Гражданский кодекс часть 1

по делу по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Объектстрой» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи, обязании передать документы,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Кочетковой М.В., пояснения представителя истца ФИО8, представителя ответчика ФИО9,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Объектстрой» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи, обязании передать документы.

В обоснование заявленных требований указала, что между ООО «Объектстрой» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен Договор [номер] от [дата], участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом по адресу: [адрес] и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру (жилое помещение) [номер], расположенную в 10 (десятой) секции на 6 (шестом) этаже данного жилого дома.

Обязательства участника долевого строительства по внесению денежных средств исполнены, что подтверждается материалами дела и не оспаривается застройщиком.

В соответствии с п.п. 4.1.1 договора ответчик обеспечивает истцу передачу объекта в срок до [дата].

[дата] истцом после телефонного разговора с отделом продаж произведен осмотр квартиры, при котором были выявлены недостатки (не работала часть батарей центрального отопления, отсутствовала заглушка на батарее), о чем был составлен акт недостатков.

[дата] истцом в адрес ответчика заказным письмом с описью вложения направлено 3 экземпляра подписанного со стороны участника акта приёма - передачи квартиры с указанием выявленных недостатков.

[дата] застройщиком на подпись истцу был предоставлен акт. Не согласившись с некоторыми пунктами акта, ФИО1 отказалась его подписывать.

[дата] застройщиком был предоставлен акт, в подписании которого истец также отказался.

[дата] истцом был получен односторонний акт приема -передачи квартиры, датированный [дата].

[дата] в адрес ООО «Объектстрой» направлено претензионное письмо с просьбой предоставить необходимые для государственной регистрации права собственности документы, которые до настоящего времени не получены.

Участник долевого строительства уведомления о завершении строительства объекта и готовности застройщика к передаче квартиры по установленной законом форме не получал, но тем не менее действуя добросовестно и в соответствии с условиями договора после получения соответствующего телефонного звонка приступил к приемке квартиры, а именно произвел её осмотр, подписал мотивированный отказ от её приемки в связи с выявленными недостатками не позволяющими использовать квартиру для проживания (частично не работала система отопления). Данное обстоятельство подтверждается актом выявленных недостатков от [дата].

В свою очередь застройщик уклонялся от подписания актов приема - передачи квартиры, о чем свидетельствует неполучение заказной корреспонденции и игнорирование полученной от [дата] с вложением актов приема - передачи, а также представление на подписание актов приема передачи с включением в них дополнительных, кабальных для дольщика обязательств.

Застройщик, зная условия кредитного договора (за счет средств которого оплачена часть стоимости приобретаемой квартиры) и возможное наступление неблагоприятных последствий для участника по кредитному договору, злоупотребил своими правами и в нарушение пункта 6.1 условий договора составил [дата] односторонний акт приема - передачи квартиры датированный [дата].

При составлении данного акта застройщик нарушил требования п.6.1 договора, предоставляющее право застройщику по истечении двух месяцев со дня окончания срока передачи объекта составить односторонний акт и направить его участнику. При этом квартира будет считаться переданной застройщиком участнику с даты составления застройщиком одностороннего акта приема - передачи.

Срок передачи квартиры определен п.4.1.1.договора – [дата], в связи с чем, право на составление одностороннего акта появится у застройщика только после [дата] и односторонний акт может быть датирован только более поздней датой. При этом возникновение права на составление одностороннего акта в силу пункта 6.1 договора возникает у застройщика только в случае уклонения или необоснованного отказа участника от принятия квартиры в установленный настоящим договором срок. Как следует из пункта 4.1.2 договора под приемкой квартиры понимается осмотр квартиры и подписание акта приема передачи квартиры либо составление участником обоснованного отказа от приемки квартиры. Данные действия произведены участником, что подтверждается представленными в дело документами, в то же время участник неоднократно предпринимал все зависящие от него действия направленные на подписание актов приема - передачи квартиры.

В настоящее время произвести регистрацию права собственности на основании 1 экземпляра акта не представляется возможным. Дата составления акта не соответствует фактической и противоречит условиям договора.

Претензия о предоставлении необходимых для государственной регистрации документов от [дата] оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просил суд признать недействительным односторонний акт приема – передачи датированный [дата]; обязать ООО «Объектстрой» предоставить необходимое для регистрации права собственности количество подписанных экземпляров двухстороннего акта приёма - передачи квартиры, датированные датой их составления.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца на основании доверенности ФИО8 заявленные требования поддержал, дал пояснения по существу иска.

Представитель ответчика на основании доверенности ФИО9 с иском не согласилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.

Решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 22 октября 2019 года постановлено: в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Объектстрой» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи, обязании передать документы отказать.

В апелляционной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, при неправильном определении обстоятельств имеющих значение для дела. В обоснование доводов жалобы указанно, что в ходе рассмотрения дела был доказан факт уклонения ответчика от подписания акта приема – передачи квартиры, при этом отказ истца от подписания акта приема – передачи в редакции ответчика является обоснованным ввиду того, что в него включены положения об оплате расходов домоуправляющей компании, связанные с вывозом строительного мусора по неизвестным истцу тарифам, кроме того положение об отсутствии претензий к качественному состоянию квартиры не соответствует действительности. Истцу также не понятно, почему он должен отказываться от использования мусоропровода, который был включен в проектную документацию. Между тем вывод суда об установлении факта уклонения истца от принятия квартиры не соответствует материалам дела, т.к. отказ от подписания акта приема – передачи был обусловлен именно выявленными недостатками системы отопления и содержанием самого акта. Дополнительным основанием к отмене решения суда заявитель указывает отсутствие в материалах дела доказательств подтверждающих устранение выявленных неисправностей.

Апеллятор считает, что право на составление одностороннего акта приема – передачи квартиры возникло у ответчика только после [дата], а также застройщиком не выполнена обязанность по сообщению о завершении строительства. Полагает, что вывод суда об отказе в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности по предоставлению истцу необходимого количества актов приема – передачи квартиры не мотивирован.

В суд апелляционной инстанции ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, путем направления судебных извещений. Кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn-nnov.sudrf.ru и www.oblsudnn.ru.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что [дата] между ООО «Объектстрой» (застройщик) и ФИО1 (участник) заключен договор [номер], участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный жилой дом [номер] (по ген. плану) с подземной автостоянкой, пристроенными и встроенными нежилыми помещениями (1 очередь строительства, 3 пусковой комплекс) в застройке жилого квартала в границах улиц [адрес] (л.д. 10-14).

Согласно п.4.1.1. данного договора, ООО «Объектстрой» после получения в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, а также при условии надлежащего выполнения Участником своих обязательств по настоящему Договору, обязан передать Участнику не позднее [дата] объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру (жилое помещение) [номер], расположенную в 10 (Десятой) секции на 6 (Шестом) этаже указанного жилого дома. Допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства по внесению денежных средств исполнены, что подтверждается материалами дела (л.д. 38 – 45, 49 – 53) и не оспаривалось ответчиком.

[дата] ООО «Объектстрой» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию [номер] (л.д. 79 – 83).

[дата] ответчиком составлено сообщение о завершении строительства [номер] (л.д. 84), которое было направлено в адрес истца [дата] и получено ФИО1[дата] (л.д. 88).

[дата] истцом произведен осмотр квартиры, при котором были выявлены недостатки (не работала часть батарей центрального отопления, отсутствовала заглушка на батарее), о чем был составлен акт недостатков (л.д. 17).

[дата] решением единственного участника ООО «Объектстрой» было изменено наименование ООО «Объектстрой» на ООО «Специализированный застройщик «Объектстрой» (л.д. 74).

Телеграммой от [дата] истцу повторно предлагалось принять квартиру [номер] в многоквартирном жилом доме [номер] и разъяснялось, что в случае уклонения от приемки квартира будет передана истцу по одностороннему акту приема-передачи (л.д. 86).

На повторную приемку ФИО1 не явилась.

[дата] ООО «Специализированный застройщик «Объектстрой» был составлен односторонний акт приема-передачи и направлен по почте в адрес истца (л.д. 88 – 89).

[дата] истец получил ключи от своей квартиры [номер] по [адрес], о чем свидетельствует собственноручная запись ФИО1 в журнале выдачи ключей от [дата], согласно которой ключи в количестве 3 экземпляров получены на руки (л.д. 90).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом согласно части 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу указанной нормы право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает только в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2017 года, при разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, а участник обязан принять объект долевого строительства и оплатить обусловленную настоящим договором цену.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ именно на участнике долевого строительства лежит обязанность принять объект долевого строительства.

Согласно п. 5.1.3. договора, участник обязался приступить к приемке от застройщика по акту приема –передачи квартиры, указанной в п.2.2. настоящего договора в течение 7 дней с момента получения предусмотренного п.4.1.2. настоящего договора письменного сообщения от застройщика. Под приемкой квартиры участником понимается осмотр квартиры и подписание акта приема – передачи квартиры либо составление участником обоснованного отказа от приемки квартиры.

В абз. 2 раздела 6 (особые условия) договора сказано, что при уклонении или необоснованном отказе участника от принятия квартиры в установленный настоящим договором срок, застройщик вправе по истечении 2 (двух) месяцев, со дня окончания срока передачи объекта долевого строительства, установленного п. 1.1.1. настоящего договора, составить односторонний акт передачи квартиры и направить его участнику. При этом квартира будет считаться переданной застройщиком участнику с даты составления застройщиком одностороннего акта приёма – передачи.

Поскольку, на повторную приемку квартиры ФИО1 не явилась, во исполнение требований закона и договора застройщик в одностороннем порядке передал истцу объект долевого строительства, составив односторонний акт приема - передачи квартиры от [дата] по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от [дата].

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», положениями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от [дата], установив факт уклонения истца от приемки квартиры, а также факт направления одностороннего акта приема – передачи квартиры, отметив, что никаких претензий относительно качества квартиры, в том числе, по заявленным в акте от [дата] недостаткам после их устранения, истцом в ООО «Специализированный застройщик «Объектстрой» предъявлено не было, правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания данного акта недействительным.

Приведенные доводы жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела был доказан факт уклонения ответчика от подписания акта приема – передачи квартиры, не нашли своего подтверждения при рассмотрении спора, подлежат отклонению как не обоснованные.

Обстоятельство включения в акт приема – передачи в редакции ответчика положений об оплате расходов домоуправляющей компании, связанные с вывозом строительного мусора по неизвестным истцу тарифам, не свидетельствует о его недействительности, т.к. в соответствии с п.5.1.4. договора участник оплачивает застройщику (или управляющей компании, заключившей соответствующий договор с застройщиком) плату за жилое помещение (квартиру) и коммунальные услуги с момента подписания акта приема – передачи квартиры и до момента выбора способа управления многоквартирным жилым домом в порядке установленном разделом 7 ЖК РФ, а также согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Утверждение в жалобе о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающих устранение выявленных неисправностей в системе отопления, которые послужили основанием для не подписания акта приема – передачи квартиры, не может быть принято во внимание, поскольку истец не лишен права при наличии соответствующих оснований разрешить вопрос об устранении недостатков в порядке отдельного производства, как то предусмотрено ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Аргумент жалобы, что истцу не понятно, почему он должен отказываться от использования мусоропровода, который был включен в проектную документацию, отклоняется, т.к. на законность составления одностороннего акта не влияют.

Суждение в жалобе о том, что право на составление одностороннего акта приема – передачи квартиры возникло у ответчика только после [дата], признается несостоятельным.

Учитывая, что [дата] ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию [номер], а односторонний акт приема-передачи был составлен [дата], нарушений ООО «Специализированный застройщик «Объектстрой» положений договора от [дата] в указанной части не усматривается.

Ссылка в жалобе на не выполнение застройщиком обязанности по сообщению о завершении строительства, не основана на материалах дела, согласно которым [дата] ответчиком составлено сообщение о завершении строительства [номер] (л.д. 84), которое было направлено в адрес истца [дата] и получено ФИО1[дата] (л.д. 88).

Упоминание в жалобе о немотивированности судом отказа в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности по предоставлению истцу необходимого количества актов приема – передачи квартиры, отклоняется, т.к. в материалах дела не содержится сведений об отказе ответчика в выдаче истцу необходимых документов для регистрации права. Более того в п.18 акта приема – передачи от [дата] указанно, что настоящий акт составлен в 3 экземплярах, идентичных по своему содержанию и имеющих одинаковую юридическую силу – по одному для каждой из сторон, один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы сводятся к общему несогласию с выводами суда первой инстанции и произведенной оценкой доказательств, и не содержат фактов, которые не были бы проверены или учтены судом первой инстанции при разрешении спора, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, произвел надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 22 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи