Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чернышовой Ю.А. дело по апелляционной жалобе ФИО1, представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 27 января 2022 г. по гражданскому делу по иску администрации муниципального образования «Город Астрахань» в лице управления муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Астрахань» к ФИО1 о признании объекта капитального строительства самовольным, возложении обязании снести за свой счет самовольно возведенный объект, по встречному иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Астрахань», управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» о признании права собственности на нежилое помещение,

установила:

Администрация муниципального образования «Город Астрахань» в лице управления муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Астрахань» обратилась в суд с иском к ФИО1 о сносе самовольной постройки, указав, что в целях осуществления контроля за соблюдением земельного законодательства были проведены мероприятия в отношении земельного участка, расположенного по ул. <адрес>, площадью 2420 кв.м, с кадастровым номером №, в ходе которых установлено, что на указанном земельном участке расположен капитальный объект незавершенного строительства, степенью готовности 20 %, площадью застройки 432,5 кв.м., с кадастровым номером №. Данный земельный участок на основании постановления администрации г. Астрахани от 1 декабря 2008 г. «Об утверждении акта выбора земельного участка для строительства кафе по ул. <адрес>», постановления администрации г. Астрахани от 9 ноября 2009 г. «О предоставлении земельного участка, площадью 2420 кв.м., для строительства кафе» предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» сроком с 9 ноября 2009 г. по 8 ноября 2012 г. Впоследствии срок аренды земельного участка продлен до 9 ноября 2015 г.

24 июля 2012 г. обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Здание кафе по <адрес> сроком действия до 17 мая 2016 г., площадью застройки 432,5 кв.м.

4 декабря 2015 г. администрацией г. Астрахани принято постановление «Об изменении вида разрешенного использования, прекращении права аренды и предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» земельного участка по ул. <адрес> с видом разрешенного использования - общественное питание (для завершения строительства кафе)».

На основании данного постановления с обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 15 января 2010 г., 20 января 2016 г. заключен договор аренды земельного участка, расположенного на территории г. <адрес>, сроком с 4 декабря 2015 г. по 3 декабря 2018 г.

Письмом управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 9 июня 2016 г. обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» отказано в продлении срока действия разрешения на строительство в связи с несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

30 октября 2017 г. между обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством с кадастровым номером №, площадью застройки 432,5 кв.м., по условиям которого право собственности на указанный объект недвижимости перешло к ФИО1

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации между администрацией муниципального образования «Город Астрахань» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20 января 2016 г., из содержания которого следует, что арендатор общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» заменено на ФИО1 Данное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды от 20 января 2016 г. Срок действия договора земельного участка не продлевался, действие договора аренды земельного участка прекращено 4 декабря 2018 г.

Обращений о выдаче разрешения на завершение строительства объекта на указанном земельном участке и продлении срока аренды земельного участка от ФИО1 в администрацию муниципального образования «Город Астрахань» не поступало.

30 апреля 2020 г. при обследовании вышеуказанного земельного участка составлен акт визуального осмотра с фотофиксацией капитального объекта незавершенного строительства, степенью готовности 20 %, площадью застройки 432,5 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>. Установлено, что объект построен за границами места допустимого размещения застройки, установленного градостроительным планом, в охранной зоне сетей электроснабжения, с отклонением от проектной документации, в части конфигурации здания (в осях 11-13 здания стена возведена под прямым углом); наружная стена здания в осях 13-1 выполнена полностью глухой кирпичной кладкой без 11 оконных проемов, предусмотренных проектом.

Ввиду того, что объект возведен с отклонением от проектной документации, фактически возведенный объект недвижимости является самовольной постройкой, истец просил суд признать объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, самовольной постройкой; обязать ФИО1 освободить земельный участок, площадью 2420 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем сноса за свой счет самовольно возведенного объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №; указать в резолютивной части решения, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение трех месяцев со дня вступления его в законную силу.

