Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Кузиной Т.А., судей Леонтенковой Е.А., Косолапова К.К.,

при секретаре судебного заседания Малышевой Е.В.,

с участием представителя истца Горбик Р.В. по доверенности, представителя ответчика Семеновой Е.В. по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кузиной Т.А.

гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Канавинского районного суда г.Нижнего Новгорода от 23 мая 2022 года

по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр-плюс» о признании дополнительного соглашения ничтожным, взыскании стоимости брака и дефектов строительных работ по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л А:

Потапова Л.В. обратилась в суд с иском к ООО «Спектр-плюс» о взыскании стоимости брака и дефектов строительных работ по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа, указывая, что 17 июня 2019 года между ней и ООО «Спектр-плюс» был заключен договор [номер]/МК участия в долевом строительстве.

Согласно п.п.1.2 договора объект долевого строительства - жилое помещение (квартира), отвечающее следующим параметрам: тип квартиры-2-комнатная, общая строительная (приведенная) площадь помещения с учетом коэффициента для лоджии (0,5) кв.м, площадь помещения вспомогательного использования - лоджия 13,7 кв.м, общая площадь помещения - 75,33 кв.м, этаж - 7, номер помещения по проекту «56». Указанный объект долевого строительства расположен в здании многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией в квартале улиц Маслякова, Обозная, переулок Обозный, [адрес] (адрес строительный).

Согласно п.п.2.1 договора застройщик обязуется завершить строительство объекта, обеспечить получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее II квартала 2019 года и передать объект долевого строительства участнику строительства по акту приема-передачи жилого помещения в собственность в срок не позднее III квартала 2019 года. Таким образом, ООО «Спектр-плюс» должен был передать ей квартиру по акту приема-передачи жилого помещения в собственность в срок не позднее [дата].

В соответствии с п.4 договора цена договора составила 7 516 000 рублей. Истец исполнила свои обязательства перед ответчиком по оплате в соответствии с п.п.4.2 договора в полном объеме.

09 июня 2021 года застройщик пригласил истца на приемку квартиры для подписания акта приема-передачи. При визуальном осмотре ее представителем Потаповой А.Б. обнаружены видимые дефекты производства строительных работ, строительные работы, не соответствующие требованиям и проектно-технической документации, а также несоответствия заявленной в договоре площади помещений. Наличие описанных в ведомости видимых дефектов отражает явные нарушения качества строительства объекта долевого строительства, что нарушает пункты 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.2, 3.3, 3.4 договора 144/МК участия в долевом строительстве. По результатам проведенного осмотра и выявления допущенных нарушений составлена ведомость замечаний от 09 июня 2021 года, которая подписана ответственным лицом со стороны застройщика - мастером Рыбиным А.С. 24 июня 2021 года застройщиком в адрес истца направлено письмо в ответ на ведомость дефектов от 09 июня 2021 года, в соответствии с которым ответчик не принял к устранению обнаруженные дефекты, устранять брак строительных работ и выплачивать компенсацию в добровольном порядке в рамках досудебного урегулирования спора отказался.

Представителем истца был заключен договор [номер]стэ21 от 30 июня 2021 года с ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» на проведение строительно-технической экспертизы объекта долевого строительства. В связи с чем 30 июня 2021 года проведен повторный осмотр квартиры 56, находящейся по адресу: г.Нижний Новгород, ул.Ильинская, д.85, корп.1, с участием эксперта Балакина И.А., представителя истца Потаповой А.Б. и в присутствии представителя застройщика Рыбина А.С. При проведении повторного осмотра с применением специальных измерительных приборов экспертом обнаружены визуальные дефекты строительных работ, которые описаны в заключении [номер] В процессе обследования выявлены нарушения действующей нормативной документации, стоимость работ, необходимых для устранения выявленных в процессе экспертизы недостатков, составила 205 769 рублей 92 копейки, компенсация за уменьшения площади квартиры составила 252 846 рублей 75 копеек.

Учитывая выявленные в ходе экспертизы [номер] дефекты и недостатки, 08 июля 2021 года в адрес ООО «Спектр -Плюс» истцом направлена претензия с требованием их устранить, однако данную претензию ответчик оставил без удовлетворения.

Кроме того, 05 апреля 2019 года между истцом и ООО «Спектр-плюс» заключен договор [номер]/МК участия в долевом строительстве. Местом исполнения договора долевого строительства, является объект недвижимости - жилое помещение (квартира), расположенное в Нижегородском районе г.Нижнего Новгорода.

Согласно п.п.1.2 договора объект долевого строительства - жилое помещение (квартира), отвечающее следующим параметрам: тип квартиры - 2-комнатная, общая строительная (приведенная) площадь помещения с учетом коэффициента для лоджии (0,5) кв.м, площадь помещения вспомогательного использования - лоджия 14,17 кв.м, общая площадь помещения - 82,17 кв.м, этаж - 8, номер помещения по проекту 60. Указанный объект долевого строительства расположен в здании многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией в квартале улиц Маслякова, Обозная, переулок Обозный, [адрес], в [адрес] (адрес строительный).

Таким образом, ответчик ООО «Спектр-плюс» должен был передать истцу квартиру по акту приема-передачи жилого помещения в собственность в срок не позднее 30 сентября 2019 года.

В соответствии с п.4 договора цена составила 7 516 000 рублей. Истец исполнила свои обязательства перед ответчиком по оплате в соответствии с п.п.4.2 договора в полном объеме.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 03 июня 2021 года [номер].

