Апелляционное определение № 2-2/20 от 08.07.2020 Свердловского областного суда (Свердловская область)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-2/2020 по иску администрации Муниципального образования город Ирбит к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, встречному иску ФИО1 к администрации Муниципального образования город Ирбит о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, взыскании понесенных расходов на выполнение капитального ремонта

по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 17.03.2020.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения ответчика, судебная коллегия

установила:

10.12.2015 между администрацией МО г. Ирбит (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 21, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м, расположенное по адресу: .... Срок аренды установлен с 10.12.2015 по 09.12.2020.

Арендная плата определена в сумме 480 400 рублей в год (пункт 4.1). Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца в размере 1/12 ставки арендной платы в год (пункт 4.3). В случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процент от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Фактически объект был передан ФИО1 11.03.2016.

01.02.2019 между сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора аренды.

Администрация МО город Ирбит обратилась с требованиями к арендатору о взыскании арендной платы за период с 11.03.2016 по 01.02.2019 в размере 1341503, 97 рублей и пени по состоянию на 01.02.2019 в размере 705719, 68 рублей, указав, что за период действия договора аренды ответчиком не оплачивались арендные платежи, кроме суммы 48040 рублей, внесенной в качестве задатка для участия в аукционе.

Возражая против заявленного иска, ФИО1 обратился со встречным иском об обязании администрации МО город Ирбит зачесть стоимость проведенного им капитального ремонта арендованного имущества в размере 3542170, 23 рублей в счет арендной платы в сумме 1374937,82 руб., а оставшуюся сумму в размере 2176232,41 рублей взыскать с администрации как расходы.

В обоснование встречного иска указано, что на момент передачи объект находился в неудовлетворительном состоянии, в договор аренды был включен пункт 6.4, предусматривающий, что арендатор производит капитальный ремонт объекта за счет собственных средств с дальнейшим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы. Постановлением администрации МО город Ирбит от 06.04.2016 № 464 ему было согласовано проведение капитального ремонта объекта. По окончании выполнения работ на общую сумму 3542170, 23 рублей ФИО1 был представлен пакет документов для предоставления льгот по договору аренды. Вместе с тем, 27.12.2018 администрацией было отказано в предоставлении льгот ввиду имеющейся задолженности по договору аренды со ссылкой на Положение «О предоставлении льгот по платежам в бюджет за пользование муниципальным имуществом МО город Ирбит на праве аренды», утвержденное решением Думы МО город Ирбит 22.09.2005.

Решением Ирбитского районного суда Свердловской области от 17.03.2020 требования администрации были удовлетворены, во встречном иске было отказано.

С решением суда не согласился ответчик, который в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить его встречные требования, ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»), истец извещен по электронной почте 10.06.2020, ответчик извещен СМС-извещением 10.06.2020.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик на доводах жалобы настаивал. Иные лица в судебное заседание не являлись, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

Заслушав ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Этой обязанности корреспондирует встречная обязанность арендодателя предоставить в аренду имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611), отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (статья 612), а также производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (пункт 1 статьи 616).

Из материалов дела следует, что на момент передачи имущества арендатору, оно находилось в неудовлетворительном состоянии. Это подтверждается актом приема-передачи помещения от прежнего арендатора от 19.11.2015 (л.д. 67 том 1), актом осмотра объекта от 29.02.2016, подписанным комиссией в составе ведущего специалиста отдела имущественных и земельных отношений Т., ведущего инженера МКУО «Служба заказчика-застройщика» П., арендатора ФИО1, в котором отражено разрушение фундамента с обрушением несущих стен, обрушение перекрытия подполья, провис балок чердачного перекрытия, износ кровли, стропил, разрушение кирпичной кладки углов здания и т.д. (л.д. 86), фотографиями, а также многочисленной перепиской сторон договора.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 6.4 договора арендатор проводит капитальный ремонт объекта за счет собственных средств с дальнейшим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы в порядке, установленном в нормативном акте Думы МО г. Ирбит.

Выводы суда о том, что истец, зная о состоянии объекта и в силу пункта 3.2.6 договора будучи обязанным проводить капитальный ремонт за свой счет, не вправе требовать взыскания затрат на ремонт, противоречат статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 6.4 договора, в соответствии с которыми стоимость капитального ремонта зачитывается в счет арендной платы, а значит, капитальный ремонт все же компенсируется в дальнейшем арендодателем за счет освобождения от арендной платы арендатора.

Судом первой инстанции не учтено, что с момента фактической передачи помещения арендатору его использование по назначению ввиду аварийного состояния было невозможно, между сторонами сразу начались согласования проведения капитального ремонта за счет арендатора, в марте 2016 года арендатором представлена для согласования дефектная ведомость, постановлением администрации МО город Ирбит от 06.04.2016 № 464 ФИО1 было согласовано проведение капитального ремонта объекта за его счет, 01.04.2016 между ФИО1 и ООО «РРР-П» заключен договор на ремонтно-строительные работы на спорном объекте по согласованной смете, которые были выполнены. 11.07.2017 арендатором арендодателю предоставлены документы относительно стоимости капитального ремонта и заявлено о его зачете в счет арендной платы. В последующем, в течение 2017-2018 года арендатор неоднократно писал аналогичные заявления истцу, что подтверждается материалами дела.

Мотивы, которые приведены арендодателем в обоснование отказа в зачете стоимости ремонта в счет арендной платы, а именно то, что зачет возможен только при отсутствии задолженности по арендной плате (ответ от 27.12.2018, л.д. 155), признаются судебной коллегией противоречащими закону.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право зачета арендатором его обязательств по оплате аренды. При этом, право на зачет возможно при уже наступившем сроке обязательства по внесению платы, а значит, и при наличии задолженности. Для прекращения обязательства по внесению арендной платы за прошлый период достаточно одного заявления стороны, которое было.

Позиция истца о том, что, не имея возможности использовать помещение по назначению и производя дорогостоящие вложения в капитальный ремонт помещения вместо арендодателя, арендатор должен еще и оплачивать арендную плату, представляется недобросовестной. В силу закона право на зачет стоимости ремонта в счет арендной платы данными обстоятельствами не обусловлено, а для осуществления зачета обязательств не требуется согласия другой стороны.

Доводы о том, что как бюджетный орган администрация не вправе производить зачет, основаны на ошибочном толковании закона. Спорные отношения между истцом и ответчиком не являются властными, стороны выступают равными сторонами гражданско-правовых отношений аренды, а значит, на них распространяется гражданское законодательство.

Выводы суда о том, что ФИО1 не представлено доказательств несения расходов на ремонт помещения, противоречат материалам дела, а именно, представленному договору строительного подряда с ООО «РРР-П», локальным сметным расчетам, актам о приемке выполненных работ КС-2, фотографиям, документам, подтверждающим затраты на выполнение работ, направленным в адрес арендодателя.

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы от 20.01.2020, назначенной в рамках настоящего гражданского дела, объемы фактически выполненных работ на объекте в полном объеме соответствуют представленной сметной документации.

Таким образом, ремонтно-строительные работы в арендованном помещении арендатором действительно проводились и оплачивались.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с тем, что не весь объем строительных работ относится к капитальному ремонту.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение текущего ремонта является обязанностью и расходами арендатора, а проведение капительного ремонта – обязанностью и расходами арендодателя. Кроме того, в соответствии с пунктами 14, 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятия капитального ремонта и реконструкции объекта капитального строительства различны.

С учетом изложенного, в рамках проведения экспертизы экспертом обоснованно оценивались работы, указанные в локальном сметном расчете от 19.03.2018, с точки зрения их отнесения к капитальному ремонту, реконструкции или текущему ремонту, для чего применялись положения ВСН 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Согласно выводам эксперта к работам, выполненным в рамках капитального ремонта, можно отнести позиции 3, 31-40, 57, 71-82 из локального сметного расчета. Стоимость затрат именно на капитальный ремонт из 3542170, 23 рублей составляет 1122104, 82 рубля.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами эксперта, поскольку они в достаточной степени мотивированны, основаны на специальных познаниях эксперта, имеющего соответствующую квалификацию, непосредственном исследовании проведенных работ, сметной документации, ведомости объемов работ, анализе вида работ с точки зрения его соответствия перечню работ по текущему или капитальному ремонту, реконструкции, приведенному в специальных нормативных актах.

Так, в частности, работы по замене полов, утеплению стен, замене покрытия кровли, усилению фундамента, ремонту наружных кирпичных стен при глубине заделки в 1 кирпич обоснованно отнесены к капитальному ремонту, работы по демонтажу и монтажу перегородок – к реконструкции, а отделочные внутренние и фасадные работы, замена оконных блоков, дверей и т.д. – к текущему ремонту, поскольку данные работы включены в перечень работ по текущему ремонту (приложение №7 к ВСН 58-88).

Суд первой инстанции обоснованно критично отнесся к пояснениям специалиста Ч., поскольку в нарушение требований закона специалист не разделял понятия реконструкции и капитального ремонта, при том, что последнее является необходимым ремонтным воздействием для целей безопасности эксплуатации объекта капитального строительства, а реконструкция – по сути, улучшением объекта, которое безусловно необходимым не является; кроме того, работы по оштукатуриванию, покраске им также включаются в капитальный ремонт при очевидном их отнесении к текущему ремонту. Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы стороны не заявляли.

С учетом того, что расходы арендатора по текущему ремонту с арендодателя взысканы быть не могут в силу закона, стоимость работ по реконструкции могла быть взыскана лишь в рамках статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (как за неотделимые улучшения арендованного имущества) только при наличии письменного согласия арендодателя (пункты 3.2.7, 6.3 договора), которого на реконструкцию (изменение площади, конфигурации внутренних помещений) не было, судебная коллегия полагает, что ответчик вправе зачесть в счет арендной платы только сумму капитального ремонта в размере 1122104, 82 рубля. В этой связи решение суда об отказе ФИО1 в иске подлежит отмене, с вынесением нового решения о частичном удовлетворении его требований в указанном объеме.

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом из размера 40033, 33 рубля в месяц (л.д. 153 том 2), с периодом оплаты с 10-го числа каждого месяца. Истцом в счет погашения задолженности за первый месяц (с 11.03.2016 по 10.04.2016), а также частично за второй, включен внесенный ответчиком при участии в аукционе задаток в размере 48040 рублей.

Начисленная ответчику арендная плата за период с 11.03.2016 по 01.02.2019 составила 1389543, 97 рубля, а задолженность с учетом произведенной оплаты - 1341503, 97 рубля.

Ответчик произвел оплату 48040 рублей и вправе претендовать на зачет 1122104, 82 рублей (итого 1170144, 82 рубля).

Данные суммы погашают арендную плату в полном объеме до 10.08.2018 (за полных 29 месяцев = 1170144, 82 рубля/40 033, 33 рубля), а также, частично, в размере 10469, 65 рублей за период с 10.08.2018 по 10.09.2018.

Таким образом, ответчиком не внесена в полном объеме плата за период с 10.08.2018 по 10.09.2018 в размере 29563, 71 рубля (40033, 33-10469,65), затем за 4 полных месяца с 10.09.2018 по 10.01.2019 в размере 160133, 32 рубля (40033, 33*4), затем за период с 10.01.2019 по 01.02.2019 в размере 29702, 15 рубля (сумма из расчета истца). Итого 219399, 18 рублей.

С учетом зачета следует окончательно определить размер подлежащей взысканию с ФИО1 в пользу администрации арендной платы в сумме 219399, 18 рублей.

Решение суда подлежит изменению в части суммы неустойки. Поскольку задолженность с ответчика взыскана с 10.08.2018, то и пени подлежат исчислению с этого же периода. Оснований для привлечения ответчика к ответственности за нарушение срока оплаты арендных платежей за более ранний период судебная коллегия не усматривает, поскольку имела место просрочка кредитора в части передачи непригодного для аренды помещения, непроведения зачета встречных требований по стоимости капитального ремонта.

За период с 10.08.2018 по 01.02.2019 (как просил истец) сумма неустойки составляет 21600, 24 рублей исходя из следующего расчета:

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат перераспределению судебные расходы по оплате госпошлины.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину по первоначально заявленному иску, от уплаты которой истец был освобожден на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, следует взыскать в доход местного бюджета с ответчика, не освобожденного от ее уплаты, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, а именно в размере 5609, 99 рублей (от суммы 219399, 18 + 21600, 24 рублей). С истца же подлежат взысканию расходы ответчика по уплате госпошлины пропорционально удовлетворенной части встречного иска в размере 13810, 52 рублей (от суммы 1122104, 82 рубля).

На основании вышеизложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 17.03.2020 отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к администрации Муниципального образования город Ирбит о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, принять в этой части новое решение, которым данные требования удовлетворить частично.

Зачесть в счет арендной платы по договору аренды №21 от 10.12.2015 стоимость произведенного ФИО1 капитального ремонта арендованного имущества в размере 1122104 рубля 82 коп.

Окончательно определить размер подлежащей взысканию с ФИО1 в пользу администрации Муниципального образования город Ирбит арендной платы в сумме 219399 рублей 18 коп.

Решение суда изменить в части исковых требований администрации Муниципального образования город Ирбит к ФИО1 о взыскании пени и в части распределения судебных расходов.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Муниципального образования город Ирбит пени за просрочку внесения арендной платы в размере 21600 рублей 24 коп.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5609 рублей 99 коп.

Взыскать с администрации Муниципального образования город Ирбит в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 13810 рублей 52 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий Орлова А.И.

Судьи Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.