Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего: Варовой Л.Н., судей Смирновой М.А., Кириенко Е.В. при секретаре Абузовой А.М. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 22 января 2020 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Дзержинского районного суда города Перми от 08 ноября 2019 года, которым постановлено:

Обязать ФИО1, ** г.р., передать ФИО2, ** г.р., недвижимое имущество: квартиру, расположенную на 3-этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г.Пермь, ул.****, общей площадью 31, 6 кв.м, состоящую из 1 комнаты, коридора, ванной, шкафа, балкона.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную на 3-этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г.Пермь, ул.****, общей площадью 31, 6 кв.м, состоящую из 1 комнаты, коридора, ванной, шкафа, балкона от ФИО1, ** г.р., к ФИО2, ** г.р., на основании договора купли –продажи квартиры от 23.07.2018.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли – продажи квартиры от 23.07.2018 незаключенным оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о возложении на ответчика обязанности передать недвижимое имущество: квартиру, расположенную на 3-этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул.****, общей площадью 31,6 кв.м., состоящую из одной комнаты, коридора, ванной, шкафа, балкона; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную на 3-этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул.****, общей площадью 31,6 кв.м., состоящую из 1 комнаты, коридора, ванной, шкафа, балкона от ФИО1 к ФИО2 на основании договора купли–продажи квартиры от 23.07.2018 года.

В обоснование исковых требований указано, что 23.07.2018 года ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли–продажи квартиры, расположенной на третьем этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул.****, общей площадью 31,6 кв.м, состоящей из одной комнаты, коридора, ванной, шкафа, балкона. Согласно п.1.2 Договора объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли–продажи квартиры от 04.05.2016, заключенного между К. и ФИО1 Истец исполнил обязательства по уплате денежных средств, что подтверждается собственноручной распиской ответчика на договоре. До настоящего времени государственная регистрация перехода права не осуществлена по причине уклонения ответчика от совершения названного действия. 25.07.2019 года истец направил ответчику телеграмму по месту жительства с требованием явиться для государственной регистрации перехода права. Телеграмма не получена, ответчик на государственную регистрацию не явился. Исходя из п.3.3 договора, передача осуществляется по акту приема–передачи в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. Однако фактическая передача осуществлена в момент подписания договора, покупатель проживает в указанной квартире, осуществляет правомочия собственника, несет бремя содержания, в том числе оплачивает коммунальные услуги.

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 со встречным иском о признании договора купли–продажи квартиры от 23.07.2018 года незаключенным.

В обоснование встречных исковых требований указано, что намерений продавать квартиру ФИО2 не имелось, денежные средства за квартиру не получала. В период совместного проживания бывший муж постоянно требовал от нее переписать спорное имущество на его имя, в противном случае грозился уйти, не помогать ей в содержании и воспитании четверых совместных детей. Чтобы избежать данной ситуации, ФИО1 подписала договор купли-продажи спорной квартиры без даты, в условия договора купли–продажи ФИО1 не вникала. После получения искового заявления узнала, что ФИО2 поставил в договоре дату 23.07.2018 года, однако в этот день сделка не могла быть заключена, так как ФИО1 с детьми находилась в д.**** Горнозаводского района. ФИО2, воспользовался ее правовой неграмотностью, злоупотребил ее доверием, захватил квартиру, незаконно проживает в жилом помещении. В целях защиты своих прав ФИО1 обратилась в суд с иском о его выселении из спорной квартиры. В оспариваемом договоре не согласованы условия о предмете сделки, в п.1.1 поименована только часть квартиры, отсутствует условие о продаже помещения кухни. В п.2.1 стоимость объекта указана в двух величинах 2050000 руб. и 2500000 руб. В пунктах 3.1, 4.2 договора упоминается залог, что свидетельствует о том, что денежные средства при подписании договора уплачиваются не полностью, т.е. имеется разница в размере 450000 рублей. В п.3.3 договора указано, что передача объекта недвижимости должна осуществляться только после государственной регистрации по акту приема–передачи. Форма акта сторонами не согласовывалась, дата передачи имущества сторонами не устанавливалась. Денежные средства не передавались и не могли быть переданы, так как у ответчика они отсутствовали.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить по мотиву нарушения норм материального права, несоответствие выводов суда изложенным в решении обстоятельствам дела. При рассмотрении дела судом не учтены положения ст.ст. 223,432 Гражданского кодекса РФ. Договор купли-продажи квартиры является незаключенным. На момент покупки квартиры и до декабря 2018 года с ФИО2 складывались нормальные семейные отношения, проживали одной семьей, воспитывали детей. С декабря вместе не проживали, но ФИО2 высылал деньги на содержание детей. В августе 2019 года от содержания детей ФИО2 отказался, ответчик обратился в суд с заявлением о взыскании с него алиментов и выселении его из спорной квартиры. Договор купли-продажи был оформлен без даты, целью его заключения не являлось прекращение права собственности на квартиру и переход права собственности на нее к ФИО2 По условиям договора передача квартиры должна была состояться только после государственной регистрации договора по акту приема-передачи. Акт ответчик не подписывала, заключенный договор не зарегистрирован. В оспариваемом договоре не согласованы условия о предмете сделки и его стоимости, форма акта не согласована, дата передачи имущества не устанавливалась. Денежные средства не передавались, они не могли быть переданы, поскольку у ФИО2 они отсутствовали. В договоре отсутствуют условия о праве лиц, сохраняющих право пользования им. В действиях ФИО2 прослеживается злоупотребление правом. Истец не мог пояснить суду об обстоятельствах заключения сделки, передачи денег, причины, по которым договор не зарегистрирован в ЕГРП. Судом не указаны нормы права, не приведены доводы, которые послужили основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований. Нарушен принцип состязательности сторон, поскольку судом проигнорированы доказательства, представленные стороной ответчика.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО2 полагает решение суда законным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени рассмотрения дела извещены. Об отложении дела не просили. В связи с этим на основании ст. 327, 167 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения в пределах доводов апелляционных жалоб (часть 1 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

При рассмотрении дела установлено, что ФИО2 и ФИО1 состояли в браке с 21.01.2005 года по 17.11.2015 года.

04.05.2016 ФИО1 приобрела у К. однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: г.Пермь, ул.****, состоящую из одной комнаты, коридора, кухни, ванной, шкафа, балкона, общей площадью 316 кв.м, в том числе жилой 17,1 кв.м, расположенной на 3 этаже 5-этажного кирпичного жилого дома.

23.07.2018 между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли–продажи квартиры, по которому Продавец продал, а Покупатель купил недвижимое имущество: квартиру, расположенную на третьем этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул.****, общей площадью 31,6 кв.м, состоящую из 1 комнаты, коридора, ванной, шкафа, балкона.

По условиям договора стоимость недвижимого имущества согласована сторонами в размере 2050000 рублей. Прописью указано (два миллиона пятьсот тысяч) рублей. На договоре имеется подпись ФИО1 «деньги в сумме 2050000 (два миллиона пятьдесят тысяч) рублей получила полностью ФИО1».

Согласно п. 3.3. договора передача объекта осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение двух рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю.

ФИО1 уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования ФИО2 и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи заключен сторонами в надлежащей форме, сторонами при заключении сделки достигнуты соглашения по всем существенным условиям, обязательство по оплате покупателем исполнено, имущество передано продавцом покупателю, однако продавец необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, не оформляет в письменном виде документы о передачи квартиры.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

Согласно пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в пункте 61 данного Постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Исследовав фактические обстоятельства спора и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд с учетом подтвержденного документально и не опровергнутого ответчиком факта передачи истцу спорного недвижимого имущества во исполнение заключенного договора купли-продажи пришел к выводу о том, что продавец неправомерно уклоняется от государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на имущество, в связи с чем обоснованно признал законными требования истца.

Доводы апеллянта о незаключенности договора купли-продажи от 23.07.2018 года судебная коллегия считает несостоятельными. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в соответствии со статьями 554, 554 ГК РФ являются в том числе его предмет и его цена. Таким образом, если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно договора купли-продажи от 23.07.2018 года предметом договора являлось недвижимое имущество, объект сделки определен в названии документа – квартира, характеристики объекта указаны в п. 1.1. договора – расположен он по адресу: город Пермь, улица ****, имеет общую площадь 31,6 кв.м. Описание предмета договора, как квартиры с определенной площадью и по конкретному адресу, в отношении которого стороны были намерены определить дальнейшую юридическую судьбу, является достаточным ясным и не вызывает каких-либо сомнений.

В подписанном сторонами договоре оговорено, что расчет между сторонами осуществляется до подписания договора. Расчеты производятся путем передачи наличных денежных средств от покупателя продавцу. Стоимость объекта составляет 2050000 рублей, прописью указано 2500000 рублей. Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 5 договора, следует, что денежные средства получены ФИО1 полностью, а именно 2050000 рублей. Иных оговорок и замечаний договор от 23.07.2018 года не содержит. Факт получения денежных средств в указанной сумме подтверждается ее собственноручной подписью в договоре.

Отсутствие у ФИО1 намерения продать свою квартиру ФИО2 какими-либо достаточными, допустимыми доказательствами в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истцом не подтверждено.

Действительно по условиям договора передача объекта недвижимости от продавца к покупателю осуществляется путем подписания сторонами соответствующего документа – акта приема-передачи в течение двух рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности. Однако квартира фактически передана ФИО1 истцу без составления каких-либо передаточных документов, содержащих иные условия, действия по передачи квартиры ФИО2 осуществлены добровольно, с июля 2018 года ФИО2 проживает в ней, несет расходы по ее содержанию. Передача спорного имущества ФИО2 ответчиком не опровергнута, напротив ФИО1 инициирован судебный спор о выселении ФИО2 из жилого помещения. Составление акта приема-передачи сторонами поставлено в зависимость от государственной регистрации перехода права собственности, при этом продавец от данных действий уклоняется. Исходя из толкования положений ст.ст. 223, 224, 443 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Передачей признается вручение вещи приобретателю, т.е. она считает врученной с момента ее фактического поступления во владение приобретателя, а, если она уже находится во владении приобретателя к моменту заключения договора об отчуждении, вещь признается переданной ему с этого момента.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не выполнил свою обязанность по оплате имущества, не нашли своего подтверждения.

В силу ст. 12, ст. 56, ст. 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании договора купли-продажи незаключенным не имеется.

В такой ситуации удовлетворение иска о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 23.07.2018 года и возложении обязанности передать спорное имущество соответствует фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права не противоречит.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Применение статьи 10 Гражданского кодекса РФ возможно при установлении судом конкретных обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицо действовало исключительно с намерением причинить вред другому лицу, либо злоупотребило правом в иных формах.

Доказательств злоупотребления ФИО2 своими правами ответчиком суду не представлено. Совершения действий истцом исключительно с намерением причинить вред ФИО1 при рассмотрении дела судом не установлено.

При установленных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана судом первой инстанции с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора направлены исключительно на переоценку выводов суда первой инстанции и не опровергают правильности выводов суда, и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены состоявшегося судебного решения.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда города Перми от 08 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: