Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Питкярантского городского суда Республики Карелия от 05 декабря 2019 г. по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое объединение «Питкяранта» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и стоимости восстановительного ремонта.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-торговое объединение «Питкяранта» (далее также - ООО «ПТО «Питкяранта») обратилось с заявлением к ФИО1 по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ г. между ООО «ПТО» «Питкяранта» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого ФИО1 передано нежилое помещение № площадью (...) кв.м, расположенное по адресу: (.....). Ежемесячная арендная плата согласована из расчета (...) руб. в месяц. ХХ.ХХ.ХХ г. договор аренды расторгнут на основании п. 5.2 договора, в связи с задолженностью по арендной плате, однако, при сдаче помещения были выявлены значительные повреждения стен. Согласно заключению специалиста № стоимость восстановительного ремонта помещения составляет (...) руб., которая ответчиком не возмещена.

Уточнив исковые требования, на момент рассмотрения дела по существу истец просил взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ПТО» «Питкяранта» стоимость восстановительного ремонта в размере (...) коп., судебные расходы, состоящие из расходов на оплату заключения специалиста в размере (...) рублей и расходов по государственной пошлине в размере (...) руб.

Решением суда в удовлетворении исковых требований ООО «Производственно-торговое объединение «Питкяранта» к ФИО1 о взыскании стоимости восстановительного ремонта отказано. Суд взыскал с ООО «Производственно-торговое объединение «Питкяранта» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (...) рублей.

С таким решением не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, вынести новое решение об удовлетворении требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что ответчиком не было представлено никаких доказательств о состоянии переданного имущества на момент заключения договора с истцом, в том числе о наличии отверстий в стенах арендуемого помещения. Ссылаются на предыдущие договоры аренды, заключенные с правопредшественником спорного помещения. Полагает, что судом не учтена изношенность помещения. Данные обстоятельства подтверждаются заключением эксперта, согласно которому процент износа составляет (...)%, необходимо проведение текущего ремонта, который целесообразен именно сейчас. Считают, что изношенность отделки помещения и повреждения отдельных его частей не позволяет использовать его по назначению для предпринимательских целей. Настаивает на том, что помещение было приведено в ненадлежащее состояние в период действия последнего договора аренды нежилого помещения. Не согласен с выводом суда о том, что в договоре аренды не указаны виды работ по текущему ремонту, их объем и сроки выполнения. Полагает, что понятие и содержание текущего ремонта вытекает из норм действующего законодательства, в том числе исходя из постановления Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279 и постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик выражает согласие с принятым судебным решением, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Ее представитель адвокат Брицына Е.Н., действующая на основании ордера, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала относительно доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда и возражений на неё, изучив материалы дела, исследовав новые доказательства, принятые судом апелляционной инстанции в целях установления юридически значимых по делу обстоятельств, в частности, того обстоятельства, в каком состоянии арендуемое помещение находилось в момент заключения договора аренды между сторонами, в том числе допросив эксперта ФИО2, свидетелей ФИО4, ФИО5, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается в силу ст. 310 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 ст.610 ГК РФ предусмотрено, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям, данным судам в п.6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г., плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Таким образом, юридически значимым для определения периода, за который подлежит внесению арендная плата при прекращении арендных отношений, является момент возврата имущества арендодателю.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ г. между истцом ООО «Производственно-торговое объединение «Питкяранта» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО1 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя с ХХ.ХХ.ХХ г.

По условиям договора аренды ФИО1 предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: (.....) под магазин. Площадь помещения составила (...) кв.м, в том числе торговая - (...) кв.м (п. 1.1 договора). Таким образом, условиями договора аренды было предусмотрено целевое использование арендуемого помещения – под магазин.

Предоставленное по договору помещение передано ответчику по акту приема-передачи от ХХ.ХХ.ХХ г., согласно которому в помещении установлена одна деревянная дверь, на полу - керамическая плитка, потолок окрашен водоэмульсионной краской, стены оклеены обоями под покраску, установлено (...) светильников и (...) оконных металлопластиковых блока.

Дополнительными соглашениями от ХХ.ХХ.ХХ г. в договор аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.ХХ г. внесены изменения, касающиеся размера арендной платы, а также описания арендуемого помещения №, площадь которого указана (...) кв.м (в том числе торговая (...) кв.м).

ХХ.ХХ.ХХ г. в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды с ХХ.ХХ.ХХ г. в одностороннем порядке по основаниям п. 5.2 договора в связи с невнесением арендной платы.

ХХ.ХХ.ХХ г. ответчик освободила помещение, что сторонами не оспаривалось. При этом акт приема-передачи помещения сторонами подписан не был. Материалами дела достоверно подтверждается, что с ХХ.ХХ.ХХ г. арендатор прекратила использование арендованного имущества. По окончании этого срока здание выбыло из владения ФИО1 и поступило в распоряжение истца как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.

По утверждению истца, при возвращении ему помещения арендатором были выявлены значительные повреждения стен, обязанность по восстановлению которых лежит на ответчике, в связи с чем истцом заявляется о взыскании с ответчика рыночной стоимости восстановительного ремонта ранее арендуемого помещения.

По смыслу приведенных положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п.2.1.4 Договора аренды от 01 июля 2016 г. арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт помещения, указанного в п.1.1 Договора. По истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения передать арендуемые помещения Арендодателю в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа по акту приема-передачи в срок 5 дней с момента прекращения договорных отношений (п.2.1.7 договора аренды).

С учетом изложенного юридически значимым при разрешении настоящего дела является установление того обстоятельства в каком состоянии помещение было передано арендатору при заключении договора аренды ХХ.ХХ.ХХ г., поскольку именно в таком состоянии оно должно быть возвращено арендодателю при прекращении арендных отношений.

Собранными по делу доказательствами, в том числе пояснениями сторон, показаниями допрошенных свидетелей КАЮ., НОВ., САВ., подтверждается, что спорное помещение ФИО1 фактически занимала и использовала его под магазин с (...) года.

При этом согласно пояснениям сторон и пояснениям эксперта КИЭ., проводившей по поручению суда первой инстанции по настоящему делу судебную экспертизу, повреждения стен, откосов окон в виде отверстий, образовались в результате крепления стеллажей, вешалок, иного навесного торгового оборудования, использовавшегося для размещения товаров в магазине. Таким образом, соответствующие повреждения возникли в ходе эксплуатации помещения по целевому назначению – под магазин, функционирование которого без торгового оборудования невозможно.

Действительно, из материалов дела усматривается, что впервые договор аренды спорного помещения под магазин был заключен ФИО6 с прежним собственником помещения – ЗАО «Питкярантское строительно-монтажное управление» ХХ.ХХ.ХХ г. №, на срок до ХХ.ХХ.ХХ г., в результате чего помещение было передано по акту приема-передачи ФИО1

В дальнейшем ХХ.ХХ.ХХ г. между ответчиком и ЗАО «Питкярантское строительно-монтажное управление» был заключен новый договор аренды № на срок до ХХ.ХХ.ХХ г.

В соответствии с дополнительным соглашением от ХХ.ХХ.ХХ. к договору аренды № от ХХ.ХХ.ХХ г. стороны договорились о правопреемстве прав и обязанностей по указанному договору аренды от ЗАО «Питкярантское строительно-монтажное управление» к ООО «Питкярантское строительно-монтажное управление».

Дополнительным соглашением от ХХ.ХХ.ХХ г. к договору аренды №, заключенным между ответчиком и ООО «Питкярантское строительно-монтажное управление», срок действия договора аренды был продлен до ХХ.ХХ.ХХ г.

Впоследствии здание, в котором расположено спорное помещение, было приобретено истцом ООО «Производственно-торговое объединение «Питкяранта» в собственность.

В период действия прежнего договора аренды, заключенного с ООО «Питкярантское строительно-монтажное управление», между истцом и ответчиком ХХ.ХХ.ХХ г. был заключен новый договор аренды спорного нежилого помещения с оформлением акта приема-передачи.

Между тем, фактически во владении и пользовании ФИО1 помещение находилось с ХХ.ХХ.ХХ г., использовалось ею под магазин, не освобождалось ею до ХХ.ХХ.ХХ г.

Данные обстоятельства подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО7, ФИО4, ФИО5

Действительно, акт приема-передачи при прекращении арендных отношений по договору аренды от ХХ.ХХ.ХХ г. не оформлялся.

Показаниями обозначенных свидетелей также подтверждается, что навесное торговое оборудование в помещении магазина было установлено ФИО1 в (...) г. и использовалось ею до ХХ.ХХ.ХХ г.

При таких обстоятельствах следует констатировать, что при заключении договора аренды ХХ.ХХ.ХХ г. между сторонами настоящего спора арендуемое помещение находилось в том состоянии, в котором оно было возвращено арендодателю при прекращении арендных отношений; о наличии на поверхностях повреждений от установленного навесного торгового оборудования арендодателю на момент заключения договора аренды ХХ.ХХ.ХХ г. было, безусловно, известно, как функционирующий магазин. При этом, начиная с (...) года до момента передачи помещения в аренду ФИО1, текущий ремонт в помещении, в том числе силами собственника помещения (истца), не производился.

В соответствии с положениями ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Принимая решение оформлять арендные отношения с ответчиком путем заключения нового договора аренды сроком действия менее одного года, что в том числе освобождает стороны от необходимости осуществления государственной регистрации соответствующей сделки, истец принял на себя бремя несения правовых последствий своих действий, заключающихся в частности в том, что к отношениям по вновь заключаемому договору подлежат применения положения действующего законодательства как к вновь возникшим договорным отношениям, в том числе положения ст.622 ГК РФ, предполагающие необходимость возврата арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил на момент заключения договора аренды. В спорных правоотношениях таким юридически значимым моментом является ХХ.ХХ.ХХ г.

Таким образом, следует констатировать, что ответчиком в соответствии с положениями ст.622 ГК РФ нежилое помещение было возвращено истцом при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором она его получила при заключении договора аренды.

Действительно, приведенные положения действующего законодательства и условия договора аренды предусматривают обязанность арендатора осуществлять в помещении текущий ремонт и возвратить его в состоянии с учетом нормального износа.

В силу п.3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279, к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан также в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». По смыслу приведенных актов к текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Однако, доказательств того обстоятельство, что спорное помещение на момент прекращения арендных отношений нуждалось в проведении текущего ремонта, по делу не собрано.

Согласно экспертному заключению эксперта КЕЭ. № от ХХ.ХХ.ХХ г. наличие повреждений на полах из керамической плитки, облицовке оконных откосов, на потолке, стенах соответствуют в целом хорошему состоянию покрытия, относится к нормальному, естественному физическому износу помещения с учетом его использования в качестве магазина. Без использования навесных предметов, прикрепляемым к стенам (плакаты, таблички, торговое оборудование и т.п.), функционирование торгового помещения невозможно, и отверстия в стенах, полу, потолке, после удаления навесных предметов, принадлежащих арендатору, являются последствием нормального использования помещения для работы объекта торговли и эксплуатации его по назначению.

Из указанного экспертного заключения также следует и подтверждается пояснениями эксперта ФИО2, данными в судебном заседании суда апелляционной инстанции, срок экономической службы (с учетом качества применяемых современных отделочных материалов) для внутренней отделки составляет 8 лет. Состояние внутренней отделки спорного помещения соответствует удовлетворительному состоянию отделочных покрытий.

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имелось, эксперт ФИО2 имеет соответствующую квалификацию в сфере строительства, длительный стаж и опыт работы в данной области, предупрежден об уголовной ответственности, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Выводы эксперта мотивированы и подробно изложены

Показаниями свидетелей КАЮ., НОВ., САВ. подтверждается, что ремонт в помещении был произведен ФИО1 в (...) г. Факт проведения ремонта в помещении в (...) г. истцом не оспаривался.

Таким образом, следует заключить недоказанность истцом утверждений о том, что с учетом проведенного в (...) г. ремонта спорное помещение на момент прекращения арендных отношений нуждалось в проведении текущего ремонта и его состояние не соответствует состоянию, предусмотренному положениями ст.622 ГК РФ, в частности, превышает степень нормального износа.

Дефектная ведомость, представленная истцом, и заключение специалиста, на которые ссылается сторона истца в обоснование заявленных требований, обоснованно не были приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку были составлены по истечении нескольких месяцев после фактической передачи спорного помещения истцу.

С учетом совокупности изложенных обстоятельств следует заключить, что арендуемое помещение возвращено ответчиком истцу при прекращении арендных отношений с соблюдением обязанностей, предусмотренных ст.622 ГК РФ. Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованны. Суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия доказательств возврата ответчиком помещений в состоянии, не отвечающем понятию нормального износа, и необходимости проведения восстановительного ремонта.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным письменным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно. Нарушений применения норм процессуального права, которые повлекли или могли повлечь принятие неверного судебного решения, не установлено. Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и потому не могут служить основанием к отмене этого решения.

В связи с отказом в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно с учетом требований ст. 98 ГПК РФ взыскал с истца расходы на проведение оценочной экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Питкярантского городского суда Республики Карелия от 05 декабря 2019 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи