Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с осуществлением аудиозаписи гражданское дело по иску ФИО1 к дачному некоммерческому партнерству «Усадьба» о возложении обязанности заключить договор субаренды, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 15.10.2020.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения истца и его представителя по устному ходатайству ФИО2, представителя ответчика по доверенности от 19.01.2021 ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском, просил признать его приобретшим исключительное право заключения договора субаренды по договору аренды земельного участка от 04.10.2012 № АЗФ-1408/0820, в том числе в случае пролонгации договора после 10.08.2020 или подписания нового договора, в отношении земельного участка <№> площадью 1792 кв.м с кадастровым номером <№>:392, расположенного на территории ДНП «Усадьба», возложить на ДНП «Усадьба» обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления силу настоящего решения заключить с истцом договор субаренды по договору аренды земельного участка от 04.10.2012 № АЗФ-1408/0820, в том числе в случае пролонгации договора после 10.08.2020 или подписания нового договора, в отношении земельного участка <№> площадью 1792 кв.м с кадастровым номером <№>:392, расположенного на территории ДНП «Усадьба».

В обоснование иска указано, что истец является пайщиком ДНП «Усадьба» на основании договора № У/283/У-09 о внесении целевого взноса от 10.03.2010, заключенного между ООО «Производственное объединение «УралСтройКомплект» и ДНП «Усадьба», и договора уступки целевого взноса № У285/У-09 от 19.05.2011, заключенного между ФИО1 и ООО «Производственное объединение «УралСтройКомплект», в отношении участка № 285 площадью 1792 кв.м. с кадастровым номером <№>392, расположенного на территории ДНП «Усадьба».

Целевой взнос по договору № У/283/У-09 от 10.03.2010 внесен полностью. В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 данного договора о внесении целевого взноса ДНП «Усадьба» приняло на себя обязательство за счет внесенных целевых взносов провести мероприятия по заключению договора субаренды земельного участка с правообладателем данного земельного участка, а в дальнейшем после постройки жилого дома на указанном участке произвести мероприятия по заключению договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Однако своих обязательств не исполняет и договор субаренды не заключил.

Между арендодателем ТУ Росимущества в Свердловской области и арендатором ДНП «Усадьба» заключен договор аренды от 04.10.2012 №АЗФ-1408/0820 земельного участка с кадастровым номером <№>:392.

Истец полагает, что являясь пайщиком ДНП «Усадьба», выплатив целевой взнос за земельный участок, построив на нем объект недвижимости, жилой дом, он приобрел исключительное право на заключение договора субаренды по договору аренды от 04.10.2012 №АЗФ-1408/0820 в отношении земельного участка № 295 площадью 1792 кв.м с кадастровым номером <№>:392. Уклонение ответчика от исполнения обязанностей по заключению договора субаренды земельного участка нарушает его права, при таких обстоятельствах он не может использовать участок по назначению, получить необходимую разрешительную документацию для завершения строительства и регистрации дома.

С учетом вышеизложенного, истец просит признать за ним исключительное право заключения договора субаренды по договору аренды №АЗФ-1408/0820 от 04.10.2012 в отношении земельного участка № 295 площадью 1792 кв.м. с кадастровым номером <№>:392, расположенного на территории ДНП «Усадьба», а также возложить на ДНП «Усадьба» обязанность заключить договор субаренды по данному договору аренды в отношении вышеуказанного земельного участка.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.10.2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик принес на него апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального права.

Утверждает, что в силу договора аренды от 04.10.2012 №АЗФ-1408/0820 для заключения договора субаренды требуется согласие арендодателя, в данном случае такое согласие отсутствует, напротив, имеется возражение ТУ Росимущества в Свердловской области, обоснованное наличием задолженности по договору аренды в сумме 136 610,50 руб., вызванной неуплатой соответствующих взносов истцом. ФИО1 фактически занимал участок с 2010 года, использовал участок, общее имущество, электричество, но не внес ни одного платежа за такое использование. Истец обязан выплатить ДНП «Усадьба» сумму 136 610,50 руб. для дальнейшей уплаты ТУ Росимущества в Свердловской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 поддержал доводы жалобы, истец и его представитель ФИО2 возражали против доводов жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции третьи лица своих представителей не направили, извещены направлением заказных писем с уведомлениями, письма получены третьими лицами 21.12.2020, 24.12.2020, письмо, направленное ООО «Производственное объединение УралСтройКомплект», возвращено по истечении срока хранения. Информация о времени и месте судебного заседания размещена своевременно на официальном сайте Свердловского областного суда.

Заслушав явившихся участников, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, что между ДНП «Усадьба» и ООО «Производственное объединение УралСтройКомплект» заключен договор о внесении целевого взноса от 10.03.2010 № 283/У-09, согласно которому пайщик ООО «Производственное объединение УралСтройКомплект» обязуется внести сумму целевого взноса за земельные участки, определенные на генеральном плане застройки №№ 283,284,285,286,287 площадью 7280 кв.м. в ДНП «Усадьба» по адресу: <адрес> (пункт 1.1.), а также использовать данные земельные участки в соответствии с их назначением для строительства индивидуального дачного дома (пункт 1.2.). Сумма целевого взноса по договору составляет 3 640000 руб. (пункт 2.1). Партнерство обязуется за счет внесенных целевых взносов провести мероприятия по заключению договора субаренды земельного участка с правообладателем данного земельного участка, провести необходимые землеустроительные работы по формированию участка, провести работы по сбору технических условий подключения поселка к сетям, провести проектные работы для застройки, провести работы по проектированию дорог, иное (пункт 4.1).

Целевой взнос по договору № 283/У-09 от 10.03.2010 в сумме 3 640000 рублей уплачен, что подтверждается справкой от 14.05.2010 за подписью председателя правления ДНП «Усадьба» и не оспаривается сторонами.

Между ООО «Производственное объединение УралСтройКомплект» и ФИО1 заключен договор уступки целевого взноса от 19.05.2011 № У-285/У-09, в соответствии с которым ФИО1 перешли все права и обязанности по договору о внесении целевого взноса от 10.03.2010 № 283/У-09 в отношении земельного участка № 285 площадью 1792 кв.м., заключенного между ДНП «Усадьба» и ООО «Производственное объединение УралСтройКомплект». Пунктом 2.2.2 договора указано на то, что ФИО1 обязуется оплатить за уступленный целевой взнос сумму 985600 руб. ФИО1 оплатил 400000 руб. и 585600 руб. Уведомлением от 19.05.2011 ООО «Производственное объединение «УралСтройКомплект» сообщило о переуступке целевого взноса по договору № У-285/У-09 от 26.04.2011 за земельный участок № 285 площадью 1792 кв.м ФИО1

Между арендодателем ТУ Росимущества в Свердловской области и арендатором ДНП «Усадьба» заключен договор аренды от 04.10.2012 №АЗФ-1408/0820 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:392, площадью 1792 кв.м, на срок аренды до 15.08.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.10.2012.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истец просит суд обязать ответчика заключить с ним договор субаренды по договору аренды земельного участка.

Как следует из пункта 4.1 договора № 283/У-09 от 10.03.2010, ДНП «Усадьба» обязалось перед пайщиком провести мероприятия по заключению договора субаренды земельного участка.

Пунктом 5.1.2 договора аренды от 04.10.2012 № АЗФ-1408/0820 также предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду на условиях и в пределах срока действия настоящего договора.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

Как следует из положений части 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем, пунктом 5.1.2 договора аренды, заключенного собственником и арендатором ДНП «Усадьба», было прямо предусмотрено право арендодателя на передачу в субаренду участка только с согласия арендодателя ТУ Росимущества в Свердловской области.

В материалы дела предоставлено дополнительное доказательство отсутствия согласия на передачу участка по договору субаренды при наличии задолженности по арендной плате. Данное дополнительное доказательство принято судом апелляционной инстанции при наличии доказательств уважительности причин непредоставления суду первой инстанции, в соответствии с положениями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств возникновения такой задолженности, наличие задолженности не оспорено истцом, указавшим, что не оплачивал взносы товариществу за пользование участком за весь период использования.

Так, из справки ТУ Росимущества в Свердловской области от 30.10.2020 следует, что вопрос о согласовании заключения договора субаренды на земельный участок с кадастровым номером <№>:392 по договору аренды от 04.10.2012 № АЗФ-1408/0820 будет рассмотрен после погашения ДНП «Усадьба» задолженности в размере 136610,50 руб.

Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по договору аренды, право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014).

Судебная коллегия признает обоснованным отсутствие согласия ТУ Росимущества в Свердловской области на передачу земельного участка в субаренду, обусловленное задолженностью арендатора по арендным платежам, вызванную, в свою очередь, отказом истца оплачивать соответствующие платежи за пользование земельным участком.

Так, истец утверждает, что только арендодатель обязан оплачивать арендные платежи, истец использует земельный участок в силу договор о внесении целевого взноса от 10.03.2010 № 283/У-09 с учетом договора уступки целевого взноса от 19.05.2011, не обязан оплачивать использование участка.

Как следует из пункта 4.2 договора о внесении целевого взноса от 10.03.2010 № 283/У-09, пайщик обязуется соблюдать положения устава партнерства, решения общего собрания, правления и председателя правления, иные локальные правовые акты партнерства; вносить в сроки и в порядке, установленные локальными правовыми актами и настоящим договором целевой и иные взносы; самостоятельно зарегистрировать право собственности на объект (жилой дом) после получения от партнерства необходимых документов.

Как следует из устава партнерства член партнерства обязан нести бремя содержания земельного участка и строений, находящихся на нем, бремя ответственности за нарушение законодательства (пункт 5.3 устава), партнерство формирует собственные средства за счет вступительных, паевых, членских, дополнительных и иных взносов членов партнеров, и прочих поступлений.

Как следует из пункта 6.5 Положения о порядке оплаты членами ДНП вступительного взноса, целевых и иных взносов, ежегодные членские взносы – ежегодные платежи, вносимые членами ДНП, используемые для возмещения расходов ДНП по организации его текущей деятельности в соответствии с уставом ДНП (содержание и эксплуатация имущества ДНП, арендная плата и прочее).

В данном случае, истец обязан возмещать расходы ответчика на оплату арендных платежей, независимо от членства в партнерстве, с учетом фактического использования участка с 2011 года, что истцом не опровергнуто.

Ссылка ответчика о расторжении договора целевого взноса от 10.03.2010 ответчиком в одностороннем порядке подлежит отклонению, поскольку обстоятельство расторжения исполненного ООО «Производственное объединение УралСтройКомплект» договора от 10.03.2010 не было предметом рассмотрения в настоящем деле.

С учетом изложенного, отсутствие платежей ФИО1 в возмещение расходов на арендные платежи, задолженность по арендным платежам в отношении спорного участка указывают на обоснованность возражений собственника участка на передачу его в субаренду. При отсутствии согласия собственника участка на его передачу в субаренду с учетом условий договора аренды, положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, требования о признании за истцом исключительного права на заключение договора субаренды по договору аренды №АЗФ-1408/0820 от 04.10.2012 в отношении земельного участка № 295 площадью 1792 кв.м. с кадастровым номером <№>:392, расположенного на территории ДНП «Усадьба», а также возложении на ДНП «Усадьба» обязанности заключить договор субаренды по данному договору аренды в отношении вышеуказанного земельного участка подлежит отклонению. Решение суда об обратном постановлено с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, подлежит отмене в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с вынесением нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 15.10.2020 отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска ФИО1 к дачному некоммерческому партнерству «Усадьба» о возложении обязанности заключить договор субаренды отказать.

Председательствующий Киселева С.Н.

Судьи Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.