Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации м.р. Волжский в лице руководителя Управления Копытиной М.В. на решение Октябрьского районного суда г.Самары от 09.09.2020, которым постановлено:

«Исковые требования Администрации муниципального района Волжский Самарской области к Минибаеву Р.Ш. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией муниципального района Волжский Самарской области и Минибаевым Р.Ш..

В удовлетворении оставшейся части исковых требований – отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Захарова С.В., … судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ Администрация м.р. Волжский Самарской области обратилась в Советский районный суд г.Самары с иском к Минибаеву Р.Ш. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате.

Просила суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенному между Администрацией м.р. Волжский Самарской области и Минибаевым Р.Ш., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 58 343,90 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 84 529,08 руб.; расторгнуть указанный выше договор аренды земельного участка.

17.06.2020 определением Советского районного суда г.Самары дело передано в Октябрьский районный суд г.Самары для рассмотрения по подсудности.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Администрация м.р. Волжский Самарской области в лице руководителя Управления Копытиной М.В. просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Ссылается на то, что арендуемый истцом земельный участок расположен в зоне «ИТ зона инженерной и транспортной ифраструктуры», которая в соответствии с Правилами землепользования и застройки с.п. Лопатино м.р. Волжский Самарской области, предназначена для создания правовых условий размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе, магазинов сопутствующей торговли. Указывает, что истец с декабря 2013 года по ноябрь 2019 года не предпринимал мер по обращению в соответствующую комиссию с предложением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки с.п. Лопатино в части смены территориальной зоны. С декабря 2013 года истец не предпринял мер к досрочному расторжению заключенного с истцом договора аренды.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы Администрации м.р. Волжский заслуживающими внимания по следующим основаниям.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с п.1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.309, п.1 ст.310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления Главы Администрации муниципального Волжского района Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№ между Администрацией м.р.Волжский Самарской области (арендодатель) и Минибаевым Р.Ш. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с п.1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование за плату земельный участок сроком на 10 лет, площадью 300 кв.м, для строительства магазина, отнесенный к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д.12-18,107-117).

В соответствии с п.3.1 договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 5936, 34 руб. в год, согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Согласно новому расчету арендной платы к данному договору размер арендной платы за пользование земельным участком изменился и определен в размере: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 87828,12 руб. в год, с ДД.ММ.ГГГГ – 27 662,40 руб. в год.

Согласно п.3.7 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Ссылаясь на уклонение ответчика от исполнения своих обязательств по внесению арендной платы, ДД.ММ.ГГГГ Администрация м.р. Волжский Самарской области направила в адрес ответчика претензию № с требованием о погашении образовавшейся задолженности (л.д. 28-30).

ДД.ММ.ГГГГ Минибаев Р.Ш. направил Администрации м.р. Волжский Самарской области ответ на претензию, указав, что задолженность по арендной плате не признает, считает, что арендодатель нарушил своими действиями условия договора аренды, в результате которых создал невозможность использования им земельного участка (предмета договора) (л.д.92-94).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ Минибаев Р.Ш. на праве аренды пользуется земельным участком с кадастровым номером №, имеющим адрес: <адрес>, площадью 300+/-12 кв.м. Вид разрешенного использования: для строительства магазина (л.д.72-74).

Как установлено судом первой инстанции, формирование и предоставление спорного земельного участка осуществлялось Администрацией м.р. Волжский Самарской области до разработки и утверждения в установленном порядке Генерального плана и Правил землепользования и застройки с.п.Лопатино м.р.Волжский, утв. решением Собрания представителей с.п. Лопатино м.р. Волжский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№. Указанная градостроительная документация согласована Администрацией м.р. Волжский Самарской области без замечаний.

Согласно принятой градостроительной документации территория, в границах которой находится арендованный Минибаевым Р.Ш. земельный участок, отнесена к функциональной и территориальной зоне «Зона инженерной и транспортной инфраструктур» (ИТ), в градостроительном плане и правилах землепользования и застройки установлен исчерпывающий перечень видов объектов капитального строительства, характерных для зоны ИТ.

В силу п.4 ч.1 ст.34 Градостроительного кодекса РФ, при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

ДД.ММ.ГГГГ Минибаев Р.Ш. обратился с заявлением в адрес Главы с.п. Лопатино м.р. Волжский Самарской области, в котором, ссылаясь на отсутствие возможности использовать спорный земельный участок по назначению ввиду его отнесения к зоне ИТ (зоне инженерной и транспортной инфраструктур), просил внести изменения в Правила землепользования и застройки с.п. Лопатино в части отнесения земельного участка к зоне О1 (зона делового, общественного, коммерческого, социального и коммунально-бытового назначения) или Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) (л.д.118).

ДД.ММ.ГГГГ Минибаевым Р.Ш. подготовлено и направлено в адрес Главы с.п. Лопатино м.р. Волжский Самарской области заявление, в котором ответчик указал, что при утверждении и согласовании градостроительной документации не соблюден принцип сохранения существующего землепользования в отношении арендованного земельного участка. Таким образом, в результате действий арендодателя он утратил возможность использования предмета договора по назначению. Просил предоставить информацию о возможности внесения изменений в градостроительную документацию, в результате которых арендуемый земельный участок будет отнесен к территориальной зоне, допускающей строительство магазина. Просил рассмотреть вопрос о приостановке выполнения обязанностей по арендной плате до разрешения спорного вопроса либо расторгнуть заключенный с ним договор аренды.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией м.р. Волжский предоставлен ответ на обращение ответчика, в котором указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки один из основных видов разрешенного использования территориальной зоны «ИТ зона инженерной и транспортной инфраструктуры» - «объекты дорожного сервиса», одним из которых является магазин, что позволяет использовать земельный участок по целевому назначению.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Администрации м.р. Волжский Самарской области о взыскании с Минибаева Р.Ш. задолженности по договору аренды, суд первой инстанции указал, что в нарушение условий договора аренды арендодатель в результате согласования Генерального плана и Правил землепользования и застройки, разработанных и принятых с.п. Лопатино, а также в результате не предоставления информации о существующем землепользовании, совершил действия, повлекшие за собой невозможность Минибаеву Р.Ш. пользоваться правами, установленными договором аренды, в том числе правом строительства на арендованном земельном участке в связи с его расположением в зоне «ИТ зона инженерной и транспортной инфраструктуры», запрещающей строительство магазина.

Между тем, как установлено Правилами землепользования и застройки с.п. Лопатино, утв. решением Собрания представителей с.п. Лопатино м.р. Волжский Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ№, зона ИТ (зона инженерной и транспортной инфраструктуры) предназначена для создания правовых условий размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В соответствии с п.13 ст.3 Федерального закона РФ от 08.11.2007 №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под объектами дорожного сервиса понимаются здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств).

Правилами землепользования и застройки с.п. Лопатино установлены основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В частности, объекты дорожного сервиса – размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4, в том числе размещение автозаправочных станций, автомобильных моек, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли.

Таким образом, размещение спорного земельного участка в территориальной зоне ИТ (зона инженерной и транспортной инфраструктуры) не является препятствием для возведения на нем магазина, следовательно, позволяет ответчику использовать данный земельный участок по целевому назначению.

Кроме того, как указано в п.2 ст.36 Правил землепользования и застройки с.п. Лопатино, Правила не применяются к отношениям по землепользованию и застройке, в том числе к отношениям по архитектурно-строительному проектированию, строительству и реконструкции объектов капитального строительства, возникшим до вступления их в силу, за исключением положений пункта 3 статьи 30 Правил.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, договор аренды заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть до утверждения градостроительной документации, следовательно, требования, установленные Правилами землепользования и застройки с.п. Лопатино, не подлежат применению к сложившимся между сторонами отношениям по землепользованию.

При таких обстоятельствах у судебной коллегии не имеется оснований согласиться с выводами суда первой инстанции о нарушении Администрацией м.р. Волжский условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п.4.3.1, предусматривающего обязанность арендодателя выполнять все условия договора в период срока его действия, п.4.3.2, предусматривающего обязанность арендодателя не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора.

Допустимых доказательств надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ материалы дела не содержат, как и достоверных данных о наличии каких-либо оснований для освобождения ответчика от исполнения данной обязанности.

Согласно представленному истцом расчету сумма задолженности ответчика по арендной плате перед истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 58 343,90 руб.

Указанный расчет проверен судебной коллегией, является арифметически правильным и ответчиком не опровергнут.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей в спорный период времени, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых и фактических оснований для взыскания с Минибаева Р.Ш. в пользу Администрации м.р. Волжский образовавшейся суммы задолженности по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 58 343,90 руб.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленном разделом 3 договора порядке и сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы задолженности (дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ).

В исковом заявлении Администрация м.р. Волжский просит суд взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 84 529,08 руб.

Между тем, допустимых доказательств наличия юридически значимых обстоятельств, свидетельствующих об истребовании арендодателем с арендатора суммы задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в указанный выше спорный период времени материалы дела не содержат, что не может свидетельствовать о добросовестном использовании арендодателем своих гражданских прав.

Как усматривается из материалов дела, с претензией о погашении задолженности Администрация м.р. Волжский обратилась к Минибаеву Р.Ш. лишь ДД.ММ.ГГГГ, тогда как неустойку истец просит взыскать с ответчика за период, предшествующий дате направления указанной претензии.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за спорный период времени.

В части удовлетворения исковых требований Администрации м.р. Волжский о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ решение суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с Минибаева Р.Ш. в пользу Администрации м.р. Волжский суммы задолженности по арендным платежам по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Самары от 09.09.2020 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального района Волжский Самарской области к Минибаеву Р.Ш. о взыскании задолженности по арендной плате.

В указанной части принять по делу новое решение, которым взыскать с Минибаева Р.Ш. в пользу Администрации муниципального района Волжский Самарской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 58 343,90 руб.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи: