Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цекирова З.Е. к Саксоновой Е.В., Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, устранений препятствий в пользовании земельным участком по апелляционной жалобе представителя истца Шараева Н.В. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 ноября 2021 года.

Заслушав доклад председательствующего судьи Кашиева М.Б. об обстоятельствах дела, выслушав объяснения представителя истца Шараева Н.В. поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Эрдниевой З.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Цекиров З.Е. обратился в суд с указанным иском, мотивируя тем, что предоставление в собственность ответчику Саксоновой Е.В. земельного участка с кадастровымномером <***> общей площадью <***> кв.м., расположенного по адресу: <***> препятствует в пользовании принадлежащим ему смежным земельным участком площадью <***> кв.м. с кадастровым номером <***>и расположенным на нем зданием гаража на 4 бокса общей площадью <***> кв.м. с кадастровым номером <***>, поскольку у него отсутствует доступ и проезд к его имуществу, что приводит к невозможности его использования по назначению.

Указывает, что обеспечение доступа к его объектам недвижимости возможно только через земельный участок Саксоновой Е.В. с кадастровымномером <***>, предназначенный для размещения автостоянки на 10 машино-мест.

В связи с необходимостью обеспечения доступа к его участку Цекиров З.Е. обратился в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – Министерство) с заявлением о предоставлении ему в аренду указанного земельного участка.

Однако 24 сентября 2019 года по результатам торгов, проведенных Министерством на право заключения договора аренды спорного земельного участка, их победителем признана Саксонова Е.В., с которой был заключен договор аренды земельного участка.

Администрацией г. Элисты ответчику Саксоновой Е.В. выданы разрешение на строительство объекта «Автостоянка на 10 машино-мест (пункт охраны)» от 30 октября 2019 года и разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта от 13 января 2020 года.

14 февраля 2020 года Министерством с Саксоновой Е.В. заключен договор купли -продажи данного земельного участка.

Таким образом, земельный участок, предоставленный Саксоновой Е.В. по договору аренды для обслуживания автотранспорта, после возведения на нем строения вспомогательного назначения – пункта охраны площадью 1,2 кв.м., в нарушение норм земельного законодательства был передан ответчику в собственность.

Ссылается на то, что возведение на участке только объекта вспомогательного назначения, не являющегося объектом капитального строительства, не могло повлечь возникновения у Саксоновой Е.В. исключительного права на предоставление ей земельного участка в собственность по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ без проведения торгов.

Возможность продажи без проведения торгов находящегося в муниципальной собственности земельного участка, на котором находится объект недвижимости, носящий вспомогательный характер, земельным законодательством не предусмотрена. Следовательно, Саксонова Е.В. не имела права на выкуп спорного земельного участка под пунктом охраны без проведения торгов.

Просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 14 февраля 2020 года № <***>- д/п; применить последствия недействительности сделки путем возложения на ФИО2 обязанности возвратить Министерству земельный участок общей площадью <***>кв.м. с кадастровымномером <***>, расположенный по адресу:<***>»; аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на данный земельный участок; признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект «Автостоянка на 10 машино-мест (пункт охраны)», площадью 1,2 кв.м. с кадастровымномером <***>, расположенный по указанному выше адресу; устранить препятствия в пользовании находящимися в собственности ФИО3 зданием гаражей на 4 бокса и земельным участком, предназначенным под эти гаражи, по тому же адресу, путем сноса ФИО2 принадлежащего ей здания пункта охраны.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 ноября 2021 года в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Полагает, что судом не дана надлежащая правовая оценка доводам истца о том, что построенный ФИО2 на спорном земельном участке пункт охраны не является объектом капитального строительства. Возведение ответчиком на спорном земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у ФИО2 исключительного права на приобретение в собственность данного земельного участка. В этой связи имеются основания для признания оспариваемого договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий ее недействительности. Ссылается на отсутствие у истца иного способа защиты нарушенного права, так как ФИО3 не может пользоваться принадлежащим ему земельным участком и гаражами, к которым отсутствует доступ и проезд. Соответственно выводы суда о том, что оспариваемым договором права истца не нарушены, являются несостоятельными. В материалы дела стороной истца представлены фотографии, из которых видно, что доступ к земельному участку и гаражам может быть осуществлен только через земельный участок ответчика. Кроме того, ответчик не сможет построить на спорном земельном участке гаражи для 10 машино-мест или организовать стоянку для такого же количества автомобилей, потому что в соответствии с пунктом 11.22 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» размер одного машино-места составляет 25 кв.м., соответственно для 10 машино-мест потребуется 250 кв.м., а площадь предоставленного ответчику участка составляет всего <***> кв.м.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО2 – ФИО4 полагает, что при разрешении дела суд апелляционной инстанции, назначив по делу судебную землеустроительную экспертизу, вышел за пределы требований истца, поскольку рассматривает новые требования истца относительно возможности обеспечения доступа (прохода, проезда) к земельному участку ФИО3, а также возможность установления сервитута. Однако таких требований истец в суде первой инстанции не заявлял. Считает, что поскольку ФИО3 стороной договора купли-продажи не является, то он не имеет права оспаривать данную сделку. Указывает, что у ФИО3 была возможность получить в пользование спорный участок, так как истец участвовал в торгах на право заключения договора аренды на этот участок, но победителем торгов была признана ФИО2, с которой и был заключен договор аренды. Администрация г. Элисты на законных основаниях выдала ФИО2 разрешение на строительство объекта капитального строительства - пункта охраны на арендованном ею участке. Так как земельный участок ответчика не относиться к землям общего пользования, которые не подлежат приватизации, то она имела право приобрести его в собственность. В заключении дополнительной судебной землеустроительной экспертизы эксперт необоснованно пришел к выводу о том, что к участку ФИО3 имеется единственный доступ через участок ответчика ФИО2, по которому проходит дорога для подъезда к зданию гаража. Полагает, что ФИО3 не имеет права требовать признания отсутствующим право ответчика на пункт охраны и требовать его сноса, поскольку он собственником спорного участка земельного участка не является, а данный иск относиться к искам о праве на недвижимое имуществ, обязательным основанием которого является наличие у истца права собственности на земельный участок, на котором расположено строение, о сносе которого он просит. Обращает внимание, что ответчик построила пункт охраны на арендованном земельном участке на законных основаниях. Ссылается на то, что удовлетворение судом требований ФИО3 не приведет к восстановлению его нарушенных прав, так как в случае возврата земельного участка Министерству, этот участок вновь будет выставлен на торги.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции надлежащим образом, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Верховного Суда Республики Калмыкия (www.vs.kalm.sudrf.ru).

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО3, ответчика ФИО2, представителей Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Администрации г. Элисты, учитывая их надлежащее уведомление и не представление доказательств о наличии уважительных причин неявки в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и вынесении нового решения об удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку ФИО3 стороной оспариваемого договора купли-продажи земельного участка не является, то его права этой сделкой не нарушаются.

При этом суд исходил из того, что невозможность использования по назначению принадлежащего истцу имущества (земельного участка и гаражей) не может служить основанием для признания оспариваемого договора недействительным, так как истцом не представлено доказательств нарушения этим договором его прав и законных интересов.

По мнению суда первой инстанции, предоставление Министерством в собственность ФИО2 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ земельного участка на котором расположен только вспомогательный объект, основанием для признания такой сделки недействительной (ничтожной) не является.

С учетом того, что истец ФИО3 спорным земельным участком не владеет, судом первой инстанции отказано в удовлетворении его требований о признании отсутствующим права собственности ответчика ФИО2 на расположенный на этом участке объект недвижимости (пункт охраны) и об устранении препятствий в пользовании его земельным участком путем сноса этого объекта.

Также суд пришел к выводу о том, что избранный истцом способ защиты гражданских прав путем признания недействительной сделки купли-продажи является ненадлежащим способом защиты, поскольку применение двухсторонней реституции не приведет к восстановлению его прав.

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом в силу разъяснений пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).

Суд в соответствии с пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса РФ вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2015 № 25 разъяснено, что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3 по договорам купли-продажи от 28 августа 2014 года приобрел в собственность расположенные по адресу:<***> земельный участок с кадастровым номером <***>площадью <***>кв.м., категория земель: земли населенных пунктов «под гараж», а также здание гаража на 4 бокса с кадастровымномером <***>общей площадью <***>кв.м.

15 сентября 2014 года Управлением Росреестра по Республике Калмыкия произведена государственная регистрация принадлежащих ему объектов недвижимости - земельного участка и здания гаража.

Постановлением Администрации г. Элисты № 1499 от 22 августа 2019 года утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровымномером <***>площадью <***> кв.м.с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта», находящегося по адресу:<***>, из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты.

24 сентября 2019 года Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия проведены торги на право заключения договора аренды указанного выше земельного участка с кадастровымномером <***>, который является смежным с земельным участком истца.

В торгах в качестве претендента на заключение договора аренды принимал участие истец ФИО3, поскольку предоставляемый в аренду земельный участок был необходим для обеспечения доступа (прохода, проезда) к принадлежащему ему имуществу - земельному участку с кадастровым номером <***> и зданию гаражей на 4 бокса.

На основании протокола № 2 заседания Комиссии по организации и проведению торгов Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 24 июня 2019 года победителем аукциона на право заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка была признана ответчик ФИО2, предложившая на торгах большую цену.

На основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия № 1314-р от 27 июня 2021 года с ней сроком на 10 лет был заключен договор аренды от 27 июня 2019 года № *** –д/а на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты Республики Калмыкия, с указанием вида целевого использования данного участка «под облуживание автотранспорта».

Заключив договор аренды, ФИО2 обратилась в Администрацию г. Элисты с заявлением о получении разрешения на строительство на арендованном ею участке объекта недвижимости.

В качестве наименования объекта, возводимого на арендованном земельном участке, ответчиком указана автостоянка на 10 машино-мест (пункт охраны) общей площадью 0,84 кв.м., объемом 3,75 куб.м., 1 этаж, площадью застройки 1,50 кв.м.

Согласно эскизному проекту, изготовленному ООО «<***>» по заказу ответчика, пункт охраны имеет прямоугольную форму, материал наружных стен состоит из металлопрофиля, внутренний слой без утеплителя и без внутренней отделки, кровля односкатная, подключение объекта к городским инженерным сетям отсутствует, фундамент не предусмотрен (л.д. 162 - 165).

Из его технических характеристик, указанных в изготовленном кадастровым инженером МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты Д<***>, техническом плане, следует, что пункт охраны представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью 1,2 кв.м., с габаритными размерами 1 м. х 1,5 м., стены выполнены из металлического каркаса с обшивкой оцинкованным металлическим профилем (л.д.83-91).

30 октября 2019 года Администрацией г. Элисты ответчику ФИО2 выдано разрешение №08RU <***> на строительство, при этом исполнительным органом власти возводимое ответчиком строение (пункт охраны) указано как объект капитального строительства (л.д. 73-75).

13 января 2020 года Администрацией г. Элисты выдано разрешение №08RU <***> на ввод данного объекта в эксплуатацию, согласно которому автостоянка на 10 машино-мест (пункт охраны) общей площадью 1,2 кв.м. введена в эксплуатацию в качестве объекта капитального строительства.

Согласно характеристикам введенного в эксплуатацию объекта, указанным Администрацией г. Элисты в разрешении на ввод в эксплуатацию от 13 января 2020 года, его общая площадь составляет 1,2 кв.м., в качестве фундамента указаны металлические винтовые сваи, материалы стен - металлические стойки, материалы перекрытий - металлические балки (л.д.76-77).

28 января 2020 года Управлением Росреестра по Республике Калмыкия произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на объект недвижимости – автостоянку на 10 машино-мест (пункт охраны), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 9 сентября 2021 года (л.д. 24-25).

После регистрации права собственности на данный объект ФИО2 обратилась с заявлением в Министерство о предоставлении ей спорного земельного участка в собственность в связи с возведением на нем объекта капитального строительства.

14 февраля 2020 года распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия № 198-р ФИО2 предоставлен в собственность за плату земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории г. Элисты Республики Калмыкия, с кадастровым номером <***>общей площадью <***> кв.м., расположенный по адресу:<***>, предназначенный под обслуживание автотранспорта.

При этом пунктом 4 данного распоряжения Министерства указано, что в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» договор аренды земельного участка от 27 июня 2019 года № <***>-д/а с ФИО2 следует считать расторгнутым с момента государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок, предоставленный ей в собственность. (л.д. 99).

На основании данного распоряжения 14 февраля 2020 года между Министерством и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка № <***>-д/п, согласно которому она приобрела спорный участок в собственность по выкупной цене 33 510,13 руб. (л.д. 41 -45)

26 февраля 2020 года Управлением Росреестра по Республике Калмыкия произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <***>общей площадью <***> кв.м., о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 9 сентября 2021 года (л.д. 22-23).

Из материалов дела следует, что заявляя в суде требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 14 февраля 2020 года и применении последствий его недействительности, ФИО3 указал, что с учетом предоставления смежного земельного участка ФИО2 для размещения автостоянки на 10 машно-мест и возведения ею на этом участке вспомогательного объекта (пункта охраны), истец в настоящее время лишен возможности использовать по назначению принадлежащий ему земельный участок и расположенное на нем здание гаража.

При этом ФИО3, не являясь собственником спорного земельного участка, просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании его имуществом, так как единственный доступ к его участку может быть организован только через участок, предоставленный ФИО2, учитывая, что иного доступа (прохода, проезда) к принадлежащему ему имуществу не имеется.

Из содержания статьи 304 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, приведенных в абзаце 3 пункта 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий его недействительности и об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом, суд первой инстанции сослался лишь на то, что ФИО3 стороной оспариваемой сделки не является, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии нарушения данной сделкой прав и законных интересов истца.

При этом суд первой инстанции обстоятельства наличия либо отсутствия реальной угрозы нарушения права собственности истца ФИО3 со стороны ответчика ФИО2 не выяснял, вопрос о возможности назначения по делу судебной землеустроительной экспертизы в целях выяснения вопроса о наличии у истца препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом на обсуждение сторон не ставил.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2021 года «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ) суду апелляционной инстанции следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства и при необходимости оказать содействие в их собирании и истребовании.

Реализуя указанные полномочия, суд апелляционной инстанции вынес на обсуждение сторон вопрос о возможности назначения по делу судебной землеустроительной экспертизы для выяснения обстоятельств наличия у истца препятствий в пользовании его имуществом и разрешения требующих специальных познаний в области землеустройства и кадастрового учета вопросов о том, имеется ли у истца доступ (проход, проезд) к его земельному участку и зданию гаража способом, исключающим использование территории спорного земельного участка ответчика, что свидетельствовало бы об отсутствии нарушения прав истца со стороны ответчика.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 28 января 2022 года по ходатайству представителя истца по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено муниципальному унитарному предприятию «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты».

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

1) Имеется ли возможность доступа (прохода, проезда) к принадлежащим ФИО3 зданию гаража на 4 бокса и земельному участку с видом разрешенного использования «под гаражи», расположенных по адресу:<***>, способом, исключающим проход (проезд) через принадлежащий ФИО2 земельный участок с кадастровымномером <***>с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта», предназначенного для размещения автостоянки на 10 машино-мест, также расположенного по адресу <***>?

2) Возможен ли доступ (проход, проезд) к земельному участку истца с видом разрешенного использования «под гаражи» и зданию гаража на 4 бокса через земельный участок ответчика с учетом вида его разрешенного использования «для обслуживания автотранспорта» и предназначения для размещения автостоянки на 10 машино-мест, путем установления сервитута, если да, то каким образом?

3) Имеется ли возможность доступа (прохода, проезда) к земельному участку истца и зданию гаража на 4 бокса со стороны территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: <***>, если да, то каким образом?

4) Определить через какой земельный участок имеется возможность доступа (прохода, проезда) к земельному участку истца и зданию гаража на 4, расположенных по адресу:<***>, в том числе с установлением сервитута?

5) Установить и описать графически все иные имеющиеся варианты доступа (прохода, проезда) к земельному участку истца и зданию гаража на 4 бокса, в том числе с использованием территории земель общего пользования и смежных земельных участков с указанием их кадастровых номеров?

11 марта 2022 года в Верховный Суд Республики Калмыкия поступило заключение МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» от 11 марта 2022 года № 28.

В этом заключении эксперты пришли к выводам о том, что к участку истца можно обеспечить доступ (проход, проезд) путем установления на земельном участке ФИО2 сервитута. Предлагаемый экспертами вариант сервитута шириной 4 м. и длиной 24 м. должен проходить по асфальтированному покрытию участка ответчика.

При этом целевое назначение земельного участка ФИО2 – для размещения автостоянки на 10 машино-мест экспертами не учитывалось.

По мнению экспертов, к участку истца возможно также организовать доступ через земельный участок с кадастровым номером <***>со стороны многоквартирного дома, установив сервитут шириной 4 м. и длиной 23 м.

Вместе с тем, исчисляя площадь сервитута, эксперты не учли находящиеся на данном участке зеленые насаждения и элементы благоустройства, предназначенные для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (детская площадка, качели, турники, лестницы, горка и т.д.). Иных вариантов доступа к участку истца экспертным заключением установлено не было.

По правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Проанализировав экспертное заключение МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» от 11 марта 2022 года № 28, судебная коллегия признала его не соответствующим требованиям, предъявляемым Федеральным законом РФ от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» к заключению экспертов и его содержанию, так как в нем отсутствуют описание проведенного экспертами исследования, не имеется указания об использованных экспертами методах исследования, выводы экспертов по поставленным вопросам не обоснованы и не позволяют проверить их достоверность на базе общепринятых научных и практических данных. В исследовательской части заключения не содержится оценка результатов проведенных экспертами исследований и обоснование выводов по поставленным вопросам, а приведены лишь ответы на поставленные судом вопросы, произвольно изложенные экспертами в повествовательной форме.

Кроме того данная экспертиза не была подписана одним из проводивших ее экспертов, к заключению не были приложены документы, свидетельствующие о наличии у экспертов соответствующего уровня образования и квалификации, в заключении не имелось фотоматериалов и чертежей, иллюстрирующих выводы экспертов.

В силу части 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

В целях устранения возникших у суда объективных сомнений в правильности и обоснованности экспертного заключения МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 29 марта 2022 года для разрешения ранее поставленных судом перед экспертом вопросов назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр кадастровых и проектных работ».

Из заключения повторной судебной землеустроительной экспертизы, выполненной 12 мая 2022 года экспертами ООО «Центр кадастровых и проектных работ» Д<***>и Н<***>следует, что доступ (проход, проезд) к принадлежащим ФИО3 зданию гаража на 4 бокса и земельному участку способом, исключающим проход (проезд) через принадлежащий ФИО2 земельный участок, предназначенный для размещения автостоянки на 10 машино-мест, отсутствует.

Придя к такому выводу, эксперты исходили из того, что земельный участок истца с кадастровым номером <***> с северной стороны имеет глухое (сплошное) ограждение в виде бетонного забора, с восточной стороны проходит глухая (сплошная) стена здания гаража на 4 бокса, с южной стороны имеется металлическое ограждение, с западной стороны у земельного участка нет ограждения, так как в этом месте он граничит с земельным участком ФИО2, поэтому проезд к участку истца возможен только с западной стороны – со стороны земельного участка ответчика.

Согласно выводам экспертов, для установления на участке ответчика сервитута, обеспечивающего доступ к земельному участку истца, необходима площадь 119 кв.м.

Однако с учетом вида разрешенного использования земельного участка ФИО2 «для обслуживания автотранспорта» и его целевого назначения - для размещения автостоянки на 10 машино-мест площади участка ответчика в размере <***> кв.м. недостаточно для установления на нем сервитута в пользу истца.

Исчисляя площадь, необходимую для установления права ограниченного пользования земельным участком ответчика (сервитута), эксперты указали, что в соответствии с нормами СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей» минимальные размеры размещения одного машино-места на участке ФИО2 с учетом минимально допустимых зазоров безопасности составят 5000 мм х 2100 мм., соответственно площадь одного машино-места равна 10,5 кв.м., для 10 машино-мест на участке ответчика потребуется 100,5 кв.м., между тем земельный участок истца имеет площадь 184 кв.м., что явно недостаточно для установления на нем сервитута площадью 119 кв.м.

Исследования экспертов показали, что доступ (проход, проезд) к земельному участку истца со стороны территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: <***>, отсутствует, поскольку на территории земельного участка, на котором расположен жилой дом, имеются зеленые насаждения, элементы благоустройства, предназначенные для его обслуживания и эксплуатации, на участке расположены детская площадка (качели, турники, лестницы, горка и т.д.) и асфальтированная автомобильная дорога, предназначенная для внутридомового проезда автомобилей.

Доступ (проезд) с данной дороги до земельного участка ФИО3 отсутствует. Если организовать проезд через территорию многоквартирного дома, то необходимо произвести снос части элементов его благоустройства, что приведет к нарушению прав собственников многоквартирного дома.

Отвечая на вопросы суда № 4 и № 5 о наличии иных вариантов организации доступа к земельному участку истца с использованием территории земель общего пользования либо смежных земельных участков, в том числе с обременением их сервитутом, эксперты пришли к выводу о том, что единственным возможным вариантом доступом (прохода, проезда) к земельному участку истца ФИО3 и зданию гаража на 4 бокса является его организация через земельный участок ответчика ФИО2, по которому проходит дорога для заезда к зданию гаража, принадлежащего истцу.

Иные варианты доступа (прохода, проезда) к земельному участку истца с и зданию гаража на 4 бокса, по мнению экспертов ООО «Центр кадастровых и проектных работ», отсутствуют.

Данное заключение отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, исследование экспертами проведено объективно, всесторонне и в полном объеме; выводы, изложенные в заключении, экспертами подробно аргументированы и проиллюстрированы с указанием примененных экспертных методов исследования, используемой литературы и технических средств, эксперты обладают специальными познаниями в исследуемой области, соответствующим стажем и уровнем образования, они предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в ходе рассмотрения настоящего дела эксперты не заинтересованы, их заключение является последовательным и мотивированным, противоречий не содержит.

Заключение экспертов ООО «Центр кадастровых и проектных работ», основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, оно содержит подробное описание исследования и сделанные в результате выводы и ответы на поставленные вопросы, противоречия в заключении отсутствуют, при проведении повторной экспертизы экспертами было учтено целевое назначение земельного участка ответчика (для размещения автостоянки) и элементы благоустройства, расположенные на территории многоквартирного дома, расположенные на смежном с истцом земельном участке, в связи с чем оснований сомневаться в выводах экспертизы ООО «Центр кадастровых и проектных работ» от 12 мая 2022 года у суда апелляционной инстанции нет оснований.

Доводы представителя ответчика ФИО4 о том что экспертом ООО «Центр кадастровых и проектных работ» незаконно, без ссылки на Генеральный план г.Элисты, указано об отнесении спорного участка ответчика к территории общего пользования, не подлежащей приватизации, нельзя признать обоснованными, так как в заключении экспертизы ООО «Центр кадастровых и проектных работ» таких выводов не содержится.

Указание в экспертном заключении на то, что единственным возможным доступом к земельному участку истца через земли общего пользования является участок ответчика, не свидетельствует о незаконном отнесении экспертом участка ФИО2 к землям общего пользования.

Поскольку выводы данной экспертизы являются законными, обоснованными и мотивированными, то судебная коллегия принимает заключение ООО «Центр кадастровых и проектных работ» в качестве надлежащего доказательства по делу.

Вопреки доводам представителя ответчика оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения ООО «Центр кадастровых и проектных работ» у судебной коллегий не имеется.

Принимая во внимание, что ранее составленное заключение судебной землеустроительной экспертизы МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» от 11 марта 2022 года № 28 по своему содержанию не соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, учитывая отсутствие в нем указания на использованные экспертами методики и невозможность проверить выводы экспертов на базе общепринятых научных и практических данных, выводы, к которым пришли эксперты в этом заключении о возможной организации доступа к участку истца через участок ответчика и через территорию многоквартирного дома путем установления сервитута, не могут быть положены в основу принятого по делу судебного решения.

Вследствие чего судебная коллегия приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве доказательства по настоящему делу заключения экспертов МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» от 11 марта 2022 года № 28, так как оно не отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Что касается доводов представителя ответчика о том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы исковых требований, назначив по делу землеустроительную экспертизу для разрешения вопросов о наличии доступа (прохода, проезда) к земельному участку истца, которые не были заявлены истцом в суде первой инстанции, то их следует признать необоснованными.

Применительно к обстоятельствам дела, с учетом предмета и основания иска, исходя из разъяснений пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, для разрешения настоящего спора суду первой инстанции следовало установить наличие либо отсутствие реальной угрозы нарушения прав истца со стороны ответчика, поскольку ФИО3 в качестве обоснования иска ссылался на отсутствие у него доступа (прохода, проезда) к принадлежащему ему имуществу.

В силу положений 56, 59, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также истребование, приобщение к материалам дела и оценка доказательств, а также определение достаточности доказательств является компетенцией суда.

Ввиду того, что суд первой инстанции в нарушение указанных процессуальных норм уклонился от выяснения приведенных выше обстоятельств, то суд апелляционной инстанции счел возможным удовлетворить ходатайство представителя истца и назначить судебную землеустроительную экспертизу для выяснения юридически значимых обстоятельств дела.

Опровергая выводы суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, судебная коллегия исходит из следующего.

Статьей 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что в графической части межевого плана указывается доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе посредством установления сервитута.

Согласно пункту 26 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что отсутствие доступа к образуемому или изменяемому земельному участку является основанием для приостановления государственного кадастрового учета.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что при межевании земельных участков к ним должен быть обеспечен доступ.

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ закреплены принципы гражданского законодательства, одним из которых, в частности, является обеспечение восстановления нарушенных прав.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Соответственно, требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности вправе предъявить как сторона сделки, так и иное лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При обращении в суд с настоящим иском ФИО3 было указано, что иным способом защита нарушенного права не возможна.

Ввиду того, что, заключением повторной землеустроительной экспертизы установлено, что ФИО3 не имеет иную возможность получить доступ к своему имуществу (земельному участку и зданию гаража), кроме как путем прохода и проезда через соседний земельный участок ответчика ФИО2, установление на котором сервитута невозможно из-за недостаточного размера его площади, то с выводом суда первой об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права согласиться нельзя.

Наличие у истца препятствий в пользовании своим имуществом из-за отсутствия к нему свободного доступа, который был ограничен в связи с предоставлением ответчику смежного земельного участка на основании договора купли-продажи, свидетельствует о наличии у истца материально-правового интереса в оспаривании этого договора, так как иного способа защиты нарушенного права - путем установления сервитута в отношении земельного участка ответчика, у истца не имеется.

Судом установлено, что спорный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, был предоставлен ФИО2 без проведения торгов, поскольку она является собственником расположенного на этом участке объекта капитального строительства - автостоянки на 10 машино-мест (пункта охраны).

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 10, 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Некапитальными строениями, сооружениями являются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений.

Понятие объекта капитального строительства в Градостроительном кодексе РФ корреспондирует понятию недвижимого имущества, к которому относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства являются объектами капитального строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом Градостроительный кодекс РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования» и не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных.

В статье 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Закон № 384-ФЗ) установлено, что:

- под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

- под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно части 10 статьи 4 Закона № 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся: здания и сооружения временного (сезонного) назначения; здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения; здания и сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 7 апреля 2021 года).

Из материалов дела видно, что согласно эскизному проекту, изготовленному по заказу ответчика ООО «<***>» от 2019 года, возведенный на спорном земельном участке ответчика ФИО2 объект - автостоянка на 10 машино-мест (пункт охраны) прочной связи с землей не имеет, фундамент для него не предусмотрен.

Аналогичные технические характеристики возведенного ответчиком на спорном земельном участке объекта указаны в техническом плане объекта, изготовленном по заказу ФИО2 кадастровым инженером МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты Д <***> и в разрешении не его ввод в эксплуатацию, выданном Администрацией г. Элисты 13 января 2020 года.

Поскольку возведенный ответчиком ФИО2 на спорном участке объект (пункт охраны) не имеет заглубленного фундамента и прочной связи с землей, состоит из легких в монтаже элементов - листов металлопрофиля, в качестве его фундамента использованы металлические сваи, то он относится к быстровозводимым сооружениям, его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку возможно осуществить без несоразмерного ущерба его назначению.

Исходя из конструктивных особенностей данного объекта и отсутствия у него прочной связи с землей, он не мог быть отнесен Администрацией г. Элисты к объектам капитального строительства, так как по своим техническим характеристикам он относится к объектам вспомогательного использования.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Как установлено судом, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 14 февраля 2020 года ФИО2 являлась собственником сооружения (пункта охраны), необходимого для охраны автомобилей, то есть объекта недвижимости, имеющего вспомогательный характер по отношению к целевому назначению, предоставленного ей спорного земельного участка.

Между тем, возведение на земельном участке лишь вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у застройщика права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, то есть без проведения торгов.

(Аналогичная позиция указана в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 7 апреля 2021 года, определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 августа 2018 года № 22-КГПР-18, кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 6 декабря 2020 года № 18-КАД20-27-К4).

Продажа из публично-правовой в частную собственность ответчику земельного участка без соблюдения предусмотренной статьей пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ конкурентной процедуры торгов, проводимой в форме открытого аукциона, свидетельствует о нарушении публичных интересов и прав неопределенного круга лиц.

Ввиду отсутствия у ФИО2 исключительного права на выкуп спорного земельного участка под вспомогательным объектом без проведения торгов, договор купли-продажи данного земельного участка от 14 февраля 2020 года №<***>-д/п, заключенный между ней и Министерством, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ следует признать недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной с нарушением требований земельного и гражданского законодательства, применив последствия ее недействительности, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса РФ.

Данная правовая позиция также указана в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 1 июня 2022 года, в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 декабря 2021 года № 302-ЭС21-14414 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 2013 года № 12668/12.

По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.

Поскольку спорный договор признан судебной коллегией недействительной (ничтожной) сделкой, то требования истца о применении его последствий недействительности в виде возложения на ФИО2 обязанности по возврату спорного земельного участка Министерству подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 79 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Таким образом, при решении вопроса о применении последствий недействительности спорной сделки, суд апелляционной инстанции полагает возможным возложить на ФИО2 обязанность возвратить Министерству земельный участок общей площадью <***> кв.м. с кадастровымномером <***>, расположенный по адресу:<***>, обязав при этом Министерство возвратить в пользу ФИО2 полученные по договору купли-продажи земельного участка от 14 февраля 2020 года денежные средства в размере 33 510,13 руб.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Для признания права отсутствующим истец должен привести доказательства отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права ответчика на спорный объект недвижимого имущества.

Данный способ защиты права является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.

Основной целью использования данного способа защиты является устранение содержащихся в ЕГРН недостоверных сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью ни по своей природе, ни по правовому статусу. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 1 февраля 2022 года № 309-ЭС21-17228).

В настоящем деле истец ФИО3 ссылался на то, что право собственности ответчика ФИО2 на вспомогательный объект (пункт охраны), по своей правовой природе не являющийся объектом недвижимым имуществом, неправомерно зарегистрировано как на недвижимое имущество.

В соответствии с положениями частей 2, 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных согласно данному Федеральному закону сведениям.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Судом апелляционной инстанции установлено, что принадлежащий ответчику вспомогательный объект (пункт охраны) не является объектом капитального строительства, соответственно он не мог выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Следовательно, государственная регистрация права собственности ФИО2 на данный объект как на объект недвижимости произведена в отсутствие на то правовых оснований.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования (пункт 28 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 года)

В ходе судебного разбирательства судебной коллегией установлено нарушение прав истца на доступ к принадлежащему ему имуществу вследствие незаконного предоставления ответчику спорного участка и возведения на нем объекта вспомогательного использования (пункта охраны).

Таким образом, предоставление ФИО2 земельного участка, предназначенного для автостоянки на 10 машино-мест, и размещение на нем вспомогательного объекта (пункта охраны) привело к невозможности эксплуатации по целевому назначению истцом ФИО3 его объектов недвижимости - земельного участка и здания гаража на 4 бокса.

При таких обстоятельствах нарушенное право истца может быть восстановлено посредством удовлетворения его требований о признании отсутствующим права ФИО2 на вспомогательный объект (пункт охраны), государственная регистрация которого как на объект капитального строительства осуществлена в нарушение действующих градостроительных норм и правил.

В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на объект «Автостоянка на 10 машино-мест (пункт охраны)», площадью 1,2 кв.м. с кадастровымномером <***>, расположенный по адресу: <***>.

Исходя из конструктивных особенностей спорного объекта (пункта охраны), который не имеет прочной связи с землей и заглубленного фундамента, является быстровозводимой конструкцией и может быть демонтирован и перемещен без существенного для него ущерба, требования о его сносе являются излишне заявленными.

Поэтому судебная коллегия полагает возможным обязать ФИО2 устранить препятствия в пользовании находящимися в собственности ФИО3 имуществом в виде земельного участка и здания гаража на 4 бокса, путем освобождения ответчиком за свой счет спорного земельного участка общей площадью <***>кв.м. с кадастровымномером <***>, расположенный по адресу:<***> от расположенного на нем объекта вспомогательного использования - пункта охраны.

На основании подпункта 5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона
от 13 июля 2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Признание договора купли-продажи от 14 февраля 2020 года, заключенного между Министерством и ФИО2, недействительной (ничтожной) сделкой и применение к нему последствий его недействительности является основанием для органа регистрации для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Соответственно, требования истца о возложении на Управление Росреестра по Республике Калмыкия обязанности по аннулированию (погашению) записей о праве собственности ответчика ФИО2 на земельный участок общей площадью <***> кв.м. с кадастровымномером <***>по адресу:<***>, в государственном реестре недвижимости также подлежат удовлетворению.

Кроме того, настоящее решение суда является также основанием для аннулирования (погашения) записи о праве собственности ФИО2 на вспомогательный объект (пункт охраны) с кадастровым номером <***>, так как спорное строение объектом недвижимости не является и основания для его регистрации в ЕГРН отсутствовали.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 подлежит отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий его недействительности в виде возврата ФИО2 земельного участка Министерству, возложения на Министерство обязанности возвратить ответчику выкупную цену спорного участка, устранении препятствий в пользовании принадлежащим истцу земельным участком путем признания отсутствующим права ФИО2 на пункт охраны, погашении записи в ЕГРН о праве собственности ответчика на земельный участок и обязании ответчика освободить спорный участок посредством его освобождения от находящего на нем пункта охраны.

Ссылка представителя ответчика ФИО4 на то, что удовлетворение требований ФИО3 по настоящему делу не приведет к восстановлению его нарушенных прав, так как у ФИО2 сохранится право аренды на спорный земельный участок, опровергается материалами дела.

Согласно пункту 4 распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 февраля 2020 года № <***>-р заключенный с ФИО2 договор аренды земельного участка от 24 сентября 2019 года был расторгнут с момента государственной регистрации договора купли-продажи этого участка, то есть с 26 февраля 2020 года (дата регистрации в ЕГРН права собственности ответчика на спорный участок) (л.д. 99).

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к судебным издержкам относятся также суммы, подлежащие выплате экспертам.

Частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при предъявлении иска совно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них.

Из обстоятельств дела усматривается, что обращение ФИО3 с настоящим иском в суд вызвано возведением ответчиком ФИО2 на смежном с ним земельном участке объекта вспомогательного использования (пункта охраны), последующим предоставлением ответчику спорного участка в нарушение требований земельного законодательства в собственность и наличием ввиду этого препятствий в пользовании принадлежащим истцу имуществом.

Для разрешения заявленных требований по ходатайству представителя истца ФИО1 определением суда апелляционной инстанции от 22 января 2022 года по делу назначена судебная землеустроительная экспертиза, которая проведена экспертами МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 22 января 2022 года представитель ответчика ФИО4 возражала относительно назначения по делу судебной землеустроительной экспертизы.

Определением суда апелляционной инстанции от 29 марта 2022 года по делу назначена повторная землеустроительная экспертиза, поскольку у судебной коллегии имелись сомнения в правильности и обоснованности экспертного заключения МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты».

Проведение повторной экспертизы поручено судом экспертам ООО «Центр кадастровых и проектных работ».

Несмотря на имевшиеся объективные сомнения в законности и обоснованности первоначальной экспертизы, представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании от 29 марта 2022 года возражала против назначения по делу повторной экспертизы.

Оплата расходов по проведению первоначальной и повторной экспертиз возложена судом апелляционной инстанции на истца ФИО3, который предварительную оплату данных экспертиз не осуществил.

Между тем согласно абзацу второму части 2 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения

В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Согласно счету на оплату № 12 от 16 марта 2022 года стоимость проведенной МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» землеустроительной экспертизы составила 20 000 руб.

Исходя из счета на оплату № 25/05-2022 от 25 мая 2022 года стоимость проведенной ООО «Центр кадастровых и проектных работ» экспертизы составила 8000 руб.

В части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ указано, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным статьей 65 настоящего кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ).

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности ранее данного экспертного заключения, суд вправе назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой может быть поручено другому эксперту или экспертам (пункт 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Из приведенных норм процессуального права и разъяснений по их применению следует, что отказ в оплате экспертизы, по основаниям наличия у суда сомнений в правильности и обоснованности экспертного заключения процессуальным законом не предусмотрен.

Выплата вознаграждения эксперту не может ставиться в зависимость от оценки его заключения судом и непринятия судом в качестве доказательства по делу.

Таким образом, непринятая судом в качестве надлежащего доказательства по делу первоначальная экспертиза МУП «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» и признанная судом относимым и допустимым доказательством по делу повторная экспертиза ООО «Центр кадастровых и проектных работ» подлежат оплате.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П разъяснил, что правосудие нельзя было бы признать отвечающим требованиям равенства и справедливости, если расходы, понесенные в связи с судебным разбирательством, ложились бы на лицо, вынужденное прибегнуть к судебному механизму обеспечения принудительной реализации своих прав, свобод и законных интересов, осуществление которых из-за действий (бездействия) другого лица оказалось невозможно, ограничено или сопряжено с несением неких дополнительных затрат.

Признание права на присуждение судебных расходов за лицом (стороной), в пользу которого состоялось судебное решение, соответствует также принципу полноты судебной защиты, поскольку призвано восполнить лицу, чьи права нарушены, не обусловленные деятельностью самого этого лица потери, которые оно должно было понести для восстановления своих прав в связи с необходимостью совершения действий, сопряженных с возбуждением судебного разбирательства и участием в нем.

Учитывая особенность материальных правоотношений, из которых возник спор, конкретные обстоятельств дела и фактическое процессуальное поведение представителя ответчика ФИО2 - ФИО4, занимавшей активную позицию в суде апелляционной инстанции и возражавшей против удовлетворения требований истца, тем самым оспаривая восстановление его нарушенного права на пользование принадлежащим ему имуществом и способствуя назначению по делу судебных экспертиз, принимая во внимание удовлетворение заявленных истцом требований в полном объеме, на основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции полагает возможным расходы на проведение экспертизы МУП «Архитектурно-планировочное бюро г.Элисты» в размере 20 000 руб. и повторной экспертизы ООО «Центр кадастровых и проектных работ» в размере 8000 руб., а также понесенные истцом расходы на уплату государственной пошлины за подачу иска в размере 300 руб. возложить на ответчика ФИО2

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 ноября 2021 года отменить.

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 14 февраля 2020 года № <***>- д/п, заключенный между ФИО2 и Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 14 февраля 2020 года № <***>- д/п, заключенного между ФИО2 и Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

Обязать ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровымномером <***>площадью <***>кв.м., расположенный по адресу: <***>, Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

Обязать Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия возвратить ФИО2 денежные средства в размере 33 510,13 руб., уплаченные ею по договору купли-продажи от 14 февраля 2020 года № <***>д/п.

Погасить (аннулировать) запись в Едином государственном реестре о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровымномером <***>площадью <***>кв.м., расположенный по адресу: <***>.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на вспомогательный объект «Автостоянка на 10 машино-мест (пункт охраны)» с кадастровымномером <***>площадью 1,2 кв.м., расположенный по адресу: <***>.

Обязать ФИО2 устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером <***>площадью <***>кв.м. по адресу:<***>, принадлежащем на праве собственности ФИО3, путем освобождения за свой счет земельного участка с кадастровымномером <***>площадью 184 кв.м. по адресу: <***>от расположенного на нем вспомогательного объекта - автостоянки на 10 машино-мест (пункта охраны).

Взыскать с ФИО2 в пользу муниципального унитарного предприятия «Архитектурно-планировочное бюро г. Элисты» (ИНН <***>, КПП <***>, счет № <***>, <***>) расходы на проведение судебной землеустроительной экспертизы от 11 марта 2022 года № 28 в размере 20000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр кадастровых и проектных работ» (ИНН <***>, КПП <***>, счет № <***>, <***>) расходы на проведение повторной судебной землеустроительной экспертизы от 12 мая 2022 года в размере 8000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Председательствующий

Судьи

ФИО5

ФИО6

ФИО7

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 июня 2022 года.