Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маганкова В.С. к Светловой Н.В., Светлову В.Т. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе Маганкова В.С. на решение Промышленного районного суда города Смоленска от 22 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Хлебникова А.Е., объяснения истца Маганкова В.С. и его представителя Пыреговой Е.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика Светловой Н.В. и ее представителя Романенковой Н.Н., представителя ответчика Светлова В.Т. – Рыжаковой С.Ф. об оставлении обжалуемого решения без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Маганков В.С. обратился с иском к Светловой Н.В., Светлову В.Т. о признании договора купли-продажи квартиры от 19 июня 2020 года недействительным и применении последствия недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 19 июня 2020 года между Светловой Н.В., действующей от имени Маганкова В.С. (продавец) на основании нотариально удостоверенной доверенности, и Светловым В.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры №, расположенной в доме ..., площадью 111,3 кв. м, кадастровый номер №. В соответствии с п. 3 договора по договоренности сторон данный объект продан за 2 190 000 рублей, полностью уплаченных покупателем продавцу за счет собственных средств до подписания договора. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом. Светлова Н.В. действовала на основании доверенности от 2 октября 2017 года, которой Маганков В.С. уполномочил ее пользоваться и распоряжаться тремя земельными участками и спорной квартирой. Вместе с тем, истец указал, что в настоящее время не имел намерений продавать спорную квартиру и не давал конкретных поручений Светловой Н.В. на отчуждение квартиры, денежные средства от продажи квартиры Светлова Н.В. истцу не передала. Он полагает, что сделка купли-продажи квартиры является фиктивной, поскольку стороны договора являются близкими родственниками. Кроме того, данной сделкой ему причинен ущерб, так как продажа совершена за сумму значительно (в несколько раз) ниже рыночной стоимости.

В судебном заседании истец Маганков В.С. и его представитель Пырегова Е.Ю. исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик Светлова Н.В. и представитель ответчика Светлова В.Т. - Рыжакова С.Ф. исковые требования не признали.

Обжалуемым решением от 22 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Маганков В.С. просил решение суда отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование доводов жалобы приводит доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Также автор жалобы полагает, что суд дал неверную оценку представленным доказательствам, не применил нормы, подлежащие применению, не учел, что оспариваемой фиктивной сделкой купли – продажи ответчики причинили ему ущерб, в связи с отчуждением квартиры по цене ниже кадастровой стоимости и в несколько раз ниже рыночной стоимости.

В возражениях на апелляционную жалобу Светлова Н.В. и представитель ответчика Светлова В.Т. - Рыжакова С.Ф. просили обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик Светлов В.Т., несмотря на надлежащее извещение, в заседание суда апелляционной инстанции не явился.

Судебная коллегия, учитывая положения ст. 167 и ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), определила рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик Светлова Н.В. ранее находилась в браке с К.М.А., приходящимся родственником истцу по делу Маганкову В.С.

Первоначально спорная квартира ... приобретена К.М.А. на кредитные средства по договору уступки прав требований от 10 октября 2006 года у застройщика ОАО «Смоленскстрой» за 2 200 000 рублей без отделочных работ и без установки санитарных приборов (л. д. 49-53).

На основании договора купли-продажи от 18 декабря 2014 года Маганков В.С. приобрел у К.М.А., от имени которого действовала на основании доверенности Светлова Н.В., указанную квартиру за 6 000 000 рублей (л.д.32).

Государственная регистрация права собственности произведена надлежащим образом.

Согласно доверенности № от 2 октября 2017 года, удостоверенной нотариусом П.М.Л., Маганков В.С. уполномочил ответчика Светлову Н.В. пользоваться и распоряжаться объектами недвижимости, в том числе спорной квартирой, находящейся по адресу: ..., а также заключать сделки, в частности продавать, сдавать в аренду, обменивать, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы, производить расчеты по заключенным сделкам, получать причитающиеся доверителю деньги (л.д.26).

19 июня 2020 года между Светловой Н.В., действующей от имени Маганкова В.С. (Продавец) на основании названной доверенности, и Светловым В.Т. (Покупатель) заключен договор купли – продажи квартиры № кадастровый номер №, расположенной на 2 этаже жилого дома ..., который был удостоверен нотариусом С.Ю.Л. (л.д.33-34).

Светлов В.Т. является отцом Светловой Н.В.

Пунктом 3 договора купли – продажи определено, что по договоренности сторон указанная квартира продана за 2 190 000 рублей, полностью уплаченных Покупателем (Светловым В.Т.) Продавцу за счет собственных средств до подписания договора.

Сторонам нотариус разъяснил, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора (п. 4 договора).

В пункте 1 данного договора указано, что кадастровая стоимость спорной квартиры составляет 3127936 рублей.

Согласно п. 13 договора стороны договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемого имущества и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю имущества считается исполненной.

Из выписки ЕГРН от 29 августа 2020 года следует, что правообладателем квартиры №, расположенной по адресу: ... с 22 июня 2020 года является Светлов В.Т. (л.д.27-30).

В обоснование своих требований истец Маганков В.С. ссылается на то, что не давал поручений Светловой Н.В. на продажу недвижимости, денежные средства от продажи недвижимости не получал и данной сделкой ему причинен ущерб, так как продажа совершена за сумму в несколько раз ниже рыночной стоимости.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, сославшись на ст. ст. 1, 12, 166, 182, 209, 218, 421, 432, 549 ГК РФ, ст. ст. 16, 59 Основ законодательства РФ о нотариате суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Маганков В.С. выдал доверенность Светловой Н.В. на управление и распоряжение имуществом, которая на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи не была отозвана, а потому ответчик при заключении договора купли-продажи действовала на законных с учетом общеправового принципа свободы.

Доводы истца о том, что Светлова Н.В. и покупатель, злоупотребляя правом, оформили продажу квартиры по заниженной цене, суд во внимание не принял, полагая, что данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства доказано не было.

При этом суд отметил, что Светлова Н.В. имела указанные в доверенности полномочия на продажу спорной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению, поэтому была вправе продать квартиру Светлову В.Т. по названной в договоре купли – продажи цене, соответствующей, по мнению суда, ее среднерыночной стоимости с учетом существующей экономической ситуации.

Одновременно, суд пришел к выводу, что факт того, что доверенное лицо продавца Светлова Н.В. продала квартиру своему отцу, а также то, что денежные средства, вырученные от продажи квартиры, Светлова Н.В. не передала собственнику, не могут служить основаниями для признания сделки недействительной.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства. При разрешении заявленных требований суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, судом были неправильно применены нормы материального права, суд не применил закон, подлежащий применению при рассмотрении данных требований.

Действительно, в силу ст. 421 ГК РФ собственник, его уполномоченное лицо, свободны в заключении договора, выборе покупателя и определении цены имущества в каждом конкретном случае, однако указанная норма должна толковаться в неразрывной связи со ст. 10 ГК РФ.

Выдавая доверенность на продажу жилого помещения на указанных в ней условиях, истец был вправе рассчитывать на соблюдение его интересов при совершении сделки.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом (п. 3).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, данным в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Судом установлено, что первоначально спорная квартира ... с черновой отделкой была приобретена Казаковым М.А. по договору уступки прав требований от 10 октября 2006 года у застройщика ОАО «Смоленскстрой» за 2 200 000 рублей., 18 декабря 2014 года К.М.А. продал данную квартиру, пригодную для проживания, Маганкову В.С. за 6 000 000 рублей. Данная сделка не оспорена и недействительной не признана.

Как следует из выписки из ЕГРН от 29 августа 2020 года, кадастровая стоимость квартиры составляет 3127936, 25 рубля (л. д. 27).

Из представленного в дело доказательства - отчета об оценке № от 04 сентября 2020 года, выполненного оценщиком Г.О.И., рыночная стоимость квартиры составляет 6004490 рублей.

Вместе с тем, спорная квартира продана доверенным лицом истца Светловой Н.В. своему отцу за 2 190 000 руб., то есть почти на 1000000 рублей ниже кадастровой стоимости и почти в 3 раза ниже рыночной стоимости.

Доказательств обоснованности цены спорного жилого помещения в размере 2 190000 рублей, при рыночной стоимости спорного жилого помещения в размере 6004490 рублей, ответчиками не представлено.

Выводы суда первой инстанции о несоответствии отчета об оценке квартиры оценщиком Г.О.И. критериям относимости, допустимости и достоверности доказательств и доводы ответчиков о несогласии с оценкой Г.О.И. несостоятельны, поскольку оценка квартиры в данном отчете согласуется с ценой, за которую Маганков В.С. приобретал данную квартиру в 2014 году и, как следует из отчета об оценке, стоимостью квартир, предлагаемых к продаже в этом районе г. Смоленска.

Доказательства того, что в данное жилое помещение непригодно для проживания, в квартире отсутствует необходимый ремонт, имеются иные факторы, влияющие на ценообразование, отличные от иных реализуемых квартир, используемых оценщиком для определения стоимости спорной квартиры, ответчиками в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены, выводы оценщика не опровергнуты.

Сама Светлова Н.В. пояснила, что ранее, до расторжения брака, проживала в спорной квартире вместе с К.М.А., оплачивала коммунальные услуги, и не утверждала об отсутствии ремонта и наличии каких – либо факторов, снижающих рыночную стоимость квартиры по сравнению с ценой других аналогичных квартир.

Отчет об оценке подробно мотивирован, выполнен специалистом, являющимся членом некоммерческого партнерства Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков с 2009 года, поэтому при изложенных обстоятельствах у судебной коллегии оснований не доверять выводам квалифицированного оценщика и считать данный отчет недопустимым, недопустимым и недостоверным доказательством не имеется.

При этом сведений об иной оценке рыночной стоимости данной квартиры ответчики также не представили.

Учитывая характеристику объекта недвижимости, наличие доступа к открытой информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости, участие Светловой Н.В. в предыдущей сделке со спорной квартирой, приобретенной за 6000000 рублей, следует сделать вывод о том, что ответчица Светлова Н.В. не могла не знать о рыночной стоимости квартиры и, соответственно, причинении убытков истцу при заключении и уплате денежных средств по договору в сумме 2190000 руб.

Также из показаний ответчика Светловой Н.В. в суде апелляционной инстанции следует, что она понимала, что при существующих в городе Смоленске ценах на объекты недвижимости, оспариваемая сделка будет для нее и покупателя Светлова В.Т., который является отцом Светловой Н.В., выгодной, продавала квартиру за ту цену, которую мог уплатить Светлов В.Т., то есть действовала в своих интересах и интересах своего отца, а не в интересах доверителя Маганкова В.С.

При этом другая сторона сделки - Светлов В.Т. знал о причинении сделкой явного ущерба истцу, поскольку ему было известно, что он приобретает квартиру не по рыночной стоимости, а за имеющуюся у него сумму денежных средств по договоренности со своей дочерью Светловой Н.В., и при этом Светлов В.Т. имел возможность сравнить цену договора купли – продажи квартиры Маганкова В.С. с указанной в п. 1 этого же договора ее кадастровой стоимостью, значительно превышающей цену договора, в связи с чем для него, как для покупателя, в тот момент было очевидно совершение сделки на значительно невыгодных для собственника условиях.

Доводы Светловой Н.В. о том, что более выгодных предложений на рынке жилья в то время не было, судебная коллегия находит необоснованными, противоречащими материалам дела исходя из представленных в отчете об оценке Г.О.И. сведений о ценах на рынке жилья и отсутствии доказательств того, что Светлова Н.В. давала объявления о продаже, обращалась к риэлторам, анализировала рынок жилья, предпринимала действия по реализации квартиры за иную, более высокую, цену в интересах доверителя.

Каких – либо доказательств, позволяющих считать упомянутую сделку купли -продажи квартиры Светлову В.Т. экономически оправданной, ответчиками не представлено. Совершение сделки не являлось способом предотвращения еще больших убытков для представляемого, убыточная сделка не была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых представляемый получил выгоду, невыгодные условия сделки не были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам (п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25).

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что доводы истца, касающиеся злоупотребления правом со стороны ответчиков при заключении оспариваемой сделки в ущерб интересам Маганкова В.С., соответствуют признакам сделки, указанным в п. 2 ст. 174 ГК РФ. Достоверных и относимых доказательств того, что квартира была продана ответчиком по указанной в договоре заниженной цене с согласия истца, Светловой Н.В. не было представлено ни в суд первой инстанции, ни в заседание судебной коллегии.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемая сделка по отчуждению квартиры истца в соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ является недействительной, так как совершена на заведомо и существенно невыгодных для собственника условиях по почти в три раза заниженной цене по сравнению с ее реальной стоимостью, о чем Светлова Н.В. как представитель продавца и ее отец Светлов В.Т. как покупатель заведомо знали, тем не менее, совершили данную сделку в ущерб интересам истца.

Заключая договор купли-продажи принадлежащей истцу квартиры по цене значительно меньшей как рыночной, так и кадастровой стоимости, представитель истца (продавец), действовала вопреки интересам представляемого, в своих личных интересах и интересах своего отца.

Судом первой инстанции эти обстоятельства учтены не были, что свидетельствует о неправильном установлении фактических обстоятельств дела, неверной оценке представленных доказательств, неприменении нормы материального права, подлежащей применению, а именно п. 2 ст. 174 ГК РФ, что привело к вынесению незаконного решения.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из искового заявления и пояснений истца Маганкова В.С. денежные средства от продажи спорного недвижимого имущества по договору от 19 июня 2020 года он не получал, в связи с чем в рассматриваемом споре последствия недействительности сделки подлежат применению в виде возвращения спорной квартиры в собственность Маганкова В.С.

Поскольку договор купли-продажи квартиры от 19 июня 2020 года признан недействительным, в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влекущим юридических последствий, и основания для государственной регистрации права собственности Светлова В.Т. отпали, то запись о государственной регистрации права собственности Светлова В.Т. подлежит исключению из единого государственного реестра недвижимости с одновременным восстановлением записи о праве собственности на данный объект недвижимости Маганкова В.С.

С учетом изложенного, на основании п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы ответчиков, изложенные в обоснование возражений по иску, не могут служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований по вышеуказанным обстоятельствам.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Промышленного районного суда города Смоленска от 22 декабря 2020 года об отказе в удовлетворении исковых требований Маганкова В.С. к Светлову В.Т. и Светловой Н.В. отменить.

Признать недействительным договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., площадью 111,3 кв. м, заключенный 19 июня 2020 года между Светловой Н.В., действующей по доверенности от имени Маганкова В.С., и Светловым В.Т..

Применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования в едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Светлова В.Т. на квартиру, расположенную по адресу: ..., площадью 111,3 кв. м, восстановив запись о праве собственности на данный объект недвижимости Маганкова В.С..

Председательствующий

Судьи