Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 10 декабря 2020 г. дело по апелляционной жалобе ответчика директора ООО УК «Малахит» М. на решение Центрального районного суда Новосибирской области от 10 сентября 2020г., которым постановлено:

«Исковые требования Мальцевой Дарьи Сергеевны – удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве №№ от 13.09.2017, заключённый между м. и ООО Управляющая компания «Малахит», зарегистрированный 22.09.2017 Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области (номер регистрации №) с 04.03.2019 года.

Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности Мальцевой Дарьи Сергеевны на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с ООО Управляющая компания «Малахит» в пользу ФИО1 денежные средства в размере № 958 000 руб., из которых часть денежных средств в сумме, равной задолженности ФИО1 по кредитному договору № № от 13.09.2017 на дату исполнения, перечислить на счет ФИО1 №№ в Филиале ПАО «БАНК УРАЛСИБ», г. Новосибирск (ИНН №, КПП №, к/с №, БИК №) с указанием в назначения платежа: «В счет исполнения ФИО1 обязательств по кредитному договору от 13.09.2017.

Взыскать с ООО Управляющая компания «Малахит» в пользу ФИО1 проценты в размере 400 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 8145 руб., а также штраф в размере 500 000 руб.

Взыскать с ООО Управляющая компания «Малахит» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 12 055 руб.».

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Хабаровой Т.А., объяснения представителей сторон, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 обратилась в суд с иском ООО «УК Малахит», с учетом уточненных исковых требований просила признать расторгнутым договор участия в долевом строительстве № № от 13.09.2017, заключённый между ФИО1 и ООО «Управляющая компания Малахит»; обязать ответчика в течение 20 дней с момента вступления в законную силу решения суда обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении договора участия в долевом строительстве №№ от 13.09.2017; взыскать с ООО «УК Малахит» в свою пользу денежные средства в размере 1 958 000 рублей, уплаченные в счет цены договора участия в долевом строительстве, из которых часть денежных средств в сумме, равной задолженности ФИО1 по кредитному договору № № от 13.09.2017 на дату исполнения, перечислить на счет ФИО1 № № в филиале ПАО «БАНК УРАЛСИБ» с указанием в назначении платежа: «В счет исполнения ФИО1 обязательства по кредитному договору № № от 13.09.2017 г.»; взыскать с ООО «УК Малахит» в свою пользу проценты за пользование денежными средствами, уплаченными в счет цены договора участия в долевом строительстве, за период с 13.09.2017 г. по 02.04.2020 г. в сумме 730 725, 60 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 145, 00 рублей, штраф.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 13.09.2017 между ней и ООО «УК «Малахит» заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого ответчик обязался построить на земельном участке с кадастровым номером № 18-ти квартирный трехэтажный жилой дом со встроенно- пристроенными помещениями общей площадью № кв.м., расположенный по строительному адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Станционный сельсовет, <...> участок 106, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру с условным номером № №, расположенную на третьем этаже, общей площадью по проекту 44,5 кв.м., жилой площадью 19,7 кв.м. Истец исполнила принятые на себя договорные обязательства, оплатив стоимость квартиры в размере 1 958 000 рублей.

06.04.2018 года между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры. В ходе приемки и эксплуатации многоквартирного дома выявлены недостатки жилого помещения: в период понижения температур промерзла внутренняя сторона внешней стены в жилой комнате и кухне. Указанные недостатки отражены в акте приема-передачи квартиры. Ответчик обязался устранить недостатки в срок до 31.12.2018 года. Истец неоднократно обращалась к ответчику с письменным требованием устранить недостатки, повлекшие понижение температуры в жилой комнате и кухне. В установленный срок недостатки не устранены.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен директор ООО УК «Малахит» ФИО2

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что решение суда незаконное и подлежит отмене, поскольку полагает, что к спорным правоотношениям не применена норма п.1.2 ст.9 ФЗ-214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Апеллянт обращает внимание суда на то, обстоятельство что с момента передачи квартиры по акту приема - передачи, и регистрации права собственности, односторонний отказ от исполнения во внесудебном порядке не допустим.

Кроме того полагает, что суд не дал оценки факту, злоупотребления права истцом при отказе ответчику произвести осмотр квартиры с телевизором в зимний период времени после устранения недостатков, отказ истцом был мотивирован тем, что договор расторгнут. Указанные обстоятельства повлекли невозможность проверки качества в летний период.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2017 между ООО «Управляющая компания Малахит» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого ответчик обязался построить на земельном участке с кадастровым номером № 18-ти квартирный трехэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью № кв.м., расположенный по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать истцу объект долевого строительства - однокомнатную квартиру с условным номером № 17, расположенную на третьем этаже, общей площадью по проекту 44,5 кв.м., жилой площадью 19,7 кв.м. Цена договора составила 1 958 000 рублей, уплачена истцом в полном объеме.

06.04.2018 г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, из которого следует, что участник долевого строительства имеет претензию относительно качества объекта долевого строительства, а именно: в период пониженных температур промерзает внутренняя сторона внешней стены в жилой комнате и кухне. Застройщик обязался устранить указанную претензию (при ее повторном возникновении) в срок не позднее 31.12.2018 г.

20.11.2018 истец обратилась к ответчику с претензией, в которой просила устранить выявленные недостатки в кратчайшие сроки, но не позднее 31.12.2018, претензия получена ответчиком 29.11.2018.

29.11.2018 ответчиком в адрес истца направлено сообщение, из которого следует, что в адрес Застройщика ООО «УК «Малахит» поступило несколько претензий жильцов ЖК «Малахит» о том, что в период понижения температур в их квартирах существенно похолодало. В связи с наличием указанных претензий застройщик собрал комиссию из представителей проектной организации, генподрядчика и застройщика. По результатам комиссионного обследования жилых помещений, проектной организацией разрабатывается проектное решение, которое позволит устранить имеющуюся проблему.

21.12.2018 истец повторно обратилась к ответчику с претензией об устранении выявленных недостатков.

15.03.2019 ответчиком в адрес истца направлено письмо, согласно которому для устранения имеющейся проблемы (холодные наружные стены) ответчиком было разработано новое проектное решение, мероприятия по утеплению жилых домов планируются застройщиком в июне 2019 года (т. №1л.д. 59).

Согласно экспертному заключению по результатам инструментальных измерений неонизирующих излучений №К-232 от 07.02.2019 измеренные параметры микроклимата в квартире №17 по ул. Затонского, 106/2, п. Садовый г.Новосибирска, не соответствует требованиям СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПин 2.1.2.2801-10 «Изменения и дополнения №1 к СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», приложение 2, по температуре воздуха.

Из технического заключения ООО «Заря» от 21.02.2019 №№ по результатам технического обследования указанного жилого помещения следует, что в жилой комнате и на кухне имеются участки наружных стен и оконных блоков с пониженной температурой, что не соответствует требованиям СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты зданий».

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная строительнотехническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр Комиссионных Экспертиз».

Согласно заключению экспертов от 16.06.2020 на дату акта приема-передачи квартиры от 06.04.2018, претензии от 28.11.2018 наружные стены не соответствовали требованиям по обеспечению теплозащиты, что являлось причиной промерзания (конденсация влаги из воздуха на участках с температурой меньше температуры точки росы). Данный факт промерзания стен стал возможным по причине нарушения требований СП 23-101- 2004 «Проектирование тепловой защиты», СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» при разработке проектной документации ООО «СтройАС» (шифр 2016-05 ЖКМ-3) и в процессе строительства ООО «УК Малахит» по невыполнению нормативного (требуемого) утепления наружных стен дома. Для устранения недостатков наружных стен, вызывающих их промерзание необходимо выполнить работы по всему контуру (периметру) жилого дома. Работы, выполненные ИП я.. по частичному утеплению только боковых фасадов дома и частично наружных углов дома не устранили недостатки наружных стен, вызывающие их промерзание. Работы по утеплению только боковых фасадов и углов выполнены по существующей лицевой кладке стен (толщиной 120 мм), которая является не несущей частью фасада, а декоративной (самонесущей), которая не приспособлена воспринимать и нести дополнительные нагрузки от утепленного засада, так как между лицевой кладкой стен и основной несущей частью стен толщиной 510 мм имеется воздушный зазор. На работы, выполненные ИП я.., не представлена разработанная проектная документация с обосновывающими проектное решение теплотехническими расчетами. Также отсутствует исполнительная документация (акты освидетельствования скрытых работ; сертификаты на используемые материалы и т.д.). Данное решение по частичному (локальному) утеплению боковых фасадов здания и частично наружных углов дома не устранило все недостатки наружных стен, вызывающие их промерзание, так как для этого требуется комплексное утепление стен всех фасадов дома, а не его частей.

По ходатайству стороны ответчика судом по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Институт Экспертных Исследований».

Согласно заключению эксперта № 94/20 от 07.08.2020 на дату акта приема-передачи квартиры от 06.04.2018, претензии от 28.11.2018 имелись строительные недостатки наружных стен. Данные недостатки привели к ухудшению качества объектов долевого строительства и делают его непригодным для предусмотренного договором использования, поскольку возможно промерзание стен и понижение температуры в помещениях. Устранение выявленных недостатков возможно двумя способами: утепление стен всего жилого дома с использованием плит минираловатных 100мм с последующим выполнением фасада путем оштукатуривания либо навесного декоративного фасада. Утепление стен можно проводить в любое время года. В случае выполнения декоративной (защитной) части путем оштукатуривания, такие работы необходимо выполнять только при наступлении положительных температур наружного воздуха и днем и ночью. Второй способ устранения выявленных недостатков заключается в увеличении отдачи тепловой энергии от отопительных приборов за счет увеличения мощности выработки тепловой энергии котельной. В данном случае это возможно, поскольку дом обладает собственной газовой котельной. По договору подряда № 12 от 13.09.2019 г. с ИП я. выполнены работы по утеплению части фасадов минираловатным утеплителем с декоративной штукатуркой поверх. При этом применен первый способ устранения недостатков. Работы по утеплению фасада по договору подряда №12 от 13.09.2019 с ИП я. устранили недостатки.

Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался нормами ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», приняв в качестве надлежащего и достоверного доказательства заключение судебной экспертизы, и пришел к выводу о том, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, в связи с чем, у истца возникло право требовать безвозмездного устранения недостатков.

Учитывая, что в согласованный сторонами срок (не позднее 31.12.2018г.) выявленные в пределах гарантийного срока недостатки застройщиком устранены не были, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора направлено в адрес ответчика заказным письмом 04.03.2019, суд пришел к выводу, что договор участия в долевом строительстве №17/3 от 13.09.2017 г. расторгнут, требования истца о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных в счет цены договора, в размере 1 958 000 рублей подлежат удовлетворению.

Размер процентов, заявленной истцом, суд счел несоразмерным и с учетом применения ст. 333 ГК РФ снизил до 400 000 руб. Размер компенсации морального вреда определен судом с учетом требований разумности и справедливости в сумме 5 000 руб. Размер штрафа предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ до 500 000 руб. Судебные расходы взысканы в соответствии со ст.ст. 88, 94, 98, 103 ГПК РФ.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью и законностью принятого решения, не усматривая оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; (ч. 2).

Как указано в ч. 3 ст. 7 Закона о долевом строительстве, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Вопреки доводам апеллянта, неисполнение застройщиком обязанности по устранению недостатков объекта долевого строительства, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, в силу закона, может являться основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения.

Правовое значение имеет лишь факт неустранения ответчиком в согласованный сторонами срок выявленных недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований (не отрицается ответчиком), что установлено судом первой инстанции, и с чем соглашается судебная коллегия.

Вопреки доводам апеллянта, не свидетельствует о злоупотреблении правом ФИО3 отказ от проведения тепловизионного обследования, предложенного стороной ответчика 16.01.2020г., так как такое право предоставлено истцу законом. Сведений о наличии препятствий для проведения указанного обследования в срок до 31.12.2018г., материалы дела не содержат. Выводы обеих судебных экспертиз сводятся к необходимости сплошного утепления фасадов, а не частичного, произведенного ИП я. только в сентябре 2019г., и не устранившего имеющиеся недостатки.

Также, в связи с изложенным, коллегия не усматривает оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия, а направлены на иное толкование норм материального и процессуального права, и оценку фактических обстоятельств, что не может служить основанием к отмене решения. При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Центрального районного суда Новосибирской области от 10 сентября 2020 г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу директора ООО УК «Малахит» ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи