Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Мирсаяпова Р.Х. на решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 01 августа 2019 г., которым постановлено:

в удовлетворении иска Мирсаяпова Р.Х. о признании незаконными отказов о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес, заключении договора аренды этого земельного участка с разрешенным видом использования – для обслуживания индивидуального жилого дома; расторжении договора аренды земельного участка с подготовкой соответствующего соглашения, заключении договора аренды земельного участка для обслуживания индивидуального жилого дома сроком на 49 лет - отказать.

Заслушав доклад судьи Васильевой Г.Ф., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мирсаяпов Р.Х. обратился в суд с иском к УЗИО Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании незаконными отказа ответчика в расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес и отказа в заключении договора аренды этого земельного участка с разрешенным видом использования – для обслуживания индивидуального жилого дома; расторжении действующего договора аренды земельного участка с подготовкой соответствующего соглашения, и заключении договора аренды земельного участка для обслуживания индивидуального жилого дома сроком на 49 лет. Исковые требования мотивированы тем, что дата между сторонами заключен договора аренды земельного участка №... с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, общей площадью 1500 кв.м. Цель аренды - индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время жилой дом построен. По завершении строительства истцом в УЗиО Администрации ГО г. Уфа 08.02.2019 года были поданы два заявления: с просьбой досрочно прекратить действие указанного договора и заключить новый договор аренды указанного земельного участка, «для обслуживания индивидуального жилого дома». На оба заявления ответчик ответил отказом. Данные ответы истец считает незаконными и необоснованными, нарушающими его права, так как для истца как арендатора, более приемлемы условия и ценовая политика договора аренды земельного участка с целевым использованием «для обслуживания индивидуального жилого дома».

Определением Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 04 июля 2019 г. в качестве соответчика по делу привлечена Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Мирсаяпов Р.Х. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования. Ссылается на ст. 39 Земельного кодекса РФ, согласно которой установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и федеральными законами. Соответственно, на рассматриваемые в суде договорные отношения распространяются, в числе других, и положения о свободе договора, и о досрочном исполнении обязательств и расторжении договора. Пунктом 5.3.3 заключенного между сторонами договора аренды также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. При разрешении заявления суд не дал должным образом ответу УЗИО (исх. №...), в котором соответствие вида разрешенного использования земельного участка объекту недвижимого имущества под сомнение не ставится. Не приняты во внимание условия, ценовая политика договора аренды земельного участка с целевым использованием «для обслуживания индивидуального жилого дома», не сопоставлены понятия «строительство» и «эксплуатация», которые имеют четкое определение и разграничение. Не принята во внимание судебная практика.

Лица, участвующие в деле, не явившиеся на апелляционное рассмотрение, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, выслушав объяснения представителя Мирсаяпова Р.Х. Арсланова Ш.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

На основании п.п. 1, 2 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Порядок проведения аукциона на право заключения регламентирован нормами ст. 39.12 ЗК РФ, пунктом 14 которой установлено, что в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что 17 июля 2018 года между Мирсаяповым Р.Х. и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан заключен договор аренды земельного участка кадастровым номером №... площадью 1500 кв.м, разрешенным использованием: под индивидуальное жилищное строительство высотой не выше трех надземных этажей и местоположением: адрес городского округа адрес Республики Башкортостан, адресадрес. (л.д. 8-11).

Основанием для заключения договора послужил Протокол комиссии на право заключения договора аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства от 04 июля 2018 г., согласно которому по лоту №... истец признан единственным участником аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка. (л.д.110-111)

При заключении соглашения срок аренды определен сторонами - до 13 июля 2038 года, ежегодная арендная плата установлена в размере 104306 руб.

Пунктом 6 договора предусмотрен порядок изменения и расторжения договора. Согласно достигнутых сторонами договоренностей изменения договора оформляются дополнительны соглашением сторон. Расторжение договора возможно по соглашению сторон. Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной.

Таких оснований для изменения либо расторжения договора, как окончание строительства жилого дома, изменение материального положения сторон, договор аренды не предусматривает.

Также из материалов дела усматривается, что после заключения договора аренды Мирсаяпов Р.Х. получил технический план здания от 22 ноября 2018 г., и 06 декабря 2018 года в ЕГРП внесена запись о регистрации за ним права собственности на возведенный на арендуемом земельном участке жилой дом. (л.д. 17-18).

Полагая, что с завершением строительства цель заключения договора аренды достигнута, Мирсаяпов Р.Х. обратился 08 февраля 2019 года в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан с заявлением о заключении с ним нового договора аренды без проведения торгов для использования арендуемого земельного участка уже не для строительства, а для обслуживания индивидуального жилого дома с соответствующим изменением (уменьшением) размера арендной платы. В качестве основания такого расторжения заявитель указал на завершение строительства жилого дома, а, следовательно, выполнение обязанностей по договору в полном объеме и невозможности использования земельного участка в дальнейшем для тех целей, для которых он был предоставлен.

Согласно ответу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа от 01 марта 2019 г. № №...ФИО1 отказано в заключении договора аренды.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что договор аренды заключен на торгах, истец согласился со всеми условиями аукциона, оснований для расторжения заключенного ранее договора аренды, исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Окончание строительства жилого дома, изменение материального положения сторон, к основаниям для расторжения договора не относится.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они согласуются с материалами дела и соответствуют действующему законодательству.

Как следует из кадастрового паспорта, земельный участок сформирован для индивидуального жилищного строительства (л.д. 114-115), тогда как действующее земельное и градостроительное законодательство не предусматривают возможности произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ перезаключение внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Если правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает использовать возведённый на нём объект для целей, отличных от первоначальных (то есть для целей, для которых земельный участок не приобретался), то для этого подлежит изменению целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Мирсаяпов Р.Х., как арендатор, не вправе изменять в одностороннем порядке основной вид разрешенного использования предоставленного ему земельного участка и не может обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, выступающим арендодателем по договору аренды, перезаключить договор аренды, изменив основной вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом заключенного между сторонами договора от 17 июля 2018 года № №... является земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Мирсаяпов Р.Х. как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, оспариваемый отказ УЗИО Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан истцу в расторжении договора аренды и заключении нового является правомерным и соответствующим действующему законодательству.

Доводы апелляционной жалобы о том, что цель договора аренды достигнута, его сохранение до июля 2038 года нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца ущерб (в виде размера арендной платы), являются несостоятельными, поскольку истец сам подписал договор аренды земельного участка, в случае несогласия со ставками арендной платы и срока аренды имел возможность отказаться от заключения договора, однако не сделал этого.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что пункты 3.2, 5.4.13, 7.3 договора аренды земельного участка содержат прямое нарушение закона, отклоняются, так как договор аренды не оспаривался, требование об оспаривании данного договора не заявлялось.

Доводы жалобы, что ответ УЗИО Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан (№...) не изучен надлежащим образом, судом не дана должная оценка письменному ответу, во внимание не принимаются, суд надлежащим образомпо правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проверил все доказательства по делу, дана надлежащая оценка всем требованиям истца, в том числе ответу.

Доводы апелляционной жалобы Мирсаяпова Р.Х. о том, что не использование земельного участка в предусмотренных договором целях в силу условий договора является основанием к его расторжению, несостоятельны к отмене решения.

По смыслу положений пунктов 5.1.5 договора аренды право требовать расторжения договора имеет противоположная сторона, т.е. сторона, чьи права ущемляются в результате нарушения другой стороной условий договора. Таким образом, при нарушении Мирсаяпова Р.Х. условий договора, требовать его расторжения в связи с этим имеет право не Мирсаяпов Р.Х., а его контрагент – администрация города Уфы. Однако, ею подобных требований не выдвигалось.

Кроме того, суждения истца об отсутствии в договоре аренды оговорки на право на эксплуатацию дома по завершении строительства основаны на неверном толковании норм земельного и градостроительного законодательства.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью правил землепользования и застройки.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа адрес Республики Башкортостан от дата№... «О правилах землепользования и застройки городского округа адрес Республики Башкортостан», арендуемый земельный участок входит в ФИО8 1 и имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства высотой не выше трех надземных этажей. Указанный вид разрешенного использования земельного участка предполагает как возможность строительства индивидуальных жилых домов, так и возможность их эксплуатации. Таких отдельных (самостоятельных) видов разрешенного использования, как строительство индивидуального жилого дома и эксплуатация индивидуального жилого дома, указанные Правила не предусматривают.

Ссылка на судебную практику и судебные акты по другим аналогичным, по мнению заявителя, делам не опровергает выводов судьи районного суда по настоящему делу, поскольку судебные акты принимаются на основании конкретных обстоятельств по делам, в которых имеются различные доказательства

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, поскольку ее доводы не опровергают выводов суда, не содержат указания на новые, имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не влияют на законность судебного акта.

Разрешая исковые требования и принимая обжалуемое судебное постановление, нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным поводом для его отмены, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 01 августа 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Мирсаяпова Р.Х. – без удовлетворения.

Председательствующий: Г.Ф. Васильева

Судьи: О.Ю. Кривцова

З.А. Науширбанова

Справка: судья ФИО6