ФИО1 обратился в суд со встречными иском к администрации муниципального образования «Город Астрахань», управлению муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», управлению по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» о признании права собственности на нежилое здание, указав, что спорный объект недвижимости незавершенный строительством, степенью готовности 20 %, ФИО1 приобрел у общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>». Указанный объект недвижимости, который в течение 3-х лет состоял на государственном кадастровом учете, возведен общество с ограниченной ответственностью «Аркада» на отведенном в этих целях земельном участке. При заключении данной сделки общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» передало покупателю пакет документов, который содержал внесение корректировки в проектную документацию, согласованную с управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Астрахани. Данная корректировка предполагает изменение площади застройки здания, в частности изменения в осях 11-13 здания, где стена возведена под прямым углом, чем ранее предусматривал проект. Полагает, что поскольку здание возведено на земельном участке, площадью 2420 кв.м., предоставленным администрацией муниципального образования «Город Астрахань», под строительство нежилого помещения - кафе, следовательно спорный объект возведен как нежилое здание, соответствующее целевому назначению земельного участка. 18 августа 2017 г. ФИО1 получен градостроительный план, в котором изменена площадь застройки земельного участка для возведенного здания, здание соответствует строительным, техническим нормам, не нарушает права и интересы третьих лиц, не создает опасность при эксплуатации третьим лицам. Несмотря на то, что срок аренды земельного участка истек, истец продолжает оплачивать арендную плату. Управление муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» не заявило о прекращении договора аренды, денежные средства за аренду земельного участка принимаются в полном объеме, что свидетельствует о продлении срока действия договора аренды на неопределенный срок. ФИО1 просил суд признать за ним право собственности на нежилое здание – кафе, литер А, общей площадью 837,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» по доверенности ФИО3 в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнила исковые требования в части объекта недвижимости, просила суд признать объект капитального строительства, площадью 837,6 кв.м., расположенный на земельного участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, обязать ФИО1 освободить земельный участок путем сноса самовольно возведенного объекта капитального строительства, поддержав исковые требования в остальной части; возражала против удовлетворения встречных исковых требований ФИО1

Ответчик-истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика-истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала встречные требования ФИО1 по основаниям, изложенным во встречном иске, возражала против удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования «Город Астрахань».

Представитель управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» по доверенности ФИО4, представитель управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» по доверенности ФИО5, представитель Службы объектов культурного наследия Астраханской области по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержали исковые требования администрации муниципального образования «Город Астрахань», возражали против удовлетворения встречных исковых требований ФИО1

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 27 января 2022 г. исковые требования администрации муниципального образования «Город Астрахань» в лице управления муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Астрахань» удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1, в дополнении к апелляционной жалобе, поданном представителем ФИО1 по доверенности ФИО7, ставят вопрос об отмене решения суда ввиду незаконности и необоснованности, неправильного применения судом норм материального права, нарушения норм процессуального права, указав, что спорный объект недвижимости возведен во время действия договора аренды земельного участка. Считают, что поскольку ФИО1 продолжает вносить арендодателю арендные платежи за пользование земельным участком, договор аренды земельного участка пролонгирован на неопределенный срок. Денежные средства, оплаченные по договору аренды за период с 2017 г. по настоящее время, администрацией г. Астрахани ФИО1 не возвращены. Администрация муниципального образования «Город Астрахань» в период с 2018 г. не обращалась к ФИО1 с требованиями о возвращении земельного участка, фактически своим бездействием согласилась с пользованием ФИО1 земельным участком, принимая плату за пользование.

Полагают, что к требованиям администрации муниципального образования «Город Астрахань» о сносе самовольно возведенного объекта недвижимости применим трехлетний срок исковой давности, который на момент обращения с иском истек, поскольку о возведенном здании администрации г. Астрахани стало известно 8 июня 2016 г., с данным иском администрация муниципального образования «Город Астрахань» обратилась в суд только 19 августа 2020 г., то есть за пределами срока исковой давности. Ходатайств о восстановлении срока исковой давности от истца не поступало. Однако судом не дана надлежащая оценка данному обстоятельству.

Кроме того, суд первой инстанции не дал правовую оценку представленным положительным заключениям компетентных органов относительно спорного объекта недвижимости, а также заключению судебной строительно-технической экспертизы. Согласно данному заключению объект незавершенного строительством - кафе соответствует и не противоречит нормам пожарной безопасности, может эксплуатироваться как нежилое. Основные строительные конструктивные элементы нежилого здания выполнены в соответствии с требованиями нормативно-технической документации. Противопожарные нормы, санитарно-эпидемиологические требования, градостроительные нормы, правила застройки соблюдены. Спорное нежилое здание – кафе не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Кроме этого обращает внимание, что к дате начала установления охранной зоны объектов культурного наследия (26 декабря 2017 г.) спорный объект уже существовал, право собственности зарегистрировано в регистрирующем органе 21 октября 2014 г.

Другими лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.

На заседание судебной коллегии ФИО1, представитель ФИО1 по доверенности ФИО2, представители Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, управления муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Астрахань», управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань», управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань», управления Росреестра по Астраханской области не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 в Астраханский областной суд поступила телефонограмма о рассмотрении дела в отсутствии ФИО1 и представителя ФИО2

В соответствии со статьёй 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав докладчика, выслушав представителя администрации муниципального образования «Город Астрахань» по доверенности ФИО3, возражавшую против удовлетворения доводов апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого судом решения.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Согласно статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

На основании части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходима совокупность юридических фактов: - предоставление земельного участка для строительства объекта; - получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); - соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; - государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса).

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Исходя из положений части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются предусмотренные указанной частью статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. №101-О, 27 сентября 2016 г. № 1748-О указано, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности, аренде которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22, бремя доказывания обстоятельств, изложенных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве условий признания права собственности возлагается на лицо, обратившееся с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку.

При заявлении требований о сносе самовольно возведенного объекта недвижимости, истец должен доказать, что спорные строения являются объектами самовольного капитального строительства, возведенными на неотведенном для этих целей земельном участке, с нарушением градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, а также то, что только такая исключительная мера является единственным и соразмерным способом восстановления нарушенного права.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство; абзац 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя обязанность сноса самовольной постройки осуществившим её лицом либо за его счет, предполагает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины (Определения от 3 июля 2007 г. № 595-О-О, от 17 января 2012 г. № 147-О-О, от 29 марта 2016 г. № 520-О и др.).

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее её лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика.

На основании пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным Российской Федерации, в которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Астрахани № № от 9 ноября 2009 г. обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» предоставлен в аренду земельный участок, кадастровый номер №, площадью 2420 кв.м., по ул. <адрес>, для строительства кафе, сроком на три года.

15 января 2010 г. между администрацией г. Астрахани и обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» заключен договор № № аренды земельного участка, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г<адрес>, для использования в целях: строительства кафе, на срок с 9 ноября 2009 г. по 8 ноября 2012 г.

В 2010 г. обществом с ограниченной ответственностью «Аркада» получен утвержденный градостроительный план, предусматривающий процент застройки территории 15-20%, площадки - 8-10%, зеленые насаждения - 50-65%, аллеи и дороги 10-15%, определено пятно застройки, установлены параметры объекта.

В 2012 г. индивидуальным предпринимателем ФИО22. по заявлению общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» разработана проектная документация на возводимый объект, включающая, в том числе, согласование проекта инженерных сетей (технические условия по подключению к электросети ОАО «МРСК Юга» - Астраханьэнерго», системе водоснабжения и канализации «Астрводроканал» и т.д.) (Том № 1 л.д. 164-174).

24 июля 2012 г. управлением по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» выдано разрешение №57 на строительство объекта капитального строительства - Здание кафе по ул. <адрес>, предусматривающего площадь застройки 432,5 кв.м., строительный объем 1950 куб.м., общей площадью 778,1 кв.м., этажностью - 2 этажа, на основании проекта, представленного обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>». Данное разрешение на строительство неоднократно продлевалось, срок действия данного разрешения определен до 17 мая 2016 г. (Том № 1 л.д. 57-58).

Как следует из дела правоустанавливающих документов, 21 октября 2014 г. общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» на основании действующего разрешения на строительство, договора аренды земельного участка, кадастрового паспорта на объект незавершенный строительством, степенью готовности 20%, зарегистрировало за собой в декларативном порядке право собственности на объект незавершенный строительством, по адресу: г. <адрес> (Том № 2 л.д. 86-112).

На основании постановления администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 19 декабря 2014 г. срок действия договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации продлен обществу с ограниченной ответственностью «Аркада».

Согласно постановлению администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 4 декабря 2015 г. № № вид разрешенного использования земельного участка, площадью 2 420 кв.м., изменен с «для строительства кафе» на «общественное питание (для завершения строительства кафе)». На основании данного постановления между арендодателем и арендатором заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № № от 15 января 2010 г.

20 января 2016 г. между администрации муниципального образования «Город Астрахань» и обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» заключен новый договор аренды земельного участка, с кадастровым номером кадастровый номер № площадью 2420 кв.м., по ул<адрес> вид разрешенного использования: общественное питание (для завершения строительства кафе), сроком с 4 декабря 2015 г. до 3 декабря 2018 г. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (Том № 1 л.д. 34-37).

3 июня 2016 г. общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» обратилось в управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство.

Однако в выдаче испрашиваемого разрешения обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» отказано, поскольку при обследовании указанного объекта выявлено, что строительство здания осуществляется с отступлением от проектной документации, разрешения на строительство.

Общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» вновь обратилось в администрацию г. Астрахани с заявлением о разработке градостроительного плана в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Впоследствии общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО23 с просьбой внести изменения в ранее разработанный проект в части архитектурного решения нежилого здания - кафе.

29 августа 2017 г. застройщик обратился в управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» с просьбой согласовать архитектурное решение в связи с корректировкой проекта здания кафе.

Рассмотрев указанное обращение, 25 сентября 2017 г. управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» сообщило заявителю, что не будет иметь возражений в отношении представленной схемы планировочной организации земельного участка и цветового решения фасада при условии разработки границ охранных зон памятников истории и культуры, расположенных в непосредственной близости от проектируемого объекта.

Судом установлено, 20 октября 2017 г. между обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, степью готовности 20% (Том № 2 л.д. 61-62). Переход право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке 30 октября 2017 года.

Установлено, что общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» признано недействующим юридическим лицом, 27 ноября 2019 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельность данного юридического лица.

7 декабря 2017 г. между администрацией муниципального образования «Город Астрахань» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20 января 2016 № №, в соответствии с которым к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20 января 2016 г. (Том № 1 л.д. 185). Иные дополнительные соглашения по указанному договору аренды между арендодателем и арендатором ФИО1 не заключались.

Договор аренды земельного участка от 20 января 2016 г. № № прекратил свое действие на основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (Том № 1 л.д. 44).

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, с обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Установлено, что ФИО1 продолжил строительство спорного объекта недвижимости в отсутствии разрешительной документацией органа местного самоуправления.

Самовольно возведенный истцом объект недвижимости не относится к объектам, которым в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», недобросовестное поведение лица, создавшего самовольную постройку, не представившего документацию, необходимую в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения, является основанием для отказа в иске.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса российской Федерации.

В силу статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности отнесена выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Принимая во внимание конституционный принцип разделения властей, суд не может подменять органы исполнительной власти в своей деятельности.

Доказательства того, что истец предпринимал своевременные меры, направленные на получение разрешительной документации в период такого строительства, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, ФИО1, возведя спорное нежилое здание, не предпринял надлежащие меры к его легализации, продолжил строительство объекта недвижимости в отсутствии разрешения на завершение строительства и проектной документации.

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости возведен в защитной зоне объектов культурного наследия федерального значения: <адрес>. На момент обращения ФИО1 со встречным иском указанный объект является объектом недвижимости законченным строительством, общей площадью 837,6 кв.м.

В силу статьи 34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» охранная зона объектов культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Данное обстоятельство было учтено при выдаче обществу с ограниченной ответственностью «Аркада» разрешения на строительство объекта капитального строения в 2012 г., в связи с чем в целях сохранения архитектурного облика сложившейся панорамы ул. <адрес>, являющейся памятником градостроительного искусства «<адрес> эскизным проектом было предусмотрено заглубление здания кафе в откос <данные изъяты>, что позволяло бы избежать перекрытия видовых точек восприятия объектов культурного наследия: «<адрес>», в связи с чем было предусмотрено 11 оконных проемов по первому этажу здания.

Между тем, общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в период строительства объекта отступило от проектной документации, изменив конфигурацию здания в осях 11- 13 здания, а именно стена здания возведена под прямым углом, а также, возведя наружную стену здания в осях 13-1, полностью глухой кирпичной кладкой без 11 оконных проемов, предусмотренных утвержденным проектом, что существенно отразилось на архитектурном облике спорного объекта.

Федеральным законом от 5 апреля 2016 г. № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»» внесены изменения и введены требования об установлении защитных зон объектов культурного наследия на прилегающих к ним территориях.

В соответствии со статьей 34.1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами объектов культурного наследия признаны территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Границы защитной зоны объекта культурного наследия установлены для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника.

Из акта по результатам государственной историко-культурной экспертизы проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения, регионального значения и вновь выявленного объекта культурного наследия г. <данные изъяты> (дата начала проведения экспертизы 20 декабря 2019 г., дата окончания проведения экспертизы 6 октября 2020 г.), подготовленного по заявлению ФИО1, по вопросу установления границ территории зоны охраны объектов культурного наследия, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах территорий зон памятников федерального значения «<адрес>, следует, что экспертная комиссия пришла к выводу об установлении особого режима использования земель и градостроительного регламента в границах объединенной охранной зоны, которым запрещено использование земель, в том числе, для строительства зданий и сооружений (Том № 1 л.д. 188-215).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань», утвержденными решением Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 16 июля 2020 г. № 69 (в редакции, действующей в период спорных правоотношений) земельный участок, кадастровый номер №, расположен в зоне Р-3 (зона природных ландшафтов), в которой размещение предприятий общественного питания не относится ни к одному из видов разрешенного (условно разрешенного) использования.

Разрешая спорные правоотношения, удовлетворяя исковые требования администрации муниципального образования «Город Астрахань» и отказывая в удовлетворении встречных исковых требованиях ФИО1, руководствуясь вышеприведенными нормами права, оценив предоставленные сторонами доказательства в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что совокупностью представленных доказательств достоверно установлено, что объект капитального строительства, расположенный на земельном участке, площадью 2420 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, является самовольной постройкой, подлежащей сносу, поскольку возведен в нарушении требований земельного, градостроительного законодательства, с существенным отступлением от разрешения № на строительство от 24 июня 2012 г. и разработанной проектной документации, с изменением архитектурного решения как первоначальным застройщиком обществом с ограниченной ответственностью, так и ФИО1, в отсутствие разрешения на строительство объекта в заявленных параметрах, разрешения на завершение строительства спорного объекта недвижимости. Приведение спорного объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством, в том числе в соответствии с требования градостроительного закона, не представляется возможным, поскольку нежилое здание расположено в границах защитной зоны объектов культурного наследия федерального и регионального значения, не позволяющих в силу требований Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань» строительство (реконструкцию) зданий и сооружений.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, полагая их правильными, основанными на правильном применении к спорным правоотношениям норм материального права, подтверждаются представленными при разрешении спора доказательствами, которым судом первой инстанции дана соответствующая оценка, отвечающая требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мотивированы и подробно изложены в решении суда.

Доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней о том, что спорный объект недвижимости возведен в период действия договора аренды земельного участка, судебная коллегия признает несостоятельными.

В силу положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; требований охраны окружающей среды и экологической безопасности; требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие регистрации права собственности на строение не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Как правомерно указано судом первой инстанции, ФИО1, приобретая у общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» объект незавершенный строительством с признаками самовольной постройки, право собственности на который зарегистрировано за застройщиком в декларативном порядке, имел возможность при достаточной степени предусмотрительности убедиться о соответствии приобретенного объекта градостроительному, земельному законодательству, утвержденной проектной документации, следовательно, понимать правовые последствия сделки купли-продажи, в том числе в виде сноса объекта капитального строительства, не соответствующего градостроительным требованиям, невозможности приведения спорного нежилого здания в соответствии с требованиями градостроительных норм.

Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней о том, что ФИО1 вносит арендные платежи, данные денежные средства администрацией муниципального образования «Город Астрахань» ФИО1 не возращены, арендные правоотношения продолжены на неопределенный срок, не могут повлечь отмены судебного постановления, основаны на неверном толковании норм материального права.

Договор аренды земельного участка от 20 января 2016 г. № № прекратил свое действия 4 декабря 2018 г. на основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно сведениям, представленным из Единого государственного реестра недвижимости, в отношении земельного участка с кадастровым номером № запись об обременении в виде аренды ФИО1 погашена (Том № 1 л.д. 41-42).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, а поскольку ФИО1 фактически использовал указанный земельный участок, следовательно, он обязан произвести оплату за его пользование.

Ссылка представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на заключения компетентных органов, заключение судебной строительно-технической экспертизы в обосновании правомерности заявленных встречных требований, не влияют на правильность и обоснованность выводов суда первой инстанции, поскольку спорный объект недвижимости возведен с нарушением требований градостроительного законодательства, Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань».

Не могут быть признаны состоятельными и повлечь отмену судебного постановления доводы апелляционной жалобы о том, что объект недвижимости возведен до установления объединенной охранной зоны объектов культурного наследия.

Согласно Приказу Министерства культуры Российской Федерации и Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 июля 2010 г. №418/339 город Астрахань является историческим поселением федерального значения.

В соответствии с пунктом 6 статьи 29 Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань», утвержденными решением Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 17 мая 2018 г. №52, в редакции, действующей на момент строительства ответчиком спорного объекта, в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) в границах защитных зон объектов культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Аналогичные требования предусмотрены Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Астрахань», утвержденными решением Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 16 июля 2020 г. №№

Согласно утвержденному градостроительному плану земельного участка от 14 июля 2010 г., акту по результатам государственной историко-архитектурной экспертизы земельный участок, с кадастровым номером № на момент начала строительства спорного объекта располагался в границах охранной зоны объекта культурного наследия - исторического места <адрес>, на который распространялись ограничения в отношении размещения объектов недвижимости в указанной зоне.

По смыслу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерность возведения постройки предполагает также наличие необходимых в силу закона согласований, разрешений, соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, установленных на дату начала возведения или создания постройки и действующих на дату её выявления.

Вместе с тем ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций ФИО1 не представлено доказательств, свидетельствующих об обращении застройщика в Службу государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области с заявлениями о согласовании строительства спорного объекта.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске администрацией муниципального образования «Город Астрахань» срока исковой давности являются несостоятельными.

Статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с разъяснениями, содержащими в абзаце 3 пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/ 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о сносе созданной с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил или без получения необходимых разрешений самовольной постройки, сохранение которой нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, рассматривается по правилам гражданского судопроизводства. Однако такой иск не направлен на защиту гражданских прав конкретного лица.

Предъявление иска о сносе самовольной постройки в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением угрозы, которую создает сохранение постройки, установленные гражданским законодательством правила об исковой давности применению не подлежат.

Выводы суда о наличии угроз жизни и здоровья граждан при эксплуатации указанного нежилого здания основаны на оценке всех обстоятельств дела, установленных на основании совокупности представленных в дело доказательств.

По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом первой инстанции применены верно.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, принятым в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Согласно части 4 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.

В силу положений подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, а также мировыми судьями, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, органы публичной власти федеральной территории «Сириус», выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков).

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку администрация муниципального образования «Город Астрахань» освобождена от оплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, учитывая удовлетворение заявленных органом местного самоуправления исковых требований в полном объеме, в соответствии с требованиями части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «Город Астрахань» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Кировского районного суда г. Астрахани от 27 января 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения суда указанием на взыскание с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «Город Астрахань» государственной пошлины в размере 6000 руб.

Председательствующий: Л.И. Костина

Судьи областного суда: Ю.А. Чернышова

Л.Б. Лапшина