Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО2 к ФИО3, действующей как в своих интересах, так и интересах несовершеннолетних <ФИО>3, <ФИО>4, ООО «СЗ СК Грань» и Новороссийскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе представителя ИП ФИО2 по доверенности <ФИО>7 на решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 21 декабря 2021 года,

заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП ФИО2 обратилась в суд с иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№...> по адресу: 353960, Краснодарский край, <Адрес...>, от 01.09.2020 года, возложить обязанность отменить записи от 22 сентября 2020 года за номерами <№...>, <№...> и <№...> о регистрации права на квартиру с кадастровым номером <№...>.

В обоснование исковых требований указано, что 01.10.2020 года <ФИО>8 и ИП ФИО2 заключили договор уступки права требования (цессии), по которому <ФИО>8 переуступил ИП ФИО2 право требования по договору займа от 29.03.2019 года <№...> на сумму 50 000 000 рублей к <ФИО>9, а так же произведена смена залогодержателя на ИП ФИО2 при уступки права требования по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 года <№...>-и.

На основании договора залога (ипотеки) от 29.03.2019 года <№...>- 03/2019-и <ФИО>8 являлся залогодержателем земельного участка <№...> площадью 2 094 кв.м. и расположенного на нем объекта незавершенного строительства <№...> (процент готовности 73%) по <Адрес...>- на, <Адрес...>.

15.04.2020 года начальником управления архитектуры и градостроительства МО г. Новороссийск было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома, которому вместо кадастрового номера <№...> присвоен кадастровый номер <№...>. Соответственно, квартиры введенного в эксплуатацию многоквартирного дома были обременены залогом.

Правом собственности на земельный участок <№...> и малоэтажный многоквартирный дом <№...> в настоящее время обладает ООО «СЗ СК Грань», что подтверждается регистрационной записью в ЕГРН <№...> от 29.07.2019 года.

09.03.2021 года <ФИО>8 и ИП ФИО2 подали в Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю соглашение о замене лица в обязательстве от 01.10.2020 года при уступки права требования по договору залога (ипотеки) от 29.03.2019 года №29-03/2019-и, а также заявление о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества.

01 сентября 2020 года на основании договора купли-продажи, заключенного ООО «СЗ СК Грань» с ФИО3, <ФИО>4 и <ФИО>3, осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиру с кадастровым номером <№...> в жилом многоквартирном доме <№...>, о чем в ЕГРН внесены регистрационные записи за номерами <№...>, <№...> и <№...>- 14.

Договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <№...> заключен ООО «СЗ СК Грань» с ФИО3, <ФИО>3 и <ФИО>4 без согласия залогодержателя ИП ФИО2, что является основанием для признания сделки недействительной.

Решением Приморского районного суда г.Новороссийска Краснодарского края от 21 декабря 2021 года в удовлетворении иска ИП ФИО2 к ФИО3, действующей как в своих интересах, так и интересах несовершеннолетних <ФИО>3, <ФИО>4, ООО «СЗ СК Грань» и Новороссийскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказано полностью.

В апелляционной жалобе представитель ИП ФИО2 по доверенности <ФИО>7 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП ФИО2 по доверенности <ФИО>7 настаивала на доводах апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

ФИО3 и ее представитель по доверенности <ФИО>10 просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу <ФИО>2 без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, о чем свидетельствует имеющиеся в материалах дела соответствующие уведомления.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих прав на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

При таких обстоятельствах, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, судебная коллегия в соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом при рассмотрении данного дела не допущено.

На основании ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Из материалов дела следует, что 29 марта 2019 года <ФИО>8 и <ФИО>9 заключили договор займа №29-03/2019 на сумму 100 000 000 рублей.

В тот же день <ФИО>8 и <ФИО>9 заключили договор залога (ипотеки) <№...>-и, предметом по которому являются земельный участок <№...> площадью 2 094 кв.м и расположенный на нем объекта незавершенного строительства <№...> (процент готовности 73%) по адресу: 353960, Краснодарский край, <Адрес...>.

29 июля 2019 года осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «СЗ СК Грань» на земельный участок <№...>.

01 октября 2020 года <ФИО>8 и ИП ФИО2 заключили договор уступки пава требования (цессии), по которому <ФИО>8 переуступил ИП ФИО2 право требования по договору займа от 29.03.2019 г. <№...> на сумму 50 000 000 рублей к <ФИО>9, а также соглашение о замене лица в обязательстве, в соответствии с которым произведена замена залогодержателя <ФИО>8 на ИП ФИО2 по договору залога потеки от 29.03.2019 года <№...>-и.

15 апреля 2020 года Управлением архитектуры и градостроительства МО г.Новороссийск выдано разрешение <№...> на ввод в эксплуатацию малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 353960, Краснодарский край, <Адрес...>.

10 мая 2020 года осуществлен кадастровый учет малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 353960, Краснодарский край, <Адрес...>, которому присвоен кадастровый <№...>.

14 августа 2020 года на основании разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и ста приема-передачи от 14 мая 2020 года осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «СЗ СК Грань» на квартиру <№...> площадью 40,8 кв.м с кадастровым номером <№...> в доме <№...> по <Адрес...>.

01 сентября 2020 года ООО «СЗ СК Грань» и ФИО3, <ФИО>4, <ФИО>3 заключили договор купли-продажи квартиры <№...> площадью 40,8 кв.м с кадастровым номером <№...> в доме <№...> по <Адрес...>, и подписали акт приема-передачи квартиры с передачей ключей и соответствующей технической документации.

Стоимость квартиры определена сторонами в договоре в сумме 1 630 950 рублей, которые были внесены ФИО3 в кассу ООО «СЗ СК Грань», что подтверждается квитанциями к приходным-кассовым ордерам от 05.10.2020 года и 03.07.2020 года.

В соответствии с условиями договором ООО «СЗ СК «Грань» обязан передать ФИО3, <ФИО>4 и <ФИО>3 квартиру по передаточному акту в порядке и срок предусмотренные уговором (п. 4.1.2.), совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, в том числе подписать и предоставить в регистрирующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю (п. 4.1.З.).

Со своей стороны ФИО3, <ФИО>4, <ФИО>3 обязаны принять квартиру по передаточному акту в порядке, предусмотренном настоящим договором (п. 4.2.1.), уплатить цену договора в порядке, предусмотренном его условиями (п. 4.2.2.), своевременно подписать и предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности (п. 4.2.З.).

01 сентября 2020 года договор купли-продажи сдан на государственную регистрацию перехода права собственности, которая была осуществлена 15 сентября 2020 года, о чем в ЕГРН внесена запись за номера и <№...>-<№...>.

В этот же день ФИО3, <ФИО>4, <ФИО>3 получена выписка ЕГРН со сведениями о государственной регистрации его права собственности на квартиру и отсутствии каких-либо обременении, в том числе и залога.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (пункт 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за, исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Обязательным при этом условием является то обстоятельство, что по возмездной сделке приобретает имущество лицо, которое не знало, и не должно было знать, что имущество является предметом залога.

Разрешая заявленные требования судом достоверно установлено, что ФИО3, <ФИО>4 и <ФИО>3 приобрели спорное жилое помещение у застройщика, заявившего о такой продаже, в том числе посредством СМИ, рекламы на сайтах и телевидении, то есть путем акцепта публичной оферты, на основании возмездной сделки и по цене, соответствующей рыночной стоимости объекта недвижимости в заявленный период, при этом, право собственности продавца было зарегистрировано Управлением Росреестра.

На момент отчуждения спорной квартиры право собственности продавца ООО «СЗ СК Грань» никем не оспаривалось.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержал регистрационных записей о наличии обременении, ограничивающих полномочия продавца по распоряжению принадлежащей ему квартиры, что было признано представителем истца в судебном заседании.

Кроме этого, в пункте 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором нрав осуществляется проверка представленных документов на предмет наличия или отсутствия предусмотренных пунктами 1 - 10, 12, 14, 18, 19, 22, 35, 37, 41, 45 части 1 статьи 26 данного Закона, оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наличия правоустанавливающих или правоудостовсряющих документов на земельный участок и соответствия согласно части 13 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости: сведениям, содержащимся в ЕГРН и предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации нрав приостанавливаются по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации нрав, не соответствуют требованиям законодательства. Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии с пунктом 15 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости основанием приостановления являться отсутствие в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием государственной регистрации права, ограничения или обременения нрава, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка, ничтожна.

По результатам проведенной правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру <№...> с кадастровым номером <№...> в доме <Адрес...><Адрес...> по договору купли-продажи от 01 сентября 2020 года, решение о приостановлении государственной регистрации прав по основанию, предусмотренному пунктом 15 масти 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости Управлением Росрссстра по Краснодарскому краю не принималось.

Таким образом, ФИО3, <ФИО>4 и <ФИО>3, как покупатели, путем совершения доступных для них действий, убедились в принадлежности имущества, продавцу, и как следствие в законности совершаемой сделки, в отсутствии каких-либо запретов и ограничений.

При существовании специальных процедур регистрации, при наличии государственного реестра все риски, связанные с юридическими недостатками имущества, должны нести не покупатели или продавцы, а органы, которые при соблюдении соответствующих процедур имели возможность вовремя их устранить. В данном случае речь идет об ответственности учетно-регистрационной системы за внесение недостоверных сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В частности, в ст.7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N218-03 указало, что ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений, соответственно, Реестр прав на недвижимость, являясь составной частью ЕГРН, также должен отвечать принципу достоверности. Поэтому содержащиеся в нем сведения о правах, об ограничениях, прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости должны быть достоверны в силу закона.

В то же время из смысла статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ следует, что: права, закрепляющие принадлежность недвижимого имущества определенному лицу, ограничения таких прав и обременения недвижимого имущества (нрава на него) подлежат государственной регистрации; государственная регистрация нрав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов и проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы.

Правовая регламентация всех действий регистрирующего органа, его обязанностей, правил и порядка регистрации направлена на обслуживание принципа достоверности государственного реестра.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки, он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявил разумную осторожность, заключая, сделку купли-продажи. О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества нрава собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. В то же время покупатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и, если такие притязания впоследствии, признаны в установленном порядке правомерными.

При таких данных, правоподтверждающее значение государственной регистрации прав на объекты недвижимости и ее значимость как гарантии правовой определенности в обороте недвижимости, позволяющей его участникам соизмерять собственное поведение и предвидеть последствия такового в условиях неизменности официально признанного статуса правообладателей, должно быть учтено при разрешении настоящего спора.

Публичность реестра означает доступность содержащихся в нем сведений, получив выписку из ЕГРН, т.е. официальный документ, содержащий основные и дополнительные сведения об объекте права, ФИО3, <ФИО>4 и <ФИО>3 получили исчерпывающую информацию об интересующей, их недвижимости. При совершении сделки, они могли полностью доверять этой, информации, любые ошибки в предоставленном документе не должны причинять им ущерб.

При отсутствии в ЕГРН сведений о наличии ограничений (обременении) права собственности продавца и отсутствия препятствий в государственной регистрации прав у ответчиков, не было оснований сомневаться в наличии у ООО «СЗ СК Грань» полномочий на отчуждение квартиры без получения согласия третьих, лиц, так как никаких объективных данных для таких сомнений в настоящем случае не имелось.

Суд с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также руководствуясь законом, подлежащим применению по данному делу, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку ФИО3, <ФИО>4 и <ФИО>3 не знали и не могли знать о нахождения приобретаемого имущества, в залоге у истца.

Оснований не согласиться с обоснованностью и правомерностью указанных выводов суда нижестоящей инстанции не имеется, поскольку, разрешая спор, суд правильно определили юридически значимые обстоятельства дела, характер спорного правоотношения. Выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, исчерпывающе мотивированы, основаны на обстоятельствах, установленных судом по результатам надлежащей правовой оценки представленных доказательств, и соответствуют нормам закона, регулирующим спорные правоотношения.

Другие доводы жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы принятого по делу решения и поэтому не могут служить основанием к отмене либо изменению обжалуемого решения суда.

Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствуют нормам материального и процессуального права регулирующим спорные правоотношения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 21 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий <ФИО>14

<ФИО>11<ФИО>13

ФИО1