Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО3 на решение Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ от 18 ноября 2020 года, которым постановлено:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате 251 999 руб. 99 коп., коммунальные услуги – 177 950 руб. 68 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 499 руб. 51 коп., расходы по оплате услуг представителя в сумме 20 000 руб., всего 457 450 руб. 18 коп.

В остальной части отказать.

Заслушав доклад судьи Вагановой Е.С., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Обращаясь в суд с учетом уточнения требований, ФИО1 просил взыскать с ФИО4 задолженность по аренде в размере 251 999,99 руб., коммунальные расходы в размере 198 725,47 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7700 руб., расходы на представителя в размере 50 000 руб.

Исковые требования мотивировал тем, что 14.07.2017 г. между ними были заключены договоры аренды жилых помещений, расположенных по адресам: <...>; <...>; <...>, по условиям которых ответчик взяла на себя обязательства по внесению ежемесячной арендной платы и коммунальных платежей, однако исполняла их ненадлежащим образом.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО5

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО1, его представитель ФИО6, представляющая также интересы ФИО5 и действующая на основании доверенностей, исковые требования поддержали, пояснили, что ответчик признала задолженность по октябрь 2019 года в размере 140 000 руб., однако с октября 2019 г. по 24.04.2020 г. по арендной плате образовалась задолженность в размере 111 999,99 руб. Кроме того, ответчик ненадлежаще исполняла обязательства по оплате коммунальных услуг.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 возражала по заявленным требованиям, пояснила, что у ФИО2 имеется задолженность по арендной плате только с 14.03.2020 г. по 14.04.2020 г., оплата аренды и коммунальных услуг производилась на карту истца либо его супруги. Кроме того, договоры заключались в интересах ООО «Креол», для сдачи жилых помещений от имени указанного юридического лица. Также не согласилась с расчетом задолженности за коммунальные услуги, поскольку на момент заключения договоров аренды такая задолженность уже имелась за истцом, при этом им не были проверены приборы учетов.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика по доверенности ФИО3 просит его отменить, в иске отказать, ссылаясь на то, что в данном споре требования заявлены ненадлежащим истцом. Так истец является представителем собственника жилых помещений ФИО5, в связи с чем именно нарушение ее законных прав и интересов подлежало рассмотрению.

Апелляционным определением судебной коллегии Верховного суда РБ от 30.03.2021 г. решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.08.2021 г. апелляционное определение судебной коллегии Верховного суда РБ от 30.03.2021 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 доводы апелляционной жалобы подержали. Дополнила, что условиями договоров аренды предусмотрена обязанность по оплате только коммунальных платежей, в связи с чем и в соответствии с положениями ст.154 ЖК РФ взыскание платы по содержанию и управлению МКЖ является незаконным. Арендатором не исполнялась обязанность по передаче показаний прибора учета холодного водоснабжения по ул.Жердева, 132, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания этой задолженности, с учетом того, что доказательств фактического потребления ресурса не представлено. Также суд не принял во внимание произведенную на счет ФИО5 оплату в размере 3 271 руб.,, в связи с чем сумма задолженности должна быть уменьшена.

Истец ФИО1, его представитель ФИО6, третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки, в том числе, при которых заседание судебной коллегии подлежит отложению, не установлено. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с ч. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребоватьк внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 671 по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 682 ГК РФ регламентирована оплата жилого помещения по найму (аренде жилья).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, собственником жилых помещений, расположенных по адресам: <...>; <...>; <...> является ФИО5

11 апреля 2016 г. ФИО5 на основании доверенности передала права владения, пользования и распоряжение указанным имуществом ФИО1

14 июля 2017 г. между ФИО1 и ФИО2 заключены договоры аренды указанных жилых помещений.

П. 1.3 договоров определена ежемесячная плата за аренду квартиры:

- <...> в размере 16 000 руб.;

- <...> – 18 000 руб.;

- <...> – 14 000 руб.

Согласно п.п. 4.1, 4.2., 4.3. договоров, арендная плата производится арендатором не позднее 15 числа каждого месяца; в арендную плату не входят коммунальные услуги, а также интернет, кабельное ТВ; оплата за коммунальные услуги, интернет, кабельное ТВ, производится арендатором ежемесячно до 15 числа последующего месяца.

Согласно расписке оформлено ФИО2, последняя обязалась оплатить задолженность по арендной плате за период с июля 2017 г. по октябрь 2019 г. в размере 140 000 руб.

Доказательств того, что данные денежные средства были выплачены истцу, ФИО2 не представлено.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств исполнения обязанности по оплате арендных платежей, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца в указанной части.

Доводы апеллянта об отсутствии у ФИО1 права на истребование задолженности по арендным платежам и коммунальным услугам, отклоняются, поскольку в соответствии с доверенностью от 11.04.2016 г. последнему предоставлены полномочия на управление и распоряжение всем недвижимым имуществом ФИО5, в том числе, на заключение всех разрешенных законом сделок, оплату коммунальных услуг, услуг связи и иных платежей, а также на получение причитающихся ей денежных средств.

Договоры аренды заключены ФИО1, что свидетельствует о том, что в возникших правоотношениях он действовал от своего имени, соответственно все права и обязанности по договору возникли именно у него.

Относительно требований истца о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно ч.1 ст.153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным жилым домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 9 постановления Пленума от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (далее - постановление Пленума N 22), плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, а также собственника включает в себя:

- плату за содержание жилого помещения (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме);

- плату за коммунальные услуги (плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (пункты 2, 3 части 1, пункты 1, 3 части 2, часть 4 статьи 154 ЖК РФ).

Как усматривается из договоров аренды, арендатор принял на себя обязательства по оплате коммунальных услуг, в связи с чем оснований для взыскания платы за содержание и управление МКД не имелось.

С учетом указанного, задолженность по оплате за коммунальные услуги надлежит определить в следующем размере:

По квартире, расположенной по адресу: <...> в размере 23 925,74руб., исходя из следующего расчета:

- электрическая энергия (АО «Читаэнергосбыт») - 523,18 руб.

- отопление и горячее водоснабжение (ПАО «ТГК-14») – отопление в размере 9 597,29 руб., ГВС – 5 332,03 руб.

- вывоз мусора ООО «Экоальянс» – 880,88 руб.

- холодное водоснабжение и водоотведение (МУП «Водоканал») 8384,36 руб.

По квартире, расположенной по адресу: <...> в размере 31 007,16 руб.

- электрическая энергия (АО «Читаэнергосбыт») – 695,97 руб.

- отопление и горячее водоснабжение (ПАО «ТГК-14») отопление 20 990,196 руб., ГВС – 0 руб.

- вывоз мусора ООО «Экоальянс» – 880,88 руб.

- холодное водоснабжение и водоотведение (МУП «Водоканал») 8 440,42 руб.

3. По квартире, расположенной по адресу: <...> в размере 50 861,77 руб.;

- электрическая энергия (АО «Читаэнергосбыт») – 1 581,58 руб.;

- отопление и горячее водоснабжение (ПАО «ТГК-14») отопление 29 205,11 руб., ГВС – 8 838,46 руб.;

- вывоз мусора ООО «Экоальянс» – 880,88руб;

- холодное водоснабжение и водоотведение (МУП «Водоканал») 10 355,74 руб.

Итого задолженность по оплате коммунальных услуг составила 105 794,97 руб.

Вопреки доводов апеллянта надлежащих доказательств, свидетельствующих об оплате коммунальных услуг, св материалы дела не представлено.

Относительно задолженности за холодное водоснабжение и водоотведение (МУП «Водоканал») по <...> в сумме 10 355,74 руб., судебная коллегия учитывает следующее.

Как следует из материалов дела, срок поверки прибора учета холодного водоснабжения истек 10.07.2017 г. Договор аренды заключен 14.07.2017 г.

Определяя сумму задолженности, районный суд исходил из следующего.

21 октября 2020 г. истцом переданы показания индивидуальных приборов учета, в связи с чем, МУП «Водоканал» произведен перерасчет платы за указанную услугу.

Из выписки из лицевого счета следует, что с учетом произведенного перерасчета, по состоянию на 01 ноября 2020 г. (с 01 января 2017 г. по 01 ноября 2020 г.- 1400 дн.) задолженность определена в размере 14297,87 руб.

С учетом периода договора с 14 июля 2017 г. по 23 апреля 2020 г. (1014 дн.), задолженность составила 10355,74 руб. (14297,87/1400*1014).

Такой расчет судебной коллегии представляется верным.

При этом доводы апеллянта со ссылкой на положения ч.1ст.612, ч.2 ст.450 ГК РФ о том, что неисполнение собственником помещения обязанности по поверке прибора учета освобождает арендатора от обязанности оплачивать потребленный коммунальный ресурс, основаны не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с ч.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Как следует из договора аренды, ответчику было известно об установленном приборе учета, о чем свидетельствуют показания прибора зафиксированные в договоре.

В соответствии с п.2.2.2 Договора арендатор обязан незамедлительно сообщить арендодателю о выявленных неисправностях элементов, оборудования и освещения квартиры и дома.

Согласно положениям ст. 157 ЖК РФ, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно подпункту "к(1)" пункта 33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 потребитель имеет право ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю. Одновременно в случае несвоевременной передачи показаний со стороны потребителя управляющая организация вправе иным образом производить начисление платы.

Указанное правило свидетельствует о том, что передача показаний индивидуальных приборов учета потребителем не является его обязанностью, а является его правом. Вместе с тем, от выбора потребителем порядка оплаты за коммунальные услуги, зависит порядок начисления платы за оказанные коммунальные услуги (по показаниям индивидуальных приборов учета или по среднемесячному потреблению).

Поскольку ФИО7 было достоверно известно о наличии прибора учета, она должна была понимать последствия не передачи показаний прибора в ресурсоснабжающую организацию и понимать, что в случае непредоставления показания начисление платы за потребленные ресурс будет производиться по нормативу.

Как правильно указал суд первой инстанции, при должной степени разумности и осмотрительности после первого платежа за коммунальные услуги могла узнать о том, что прибор учета не прошел поверку и поставить об этом в известность арендатора, однако доказательств этому не представлено.

В этой связи судебная коллегия также отмечает, что несмотря на то, что собственник квартиры не исполнил обязанность по поверке прибора учета, а арендатор не воспользовалась правом предоставления показаний в ресурсоснабжающую организацию, после поверки прибора учета 21.10.2020 г. расчет задолженности был произведен не по нормативу потребления, а по показаниям прибора учета.

Указанное не свидетельствует о нарушении прав ответчика, поскольку фактическое потребление коммунального ресурса в период действия договора аренды им не оспаривается.

С учетом установленных обстоятельств, вопреки доводов апеллянта, отсутствие прибора учета прошедшего поверку не препятствовало в пользовании арендованным имуществом.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании разъяснений, содержащихся в п. п. 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений.

Исходя из вышеустановленных обстоятельств и приведенных разъяснений Верховного Суда РФ, судебная коллегия полагает, что расчет задолженности по коммунальным услугам определен судом первой инстанции с разумной степенью достоверности, иной способ расчета потребленного ресурса ответчиком не приведен.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводами апеллянта об отсутствии оснований для взыскания задолженности суммы 3070,97 руб., удержанную по исполнительному листу в пользу МУП «Водоканал» с окуевой, поскольку ФИО7 предоставлены документы, подтверждающие перевод указанной суммы собственнику жилого помещения – Сокуевоцй.

С учетом изложенного размер задолженности по коммунальным услугам составляет 105 794,97 руб.

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ с учетом уменьшения взысканной суммы подлежит уменьшению и размер госпошлины до 6 112,42 руб.

Кроме того, решением суда с ответчика взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб., что соответствует принципам разумности и справедливости. Доводов апелляционной жалобы в указанной части не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ от 18 ноября 2020 г. изменить:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по коммунальным услугам в сумме 105 794,97 руб. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 112,42 руб.

Решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и расходов по оплате услуг представителя оставить без изменения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г.Кемерово) в течение трех месяцев, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья:

Судьи коллегии: