Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительной ничтожной сделкой и встречному иску ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи

по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ямпольской В.Д. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительной ничтожной сделкой.

В обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от 13.06.2018 г. истец ФИО1 приобрела у ФИО3 95/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью 464 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, , о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права от 18.06.2018 г., и 95/100 доли в праве общей долевой собственности на размещенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером , общей площадью 816,3 кв.м, степень готовности 80 %, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права от 18.06.2018 г.

Земельный участок и объект незавершенного строительства принадлежали ФИО3 на праве собственности, о чем в ЕГРН были сделаны записи о регистрации права, соответственно, от 25.05.2018 г. и от 28.03.2018 г. (пункт 1.2 договора купли-продажи).

Объект незавершенного строительства возведен и зарегистрирован на основании разрешения на строительство от 27.04.2016 г. № , выданного администрацией города Сочи на строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 816,3 кв.м, площадью застройки - 328 кв.м, количеством этажей - 3, высотой -12 м.

Вступившим в законную силу решением Адлерского районного суда г. Сочи от 10 января 2019 г. по делу № 2-18/2019 по иску администрации города Сочи к ФИО3 и ФИО1, администрации города Сочи отказано в удовлетворении исковых требований о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером самовольной постройкой и его сносе.

Данным судебным решением, в частности установлено, что решением Адлерского районного суда г. Сочи от 28 мая 2018 г. по делу № 2-1646/2018 по иску ФИО3 к администрации города Сочи, вступившим в законную силу 04.12.2018 г., внесены изменения в технические характеристики объекта незавершенного строительства в связи с изменением порядка определения площадей зданий и постановлено сохранить объект незавершенного строительства с кадастровым номером со следующими техническими характеристиками: площадь застройки - 328 кв.м, общая площадь здания - 1415 кв.м, в том числе площадь балконов - 177 кв.м, количество этажей - 4 (3 жилых + 1 технический), высота здания - 11,60 м и др.

Названными решениями суда по результатам судебных строительно-технических экспертиз и на основании других доказательств установлено, что объект незавершенного строительства не превысил параметры индивидуального жилого дома.

По договору купли-продажи от 17.12.2019 г. истец ФИО2 приобрела у ФИО3 оставшиеся 5/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью 464 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, , о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права от 24.12.2019 г., и 5/100 доли в праве общей долевой собственности на размещенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером , общей площадью 1415 кв.м, степенью готовности 80 %, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права от 24.12.2019 г.

В дальнейшем истцам стало известно, что приобретенный объект незавершенного строительства возводился на основании договора совместного инвестирования от 15.01.2018 г., заключенного между ФИО3 и ФИО4, для строительства многоквартирного дома, общей площадью 1742,8 кв.м, в том числе жилой - 1019,3 кв.м, с количеством квартир - 21, этажностью - 5, в целях получения прибыли от продажи квартир (пункт 2.1 договора).

По условиям договора инвестирования Инвестор 1 (ФИО3) вносит в общее дело земельный участок с кадастровым номером , а также право на основании разрешения на строительство № от 27.04.2016 г., данный вклад оценивается сторонами договора в размере рублей. Инвестор 2 (ФИО4) вносит денежные средства в размере рублей в виде финансирования строительства через заключение договоров с третьими лицами (пункт 3.1.1 договора).

Согласно пунктам 3.7 и 3.8 договора Инвесторы 1 и 2 осведомлены, что исполнение договора прямо предусматривает отступление от разрешенного строительства и осознают возможность наступления неблагоприятных для себя последствий.

По утверждению истцов, договор инвестирования от 15.01.2018 г., заключенный между ФИО3 и ФИО4, является ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ в совокупности с пунктом 2 статьи 1064 ГК РФ и пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», поскольку в нарушение установленного законом явно выраженного запрета оспариваемый договор заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности лицом, не имевшим регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, и предусматривает инвестирование в объект капитального строительства, создание и использование которого нарушает законодательство Российской Федерации.

Поскольку сохранение договора совместного инвестирования ставит под сомнение право собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером и на возведенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером , возникшее на основании договоров купли-продажи от 13.06.2018 г. и от 17.12.2019 г., ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском о признании недействительным ничтожного договора совместного инвертирования, о заключении которого им стало известно только в 2021 году от представителя ФИО4, который заявил имущественные притязания, основанные на данном ничтожном договоре.

Не согласившись с иском, ФИО4 обратился в суд со встречным иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

В обоснование встречных исковых требований ФИО4 указал, что при совершении сделок купли-продажи от 13.06.2018 г. и от 17.12.2019 г. продавцом ФИО3 нарушено его преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ), основанное на договоре совместного инвестирования от 15.01.2018 г., согласно которому соинвесторы приобрели право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером и на возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером .

С учетом изложенного, просил суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 13.06.2018 г., заключенному между ФИО3 и ФИО1, на 95/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером и на 95/100 долей в праве общей долевой собственности на возведенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером , общей площадью 816,3 кв.м, со степенью готовности 80 %; перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 17.12.2019 г., заключенному между ФИО3 и ФИО2 на 5/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером и на 5/100 долей в праве общей долевой собственности на возведенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером , общей площадью 1415,3 кв.м, со степенью готовности 80 %; погасить (аннулировать) записи в ЕГРН на объекты недвижимости, зарегистрированные на праве собственности за ФИО1 и расположенные по адресу: Краснодарский край, а именно: жилое помещение с кадастровым номером , площадью 78,3 кв.м, запись о регистрации жилое помещение с кадастровым номером , площадью 43,2 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 38 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 47,3 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 44,5 кв.м., запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 41 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 36,1 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 43,2 кв.м, запись о регистрации -; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 38 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 47,3 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 44,5 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 41 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 36,1 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 43,2 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 38 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 44,5 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 163,4 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 147,6 кв.м, запись о регистрации ; жилое помещение с кадастровым номером , площадью 116,5 кв.м, запись о регистрации ; земельный участок с кадастровым номером , площадью 464 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, , запись о регистрации -, общая долевая собственность - 95/100; погасить (аннулировать) записи в ЕГРН на объекты недвижимости, зарегистрированные на праве собственности за ФИО2 и расположенные по адресу: Краснодарский край, а именно: жилое помещение с кадастровым номером , площадью 47,3 кв.м, запись о регистрации ; земельный участок с кадастровым номером запись о регистрации , общая долевая собственность - 5/100; восстановить записи в ЕГРН о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером и на расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером , общей площадью 1415,3 кв.м, со степенью готовности 80 % за ФИО1 и за ФИО2; погасить (аннулировать) записи в ЕГРН на жилой дом с кадастровым номером , общей площадью 1415 кв.м, количество этажей - 4, год завершения строительства - 2018, расположенный по адресу: Краснодарский край, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю восстановить в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 и ФИО2 на указанные земельный участок и объект незавершенного строительства.

В ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком (истцом по встречному иску) ФИО4 заявлен письменный отказ от встречных исковых требований в части требований к ФИО2 Данный отказ от иска принят судом, производство по делу в указанной части прекращено в соответствии со статьей 173, абзацем 4 статьи 220 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истцов на основании доверенности ФИО5 настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований, в удовлетворении встречных исковых требованиях просил отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 на основании доверенности ФИО6 первоначальные исковые требования признала, против встречных исковых требований возражала.

Представитель ФИО4 на основании доверенности ФИО7 первоначальные исковые требования не признал, просил удовлетворить встречные исковые требования к ФИО3 и ФИО1

Обжалуемым решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 декабря 2021 г. исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительной ничтожной сделкой удовлетворены.

Суд признал недействительной ничтожной сделкой с момента совершения договор совместного инвестирования от 15.01.2018 г., заключенный между ФИО3 и ФИО4, для строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером .

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи суд отказал.

В апелляционной жалобе ФИО4 выражает несогласие с принятым решением суда, просит его отменить, в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительной ничтожной сделкой отказать, встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы указывает на отсутствие у суда предусмотренных действующим законодательством оснований для признания спорного договора недействительной ничтожной сделкой. Также полагает, что суд неверно применил положения о пропуске срока исковой давности.

В возражениях на жалобу представитель ФИО1, ФИО2 на основании доверенности ФИО5 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В возражениях на жалобу и дополнениях к ним представитель ФИО3 на основании доверенности ФИО6 также просит решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 декабря 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО1, ФИО2 на основании доверенности ФИО8 с решением суда согласился, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ФИО3 на основании доверенности ФИО6 просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке посредством направления судебного извещения заказной почтовой корреспонденцией, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Руководствуясь положениями части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав участников процесса, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не установлено.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.01.2018 г. между ФИО3 и ФИО4 заключен договор совместного инвестирования, по условиям которого стороны (соинвесторы) в порядке совместной деятельности без образования юридического лица объединяют свои вклады для строительства многоквартирного дома общей площадью 1742,8 кв.м, в том числе жилой - 1019,3 кв.м, с количеством квартир - 21, нежилых помещений - 5, этажностью - 5, в целях получения прибыли от продажи помещений, срок приемки объекта в эксплуатацию - 10.12.2018 г., именуемого результатом инвестиционной деятельности (пункты 2.1-2.3, 1.1-1.4 договора).

Строительство объекта осуществляется на земельном участке с кадастровым номером , площадью 464 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, принадлежащем на праве собственности ФИО3 (пункты 1.4, 1.10 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора Инвестор-1 (ФИО3) вносит в общее дело земельный участок с кадастровым номером , а также право на застройку на основании разрешения на строительство № от 27.04.2016 г., данный вклад оценивается сторонами договора в размере рублей, что соответствует 65 % от стоимости вложений сторон в совместную деятельность. Инвестор-2 (ФИО4) вносит в общее дело денежные средства в размере рублей в виде финансирования строительства через заключение договоров с третьими лицами, что соответствует 35 % от стоимости вложений сторон в совместную деятельность. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и возмещения общих затрат и убытков прибыль от инвестиционной деятельности распределяется между сторонами пропорционально стоимости их вкладов в общее дело: Инвестору-1 - 65 %, Инвестору-2 - 35 % (пункты 3.3-3.4 договора).

Статьями 153, 154 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Как следует из статьи 430 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу пункта 1 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В соответствии со статьей 1042 Гражданского кодекса РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (пункт 1).

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 1043 Гражданского кодекса РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

По правилам статьи 1048 Гражданского кодекса РФ прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

На отношения, связанные с инвестиционной деятельностью в форме капитальных вложений, распространяется действие Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (абзац первый статьи 2 данного Закона) (далее - Закон № 39-ФЗ).

Как предусмотрено статьей 1 указанного Закона, к инвестициям относятся денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона № 39-ФЗ инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ (пункт 1 статьи 8 Закона № 39-ФЗ).

Финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств (статья 9 Закона № 39- ФЗ).

На основании абзаца 4 статьи 6 Закона № 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Данная норма права предусматривает режим общей собственности соинвесторов на результат совместной инвестиционной деятельности, что соответствует правам участников простого товарищества, предусмотренных пунктом 1 статьи 1043 Гражданского кодекса РФ.

Системный анализ приведенных норм права и содержания договора совместного инвестирования от 15.01.2018 г. позволяет сделать вывод о том, что оспариваемый договор относится к договору о совместной деятельности в сфере капитального строительства и регулируется положениями главы 55 Гражданского кодекса РФ о простом товариществе, а также нормами Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Как следует из материалов дела, ФИО3 (ИНН ) зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 12.12.2011 г. (ОГРНИП ); ФИО4 (ИНН ) зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 25.05.2018 г. (ОГРНИП ), что подтверждается выписками из ЕГРИП и не оспаривается ответчиками.

Согласно части 2 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, осуществляющими такую деятельность и зарегистрированными в таком качестве в установленном законом порядке.

Деятельность на свой риск по строительству многоквартирного дома в целях получения прибыли от продажи построенных площадей является предпринимательской, так как не направлена исключительно на удовлетворение личных, семейных, домашних и других нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Согласно положениям пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Как предусмотрено положениям статьи 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Из указанных норм следует, что строительство многоквартирного дома в отсутствие разрешения на строительство многоквартирного дома, а также на земельном участке с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства не соответствуют законодательству Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 3.7, 3.8 договора совместного инвестирования Инвестор-1 и Инвестор-2 осведомлены, что при реализации инвестиционного проекта предполагается отклонение от предельных параметров разрешения на строительство № от 27.04.2016 г. и они принимают на себя риск возможных неблагоприятных последствий за нарушение законодательства.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу, является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 75 постановления от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Также судом установлено, что по договору купли-продажи от 13.06.2018 г. ФИО1 приобрела у ФИО3 95/100 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью 464 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, , о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права от 18.06.2018 г., 95/100 долей в праве общей долевой собственности на размещенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером , общей площадью 816,3 кв.м, степень готовности 80 %, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права от 18.06.2018 г.

Земельный участок и объект незавершенного строительства принадлежали ФИО3 на праве собственности, о чем в ЕГРН были сделаны записи о регистрации права - от 25.05.2018 г. и от 28.03.2018 г., соответственно (пункт 1.2 договора купли-продажи).

Указанный объект незавершенного строительства возведен и зарегистрирован на основании разрешения на строительство № от 27.04.2016 г., выданного администрацией города Сочи на строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 816,3 кв.м, площадью застройки - 328 кв.м, количеством этажей - 3, высотой -12 м.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 28 мая 2018 г. по делу № 2-1646/2018 по иску ФИО3 к администрации города Сочи, вступившим в законную силу 04.12.2018 г., внесены изменения в технические характеристики объекта незавершенного строительства с кадастровым номером в связи с изменением порядка определения площадей и этажности зданий, судом постановлено сохранить данный объект незавершенного строительства со следующими техническими характеристиками: площадь застройки - 328 кв.м, общая площадь здания - 1415 кв.м, в том числе площадь балконов - 177 кв.м, количество этажей - 4 (3 жилых + 1 технический), высота здания - 11,60 м и др.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 10 января 2019 г. по делу № 2-18/2019 по иску администрации города Сочи к ФИО3 и ФИО1, вступившим в законную силу 28.03.2019 г., администрации города Сочи отказано в удовлетворении исковых требований о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером самовольной постройкой и его сносе.

По договору купли-продажи от 17.12.2019 г. истец ФИО2 приобрела у ФИО3 оставшиеся 5/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , площадью 464 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права от 24.12.2019 г., и 5/100 доли в праве общей долевой собственности на размещенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером , общей площадью 1415 кв.м, степенью готовности 80 %, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации права от 24.12.2019 г.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор совместного инвестирования заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности при отсутствии у ФИО4 регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также в отсутствие разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, то есть в нарушение явно выраженного запрета, установленного частью 2 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», что в совокупности с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ дает основания считать такой договор ничтожным.

При этом суд исходил из того, что признание договора совместного инвестирования недействительной (ничтожной) сделкой предоставляет истцам защиту от возможных посягательств на приобретенное ими недвижимое имущество по договорам купли-продажи от 13.06.2018 г. и от 17.12.2019 г. со стороны ФИО4 и других лиц, считающих себя участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером , как на результат совместной инвестиционной деятельности по правилам пункта 1 статьи 1043 Гражданского кодекса РФ и абзаца 4 статьи 6 Закона № 39-ФЗ, что проявляется, в частности предъявлением встречного иска в порядке статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом срока исковой давности по заявленным ФИО1 требованиям являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Согласно положениям статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения и является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьями 195, 196, 200 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о пропуске истцами срока исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной, суд первой инстанции исходил из того, что истцы не являются сторонами договора инвестирования от 15.01.2018 г., о заключении оспариваемого договора им стало известно от представителя ФИО4 в марте-апреле 2021 года, когда тот на основании данного договора впервые заявил свои притязания на имущество истцов.

