Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 11 марта 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе товарищества собственников недвижимости «Центральная 17А» на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 18 ноября 2019 года, которым исковые требования товарищества собственников недвижимости «Центральная 17А» о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на нежилое помещение (котельная), общей площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: ****, кадастровый номер ****, отказано.

Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения представителей ТСН «Центральная 17А» ФИО2 и ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1 и ООО «Система-Заказчик» ФИО4, представителя ООО «Система» ФИО5, возражавших относительно удовлетворения доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ТСН «Центральная 17А» обратилось в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела порядке ст.39 ГПК РФ, о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на нежилое помещение (котельную), общей площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: ****. В обоснование указано, что ООО «Система-Заказчик», являющийся застройщиком, на основании разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию построил с привлечением средств дольщиков и ввел в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ****.

В период строительства в рекламе застройщика на его сайте было указано, что система отопления данного дома будет осуществляться от собственной газовой котельной, пристроенной к дому, существенно сэкономит расходы на коммунальные услуги. Однако в ходе первого отопительного сезона собственниками жилых и нежилых помещений выявлено, что поставка горячей воды и отопления осуществляется АО «Владимирские коммунальные системы» (далее АО «ВКС») по общегородским тарифам, что не соответствует тому, на что рассчитывали дольщики, вкладывая свои инвестиции в строительство.

Также установлено, что 27.07.2018 помещение – котельной присвоен кадастровый номер **** и адрес: ****, кор.****, на плане первого этажа, помещение 110. Собственником данного помещения является ФИО1

Согласно разрешению на строительство, в состав имущественного комплекса помимо прочих жилых и нежилых помещений данного дома входит пристроенная котельная, площадью 68,6 кв.м. Проектная документация на многоквартирный жилой дом разрабатывалась с учетом теплоснабжения дома от пристроенной котельной. Считают, что спорная котельная расположена на одном земельном участке и неразрывно связана с домом, является объектом вспомогательного производства, имеет общую стену и крышу, изначально предназначалась для обслуживания этого дома, то есть относится к общему имуществу дома. Дом проектировался и вводился в эксплуатацию одновременно с пристроенной котельной. Вместе с тем право собственности на спорное имущество оформила ФИО1, что свидетельствует о том, что котельная выбыла из владения собственников помещений дома, помимо их воли, а ответчик владеет этим имуществом незаконно.

Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 11.06.2019 закреплены полномочия ТСН в целях обращения в суды, в органы государственной власти, местного самоуправления, органы технической инвентаризации, кадастра и росреестра для истребования котельной из владения неправомочного владельца.

В судебном заседании представители ТСН «Центральная 17А» ФИО2 и ФИО3 поддержали уточненные исковые требования. Суду пояснили, что спорное помещение котельной согласно проектной документации и документам на ввод дома в эксплуатацию, является общим имуществом собственников многоквартирного дома и принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Разрешение на строительство спорной котельной как самостоятельного объекта недвижимости не выдавалось, котельная введена в эксплуатацию не как самостоятельный объект недвижимости, а как вспомогательное помещение, входящее в состав многоквартирного жилого дома (корпуса№2). При этом корпус №2 уже введен в эксплуатацию, а корпус №3, как объект недвижимости, ещё не существует. Ответчик ФИО1, являясь единственным участником ООО «Система-Заказчик», 06.04.2016 заключила инвестиционный договор с ООО «Система-Заказчик» на инвестирование строительства пристроенного помещения котельной к корпусу №2. 29.05.2018, за 10 дней до ввода дома в эксплуатацию, ФИО1 заключила договор на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, где объектом строительства является помещение котельной. По договору долевого участия ФИО1 обязалась оплатить застройщику 2 274 020 руб. Однако фактическая оплата не производилась. Полагают, что корпус №2 с пристроенной к нему котельной построен на средства участников долевого строительства, а не исключительно на средства ФИО1

Представитель ответчика ФИО1, третьего лица ООО «Система-Заказчик» - ФИО4 исковые требования не признал. В возражениях пояснил, что ФИО1 владеет нежилым помещением (котельная) на законном основании. При этом уточнил, что 06.04.2016 между ООО «Система-Заказчик» и ФИО1 заключен инвестиционный договор, результатом которого является нежилое помещение котельной. ФИО1 согласно данному договору уплачена сумма 11 000 000 руб. 29.05.2018 между ООО «Система-Заказчик» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, где предметом договора было нежилое помещение (пристроенное помещение, котельная), площадью 68,8 кв.м Согласно передаточному акту от 26.07.2018 нежилое помещение (котельная) площадью 69 кв.м было передано ФИО1 Право собственности ответчика зарегистрировано 09.08.2018. Многоквартирный жилой дом корпус №2 и корпус №3 по ул. ****, д.****, мкр. **** имеют свои индивидуальные тепловые пункты, через которые централизованно поступает тепло в дома. Котельная ответчика обеспечивает теплом два многоквартирных дома и поэтому не может относиться к общему имуществу в одном многоквартирном доме. Сослался на неверно избранный истцом способ защиты нарушенного права.

Представитель третьего лица ООО «Система» ФИО5 считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Суду пояснила, что ООО «Система» является застройщиком корпуса №3 по ул. **** мкр. ****. Дом построен, все коммуникации подведены, осуществлялся не один пробный пуск тепла. В доме имеется индивидуальный тепловой пункт. Источник теплоснабжения находится в корпусе №2. Считает, что спорная котельная, пристроенная к корпусу №2, не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома №**** по ул. **** мкр. ****.

Третье лицо – Управление Росреестра по Владимирской области о времени и месте рассмотрения дела извещалось надлежащим образом. В судебное заседание своего представителя не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Третье лицо- администрация г.Владимира ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ТСН «Центральная 17А» просит решение отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права и нарушение судом норм процессуального права. Настаивает на том, что котельная, как комплекс технологически связанного оборудования, предназначена для выработки тепловой энергии и потребления именно жителями ТСН «Центральная 17А». Котельная расположена на одном земельном участке и неразрывно связана с домом, имеет общую стену и крышу, изначально предназначена для обслуживания этого жилого дома (корпус №2). Котельная проектировалась и вводилась в эксплуатацию одновременно с корпусом №2. Ссылается на отсутствие выводов суда относительно рекламных мероприятий застройщика, проектной декларации и разрешения на строительство, указывающих на принадлежность котельной к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Отсутствует в решении суда оценка заключенных договоров с ФИО1 (инвестиционного договора, договора участия в долевом строительстве). Ответчик, являясь единственным участником ООО «Система-Заказчик», заведомо зная о проектном функциональном назначении котельной, якобы вложила свои инвестиции в сумме 11 000 000 руб. на строительство пристроенного помещения. Настаивают на том, что ФИО1 заключила такие договоры «сама с собой» и представила платежные документы, подтверждающие перемещение денег «из одного кармана в другой». Судом не учтено, что инвестиционный договор в регистрирующий орган не предоставлялся, в правоустанавливающих документах не значится. Необоснованно не принято судом заключение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области по результатам служебной проверки в отношении регистрационных действий спорной котельной, согласно которому установлен факт принятия государственным регистратором необоснованного решения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного с ФИО1 Признавая избранный истцом способ защиты неверным, суд не учел специфику и назначение спорного объекта недвижимости, что привело к неверному определению юридически значимых признаков объекта, определяющих верность способа защиты. Нарушенное право истца не может быть защищено путем признания права, так как это право уже существует в силу закона, в данном случае податель жалобы настаивает на том, что им избран надлежащий способ защиты.

От ФИО1 поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых она находит апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению. Ссылается на законность владения котельной, указывая, что многоквартирный жилой дом по адресу: **** имеет свой индивидуальный тепловой пункт, по которому осуществляется поставка тепла и горячей воды собственникам жилых и нежилых помещений. Считает, что согласно проекту строительства двух многоквартирных домов корпуса №2 и №3, а также проекту котельной, котельная обеспечивает теплом два многоквартирных дома и, следовательно, не может быть отнесена к общему имуществу многоквартирного дома корпуса №2. Настаивает, на том, что истцом избран неверный способ защиты.

Апелляционное рассмотрение на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие ответчика ФИО1, представителей третьих лиц Управления Росреестра по Владимирской области, администрации г. Владимира, поскольку имеются сведения об их надлежащем уведомлении о времени и месте судебного заседания. Судебная корреспонденция на имя ФИО1 возвращена суду с отметкой почты «за истечением срока хранения», что в силу ст. 165.1 ГК ОФ признано судебной коллегией надлежащим извещением, поскольку ответчик, не явившись на почту, уклоняется от получения судебной корреспонденции. Третьи лица уведомлены о времени и месте рассмотрения дела по факсимильной связи.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327-1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом из ст. 305 ГК РФ следует, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ****, на плане 1 этажа помещение 110, на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.05.2018, передаточного акта от 26.07.2018 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.06.2018 № **** площадью 69 кв.м, по адресу: **** на плане 1 этажа помещение 110, кадастровый номер **** (.д. 91-104. 2).

06.04.2016г. между ФИО1 (Инвестор) и ООО «Система-Заказчик» (Заказчик) был заключен инвестиционный договор №2/К. Согласно п.1.1.3 данного договора, результатом инвестиционной деятельности является пристроенное нежилое помещение котельной, находящееся в «Многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения корпус 1, корпус 2» (во втором корпусе) на земельном участке с кадастровым номером ****, расположенном примерно в 9м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ****, строительство которой будет осуществляться в соответствии с проектом и настоящим Договором, со всем необходимым смонтированным оборудованием, пуско-наладка которого произведена в установленном порядке. Объект предназначен для оказания коммунальных услуг (л.д.87-90 т.2).

Инвестор обязуется обеспечивать финансирование строительных работ (п.3.1.1 Договора). Ориентировочная стоимость всех работ по реализации инвестиционного проекта, подлежащая финансированию Инвестором, составляет 11 000 000 рублей, в том числе НДС (п.4.1. Договора). Заказчик обязуется полностью завершить реализацию строительства объекта и передать готовый объект Инвестору в срок до 30 сентября 2017 года.

01.08.2017г. между ФИО1 и ООО «Строй-Система» заключено соглашение № 3 к Инвестиционному договору №2/К от 06.04.2016г., добавили в п.2.2 Договора – стороны обязуются в срок не позднее 01.07.2018г. подписать и зарегистрировать договор участия в долевом строительстве на нежилое помещение (пристроенное помещение котельной). Пункт 4.5. изложили в следующей редакции: Инвестор берет на себя обязательство произвести окончательный расчет по настоящему Договору в полном объеме не позднее 01.08.2018г.

29.05.2018г. ООО «Система-Заказчик» и ФИО1 заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 42/2н, согласно которому Застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения корус 1, корпус 2. Объектом долевого строительства, подлежащий передаче ФИО1, является нежилое помещение (пристроенное помещение котельной), площадью 68,8 кв.м, ко второму корпусу, первый этаж, проектный номер 110 (л.д.96-104 т.2).

Из сведений ЕГРЮЛ от 24.06.2019 следует, что 07.05.2019 создано ТСН «Центральная 17А», юридическим адресом которого является: <...> корпус 2, кв.131. Председателем правления является ФИО6 (л.д. 39-44 т.1).

Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 11.06.2019 ТСН «Центральная 17А» делегированы полномочия по обращению в суд и государственные органы для решения вопроса относительно помещения котельной корпуса №2 (л.д.13-20 т.1).

Из проектной документации многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения корпус 1, корпус 2 (пристроенная котельная ко второму корпусу) по адресу: <...> раздела «Тепломеханические решения котельной» 84-2014/1-ИОС4-ТМ 2016г. следует, что котельная предназначена для теплоснабжения двух корпусов №2 и №3 (л.д.144 т.1).

Согласно положительному заключению негосударственной экспертизы ГАУ ВО «Владоблгосэкспертиза» от 02.12.2015 № 2-1-1-0060-15 по объекту «многоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: г.Владимир, мкр. Коммунар, ул. Центральная,19, источником теплоснабжения является ранее запроектированная газовая котельная, пристроенная к жилому дому № 17А корпус 2 по улице Центральная в мкр.Коммунар г.Владимира (л.д.205 т.1).

В положительном заключении экспертизы объекта капитального строительства: Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения корпус 1, корпус 2 <...> утвержденной ген.директором ООО «Региональное объединение сообщество-экспертиза» К.О.В.. 19.12.2017г., в разделе 3.2.2.5.5. Тепломеханические решения указано, что регулирование отпуска тепла – центральное, количественное. Дополнительное качественное регулирование отпуска тепла в системы отопления жилых корпусов №2 и №3 предусмотрено в ИТП данных корпусов (л.д. 43 т.2).

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, ссылаясь на проектную документацию 2016 года, положительное заключение негосударственной экспертизы ГАУ ВО «Владоблгосэкспертиза» от 02.12.2015 по объекту многоквартирного жилого дома №19 по ул. Центральная в мкр. Коммунар (корпус№3) пришёл к выводу, что котельная, пристроенная к жилому дому №17А, корпус 2» по ул. Центральная предназначена для обеспечения теплом двух домов корпуса 2 и корпуса 3. Спорное жилое помещение предназначено и сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием одного жилого дома, не используется в качестве общего имущества собственников помещений, в связи с чем право общей долевой собственности у собственников квартир указанного жилого дома на это помещение не возникло. Также суд сослался на ненадлежащий способ защиты нарушенного права, полагая, что в данном случае собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе были обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности, между тем ТСН «Центральная, 17А» в ходе рассмотрения дела отказалось от таких требований. Отказ принят судом и определением суда от 12.08.2019 производство по делу в этой части прекращено.

С выводами суда не может согласиться судебная коллегия, поскольку они не соответствуют всем значимым обстоятельствам по делу, противоречат нормам материального права и сделаны с нарушением норм процессуального права.

В соответствии со ст.ст.11 и 12 ГК РФ, ст. ст.3 и 4 ГПК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся в суд, избирает самостоятельно.

В силу статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (статья 291 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме

Исходя из пункта 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в суд.

Из толкования названных норм в их взаимосвязи следует, что предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Согласно статье 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья.

В соответствии с указанной нормой права, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников недвижимости относится, в том числе, и предоставление товариществу права на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности.

Таким образом, истец по настоящему делу – ТСН «Центральная 17А» решением общего собрания от 11.06.2019 наделен правом на оспаривание оснований возникновения права собственности у ответчика ФИО1 на спорный объект недвижимости.

Формулировка в протоколе общего собрания (по вопросу 3) о том, что ТСН «Центральная 17А» наделено правом и полномочиями обращения во все суды судебной системы РФ для истребования общедомового имущества –котельной из незаконного владения ФИО1, не влияет на процессуальные права представителей ТСН изменять предмет или основание иска, поскольку в данном случае следует учитывать волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме, которое направлено на защиту нарушенного права в отношении помещения котельной, которые они считают общей долевой собственностью.

В силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

По смыслу ст. 36 ЖК РФ отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирных домах, в частности при отнесении конкретного нежилого помещения либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначалось первоначально помещение и как оно в связи с этим использовалось.

Как следует из материалов дела, в жилом доме по адресу: мкр. Коммунар, ул. Центральная, д.17А (корпус №2), к которому пристроена спорная котельная, на момент проектирования и на момент сдачи в эксплуатацию указанное помещение котельной было предусмотрено, что подтверждается: разрешением на строительство №**** от 24.06.2016 аннулированного 08.11.2016 в связи с перерегистрацией на №**** от 08.11.2016, с изменениями за № **** от 21.09.2017, выданными управлением архитектуры и строительства администрации г.Владимира, где указано в отношении корпуса «количество секций 6, общая площадь квартир – 8 247,47 кв.м, количество квартир -133, площадь встроенных помещений -405,4 кв.м, площадь нежилых помещений -217,4 кв.м, а также указана площадь пристроенной котельной к корпусу №2 -68 кв.м (л.д.178-183 т.2); разрешением на ввод объекта в эксплуатацию за № **** от 07.06.2018, выданным департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области, где отражено, что корпус №2 вводится в эксплуатацию с котельной, площадь которой составляет 69 кв.м (л.д.184-189 т.2). Какой-либо информации о том, что котельная относится к объекту, который будет передан участникам долевого строительства, в представленных доказательствах не содержится.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что многоквартирный жилой дом 17А по адресу: г. Владимир, мкр. Коммунар, ул.Центральная, корпус 2 является объектом долевого строительства, который проектировался и вводился в эксплуатацию как единый объект недвижимости с пристроенной котельной.

Утверждение представителей ответчика ФИО1 и третьего лица ООО «Система» о самостоятельном назначении спорного помещения, опровергается следующими доказательствами.

Как усматривается из материалов дела, строительство котельной как единого объекта недвижимости было предусмотрено не только разрешением на строительство и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, но иной проектной документацией. Так, проектной документацией «Отопление и вентиляция» корректировка 3 по дому ул. Центральная, 17А от 2016 года предусмотрено теплоснабжение проектируемого дома от пристроенной котельной (л.д.45 т.1).

В изначальной проектной декларации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Владимир, мкр. Коммунар, ул. Центральная, д.17 от 14.10.2013, определены были нежилые помещения в доме, которые не входят в состав общего имущества, куда помещение котельной в корпусе №2 не вошло (л.д. 200-202 т.2).

Данная проектная декларация, как правовое основание для строительства многоквартирного дома, указана в договорах на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенных с дольщиками от 18.11.2015, от 16.08.2016, от 14.03.2017, (п.1.3 договора), копии которых с учетом мнения участников процесса, приобщены судебной коллегией как дополнительные доказательства по делу.

Доказательств того, что вносились изменения в проектную декларацию в ходе строительства, а также в договоры долевого участия в строительстве с дольщиками по изменению проектной декларации, в части исключения помещения котельной из состава общего имущества собственников многоквартирного дома, суду не представлено.

Наличие какой либо иной проектной декларации, на которую имеется ссылка в договоре долевого участия от 29.05.2018, заключенного с ФИО1 на помещение котельной, и якобы опубликованной в сети «Интернет» на сайте застройщика 03.02.2017, суду не представлено, что также подтверждает отсутствие изменений, внесенных в проектную декларацию в отношении спорного имущества.

Ссылка представителя ответчика и третьего лица ООО «Система» на проектную документацию «Тепломеханические решения котельной» по пристроенной котельной корпус №2 2016 года, из которой следует, что котельная предназначена для теплоснабжения двух корпусов (№2 и №3) многоквартирного жилого дома 17А по ул. Центральная, не является убедительной, так как данное доказательство не отвечает требованиям относимости и допустимости, не содержит подписей по её утверждению соответствующих должностных лиц (л.д.136-145 т.1).

Представленные ООО «Система» суду апелляционной инстанции дополнительные доказательства: технические условия на проектирование и монтаж индивидуального теплового пункта, выданные АО «Энергосбыт Плюс» по дому 19 по ул. Центральная (корпус 3); акт готовности внутриплощадочных и внутридомовых сетей и оборудования в отношении дома №19, выданные АО «ВКС» от 13.01.2020, не подтверждают, что помещение котельной с находящимся в ней оборудованием является самостоятельным объектом недвижимости и имеет самостоятельное назначение. Данные документы выданные коммерческими организациями лишь подтверждают готовность построенного объекта (корпус №3) к сдаче в эксплуатацию.

Поскольку спорная котельная не является отдельно стоящим зданием, расположена на едином земельном участке по отношению к корпусу №2, отсутствует отдельное разрешение на ввод газовой котельной в эксплуатацию, при строительстве корпуса №2 отдельного почтового адреса ей не присваивалось, то следует полагать, что нежилое помещение (котельная), принадлежащее на праве собственности ФИО1, включая оборудование, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Относимых и допустимых доказательств того, что строительство спорной котельной, осуществлялось как самостоятельный объект недвижимости, в материалы дела не представлено.

Представитель ответчика ФИО1 в обоснование своих возражений ссылался на наличие в помещении корпуса №2 индивидуального теплового узла (ИТП), что, по его мнению, свидетельствует о централизованной системе отопления в доме. Между тем существование ИТП в доме, при отсутствии бесспорных доказательств, что котельная является самостоятельным, обособленным объектом недвижимости, не подтверждает обоснованность таких доводов.

Отсутствие реального доступа в помещение котельной для собственников жилых и нежилых помещений в доме, также не подтверждает самостоятельность котельной, как объекта недвижимости, поскольку доступ на объект повышенной опасности в силу установленных норм и правил является ограниченным.

Судебной коллегией проверены доводы представителя ответчика ФИО1 о том, что строительство котельной и смонтированного в ней оборудования осуществлено исключительно за счет средств ФИО1 по договору об инвестировании от 06.04.2016 и признаны неубедительными.

Согласно представленных платежных документов оплата по данному договору от ФИО1 на счет застройщика ООО «Система-Заказчик» осуществлена в период с 22.12.2016 по 05.07.2018 (л.д. 88-90, 105-114 т.2).

Договор подряда на поставку и проведение пусконаладочных работ в газовой котельной между ООО «Система-Заказчик» и ООО «Теплосфера» заключен 02.08.2016. По условиям договора подряда стоимость работ составляет 7 239 500 руб., из которых 40% стоимости оборудования и материалов в размере 2 635 800 руб. заказчик перечисляет подрядчику в течение 5 банковских дней со дня подписания договора, то есть оплата должна быть произведена не позднее 09.08.2016 (л.д. 115-118), на данную дату платежей от ФИО1 в адрес застройщика ещё не поступало. Доказательств того, что создание ООО «Система-Заказчик» здания котельной с расположенным в нем оборудованием за счет собственных средств либо за счет денежных средств по иным договорам и сделкам, а не за счет средств дольщиков, в материалы не представлено.

Из вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что ООО «Система-Заказчик», заключая с ответчиком ФИО1 договор об инвестировании от 06.04.2016, об участии в долевом строительстве от 29.05.2018 на строительство пристроенного нежилого помещения по адресу: <...>, распорядилось общим имуществом многоквартирного дома (помещением котельной с монтированным в нем оборудованием), построенным за счет средств участников долевой собственности без их согласия, обладающими правом на общее имущество в силу закона, чем были нарушены их права и законные интересы.

Поскольку спорное помещение котельной относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома и принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, при этом в ЕГРН право собственности на это общее имущество зарегистрировано за ФИО1, чем нарушаются права собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, нарушенное право не может быть защищено путем признания права (это право существует в силу закона) или истребования имущества из чужого незаконного владения (имущество находится во владении жильцов многоквартирного дома), то нарушенное право в данном случае подлежит защите путем признания права собственности ФИО1 на помещение котельной, площадью 69 кв.м, расположенной по адресу: <...> корпус 2, отсутствующим. Конкуренция равноценных доказательств наличия права на один объект недвижимости, которая имеет место в данном случае, не может быть устранена иным способом защиты гражданских прав.

При этом не может служить основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим тот факт, что сделка, на основании которой право собственности ФИО1 на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, не была признана недействительной, поскольку право собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, обладающих таким правом в силу прямого указания закона, нарушается самим фактом регистрации в ЕГРН права собственности ответчика на указанный объект, а не основанием такой регистрации.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска не может быть признано законным и подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ТСН «Центральная 17А» о признании права собственности ФИО1 на объект недвижимости отсутствующим.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 18 ноября 2019 года отменить.

Постановить новое решение, которым исковые требования товарищества собственников недвижимости «Центральная 17А» - удовлетворить. Признать право собственности ФИО1 на нежилое помещение (котельная) общей площадью 69 кв.м, расположенное по адресу: **** 2, на плане первого этажа, помещение 110, кадастровый номер ****, отсутствующим.

Взыскать с ФИО1 в пользу товарищества собственников недвижимости «Центральная 17А» в возврат уплаченной государственной пошлины в размере 14 041 руб.

Председательствующий П.А. Якушев

Судьи Е.В. Денисова

О.Ю. Закатова