09 июня 2021 года застройщик пригласил истца на приемку квартиры для подписания акта приема-передачи. Приемку квартиры осуществлял представитель истца Потапова А.Б. При визуальном осмотре обнаружены видимые дефекты производства строительных работ, не соответствующие требованиям и проектно-технической документации, а также несоответствия заявленной в договоре площади помещений. Наличие описанных в ведомости видимых дефектов отражает явные нарушения качества строительства объекта долевого строительства, что нарушает пункты 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 3.2, 3.3, 3.4 договора [номер]/МК участия в долевом строительстве. По результатам проведенного осмотра и выявления допущенных нарушений составлена ведомость замечаний от 09 июня 2021 года, которая подписана ответственным лицом со стороны застройщика - мастером Рыбиным А.С. 24 июня 2021 года застройщиком в адрес истца направлено письмо в ответ на ведомость дефектов от 09 июня 2021 года, в соответствии с которым ответчик не принял к устранению обнаруженные дефекты, устранять брак строительных работ и выплачивать компенсацию в добровольном порядке в рамках досудебного урегулирования спора отказался.

Представителем истца был заключен договор [номер] от 30 июня 2021 года с ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» на проведение строительно-технической экспертизы объекта долевого строительства, в связи с чем 30 июня 2021 года проведен повторный осмотр [адрес] находящейся по адресу: [адрес], с участием эксперта Балакина И.А., представителя истца Потаповой А.Б. и в присутствии представителя застройщика Рыбина Л.С. При проведении повторного осмотра с применением специальных измерительных приборов экспертом обнаружены визуальные дефекты строительных работ, которые указаны в заключении эксперта [номер].

В процессе обследования выявлены нарушения действующей нормативной документации. Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных в процессе экспертизы недостатков, составляет 255 877 рублей 02 копейки, компенсация за уменьшение площади квартиры составляет 547 186 рублей 30 копеек.

Данные дефекты и несоответствия подлежат устранению застройщиком в рамках договора участия в долевом строительстве [номер]/МК от 05 апреля 2019 года.

Учитывая выявленные в ходе экспертизы [номер] дефекты и недостатки 08 июля 2021 года в адрес ООО «Спектр-плюс» направлена претензия с требованием устранить строительные недостатки и дефекты, которую ответчик оставил без удовлетворения.

Истец полагает, что ответчиком некачественно выполнены строительные работы в объектах долевого участия, что явилось причиной образования дефектов и недостатков в жилых квартирах [номер] и [номер], принадлежащих ей. Недостатки возникли по вине застройщика на стадии проведения строительных работ.

Нарушение срока удовлетворения требования влечет наступление установленной законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде неустойки. Действиями ответчика ей также причинен моральный вред, который она оценивает в 20 000 рублей.

22 марта 2022 года истец Потапова Л.В. заявила также исковые требования о признании дополнительного соглашения к договору [номер]/МК участия в долевом строительстве от 17 июня 2019 года с приложениями ничтожным, недействительным, незаключенным; взыскании с ООО «Спектр-плюс» стоимость устранения недостатков/дефектов, отступлений от строительных норм, по [адрес] корпус 1 по [адрес] (договор долевого участия [номер]/МК от 05 апреля 2019 года) в размере 177 707 рублей, компенсацию за уменьшение площади в размере 258 825 рублей, денежные средства на остекление витражей лоджии из алюминиевого профиля в сумме 302 560 рублей; признании дополнительного соглашения к договору [номер]/МК участия в долевом строительстве от 05 апреля 2019 года с приложениями ничтожным, недействительным, незаключенным; взыскании с ООО «Спектр-плюс» стоимость устранения недостатков/дефектов, отступлений от норм по [адрес] корпус 1 по [адрес] (договор долевого участия [номер]/МК от 05 апреля 2019 года) в размере 242 846 рублей, компенсацию за уменьшение площади квартиры в размере 295 988 рублей, денежные средства на остекление витражей лоджии из алюминиевого профиля в сумме 392 730 рублей, указав, что дополнительные соглашения не прошли процедуру государственной регистрации сделки, а потому в силу закона являются недействительными, ничтожными и незаключенными, кроме того, она как собственник помещений будет вынуждена понести расходы на остекление лоджий квартир из алюминиевого профиля, которые должны быть компенсированы застройщиком.

По указанным основаниям, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ (т.1 л.д.243-249), истец окончательно просила:

- признать дополнительное соглашение к договору [номер]/МК участия в долевом строительстве от 17 июня 2019 года с приложениями ничтожным, недействительным, незаключенным; взыскать с ООО «Спектр-плюс» стоимость устранения недостатков/дефектов, отступлений от норм, с учетом по [адрес] корпус 1 по [адрес] (договор долевого участия [номер]/МК от 05 апреля 2019 года) в размере 177 707 рублей, компенсацию за уменьшение площади [адрес] размере 258 825 рублей, денежные средства на остекление витражей лоджии из алюминиевого профиля в сумме 302 560 рублей;

- признать дополнительное соглашение к договору [номер]/МК участия в долевом строительстве от 05 апреля 2019 года с приложениями ничтожным, недействительным, незаключенным; взыскать с ООО «Спектр-плюс» стоимость устранения недостатков/дефектов, отступлений от норм по [адрес] корпус 1 по [адрес] (договор долевого участия [номер]/МК от 05 апреля 2019 года) в размере 242 846 рублей, компенсацию за уменьшение площади квартиры в размере 295 988 рублей, денежные средства на остекление витражей лоджии из алюминиевого профиля в сумме 392 730 рублей;

- а также взыскать компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, штраф в размере 50% от общей суммы, присужденной судом, судебные расходы за производство досудебных строительно-технических экспертиз [номер]-СТЭ/У-2021 и [номер]- СТЭ/У-2021 в сумме 35 500 рублей, за производство судебной строительно-технической экспертизы [номер] в сумме 111 240 рублей.

В судебном заседании первой инстанции представители истца Горбик Р.В., Потапова А.Б. поддержали уточненные исковые требования; представитель ответчика Семенова Е.В. исковые требования не признала.

Истец Потапова Л.В. в судебное заседание первой инстанции не явилась, извещена.

Решением Канавинского районного суда г.Нижнего Новгорода от 23 мая 2022 года исковые требования удовлетворены частично. Постановлено: взыскать с ООО «Спектр-плюс» в пользу Потаповой Л.В. стоимость устранения недостатков по [адрес] в размере 177 707 рублей, стоимость устранения недостатков по [адрес] в размере 242 846 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, штраф 100 000 рублей, расходы по оценке 8 946 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы 27 216 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 1500 рублей, всего 568 215 рублей. В остальной части исковых требований ФИО1 отказано. Возложена обязанность на ФИО1 передать ООО «Спектр-плюс» в течение 7 рабочих дней со дня получения денежной суммы в размере 568 215 рублей конструкции из ПВХ профиля за счет ООО «Спектр-плюс». С ООО «Спектр-плюс» взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета 6 205 рублей 53 копейки.

В апелляционной жалобе Потаповой Л.В. поставлен вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, и удовлетворении исковых требований полностью, указывая о несогласии с выводами суда относительно отказа в удовлетворении требований о признании дополнительных соглашений к договорам долевого участия недействительными, незаключенными, о взыскании компенсации за уменьшение площади квартир, поскольку данные соглашения не прошли обязательную государственную регистрацию, в связи с чем не имеют юридической силы и не могут рассматриваться как часть договора долевого участия. Полагает, что на момент подачи истцом заявления об уточнении исковых требований трехлетний срок исковой давности не истек, а от ответчика заявлений о применении срока исковой давности не поступало. Также указывает, что суд вышел за пределы исковых требований, поскольку истцом не заявлено требований о замене витражей лоджий в квартирах 56 и 60, ответчик не заявлял и не подавал встречного иска о передаче витражей из ПВХ. Не согласна с размером присужденной суммы судебных расходов, полагает, что сумма необоснованно занижена. Ссылается на неправомерное определение размера штрафа, полагая, что суд необоснованно его уменьшил.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Горбик Р.В. поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель ответчика Семенова Е.В. просила решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец Потапова Л.В. не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом заблаговременно по почте, о чем имеются сведения почтового идентификатора о вручении судебного извещения. Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда. Истцом обеспечено участие в деле представителя.

При таких обстоятельствах в соответствии со ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе истца в ее отсутствие.

Заслушав объяснения представителей сторон проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 17 июня 2019 года между Потаповой Л.В. и ООО «Спектр-плюс» заключен договор [номер]/МК участия в долевом строительстве (т.1 л.д.20-27).

Согласно пункту 1.2 договора объект долевого строительства - жилое помещение (квартира), отвечающее следующим параметрам: тип квартиры - 2-комнатная, общая строительная (приведенная) площадь помещения с учетом коэффициента для лоджии (0,5), 82,18 кв.м, площадь помещения вспомогательного использования - лоджия 13,7 кв.м, общая площадь помещения - 75,33 кв.м, этаж - 7, номер помещения по проекту 56. Указанный объект долевого строительства расположен в здании многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией в квартале улиц Маслякова, Обозная, переулок Обозный, [адрес], в [адрес] (адрес строительный).

Согласно пункту 2.1 застройщик обязуется завершить строительство объекта, обеспечить получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее II квартала 2019 года и передать объект долевого строительства участнику строительства по акту приема-передачи жилого помещения в собственность в срок не позднее III квартала 2019 года.

В соответствии с пунктом 4 цена договора составляет 7 516 000 рублей. Истец исполнила свои обязательства перед ответчиком по оплате в полном объеме, что подтверждается чеками-ордерами (т.1 л.д.32-33), справкой от 26 ноября 2020 года (т.1 л.д.35).

17 июня 2019 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору [номер]/МК участия в долевом строительстве от 17 июня 2019 года, по условиям которого стороны согласовали перепланировку квартиры в соответствии с приложением к настоящему договору, которое согласовано и подписано сторонами (т.1 л.д.28-31).

Как указала истец в исковом заявлении, при визуальном осмотре квартиры при передачи ее заказчиком ее представителем обнаружены видимые дефекты производства строительных работ, строительные работы, не соответствующие проектно-технической документации, а также несоответствия заявленной в договоре площади помещений. По результатам проведенного осмотра и выявления допущенных нарушений составлена ведомость замечаний от 09 июня 2021 года (т.1 л.д.36-38).

24 июня 2021 года истцом в адрес ответчика направлено письмо в ответ на ведомость замечаний от 09 июня 2021 года, в соответствии с которым застройщик не принял к устранению обнаруженные дефекты.

Истец обратилась в ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» для проведения строительно-технической экспертизы объекта долевого строительства - [адрес], в связи с чем 30 июня 2021 года проведен повторный осмотр [адрес], находящейся по адресу: [адрес].

Согласно выводам заключения эксперта [номер] от 02 июля 2021 года (т.1 л.д.40-80) по результатам проведенного визуально-инструментального обследования строительных конструкций и внутренней отделки квартиры, расположенной по адресу: [адрес], выявлены следующие дефекты и нарушения действующих строительных норм и правил: отклонение отделки колонны по вертикали достигает 18 мм, согласно таблице 7.4 СП 71.13330.2017 допустимое отклонение от вертикали стен для простой штукатурки не может превышать 10 мм на всю высоту помещения; отклонение отделки стены по вертикали достигает 20 мм, согласно таблице 7.4 СП 71.13330.2017 допустимое отклонение от вертикали стен для простой штукатурки не может превышать 10 мм на всю высоту помещения; царапины сендвич-панели балконной двери, что является нарушением п.7.2.4 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей»; царапины оконного блока, а также царапины стеклопакета, что является нарушением п 7.2.4 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей»; участки разрыва гофрированной трубы изоляции кабеля заземления; облицовка вентиляционного короба выполнена из гипсоволокнистого листа «Кеауф-суперлист», но согласно техническим условиям, данный материал используется в помещениях с сухим и нормальным влажностным режимом, санузел 2 относится к мокрому влажностному режиму, применение гипсоволокнистого листа «Кнауф-суперлист» является невозможным в данном помещении; выявлены царапины стеклопакета, что является нарушением п.7.2.4 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей»; царапины сендвич-панели балконной двери, а также дверного блока, что является нарушением п.7.2.4 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей»; неровности поверхности при контроле двухметровой рейкой достигают 23 мм, согласно таблице 7.4 СП 71.13330.2017 неровности поверхности не должны превышать 3 мм на 1 метр оштукатуриваемой поверхности; в результате обмеров выявлено несоответствие проема в комнату [номер], согласно приложению [номер] к договору [номер]/МК от 17 июня 2019 года, проем составляет 1000 мм, фактический размер проема составляет 890 мм; стена МОП (мест общего пользования) между квартирой [номер] и квартирой [номер] имеет отклонения от горизонтали величиной 23 мм, при измерении двухметровой рейкой; отклонение фактической площади от заявленной в договоре [номер]/МК участия в долевом строительстве от 17 июня 2019 года составило на 1,95 кв.м (2,43%).

В процессе обследования также выявлены нарушения действующей нормативной документации, стоимость работ, необходимых для устранения выявленных в процессе экспертизы недостатков, составляет 205 769 рублей 92 92 копейки, компенсация за уменьшения площади квартиры составляет 252 846 рублей 75 копеек.

Кроме того, 05 апреля 2019 года между Потаповой А.Б. и ООО «Спектр-плюс» заключен договор [номер]/МК участия в долевом строительстве (т.1 л.д.81-88).

Указанный объект долевого строительства расположен в здании многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисных помещений, помещений культурного и обслуживающего назначения, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией в квартале улиц Маслякова, Обозная, переулок Обозный, [адрес], в [адрес] (адрес строительный).

Согласно пункту 2.1 договора застройщик обязуется завершить строительство объекта, обеспечить получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не позднее II квартала 2019 года и передать объект долевого строительства участнику строительства по акту приема-передачи жилого помещения в собственность в срок не позднее III квартала 2019 года.

В соответствии с пунктом 4 цена договора составляет 7 506 594 рубля 82 копейки. Истец исполнила свои обязательства перед ответчиком по оплате договора, что подтверждается чеком-ордером (т.1 л.д.94), справкой от 01 апреля 2021 года (т.1 л.д.95).

05 апреля 2019 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору [номер]/МК участия в долевом строительстве от 05 апреля 2019 года, по условиям которого стороны согласовали перепланировку квартиры в соответствии с приложением к настоящему договору, которое согласовано и подписано сторонами (т.1 л.д.89-91).

Как указала истец в исковом заявлении, при визуальном осмотре представителем истца обнаружены видимые дефекты производства строительных работ, не соответствующие требованиям и проектно-технической документации, а также несоответствия заявленной в договоре площади помещений. По результатам проведенного осмотра и выявления допущенных нарушений составлена ведомость замечаний от 09 июня 2021 года (т.1 л.д.96-98).

24 июня 2021 года застройщиком в адрес истца направлено письмо в ответ на ведомость дефектов от 09 июня 2021 года, в соответствии с которым он не принял к устранению обнаруженные дефекты.

Истец обратилась в ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» для проведения строительно-технической экспертизы объекта долевого строительства, в связи с чем 30 июня 2021 года проведен повторный осмотр [адрес], находящейся по адресу: [адрес].

Согласно выводам заключения эксперта [номер] от 03 июля 2021 года (т.1 л.д.100-133) по результатам проведенного визуально-инструментального обследования строительных конструкций и внутренней отделки квартиры, расположенной по адресу: [адрес], выявлены следующие дефекты и нарушения действующих строительных норм и правил: отклонение отделки колонны по вертикали достигает 30 мм, согласно таблице 7.4 СП 71.13330.2017 допустимое отклонение от вертикали стен для простой штукатурки не может превышать 10 мм на всю высоту помещения; царапины оконного блока, а также царапина стеклопакета, что является нарушением п.7.2.4 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей»; трещина штукатурного слоя на всю высоту стены; неровности поверхности при контроле двухметровой рейкой достигают 15 мм, согласно таблице 7.4 СП 71.13330.2017 неровности поверхности не должны превышать 3 мм на 1 метр оштукатуриваемой поверхности; облицовка вентиляционного короба выполнена из гипсоволокнистого листа «Кнауф-суперлист», но согласно техническим условиям, данный материал используется в помещениях с сухим и нормальным влажностным режимом, санузел 2 относится к мокрому влажностному режиму, применения гипсоволокнистого листа «Кнауф-суперлист» является невозможным в данном помещении; царапины стеклопакета на кухне, что является нарушением п.7.2.4 ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей»; стена МОП (мест общего пользования) между квартирой [номер] и квартирой [номер] имеет отклонения от горизонтали величиной 16 мм, при измерениях двухметровой рейкой; отклонения фактической площади от заявленной в договоре [номер]/МК участия в долевом строительстве от 05 апреля 2019 года составило на 4,22 кв.м (5,14%).

В процессе обследования также выявлены нарушения действующей нормативной документации. Стоимость работ, необходимых для устранения выявленных в процессе экспертизы недостатков, составляет 255 877 рублей 02 копейки, компенсация за уменьшение площади квартиры составляет 547 186 рублей 30 копеек.

08 июля 2021 года в адрес ООО «Спектр-Плюс» истцом направлена претензия с требованием устранить строительные недостатки и дефекты в указанных жилых помещениях, которая оставлена без удовлетворения.

Поскольку в досудебном порядке требования истца удовлетворены не были, она обратилась с настоящим иском в суд.

20 октября 2021 года определением суда первой инстанции по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО ЭКЦ «НижегородСтройтехЭкспертиза» (т.1 л.д.207-210)

Согласно экспертному заключению ООО ЭКЦ «НижегородСтройтех-Экспертиза» [номер] от 15 февраля 2022 года (т.3 л.д.52-211) по вопросам истца: исследованиями подтверждено надлежащее качество выполненных ответчиком строительно-монтажных работ, в том числе система вентиляции на кухне и в санузлах, система отопления, остекление лоджий, штукатурка стен, кабель заземления соответствуют строительным нормам и правилам, но отмечено несоответствие отдельных мест устроенного штукатурного основания стен и перегородок, а также наличие дефектов/повреждений, в виде трещин, устроенного покрытия; установлено, что проектной и исполнительной документацией не предусмотрено устройство стяжки пола в обследуемых помещениях [адрес], то есть устройство основания под покрытие, служащее для выравнивания поверхности перекрытия, укрытия трубопроводов инженерных систем, распределения нагрузок по нежестким нижележащим слоям; качество фактически выполненных ответчиком строительно-монтажных работ соответствует представленной исполнительной и проектной документации Ш.75/17, в том числе по высоте помещений, остеклению лоджий; качество фактически выполненных ответчиком строительно-монтажных работ соответствует условиям договора участия в долевом строительстве [номер]/МК от 05 апреля 2019 года, за исключением п.3.1.1 в части использованного материала профиля витражных конструкций и заявленной в п.1.2. общей площади помещений. Учитывая требования договорной и проектной документации в части использования материала профиля витражных конструкций расчет сметной стоимости затрат на устранение выявленных недостатков и нарушений по объекту недвижимости, выполнен в двух вариантах: сметная стоимость устранения недостатков/дефектов, отступлений от норм, в соответствии с требованиями проектной/рабочей документации Ш.75/17-АР составляет 10 128 рублей, стоимость устранения недостатков/дефектов, отступлений от норм с учетом условий договора долевого участия [номер]/МК от 05 апреля 2019 года составляет 242 846 рублей. [адрес] по состоянию на дату экспертного осмотра составляет 78,93 кв.м с учетом коэффициента (0,5) для лоджий. Фактическая площадь спорного объекта недвижимости до проведения застройщиком ООО «Спектр-плюс» работ по перепланировке в соответствии с дополнительным соглашением к договору [номер]/МК от 05 апреля 2019 года с приложением составляет с учетом (к-0,5 для лоджий) 81,42 кв.м. Разница между фактической площадью квартиры по состоянию на дату осмотра и площадью квартиры, указанной в договоре, составляет 3,24 кв.м. Руководствуясь отдельными условиями заключенного договора участия в долевом строительстве [номер]/МК от 05 апреля 2019 года размер компенсации в связи с уменьшением площади [адрес] вероятно может составить 295 988 рублей. Химический состав проб воздуха замкнутых помещений [адрес] характеризуется значениями заявленных показателей: бензол - [номер]/МК от 17 июня 2019 года, за исключением п.п.3.1.1 в части использованного материала профиля витражных конструкций и заявленной в п.1.2 общей площади помещений. Учитывая требования договорной и проектной документации в части использованного материала профиля витражных конструкций, расчет сметной стоимости затрат на устранение выявленных недостатков и нарушений, по объекту недвижимости, выполнен в двух вариантах. Сметная стоимость устранения недостатков/дефектов, отступлений от норм, в соответствии с требованиями проектной/рабочей документации III.75/17-АР составляет 9332 рубля, стоимость устранения недостатков/дефектов, отступлений от норм, с учетом условий договора долевого участия [номер]/МК от 17 июня 2019 года составляет 177 707 рублей. [адрес] по состоянию на дату экспертного осмотра составляет 79,35 кв.м с учетом коэффициента 0,5 для лоджий. [адрес] спорного объекта недвижимости до проведения застройщиком ООО «Спектр-плюс» работ по перепланировке, в соответствии с дополнительным соглашением к договору [номер]/МК от 17 июня 2019 года с приложением, составляет с учетом (к=0,5) лоджий 81,93 кв.м. Разница между фактической площадью квартиры по состоянию на дату осмотра и площадью квартир, указанной в договоре, составляет 2,83 кв.м. Руководствуясь отдельными условиями, заключенного сторонами по делу договора участия в долевом строительстве [номер]/МК от 17 июня 2019 года размер компенсации в связи с уменьшением площади [адрес] вероятно может составить 258 825 рублей. Химический состав проб воздуха замкнутых помещений [адрес] характеризуется значениями заявленных показателей: бензол

Также судебным экспертом даны ответы по вопросам ответчика о том, что исследования по вопросу подтвердили соответствие качества штукатурного основания в заявленных помещениях [адрес], а именно: жилой комнате (пом.3), гардеробной/кладовой (пом.2), прихожей (пом.1) требованиям, предъявляемым к оштукатуренным основаниям, таблицы 7.4 СП 71.13330.2017; установлено наличие отдельных мест штукатурного основания, имеющие отклонение от предельно допустимого значений таблицы 7.4 СП 71.13330.2017 в помещениях: кухни (пом.5) - по вертикали на всю высоту вент-шахты; кухни (пом.5) и с/узла-ванной (пом.7) - с отклонением по горизонтали на 1м поверхности. Результаты визуально-инструментального контроля подтвердили факт восстановления ответчиком спорного участка гофрированной трубы изоляции кабеля заземления в санузле 1 (пом.7) на дату экспертного осмотра. Результаты камеральных и натурных исследований подтвердили соответствие выполненной ответчиком облицовки вентиляционного короба из ГВЛВ «Кнауф-суперлист» в санузле 2 (пом.6) требованиям проектной документации Ш.75/17-АР. Инструментальным контролем качества подстилающих слоев и оснований декоративно-отделочного покрытия спорной стены МОП подтверждено соответствие фактических показателей покрытия требованиям таблицы 7.4, СП 71.13330.2017. Экспертным осмотром установлен факт производства ответчиком работ по расширению спорного проема в комнату 1 (пом.3) до заданных в приложении 1 к договору долевого участия [номер]/МК от 17 июня 2019 года и проекте перепланировки Ш.75/17-АР значений. Документально подтверждено внесение технологического выступа стены МОП между [адрес] (выполненного плавной отделкой) в проектную документацию, имеется положительное заключение государственной экспертизы, установлено соответствие фактического устройства спорной стены МОП требованиям проектной документации Ш. 75/17-АР /11/. Установленные исследованиями несоответствия являются незначительными (не существенными) дефектами, имеют незначительную степень тяжести последствий, являются устранимыми и не препятствуют использованию [адрес] по назначению. Стоимость устранения несоответствий/дефектов, согласно требованиям норм и проектной/рабочей документации Ш.75/17-АР составляет 9332 рубля, стоимость устранения несоответствий/дефектов, отступлений от норм, с учетом отдельных условий договора долевого участия [номер]/МК от 17 июня 2019 года составляет 177 707 рублей. Качество выполненных штукатурных работ в помещениях [адрес], в том числе в жилой комнате (пом.3), соответствует требованиям, предъявляемым к оштукатуренным основаниям таблицы 7.4 СП 71.13330.2017. Установлено наличие отдельных мест штукатурного основания, имеющих отклонение от предельно допустимых значений таблицы 7.4 СП 71.13330.2017 в помещениях: комната (пом.4) и санузел-ванная (пом.7) - по вертикали на всю высоту помещения. Визуально-инструментальным контролем установлено, что заявленная истцом трещина штукатурного основания по высоте стены в прихожей (пом.1) устранена при производстве ремонтно-восстановительных работ, установлено наличие температурно-усадочных трещин штукатурного основания в отдельных помещениях [адрес]. Визуально-инструментальным контролем качества окрашенной поверхности спорной стены МОП/коридоре подтверждено соответствие выполненных малярных работ требованиям таблицы 7.7. СП 71.13330.2017. Результаты камеральных и натурных исследований подтвердили соответствие выполненной ответчиком облицовки вентиляционного короба из ГВЛВ «Кнауф-суперлист» в санузле 2 (пом.6) требованиям проектной документации Ш.75/17-АР. Документально подтверждено внесение технологического выступа стены МОП между [адрес] (выполненного плавной отделкой) в проектную документацию, имеется положительное заключение государственной экспертизы, установлено соответствие фактического устройства спорной стены МОП требованиям проектной документации Ш.75\17-АР. Установленные исследованиями несоответствия являются незначительными (не существенными) дефектами, имеют незначительную степень тяжести последствий, являются устранимыми и не препятствуют использованию [адрес] по назначению. Стоимость устранения несоответствий/дефектов, согласно требованиям норм и проектной/рабочей документации Ш.75/17-АР составляет 10128 рублей, стоимость устранения несоответствия/дефектов, отступлений от норм, с учетом отдельных условий договора долевого участия [номер]/МК от 05 апреля 2019 года составляет 242 846 рублей.

Разрешая спор, оценив в совокупности представленные доказательства на предмет их относимости и допустимости, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании ничтожными, недействительными, незаключенными дополнительных соглашений к договорам долевого участия [номер]/МК от 17 июня 2019 года и [номер]/МК от 05 апреля 2019 года с приложениями, исходя из соблюдения сторонами требований норм гражданского законодательства о свободе договора и согласовании его существенных условий при его заключении, в этой связи отказал в удовлетворении требований о взыскании с ответчика компенсации за уменьшение площади [адрес] по договору участия в долевом строительстве [номер]/МК от 17 июня 2019 года в размере 258 825 рублей и компенсации за уменьшение площади [адрес] по договору участия в долевом строительстве [номер]/МК от 05 апреля 2019 года в размере 295 988 рублей.

Судебная коллегия полагает данные выводы правильными.

С доводами апелляционной жалобы нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из пунктов 1.3 договора [номер]/МК участия в долевом строительстве от 17 июня 2019 года и договора [номер]/МК участия в долевом строительстве от 05 апреля 2019 года технические и качественные характеристики объектов долевого строительства, указанные в договорах, являются предварительными (планируемыми) и могут быть изменены в процессе строительства путем изменения проектной документации в пределах параметров, указанных в пункте 3.1.3 договоров. Общая строительная площадь жилого помещения определена в соответствии с проектом, является строительной (проектной) и по окончании строительства, после проведения итоговой технической инвентаризации объекта, в случае изменений, подлежит корректировке.

Оспариваемыми дополнительными соглашениями к договору [номер]/МК участия в долевом строительстве от 17 июня 2019 года с приложениями и к договору [номер]/МК участия в долевом строительстве от 05 апреля 2019 года стороны изменяют пункт 3.1 раздела 3 «Качество ОДС и гарантийный срок»; в соответствии с пунктом 2 дополнительных соглашений перепланировка квартир выполняется согласно приложению 1 к договору; в соответствии с пунктом 3 участник строительства предупрежден, что вносимые изменения изменят площади квартир в меньшую сторону и претензий по данному условию не имеет.

Следовательно, сторонами договоров [номер]/МК участия в долевом строительстве от 17 июня 2019 года с приложениями и 136/МК участия в долевом строительстве от 05 апреля 2019 года путем заключения дополнительных соглашений согласовано условие об уменьшении площади квартир в связи с производством в них перепланировок на стадии строительства.

Согласно положений ст.421 ч.1, 4 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 2 статьи 400 Гражданского кодекса РФ закреплено, что соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Как разъяснено в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Из экспертного заключения ООО ЭКЦ «НижегородСтройтех-Экспертиза» [номер] от [дата] следует, что разница между фактической площадью [адрес] по состоянию на дату осмотра и площадью квартиры, указанной в договоре, составляет 3,24 кв.м, разница между фактической площадью [адрес] по состоянию на дату осмотра и площадью квартиры, указанной в договоре, составляет 2,83 кв.м. Указанный размер площадей определен после производства перепланировки и окончания строительства жилого дома.

Таким образом, как договоры участия в долевом строительстве, так и оспариваемые дополнительные соглашения к ним не предполагают возврата дольщику суммы разницы в площади и не являются основанием для выплаты в пользу истца части уплаченных денежных средств по договорам долевого участия в строительстве в связи с фактическим строительством квартиры площадью меньшей, чем предусмотрено договором. Данная разница не превышает 5% от проектной площади квартиры, предусмотренной пунктом 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Оспариваемые дополнительные соглашения согласованы и подписаны сторонами, составлены в письменной форме, при этом истица выразила волю на их заключение на таких условиях, добровольно обязалась их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Как следует из пояснений сторон в суде апелляционной инстанции, инициатором заключения дополнительных соглашений явилась истица, целью их заключения являлось строительство квартир [номер] и [номер] иной перепланировки, то есть с отступлением от проекта по желанию дольщика, данные работы произведены, дом сдан и введен в эксплуатацию, квартиры истцом приняты истцом.

В соответствии со ст.166 ч.1, 2 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Статьи 432, 433 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судебная коллегия находит, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о признании дополнительных соглашений недействительными, ничтожными, незаключенными поскольку истцом одновременно заявлены взаимоисключающие требования в отношении данных сделок, однако, обстоятельства, с которыми закон, приведенный выше, связывает возможность применения данных норм, отсутствуют.

Как установлено по делу, дополнительные соглашения с приложениями составлены в письменной форме и подписаны истцом, заключены по инициативе истца и с учетом ее пожеланий о производстве перепланировки квартир [номер] и [номер] на стадии строительства многоквартирного жилого дома, данные работы фактически выполнены, истцом приняты, при этом ни одна из сторон не требовала государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам долевого участия. Сами по себе условия дополнительных соглашений не противоречат нормам ни гражданского, ни жилищного законодательства, ни положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что дополнительные соглашения не прошли обязательную государственную регистрацию, в связи с чем не имеют юридической силы и не могут рассматриваться как часть договора долевого участия в силу следующего.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.3 ст.4 и ст.17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора.

Исходя из приведенных положений, факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.

Из материалов дела следует, что договоры участия в долевом строительстве, заключенные между сторонами, прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке (т.1 л.д.27, 88).

Дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве заключенные между ООО «Спектр-плюс» с одной стороны и Потаповой Л.В. с другой стороны подписано как стороной застройщика, так и участником долевого строительства, о чем свидетельствуют их собственноручные подписи (т.1 л.д.29, 90).

Поскольку осуществление государственной регистрации договора участия в долевом строительстве направлено на обеспечение уведомления третьих лиц, сторонами данные дополнительные соглашения фактически исполнены, то отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве не влияет на правовое положение об изменении существующих прав участников долевого строительства по отношению друг к другу.

Кроме того, заявляя о признании дополнительных соглашений недействительными, истец не просит о применении последствий недействительности сделки. Как следует из пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, в качестве последствий они полагают возникновение права на возврат денежных средств в связи с изменением площади квартир вследствие перепланировки. Однако, судебная коллегия полагает, что предметом дополнительных соглашений явилось работы по перепланировке квартир на стадии строительства многоквартирного жилого дома, что ответчиком выполнено и истцом принято.

Кроме того, заслуживают внимания доводы ответчика о пропуске срока исковой давности на обращение в суд с требованиями о признании сделки недействительной (т.4 л.д.32-35, 45-48).

В пункте 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку дополнительные соглашения заключены между сторонами 17 июня 2019 года и 05 апреля 2019 года, ссылка в апелляционной жалобе, что на момент подачи истцом заявления об уточнении исковых требований (22 марта 2022 года) трехлетний срок исковой давности не истек, при этом стороной ответчика заявлений о применении срока исковой давности не поступало, не состоятельна.

При этом судебная коллегия отмечает, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований в части признания ничтожными, недействительными, незаключенными дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве и взыскании компенсации за уменьшение площади квартир, исходя из соблюдения сторонами при заключении соглашений требований норм Гражданского законодательства о свободе договора и согласовании их существенных условий.

Разрешая и отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика денежных средств на остекление витражей лоджий из алюминиевого профиля в [адрес] корпус 1 по [адрес] в сумме 302 560 рублей и в [адрес] тоже жилого дома в сумме 392 730 рублей, суд первой инстанции исходил из определения судебным экспертом стоимости устранения недостатков в квартире, включая замену витражей лоджии на оформленные алюминиевым профилем, как предусмотрено условиями договоров, заключенных между сторонами.

При этом суд первой инстанции правомерно указал, что заявляя о взыскании денежной суммы, определенной судебным экспертом и дополнительно о взыскании денежных сумм в размере 302 560 рублей, 392 730 рублей по документам, представленным суду первой инстанции после проведения судебной экспертизы, сторона истца фактически заявляет о двойном (неосновательном) обогащении.

Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется, в силу принципа диспозитивности предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Судебная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции в части возложения обязанности на истца передать ООО «Спектр-плюс» в течение 7 рабочих дней со дня получения денежной суммы в размере 568 215 рублей конструкции из ПВХ-профиля за счет ответчика.

Рассматривая довод жалобы о том, что суд вышел за пределы исковых требований, поскольку истцом не заявлено требований о замене витражей лоджий в квартирах 56 и 60, ответчик не заявлял и не подавал встречного иска о передаче витражей из ПВХ-профиля, судебная коллегия учитывает следующее.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 1102, пункта 1 статьи 1104, пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое безосновательно приобрело имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество, а в случае невозможности возврата такого имущества в натуре должно возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Исходя из вышеизложенного, юридически значимым обстоятельством является установление возмещения истцу стоимости устранения строительных недостатков в виде замены витражей лоджий, в которую входит стоимость остекления витражей лоджии из алюминиевого профиля, а также возможность возврата ответчику неосновательно приобретенного имущества (конструкций после демонтажа) в натуре.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы истца о выходе судом за пределы исковых требований подлежат отклонению.

Кроме того, в соответствии п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» следует, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу разъяснений п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Поскольку штраф, взыскиваемый в пользу потребителя в порядке пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение прав потребителя, следуя принципу разумности и справедливости, суд первой инстанции, применяя по ходатайству ответчика положения ст.333 Гражданского кодекса РФ, пришел к обоснованному выводу о снижении суммы штрафа до 100 000 рублей.

Часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения № 263-О от 21 декабря 2000 года, положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 69 и 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Судебная коллегия считает, что при определении суммы неустойки с учетом положений ст.333 Гражданского кодекса РФ, должны быть учтены все существенные обстоятельства дела, в том числе, степень выполнения обязательств должником, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, размер неустойки, а также компенсационная природа неустойки.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в п.71 указанного постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, то снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть выполнено в любой форме (п.1 ст.2, п.1 ст.6, п.1 ст.333 Гражданского кодекса РФ). При этом заявление ответчика о применении положений ст.333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или апелляцией в случае, если она перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Снижая размер штрафа, суд принял во внимание тот факт, что в настоящее время многоквартирный дом построен в установленный срок, квартиры переданы истцу, требование о взыскании неустойки связано с наличием в квартирах ряда устранимых несущественных недостатков, по поводу которых между сторонами возник судебный спор, в связи с чем правильно пришел к выводу о несоразмерности заявленной истцом ко взысканию штрафа последствиям нарушенного обязательства.

Оснований для переоценки указанных обстоятельств по доводам апелляционной жалобы не имеется, оснований для увеличения размера штрафа судебная коллегия по доводам апелляционной жлобы не усматривает, поскольку определенный судом размер является соразмерным и справедливым последствиям нарушенного обязательства.

Также при рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей в соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите пав потребителей», что также соответствует положениям ст.ст.151, 1101 Гражданского кодекса РФ и с учетом обстоятельств дела (степени вины ответчика, последствиям нарушения обязательства), принципу разумности и справедливости. Доводы апелляционной жалобы в данной части направлены на переоценку установленных обстоятельств, что основанием к увеличению размера компенсации морального вреда являться не может.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 88, 94 ГПК РФ, установив, что требования истца удовлетворены судом в размере 25,2%, пришел к выводу о возмещении расходов за производство досудебных строительно-технических экспертиз [номер] и [номер] пропорционально размеру удовлетворенных требований: в части расходов по оценке – 8 946 рублей, в части расходов по оплате судебной экспертизы 27 216 рублей, исключая при этом суммы комиссионных сборов при ее оплате 2 619 рублей и 630 рублей, указав, что они не являлись необходимыми для истца.

Судебная коллегия не соглашается с выводом суда в части исключения из расходов по оплате судебной экспертизы суммы комиссионных сборов в размере 2 619 рублей и 630 рублей по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Из положений части 1 статьи 98 ГПК РФ следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, истцом понесены расходы по оплате судебной экспертизы в общей сумме 111 240 рублей, включая комиссию за отправку перевода в сумме 2 610 рублей и 630 рублей (т.3 л.д.232-235).

Денежные средства за производство судебной экспертизы оплачены истцом через филиал ПАО «Банк Уралсиб» в г.Уфа, где у ООО ЭКЦ «НижегородСтройТехЭкспертиза» открыт расчетный счет.

При таких обстоятельствах, учитывая, что Потапова Л.В., исполняя обязанность по предоставлению доказательств в соответствии со статьями 56, 57 ГПК РФ, оплатила производство судебной экспертизы по поставленным ею вопросам перед экспертами, совершая оплату путем перечисления денежных средств на расчетный счет юридического лица, понесла дополнительные расходы в виде взимания банковской комиссии, которые также подлежат возмещению, поскольку являются издержками по гражданскому делу и обусловлены необходимостью оплаты производства судебной экспертизы.

В этой связи требование истца о возмещении расходов за производство судебной строительно-технической экспертизы № ООО ЭКЦ «Нижегород- СтройтехЭкспертиза» [номер] от 15 февраля 2022 года подлежит возмещению за счет ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 28 032 рубля 48 копеек (111 240 рублей х 25,2%).

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в части указания размера, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца судебных расходов по оплате судебной экспертизы, подлежит изменению с указанием суммы 28 032 рубля 48 копеек.

Кроме того, в апелляционной жалобе доводов о необоснованности решения суда в части взыскания стоимости устранения недостатков по квартирам [адрес], компенсации морального вреда, государственной пошлины, помимо общего несогласия с определенными ко взысканию суммами, фактически не содержится.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене постановленного судом решения и удовлетворения исковых требований полностью не содержат, поскольку сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и исследованных по делу доказательств, оснований для удовлетворения которых судебная коллегия не усматривает.

Существенных нарушений норм процессуального права, которые могли быть являться основанием к отмене решения в соответствии со ст.330 ГПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Канавинского районного суда г.Нижнего Новгорода от 23 мая 2022 года изменить в части взыскания судебных расходов по оплате судебной экспертизы, указав на взыскание с общества с ограниченной ответственностью «Спектр-плюс» в пользу ФИО1 расходов по оплате судебной экспертизы в сумме 28 032 рубля 48 копеек.

В остальной части решение Канавинского районного суда г.Нижнего Новгорода от 23 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 августа 2022 года.