посчитал нецелесообразным приведение в соответствие вида разрешенного использования земельных участков их фактическому пользованию, с чем согласился Советский районный суд г. Челябинска в решении от 17 мая 2019 года, и что препятствует государственной регистрации прав истцов на земельный участок, занятый жилым домом, на который они в порядке ст. 36 Жилищного кодекса РФ претендовали. На повторные обращения Администрация г. Челябинска информировали, что право на земельный участок под многоквартирным домом возникает с момента государственного кадастрового учета, и рекомендует решить спор в судебном порядке. Комитет градостроительства и архитектуры г. Челябинска сообщил, что формирование земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома не требуется, собственники могут пользоваться земельным участком без ограничения срока. Дав истцам указанные ответы, ответчик в суд представил отзыв с просьбой отказать в иске. Таким образом, вывод суда о том, что право собственности истцов на земельный участок под многоквартирным домом ответчиком не оспаривается, не основан на материалах дела. Суд пришел к выводу, что право истцов возникло в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. Однако, земельный участок поставлен на кадастровый учет не для эксплуатации жилого дома, а для эксплуатации территории совхоза, в связи с чем право собственности на земельный участок с момента государственного кадастрового учета в силу закона у истцов не возникло и возникнуть не могло. Поскольку земельный участок сформирован для эксплуатации территории совхоза, а не для эксплуатации жилого дома, и поставлен на кадастровый учет без регистрации права, в соответствии с нормой закона он будет снят органом регистрации прав с кадастрового учета по истечении 5 лет. Таким образом, истцы лишены возможности реализовать свои права, установленные федеральным законодательством. Восстановить нарушенное право на получение в общую долевую собственность земельного участка, сформированного для эксплуатации территории совхоза и на котором находится жилой дом иным способом, кроме признания права, истцы не имеют возможности.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика администрации г. Челябинска выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы. Указали, что решением Советского районного суда г. Челябинска от 17 мая 2019 года земельный участок под многоквартирным домом истцов не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, а был поставлен на кадастровый учет лишь в 2018 году. Как следует из кадастрового дела, земельный участок сформирован не органом местного самоуправления, а иным лицом. Таким образом, формирование земельного участка нельзя признать соответствующим требованиям ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Кроме того, земельный участок расположен в территориальной зоне А.1.2, которая не предусматривает в качестве ни одного из видов разрешенного использование - размещение многоквартирных домов. Согласно Генеральному плану г. Челябинска территория, на которой расположены многоквартирные дома, отнесена к лесопарковым, лесным территориям. Данное обстоятельство обусловлено тем, что данная территория частично входит в состав, и частично граничит с памятником природы Челябинской области Каштакским бором. Поскольку территориальная зона А.1.2 не предполагает возможности использования земельных участков без изменения территориальной зоне невозможно. Заявлений об изменении территориальной зоны от истцов не поступало. Кроме того, в силу ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, возведенный до утверждения градостроительного регламента объект капитального строительства, а также сформированный для эксплуатации этого объекта земельный участок могут быть использованы по прежнему виду разрешенного использования без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Истец ФИО2, ответчик – представитель администрации г. Челябинска в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены, об отложении слушания дела не просили. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом первой инстанции установлены и усматриваются из материалов дела следующие фактические обстоятельства по делу.

Как установлено судом, на основании вступивших в законную силу решений Металлургического районного суда г. Челябинска, истцам ФИО1 и ФИО2 на праве собственности принадлежат квартиры <адрес>, соответственно, в доме <адрес> (л.д. 9-12, 20-25).

Согласно выписке ЕГРН, многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, который имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации территории совхоза», сформирован и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

Распоряжением администрации г. Челябинска № от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявлений <данные изъяты>, ООО «Гарант» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2237 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д. 90). Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации территории совхоза (л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Челябинской области приостановило проведение государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом по следующим причинам: не представлены документы, необходимые для проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ (л.д. 14).

Решением Советского районного суда г. Челябинска от 17 мая 2019 года с учетом апелляционного определения Челябинского областного суда от 23 сентября 2019 года в удовлетворении административного иска <данные изъяты>, ФИО1 о признании незаконным решения Комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки в городе Челябинске от ДД.ММ.ГГГГ года № и возложении обязанности по изменению вида разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами №, отказано (л.д. 16-18, 73-79).

Указанным решением суда установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами № расположены в территориальной зоне А.1.2 (природно-рекреационная зона), которая не предусматривает в качестве ни одного из видов разрешенного использования - размещение многоквартирных домов. Согласно генерального плана города Челябинска, территория, на которой расположены многоквартирные дома, отнесена к лесопарковым, лесным территориям. Данное обстоятельство обусловлено тем, что данная территория частично входит в состав, а частично граничит с памятником природы Челябинской области Каштакским бором. Поскольку территориальная зона А.1.2 не предполагает возможности использования земельных участков под многоквартирные дома, то изменение категории земельных участков без изменения территориальной зоны невозможно.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности также общее имущество, в частности земельный участок под ним.

Положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ч. ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлен момент перехода доли в праве на общее имущество (в том числе на земельный участок) - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на нее приобретает также право на долю в общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений данного многоквартирного дома на праве долевой собственности в силу закона, право собственности истцов на указанный земельный участок ответчиком не оспаривается, оснований полагать права истцов нарушенными не имеется.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходит из следующего.

Земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом расположен на территории памятника природы Каштакский бор. Каштакский бор объявлен памятником природы решением исполнительного комитета Челябинского областного Совета народных депутатов от 21 января 1969 года № 29 «Об охране памятников природы и области». Постановлением Законодательного собрания Челябинской области от 28 июня 2001 года № 171 установлены границы памятника природы Челябинской области Каштакского бора и его охранной зоны, сведения в Единый государственный реестр недвижимости о границе внесены ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, границы особо охраняемой природной территории установлены.

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п.9 ст.1, п.п.2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с п.6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ по общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащихся в правилах землепользования и застройки.

Вместе с тем, градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе, для особо охраняемых территорий (п.6 ст.36 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 95 Земельного кодекса РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 27 Федерального закона от 14 марта 1995 года «Об особо охраняемых природных территориях» на территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы.

В соответствии с п.5 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельный участок, относящийся к землям особо охраняемых природных территорий, является ограниченным в обороте. Использование таких земель ограничивается или запрещается в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами (п.п. 3, 6 ст. 94 Земельного кодекса). Вместе с тем, п. 2 ст. 27 Земельного кодекса допускает возможность предоставления земельного участка в частную собственность в случаях, установленных федеральными законами.

Таким случаем, в частности, является ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ), согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами благоустройства и озеленения, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета данный земельный участок относится к собственности граждан и отсутствует необходимость в принятии решения соответствующими органами о его предоставлении.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

На основании вышеизложенного граждане вправе требовать формирования земельного участка и в том случае, если многоквартирный дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен многоквартирный дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после.

Поскольку земельный участок с кадастровый номером № не был сформирован в установленном порядке органом местного самоуправления для эксплуатации многоквартирного жилого дома, имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации территории совхоза, границы и площадь земельного участка не определена в соответствии с требованиями действующего законодательства для эксплуатации многоквартирного дома, то судебная коллегия полагает, что требования истцов о признании права общей долевой собственности на данный земельный участок не подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд пришел к необоснованному выводу об отсутствии оснований полагать, что права истцов нарушены, так как ответчиком не оспаривается право собственности истцов на данный земельный участок, не влекут отмену решения суда, поскольку право собственности истцов, как собственников многоквартирного дома возникнет на земельный участок, сформированный в соответствии с действующим законодательством для эксплуатации данного многоквартирного дома и поставленный на государственный кадастровый учет в силу закона.

Ссылки истцов в апелляционной жалобе на то, что в соответствии с положениями п.п.14,15 ст.41 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации» земельный участок с кадастровым номером №, сформированный для эксплуатации территории совхоза, а не для эксплуатации жилого дома, и поставленный на кадастровый учет без регистрации права, будет снят органом регистрации с кадастрового учета по истечении пяти лет, не могут повлечь отмену решения суда, так как формирование земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома не произведено.

Указание на то, что в силу положений п.2 ст.8.1, 131, Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 15, 59 Земельного кодекса РФ истцами выбран надлежащий способ защиты прав, опровергается положениями ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы оснований для отмены решения суда не содержат.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Металлургического районного суда г. Челябинска от 10 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: