Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Хомич СВ. судей Богдановой Л.В., Минасян O.K. при секретаре Шипулиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «РНД Консалтинг и Управление недвижимостью» к ФИО1, 3-й лица ООО «Ростовские тепловые сети», ПАО «ТНС-энерго Ростов-на-Дону», АО «Ростоводоканал», ООО «Технологии современного энергетического строительства» о взыскании расходов по оплате коммунальных платежей, расходов по произведенному ремонту общего имущества нежилого здания, обязании привести чердачное помещение в первоначальное состояние, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 13 ноября 2019г. Заслушав доклад судьи Богдановой Л.В., судебная коллегия

установила:

ООО «РНД Консалтинг и Управление недвижимостью» обратилось в суд исковыми требованиями к ФИО1 о взыскании расходов по оплате коммунальных платежей, расходов по произведенному ремонту общего имущества нежилого здания, обязании привести чердачное помещение в первоначальное состояние, указав в обоснование заявленных требований, что с 06 февраля 2018 года ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 22,5 кв.м, расположенное на четвертом этаже нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 1222,1 кв.м (литер А).

Истец несет бремя по оплате коммунальных платежей и содержанию общего имущества на основании заключенных договоров с поставщиками коммунальных услуг в период владения всем зданием, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН а (договор теплоснабжения № 1519 от 16.11.2011, договор энергоснабжения № 964 от 01.01.2006, договор водоснабжения № 684 от 03.01.1998, договор на техническое обслуживание узла учета тепловой энергии № 130/о от 01.01.2009).

Так, за 2018 год истец в счет оплаты за тепловую энергию перечислил ООО «Ростовские тепловые сети» - 224 155,25 руб., за вычетом январского

платежа в размере 30000 руб., сумма составила 194155 руб.; за 2019 год -285301,29 руб.

В счет оплаты за электрическую энергию в 2018 году истец перечислил ПАО «ТНС энерго Ростов-на-Дону» - 207268,49 руб., за вычетом январского платежа в размере 15000 руб., сумма составила 192268 руб.; за 2019 год -104096,10 руб.

В счет оплаты за холодную воду, услуги водоотведения истец оплатил АО «Ростоводоканал» в 2018 году - 37563,31 руб., за вычетом январского платежа в размере 3666,96 руб., сумма составила 33869,35 руб.; за 2019 год -30697,46 руб.

Кроме этого, истец понес расходы за техническое обслуживание узла учета, согласно акту сверки взаимных расчетов в 2018 году истец перечислил ООО НТЦ «ЭФА» денежные средства в размере 15400 руб., а за 2019 год -17600 руб.

Также за свой счет истец произвёл ремонт холла, лестничных маршей, системы пожаротушения, установлена защитная решетка от обрушающегося фасада, отремонтирована кровля. Причиной проведения ремонта послужило запущенное состояние здания и отсутствие какого-либо ремонта более шестидесяти лет. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

На ремонт и содержание общего имущества истцом затрачен следующие денежные средства:

ремонт кровли, согласно договору № 26-Р от 01.10.2017, локальной смете № 1 от 01.10.2018, акту о приемки выполненных работ от 31.10.2018 на сумму 590165 руб.;

установка насоса циркуляционного и подготовка к отопительному сезону 2018 - 2019 г.г., осуществлена согласно договору № 3615 от 13.08.2018, локальной смете №1 от 13.08.2018; от 07.11.2018 на сумму 45000 руб.;

изготовление баланса водопотребления, баланс водопотребления от 28.03.2018, акт выполненных работ № 206/Б от 28.03.2018 на сумму 12936 руб.;

внутренние отделочные работы здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по договору подряда № 1/6/18 от 01.06.2018, дополнительное соглашение №1 от 28.12.2018 к договору подряда от 01.06.2018; локальный сметный расчет № 1 от 01.06.2018, акт выполненных работ № от 31.03.2019, счет - фактура № 24 от 31.03.2019, на общую сумму 969094,80 рублей.

Кроме этого, истец несет расходы по заработной плате обслуживающего персонала в следующих размерах: директор - 15000 рублей, консьержка - 15000 рублей, уборщица - 11500 рублей, - электрик 11500 рублей, всего зарплатный фонд с учетом отчислений во внебюджетные фонды составляет 69218 рублей и с февраля по июнь 2019 данные расходы составили 481090 руб.

Часть собственников недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН добросовестно компенсируют расходы по оплате коммунальных платежей и ремонту, а другие уклоняются от данных обязанностей, в числе недобросовестных собственников находится и ответчик ФИО1

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ФИО1 неосновательно сбереженные за счет истца денежные средства, уплаченные за поставку коммунальных услуг пропорционально доли ответчика в размере 39546 руб., денежные средства, уплаченные за ремонт и содержание общего имущества в размере 47222 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 ноября 2019 года исковые требования ООО «РНД Консалтинг и Управление недвижимостью» к ФИО1, 3-й лица ООО «Ростовские тепловые сети», ПАО «ТНС-энерго Ростов-на-Дону», АО «Ростоводоканал», ООО «Технологии современного энергетического строительства» о взыскании расходов по оплате коммунальных платежей, расходов по произведенному ремонту общего имущества нежилого здания, удовлетворены частично. Суд взыскал с ФИО1 в пользу ООО «РНД Консалтинг и Управление недвижимостью» неосновательно сбереженные за счет истца расходы в виде задолженности по оплате за поставку коммунальных услуг в размере 19328 руб. 75 коп., расходы за ремонт и содержание здания в размере 28876 руб.67 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказал.

Дополнительным решением от 29 ноября 2019 г. суд взыскал с ФИО1 в пользу ООО «РНД Консалтинг и Управление недвижимостью» неосновательно сбереженные за счет истца расходы за ремонт и содержание здания в размере 232 руб. 84 коп.

ФИО1 не согласился с вынесенным судебным постановлением, подал апелляционную жалобу, в которой просит решении суда отменить, и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апеллянт считает, что требование о взыскании задолженности за коммунальные услуги за период с февраля 2018 года по 31 декабря 2018 года предъявлено к ненадлежащему ответчику, поскольку между ответчиком и ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью» договор на поставку коммунальных служб не заключен, оплата по счетам за электроэнергию и тепловую энергию за помещение, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН осуществляло ООО «ТСЭС», которое также 1 мая 2018 г. заключило с ООО «РНД-Консалтинг и управление недвижимостью» договор на поддержание в надлежащем санитарном состоянии территории общего пользования, по обеспечению услуг по подаче электроэнергии, тепловой энергии, холодной воды, вывоз ТБО.

Заявитель жалобы полагает, что суд необоснованно взыскал неосновательное сбережение средств, уплаченных за ремонт и содержание общего имущества: на ремонт кровли, установка насоса циркулярного и

подготовка к отопительному сезону, изготовление баланса водопотребления, ремонтные работы, поскольку ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью» не является управляющей компанией здания, между ответчиком и истцом нет заключенных договоров на техническое обслуживание и капитальный ремонт помещения, принадлежащего ответчику.

По мнению апеллянта, договор, заключенный между ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью» и ООО «ТСЭС». Заключенный по поручению ответчика, не содержат отношений по вопросу капитального ремонта здания, содержит в себе указание на выполнение услуг по поддержанию в надлежащем санитарном состоянии территории общего пользования и обеспечение предоставления коммунальных услуг по подаче электроэнергии, теплоэнергии, холодной воды, вывоз ТБО.

По мнению апеллянта, суд не учел, что ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью» не направляло собственникам нежилых помещений предложение о создании управляющей компании или предложение о проведении капитального ремонта здания, создания фонда капитального ремонта или предложение о проведении ремонта и утверждения сметы.

Заявитель жалобы указывает, что ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью» самостоятельно без проведения общего собрания собственников и формирования фонда капитального ремонта, за свой счет и по своему усмотрению провело ремонтные работы без согласования объема и стоимости работ с другими собственниками.

Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем, коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ФИО1 - ФИО2., судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", подлежащего применению в силу части 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04 июня 2014 года N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статьи 2 Федерального

конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации", разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Поэтому, в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"), соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При этом приведенные положения закона не предусматривают специального порядка достижения сособственниками общего имущества согласия относительно его содержания.

Несение расходов по содержанию общего имущества (фактически -здания и его конструктивных элементов), для каждого из собственников помещений - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного

помещения, так и самого дома в целом (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 годаЫ 10-П).

Как установлено судом первой инстанции, ответчику на праве собственности принадлежит 22,5 кв.м, что составляет 198/1000 доли нежилого помещения, комплекса здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 1222, 1 кв.м, что подтверждается справкой МУПТИиОН г.Ростова-на-Дону от 19.09.2019.

Из материалов дела следует, что истец ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью», согласно заключенным договорам с поставщиками коммунальных услуг, несет бремя по оплате коммунальных платежей и содержанию общего имущества всего здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно платежным документам в связи с осуществлением
коммунальных платежей и содержанию общего имущества ООО «РНД
Консалтинг и управление недвижимостью» за ответчика понесены расходы
за коммунальную услугу по теплоснабжению за 2018 год:

194155X0,018=3494,79 руб., за 2019 год: 285301,29 X 0,018 =5135,42 руб. всего 8630,21 руб.

Согласно представленным платежным поручениям и акту сверки взаимных расчетов истцом за ответчика понесены расходы за электроэнергию за 2018 год: 192 268X0,018 =3460,82 руб., за 2019 год 104096,10X0,018 =1873,72 руб., всего 5334,51 руб. 25

Расходы за техническое обслуживание узла учета, согласно акту сверки взаимных расчетов в 2018 году, ООО НТЦ «ЭФА» истцом перечислено 15 400 руб., согласно акту сверки с 01.01.2019 по 01.04.2019 ООО НТЦ «ЭФА» перечислено 17 600 руб., из которых за обслуживание узла учета ответчик должен оплатить истцу за 2018 год: 15400X0,018=277,20 руб., за 2019 год 17600X0,018 =316,80 руб., всего 594 руб.

Из материалов дела следует, что затраты ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью» по содержанию персонала, обслуживающего все здания по указанному адресу за период с февраля по июнь 2019 года составили 481 090 руб., при этом арифметически 69 218 руб. X 5 месяцев = 346 090 руб.

Согласно акту сверки №459644 от 28.02.2019, чекам и квитанций за 2019 года, учитывая платежи в 2018, истец понес расходы за потребление воды в сумме 1885 руб.

Согласно договорам, актам выполненных работ, локальным сметам, платежным поручениям, дополнительному соглашению №1 от 28.12.2018, локальному сметному расчету №1 от 01.06.2018, № от 31.03.2019, счет -фактура №№ от 31.03.2019 в 2018, 2019 истец понес затраты на общее содержание и эксплуатацию выразившиеся в ремонте крыши на сумму 590 165 руб., установке насоса циркуляционного и подготовка к отопительному сезону 2018-2019г.г. на сумму 22 500 рублей, ремонте холла, лестничных маршей до 4 этажа, систем пожаротушения на сумму 969 094

руб.коп., в связи с чем доля ответчика составила по указанным платежам составила 28 876 руб. 67 коп.

Удовлетворяя частично исковые требования ООО «РНД Консалтинг и Управление недвижимостью» о взыскании расходов по оплате коммунальных платежей, расходов по произведенному ремонту общего имущества нежилого здания, обязании привести чердачное помещение в первоначальное состоянии, суд исходил из того, что ФИО1 являясь собственником помещения в комплексе указанного здания, с февраля 2018 года, не исполнял свою обязанность по оплате за коммунальные услуги, содержанию общего имущества дома, за ремонт здания, доказательств обратному ответчик не представил, в результате чего сберег за счет другого лица - ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью» денежные средства в виде задолженности по оплате за поставку коммунальных услуг в размере 19 328 руб. 75 коп.; расходов за ремонт и содержание здания в размере 28 876 руб., которые взыскал с ответчика. Также суд с учетом пропорциональности доли ответчика нежилого здания в комплексе здания, понесенных расходов взыскал с него в пользу истца расходы по содержанию персонала в размере 4770 руб.

При этом суд отказал во взыскании с ответчика расходов по
водоснабжению и водоотведению мест общего пользования

пропорционально его доли, исходя из того, что в нежилом помещении,
принадлежащем ответчику на праве собственности отсутствует

подключение водоснабжения и водоотведения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства.

Ссылки в апелляционной жалобе на заключенный между ответчиком и ООО «Технологии Современного и Энергетического Строительства» договор поручения № 1 от 17 февраля 2018 года, также на договор оказания коммунальных услуг № 5К от 01 мая 2018 года, сроком действия с 01 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, заключенный между истцом и ООО «Технологии Современного и Энергетического Строительства» и квитанции, в подтверждение факта оплаты коммунальных платежей, судебной коллегией отклоняются.

Согласно буквальному толкованию условий договора оказания коммунальных услуг № 5К от 01.05.2018, заключенного между ООО ТСЭС» (заказчик) и ООО «РНД консалтинг и управление недвижимостью» (исполнитель) по вопросу оказания коммунальных услуг на помещения -нежилые помещения, занимаемые Заказчиком и расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 5 этаж общей площадью 157,2 кв.м и 4 этаж общей площадью 22,5 кв.м на праве собственности. Всего площадь занимаемых помещений 179,7 кв.м.

Сведений о том, что ООО «ТСЭС» указанные помещения принадлежат на праве собственности ответчиком не представлено.

Из пояснений представителя ответчика, данных в суде первой инстанции следует, что указанные в договоре помещения на 5 этаже принадлежат на праве собственности с января 2018 года М.А.И., а ФИО1 помещение на 4 этаже с февраля 2018 года. Документов подтверждающих пользование на каких-либо договорных основаниях данными помещениями ООО «ТСЭС» и соответственно их оплате ответчиком не представлено.

В п. 3.2 договора установлено, что оплата оказываемых исполнителем услуг производится ежемесячно, пропорционально цене договора по факту реально оказанных услуг. Заказчик производит оплату услуг исполнителю на основании счета, выставляемого исполнителем в соответствии с затратами и расчетами, приведенными в прилагаемом к договору расчете, а также показаниям приборов учета воды и электричества. Обязанность заказчика по оплате оказанных услуг считается исполненной с момента перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя.

Однако указанные документы (выставленные счета и документы подтверждающие перечисление денежных средств на расчетный счет «Исполнителя») ответчиком представлены не были.

Также в материалы дела не представлены документы, подтверждающие передачу денежных средств поверенному по договору № 1 от 17.02.2018 года, не представлена доверенность на представление интересов поверенного.

Из квитанций ООО «ТСЭС», представленных в материалы дела (т. 1 л.д. 245, 246) также не следует, что оплата производится по договорам № 5 К оказания коммунальных услуг от 01.05.2018 года и договора поручения от 17.02.2018 года, в связи с чем судебная коллегия не может принять данные документы в качестве доказательства оплаты ответчиком истцу расходов по коммунальным платежам в 2018 году.

Учитывая, что подтвержден факт пользования ответчиком нежилым помещением, факт пользования и услугами по его текущему обслуживанию, однако оплату этих услуг ответчиком не произведена, то суд обоснованно пришел к выводу, что в результате указанных действий ответчик сберег за счет другого лица - ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью», денежные средства в виде задолженности по оплате за поставку коммунальных услуг в размере 19 328 руб. 75 коп.; расходов за ремонт и содержание здания в размере 28 876,67 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью» самостоятельно без проведения общего собрания собственников и формирования фонда капитального ремонта, за свой счет и по своему усмотрению провело ремонтные работы без согласования объема и стоимости работ с другими собственниками, не влекут отмену решения суда.

Принимая во внимание, что ремонт здания с 1954 года не осуществлялся, что следует из объяснений представителя истца, не опровергнутых ответчиком, что техническое состояние кровли, холла,

лестничных маршей, системы пожаротушения требовало необходимости в их ремонте, а также возникла необходимость в установлении защитной решётки от обрушающегося фасада здания, установке насоса циркулярного и в изготовлении баланса водопотребления, то ООО «РНД Консалтинг и управление недвижимостью» правомочно было провести указанные ремонтные работы без проведения общего собрания собственников.

Проверив доводы, приведенные стороной ответчика в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что они не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом подробного исследования и оценки суда первой инстанции, свидетельствуют о несогласии с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, тогда как оснований для таковой суд апелляционной инстанции по делу не усматривает.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы и обстоятельства, на которые ссылается апеллянт в их обоснование, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ служить основанием к отмене в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда Ростовской области от 13 ноября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 февраля 2020 г.