Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 16 ноября 2021 года гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Терещенко Ю.М. к Курило Л.П. о возложении обязанности передать имущество, регистрации перехода права собственности, встречному иску Курило Л.П. к индивидуальному предпринимателю Терещенко Ю.М. о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить арендованное имущество

по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Терещенко Ю.М. на решение Курганского городского суда Курганской области от 13 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тимофеевой С.В., изложившей существо дела, объяснения представителя индивидуального предпринимателя Терещенко Ю.М. по доверенности Семеновых Н.А., третьего лица Кайгородцевой Е.Б., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

индивидуальный предприниматель (далее – ИП) Терещенко Ю.М. обратился в суд с иском к Курило Л.П. о возложении обязанности зарегистрировать договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, произвести в установленном порядке государственную регистрацию перехода права собственности. В ходе рассмотрения дела исковые требования неоднократно изменял.

В обоснование исковых требований указал, что 22 ноября 2014 года между ним и Курило Л.П. заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, по условиям которого ему переданы во владение и пользование земельный участок с кадастровым №, общей площадью 555 кв.м и расположенное на нем нежилое помещение – здание магазина продовольственных товаров, с кадастровым №, находящиеся по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 4 договора передача указанного объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточном акту, подписываемому сторонами в течение одного дня с момента регистрации права собственности объекта покупателем. Решением Курганского городского суда Курганской области от 23 июля 2020 года указанный договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом признан действующим. 8 апреля 2021 года договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Курганской области. Согласно пункту 3 договора объект передается продавцом покупателю за 9000000 руб., плата за аренду объекта в размере 75000 руб. производится в течение 3 лет со дня фактического занятия объекта покупателем, то есть по согласованию сторон с 1 февраля 2015 года, путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 1 по 10 число. Согласно пункту 3.2 договора оставшаяся сумма после вычета арендной платы, оплаты коммунальных платежей и прочих платежей, оплаты налогов и сборов, будет перечислена в течение 5 банковских дней после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права на объект. Дополнительным соглашением от 7 февраля 2015 года договор дополнен пунктом 3.1.2, согласно которому в связи с необходимостью проведения ремонтно-восстановительных работ и приведения в надлежащие санитарные и рабочие условия помещения передаваемого в аренду, стороны пришли к соглашению: а) за выполнение ремонтно-восстановительных работ ответственным является покупатель. Отчет о работе предоставляется путем подписания акта выполненных работ между покупателем и продавцом; б) оплату по сметам и договорам подряда берет на себя покупатель. Продавец обязуется восполнить покупателю полную стоимость работ и услуг согласно сметам и договорам подряда; в) стоимость ремонтно-восстановительных работ определяется сметой. Оплата по смете и договорам подряда производится в счет арендной платы; г) арендная плата в период с 2 марта 2015 года по 2 мая 2015 года не выплачивается покупателем наличными, а входит в состав оплаты по смете и договорам подряда. Также 7 февраля 2015 года между сторонами было заключено соглашение на проведение капитального ремонта нежилого помещения, согласно пункту 1 которого покупатель обязуется выполнить своим иждивением (из своих материалов, собственными либо привлеченными силами и средствами) работы ремонтно-восстановительные по отделке, уборке и прочего – капитальный ремонт нежилого помещения по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями настоящего соглашения, планом-графиком работ, сметой, договорами подряда и иными документами, являющимися приложением к соглашению. Согласно пункту 2 соглашения продавец обязуется создать покупателю необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить определенную настоящим соглашением цену. Ссылался на то, что продавцом ремонтные работы не были оплачены. В соответствии с пунктом 7 договора в случае невыполнения своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, продавец уплачивает покупателю пени в размере 0,05 % от суммы, подлежащей возврату покупателю за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств и от суммы ремонта, реконструкции здания, прилегающей территории, согласно акту проделанной работы и предоставленных чеков (сметы). За период с 1 февраля 2015 года по 28 февраля 2018 года в соответствии со сметами и договорами подряда стоимость работ по восстановительному ремонту и реконструкции помещения составила 6632978 руб. 94 коп, размер пени – 5400993 руб. 29 коп. Согласно локальному сметному расчету от 15 февраля 2015 года ремонт помещений магазина составил 226624 руб. В соответствии с подпунктом «г» пункта 3.1.2 дополнительного соглашения от 7 февраля 2015 года арендная плата в период с 2 марта 2015 года по 2 мая 2015 года не выплачивается покупателем наличными, а входит в состав оплаты по смете и договорам подряда. Таким образом, с 2 марта 2015 года по 2 мая 2015 года арендная плата в размере 150000 руб. выплачена. Остаток суммы в размере 76624 руб. входит в выкупную стоимость объекта.

Просил суд возложить на Курило Л.П. обязанность во исполнение договора аренды с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года передать ему недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым №, назначение – земли поселений, общей площадью 555 кв.м и расположенное на нем нежилое помещение – здание магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-2, общей площадью 186,5 кв.м, Литер Б, находящиеся по адресу: <адрес>; вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от Курило Л.П. к нему на указанные объекты недвижимости на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года.

Не согласившись с исковыми требованиями, ответчик Курило Л.П. предъявила встречный иск к ИП Терещенко Ю.М. о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить арендованное имущество.

В обоснование встречного иска указала, что в нарушение условии договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года ИП Терещенко Ю.М. с 1 мая 2015 года не производил арендную плату, в связи с чем за период с 1 мая 2015 года по 1 апреля 2021 года образовалась задолженность в размере 5 325000 руб.

Ссылаясь на положения статей 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, просила суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения – здания магазина продовольственных товаров этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-2, общей площадью 186,5 кв.м, Литер Б, по адресу: <адрес>, возложить на ИП Терещенко Ю.М. обязанность освободить указанное нежилое помещение.

Истец (ответчик по встречному иску) ИП Терещенко Ю.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ИП Терещенко Ю.М. по доверенности Семеновых Н.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, относительно встречного иска возражала. Пояснила, что арендная плата арендатором не выплачивалась, выкупная стоимость за объекты вносилась путем несения расходов на ремонт и реконструкцию помещения, оплаты коммунальных платежей. Указала, что все ремонтные работы устно согласовывались с Курило Л.П.

Ответчик (истец по встречному иску) Курило Л.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Курило Л.П. по доверенности Андреева И.В. в судебном заседании исковые требования ИП Терещенко Ю.М. не признала, встречный иск поддержала. Пояснила, что Курило Л.П. согласовала проведение работ по смете на сумму 226624 руб., на проведение иных работ и возведение пристроя согласия не давала. Указала, что по условиям договора в счет арендной платы зачитывается лишь 150000 руб., оплаченные ИП Терещенко Ю.М. за проведение ремонтных работ по указанной смете, более арендная плата арендатором по договору не вносилась.

Третье лицо Кайгородцева Е.Б. в судебном заседании исковые требования ИП Терещенко Ю.М. поддержала, встречные исковые требования полагала необоснованными. Пояснила, что ИП Терещенко Ю.М. произведен большой объем ремонтных работ, который устно согласовывался с Курило Л.П. Она в качестве представителя Курило Л.П. проведение ремонтных работ не согласовывала, акты либо сметы не подписывала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело без его участия.

Судом принято решение об отказе за необоснованностью ИП Терещенко Ю.М. в удовлетворении исковых требований к Курило Л.П. о возложении обязанности передать арендованное имущество во исполнение договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности от Курило Л.П. к Терещенко Ю.М. на недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым № и расположенное на нем нежилое помещение – здание магазина продовольственных товаров, по адресу: <адрес>, на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года. Встречные исковые требования Курило Л.П. к ИП Терещенко Ю.М. удовлетворены. Расторгнут договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенный 22 ноября 2014 года между Курило Л.П. и ИП Терещенко Ю.М. На ИП Терещенко Ю.М. возложена обязанность освободить нежилое помещение – здание магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-2, общей площадью 186,5 кв.м, Литер Б, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым №, назначение: земли поселений, общей площадью 555 кв.м. С ИП Терещенко Ю.М. взыскано в пользу Курило Л.П. 300 руб. в счет возврата государственной пошлины.

В апелляционной жалобе истец (ответчик по встречному иску) ИП Терещенко Ю.М. просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы указывает, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Переданное ему в аренду помещение требовало проведения ремонтных работ, зарегистрировать договор аренды было невозможно ввиду судебных разбирательств между Курило Л.П. и предыдущим арендатором, в связи с чем он не имел возможности использовать помещения, в том числе передать их в субаренду. За период с 1 февраля 2015 года по 28 февраля 2018 года согласно сметам и договорам подряда на проведение восстановительных работ, капитального ремонта и реконструкции им потрачено 6632978 руб. 94 коп. Указанные денежные средства Курило Л.П. ему не возместила, в связи с чем размер пени составил 5400993 руб. 29 коп. Кроме того, он оплатил коммунальные услуги в сумме 1238867 руб.26 коп. Таким образом, за 3 года арендная плата составила 7871845 руб. 98 коп. Претензий по исполнению обязательств по договору аренды от ответчика не поступало. В нарушение норм процессуального права суд не дал оценку представленным в материалы дела письменным доказательствам и его объяснениям. Судом не учтено, что переданный по договору объект не соответствовал рекламному объявлению, согласно которому помещение находилось в хорошем состоянии, было оснащено оборудованием и не состояло под арестом.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик (истец по встречному иску) Курило Л.П. просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Терещенко Ю.М. по доверенности Семеновых Н.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на том, что ИП Терещенко Ю.М. выкупная стоимость по договору оплачена в полном объеме.

Третье лицо Кайгородцева Е.Б. полагала доводы апелляционной жалобы обоснованными, пояснила, что Курило Л.П. знала о проводимых ИП Терещенко Ю.М. ремонтных работах.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель ответчика (истца по встречному иску) Курило Л.П. по доверенности Андреева И.В. просила рассмотреть дело в суде апелляционной инстанции без ее участия.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (пункт 1).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Курило Л.П. является собственником земельного участка с кадастровым №, назначение: земли населенных пунктов – для обслуживания здания магазина, площадью 555 кв.м и нежилого здания магазина продовольственных товаров с кадастровым №, площадью 186,5 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 31-49 т. 1).

22 ноября 2014 года между Курило Л.П. (продавец) и ИП Терещенко Ю.М. (покупатель) заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество (далее – объект): нежилое помещение – здание магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-12, общей площадью 186,5 кв.м, кадастровый №, Литер Б, расположенное по адресу: <адрес>, а также земельный участок, назначение: земли поселений, общей площадью 555 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 6 т. 1).

Согласно пункту 3 договора объект продается покупателю за 9000000 руб.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что плата за аренду объекта в размере 75000 руб. производится в течение 3 лет со дня фактического занятия объекта покупателем, то есть по согласованию сторон с 1 февраля 2015 года, путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 1 до 10 числа. Коммунальные платежи, электричество, уборка прилегающей территории и прочие расходы в течение 3 лет со дня фактического занятия объекта покупателем, то есть по согласованию сторон с 1 февраля 2015 года путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 20 по 25 числа. Все налоги и сборы, взимаемые на территории Российской Федерации, оплачиваются согласно законодательству Российской Федерации.

В силу пункта 3.2 договора оставшаяся сумма после вычета арендной платы, оплаты коммунальных платежей и прочих платежей, оплаты налогов и сборов, будет перечислена в течение 5 банковских дней после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект.

Передача указанного объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение одного рабочего дня с момента регистрации права собственности объекта покупателем (пункт 4 договора).

До заключения настоящего договора объект не отчужден, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (пункт 8 договора).

Покупатель осведомлен о состоянии объекта, претензий к техническому и качественному состоянию объекта на момент заключения договора не имеет (пункт 9 договора).

Покупатель имеет право производить ремонтные работы объекта, благоустраивать прилегающую земельную территорию, перепланировку объекта, изменение фасада и прочие работы за свой счет (пункт 10 договора).

Изменение и расторжение договора могут осуществляться на основаниях и в порядке, установленными гражданским законодательством (пункт 12 договора).

Между сторонами 7 февраля 2015 года заключены дополнительное соглашение к договору от 22 ноября 2014 года (приложение № 1) и соглашение на проведение капитального ремонта нежилого помещения (приложение № 2) (л.д. 13, 14 т. 1).

Дополнительным соглашением (приложение № 1) стороны изложили пункт 3.1 договора новой редакции:

3.1.1 Плата за аренду в размере 75000 руб. производится в течение 3 лет со дня открытия магазина продовольственных товаров в помещении по адресу: <адрес>. Об открытии магазина продовольственных товаров после проведения ремонтно-восстановительных работ покупатель предупреждает продавца извещением о намерении приступить к использованию арендуемого помещения по назначению.

3.1.2 В связи с необходимостью проведения ремонтно-восстановительных работ и приведения в надлежащие санитарные и рабочие условия помещения, передаваемого в аренду, стороны пришли к соглашению:

а) За выполнение ремонтно-восстановительных работ ответственным является покупатель. Отчет о работе предоставляется путем подписания акта выполненных работ между покупателем и продавцом;

б) Оплату по сметам и договорам подряда берет на себя покупатель. Продавец обязуется восполнить покупателю полную стоимость работ и услуг согласно сметам и договорам подряда;

в) Стоимость ремонтно-восстановительных работ определяется сметой. Оплата по смете и договорам подряда производится в счет арендной платы;

г) Арендная плата в период с 2 марта 2015 года по 2 мая 2015 года не выплачивается покупателем наличными, а входит в состав оплаты по смете и договорам подряда;

г) Коммунальные платежи, оплату за электроэнергию и отопление и прочие оплаты покупатель осуществляет со 2 марта 2015 года. Оплата производится ежемесячно с 20 по 30 число.

3.1.3 С 1 мая 2015 года по согласованию сторон арендная плата в размере 75 000 руб. производится путем внесения денежной суммы наличными ежемесячно с 1 по 10 число.

Пункт 4 договора изложен в следующей редакции: после подписания настоящего договора продавец передает покупателю объект в аренду на согласованный срок по акту приема-передачи и обязуется предоставить копии имеющейся технической документации и копии правоустанавливающих документов на объект. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача указанного объекта продавцом и принятие его покупателем в собственность осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в течение 10 рабочих дней с момента регистрации права собственности на объект покупателем и полного расчета между сторонами.

В договор добавлен пункт 8.1, согласно которому в связи с непредвиденной конфликтной ситуацией с бывшим арендатором все расходы, причиненные конфликтной ситуацией, несет продавец.

По условиям соглашения на проведение капитального ремонта нежилого помещения (приложение № 2) покупатель обязуется выполнить своим иждивением (из своих материалов, собственными либо привлеченными силами и средствами) работы ремонтно-восстановительные по отделке, уборке и прочее – капитальный ремонт нежилого помещения по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями настоящего соглашения, планом-графиком работ, сметой, договорами подряда и иными документами, являющимися приложениями к настоящему соглашению.

Согласно пункту 2 соглашения продавец обязуется создать покупателю необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить установленную настоящим соглашением цену.

В силу пункта 3 соглашения виды работ по капитальному ремонту, производимые покупателем, устанавливаются в приложениях, являющихся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

В соответствии с пунктом 4 соглашения работы, предусмотренные настоящим соглашением, осуществляются покупателем в следующие сроки: начало работ – 7 февраля 2015 года; выполнение первоочередных работ, необходимых для открытия магазина, – 11 марта 2015 года, общая продолжительность работ – 6 месяцев. Сроки завершения отдельных этапов работ определяются планом-графиком работ.

Пунктом 5 соглашения предусмотрено, что стоимость работ включает компенсацию всех издержек покупателя.

Цена каждого вида работ устанавливается сметой и отчетными документами (пункт 6 соглашения).

В пункте 7 соглашения стороны предусмотрели, что оплата работ осуществляется: 7.1 за счет арендной платы в период 2 месяца в размере 150000 руб., 7.2. оплата оставшейся денежной суммы происходит по соглашению сторон, которое определяется в письменном виде, где указываются сроки, суммы и виды оплаты.

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года государственную регистрацию не прошел, что послужило основанием для обращения ИП Терещенко Ю.М. в суд с иском к Курило Л.П. о признании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года действующим, признании права пользования недвижимым имуществом. Курило Л.А. обратилась в суд со встречным иском к ИП Терещенко Ю.М. о выселении.

Вступившим в законную силу решением Курганского городского суда Курганской области от 23 июля 2020 года исковые требования ИП Терещенко Ю.М. удовлетворены частично. Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года, заключенный между Курило Л.П. и ИП Терещенко Ю.М., признан действующим, за Терещенко Ю.М. признано право пользования недвижимым имуществом: земельным участком с кадастровым №, назначение: земли поселений, общей площадью 555 кв.м и расположенным на нем нежилым помещением – зданием магазина продовольственных товаров, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-2, общей площадью 186,5 кв.м, Литер Б, по адресу: <адрес> с кадастровым №, на основании договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом, заключенного 22 ноября 2014 года между Курило Л.П. и Терещенко Ю.М.; на Курило Л.П. возложена обязанность подать заявки в ресурсоснабжающие организации на подключение подачи воды, тепла и электроэнергии в помещениях указанного здания магазина продовольственных товаров. В удовлетворении остальной части требований ИП Терещенко Ю.М., а также в удовлетворении встречных исковых требований Курило Л.П. к ИП Терещенко Ю.М. о выселении отказано (л.д. 7-12 т. 1).

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанное решение суда имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, установленные им обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 23 июля 2020 года установлено, что здание магазина продовольственных товаров по адресу: <адрес>, передано Курило Л.П. ИП Терещенко Ю.М. по акту приема-передачи от 9 февраля 2015 года.

Также указанным судебным актом установлено, что договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года после истечения срока его действия на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации является возобновленным.

На основании решения Курганского городского суда Курганской области от 23 июля 2020 года договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 5 апреля 2021 года сроком действия с 22 ноября 2014 года на неопределенный срок (л.д. 114-121 т. 1).

30 января 2021 года ИП ФИО1 направил ФИО2 претензию с требованием в срок до 5 февраля 2021 года совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на здание магазина продовольственных товаров по адресу: <адрес> (л.д. 15-17 т. 1).

Претензия удовлетворена не была, регистрация перехода права собственности на здание магазина продовольственных товаров по адресу: <адрес>, от ФИО2 к ИП ФИО1 не произведена, что послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в суд с настоящим иском.

ФИО2 15 марта 2021 года направила в адрес ИП ФИО1 предупреждение, в котором указала на неисполнение обязанности по оплате арендных платежей с 1 февраля 2015 года по настоящее время, просила произвести оплату по договору в сумме 9000000 руб. в срок до 28 марта 2021 года, предупредила, что в противном случае будет вынуждена обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора и взыскании денежных средств (л.д. 71-75 т. 1).

Ответа на данное предупреждение не последовало, в связи с чем ФИО2 обратилась в суд со встречным иском о расторжении договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд первой инстанции счел недоказанным факт внесения ИП ФИО1 предусмотренной договором аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года арендной платы, а следовательно и выкупной цены, вследствие чего отказал в удовлетворении иска ИП ФИО1, удовлетворил встречный иск ФИО2

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте положений пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законодатель закрепляет дискреционное полномочие суда по оценке доказательств, необходимое для эффективного осуществления правосудия.

Согласно приведенной норме суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В ходе судебного разбирательства ИП ФИО1 не оспаривал, что арендные платежи по договору аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года не производил, однако полагал, что он платил арендную плату по договору посредством несения расходов на проведение ремонтных работ в здании магазина продовольственных товаров, возведения пристроя и оплаты коммунальных платежей, и как следствие выплатил выкупную цену.

В исковом заявлении и апелляционной жалобе ИП ФИО1 указал, что за период с 1 февраля 2015 года по 28 февраля 2018 года понес расходы на проведение ремонта и реконструкции в размере 6632978 руб. 94 коп., а также понес расходы на оплату коммунальных услуг в размере 1238867 руб. 26 коп.

В подтверждение своих доводов ИП ФИО1 представил квитанции об оплате коммунальных услуг на сумму 1342674 руб. 81 коп. (л.д. 133-214 т. 1), локально-сметный расчет на ремонт помещений магазина от 13 февраля 2015 года на сумму 226624 руб. (л.д. 220-230 т. 1), локально-сметный расчет на устройство кровли от 10 июля 2017 года на сумму 685587 руб. (л.д. 231-234 т. 1), договор подряда на выполнение работ по устройству кровли от 10 июля 2017 года и акт приемки выполненных работ по данному договору (л.д. 235-238 т. 1), договоры подряда, заключенные с Б.И.В., и расписки Б.И.В. о получении денежных средств по данным договорам в суммах 48000 руб., 20000 руб. (л.д. 240-251 т. 1), договор подряда от 28 декабря 2018 года на выполнение работ по отделке фасада стоимостью 253605 руб. (л.д. 36-39 т. 2), документы о реконструкции здания магазина продовольственных товаров посредством возведения пристроя (л.д. 40-79 т. 2), отчет ООО <...> от 2 марта 2021 года, согласно которому стоимость права собственности на пристроенное помещение к зданию продовольственных товаров составляет 1552000 руб. (л.д. 1-35 т. 2).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года в совокупности с условиями дополнительного соглашения к договору от 7 февраля 2015 года (приложение № 1) и соглашения на проведение капитального ремонта нежилого помещения от 7 февраля 2015 года (приложение № 2), судебная коллегия приходит к выводу, что арендная плата в период с 2 марта 2015 года по 2 мая 2015 года (150000 руб.) вносится ИП ФИО1 посредством оплаты работ по ремонту здания продовольственных товаров, а в последующие месяцы ИП ФИО1 должен ежемесячно производить арендные платежи в сумме 75000 руб., при этом понесенные покупателем ИП ФИО1 расходы по оплате ремонтных работ возмещаются продавцом ФИО2, объем работ и их стоимость определяются планом-графиком работ, сметами, договорами подряда и иными документами, являющимися приложениями к соглашению на проведение капитального ремонта нежилого помещения от 7 февраля 2015 года, между ИП ФИО1 и ФИО2 подписываются акты выполненных работ.

ИП ФИО1 не представлены в материалы дела план-график работ, сметы, договоры подряда, акты выполненных работ или иные документы, подписанные ФИО2, свидетельствующие о согласовании между сторонами объема и стоимости ремонтных работ. При этом представитель истца признавала факт отсутствия каких-либо документов, подтверждающих достижение соглашения между арендодателем и арендатором относительно объема ремонтных работ и их стоимости, ссылаясь на устное согласование.

В ходе судебного разбирательства ФИО2 отрицала согласование с ней объема ремонтных работ и их стоимости, подписание каких-либо актов или смет, признав лишь согласование проведения работ по локально-сметному расчету на ремонт помещений магазина от 13 февраля 2015 года на сумму 226624 руб.

Кроме того, пунктом 7 договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года предусмотрено, что в случае невыполнения своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, продавец уплачивает покупателю пени в размере 0,05 % от суммы, подлежащей возврату покупателю, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств и от суммы ремонта, реконструкции здания, прилегающей территории, согласно акту проделанной работы и предоставленным чекам (сметам).

Позиция ИП ФИО1, представитель которого в ходе судебного разбирательства заявлял о том, что ФИО2 ремонтные работы не были оплачены, в связи с чем размер пени составляет 5400993 руб. 29 коп., свидетельствует о том, что истец также трактует условия договора таким образом, что понесенные им расходы на проведение ремонтных работ подлежат возмещению ФИО2

Следовательно, представленные в материалы дела доказательства применительно к условиям договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года позволяют вынести суждение о том, что ИП ФИО1 выплачена арендная плата только за период с 2 марта 2015 года по 2 мая 2015 года в размере 150000 руб., с мая 2015 года ИП ФИО1 арендная плата не вносилась, то есть истцом существенно нарушались условия договора по выплате арендной платы, а как следствие и выкупной цены, что в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет ФИО2 право требовать в одностороннем порядке расторжения договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом от 22 ноября 2014 года.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ИП ФИО1 о выплате арендной платы в сумме 7871845 руб. 98 коп. признаются судебной коллегией несостоятельными как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что здание продовольственных товаров не соответствовало рекламному объявлению, требовало проведения ремонтных работ, было предметом судебных разбирательств, что препятствовало его использованию по назачению, судебной коллегией отклоняются, поскольку они не направлены на предмет спора, притом что, узнав о неудовлетворительном техническом состоянии здания и наличии судебного спора, ИП ФИО1, действуя своей волей и в своем интересе, не потребовал расторжения договора аренды, а заключил дополнительное соглашение и соглашение на проведение капитального ремонта, в соответствии с которыми принял на себя обязательства по проведению ремонта арендованного имущества.

Таким образом, решение суда постановлено в соответствии с установленными обстоятельствами, требованиями закона и не может быть отменено по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, которые направлены на переоценку выводов суда и исследованных в судебном заседании доказательств, оснований для удовлетворения которых судебная коллегия не находит, поэтому не принимает во внимание. Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом не допущено, иных доводов, имеющих правовое значение и способных повлиять на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Курганского городского суда Курганской области от 13 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Судья - председательствующий С.В. Тимофеева

Судьи: С.Я. Артамонова

ФИО3

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 ноября 2021 года.