Доводы о том, что ФИО1 было известно о договоре инвестирования в день его заключения – 15.01.2018 г., поскольку в договоре (пункт 11.6.) содержались реквизиты доверенности от 28.09.2016 г., выданной ФИО3 на имя ФИО1 на участие в строительстве и регистрации прав на жилой дом на земельном участке с кадастровым номером , в связи с чем, срок исковой давности для оспаривания договора истек 15.01.2021 г., были предметом тщательного изучения суда первой инстанции и обоснованно отклонены по мотивам, подробно изложенным в обжалуемом судебном акте.

Как верно указал суд, факт внесения ответчиками в договор от 15.01.2018 г. реквизитов доверенности, выданной на имя ФИО1, сам по себе не доказывает то обстоятельство, что истец была поставлена в известность о его заключении и участвовала при его исполнении.

Поскольку доказательств обратного в материалы дела не представлено, судебная коллегия находит вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований считать срок исковой давности ФИО1 пропущенным, правильным, основанным на верном применении положений пункта 1 статьи 181, статьи 199 Гражданского кодекса РФ, соответствующим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Разрешая заявленные ФИО4 встречные исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и отказывая в их удовлетворении, районный суд исходил из того, что ничтожный договор совместного инвестирования не порождает у сторон такого договора права общей долевой собственности на денежные средства и на результаты совместной деятельности, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, суд первой инстанции указал на пропуск истцом по встречному иску срока исковой давности по заявленному требованию, о применении которого заявлено стороной ответчика, поскольку истечение данного срока в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием к вынесению решения об отказе в иске.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 12 постановления от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснил, что по смыслу статьи 205 ГК РФ, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Поскольку сделки были совершены 13.06.2018 г. и 17.12.2019 г. соответственно, а встречный иск предъявлен 08.06.2021 г., ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности ФИО4 не заявлено, доказательств уважительности пропуска срока в материалы дела не представлено, судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.

При этом, суд верно указал, что, действуя добросовестно, разумно и осмотрительно, ФИО4 как участник договора совместного инвестирования и субъект экономической деятельности имел ничем не ограниченную возможность знать о совершении сделок купли-продажи от 13.06.2018 г. и от 17.12.2019 г. не позднее, чем до окончания текущего отчетного периода (квартал, календарный год), поскольку должен отслеживать судьбу своих активов, особенно проблемных, при условии, что он действительно считал себя собственником спорных объектов недвижимости.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, по сути, повторяют те же пояснения, что были даны ФИО4 в суде первой инстанции, и выводов суда они не опровергают. Несогласие стороны с решением суда не является основанием для отмены законно постановленного судебного акта.

Ссылка в жалобе на то, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об оказании содействия в предоставлении реквизитов для внесения денежных средств в целях подтверждения платежеспособности истца по встречному иску, также не свидетельствует о незаконности обжалуемого судебного постановления. Заявленное ходатайство судом разрешено в установленном процессуальными нормами порядке. Отказ в удовлетворении ходатайства на законность принятого судом первой инстанции судебного акта не повлиял, и нарушения прав и законных интересов подателя жалобы не повлек. Доводы апелляционной жалобы обратного не подтверждают.

Вопреки позиции апеллянта, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 декабря 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в кассационном порядке, определенном главой 41 Гражданского процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий трех месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий: В.Д. Ямпольская

Судьи краевого суда: А.О. Таран

Е.Ю. Захарова