Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков Шевченко Е. В. и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 июля 2021 г. по иску администрации Петрозаводского городского округа к Шевченко Е. В., Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ООО «Многофункциональный центр недвижимости» о признании сделок недействительными, о применении последствий недействительности сделок.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее также – Администрация) обратилась в суд с иском к ответчикам по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ г. Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее также – Министерство) был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдых (рекреация), местоположение - (...) кв.м. Согласно протоколу о проведении открытого аукциона от ХХ.ХХ.ХХ г. победителем признан ООО «Многофункциональный центр недвижимости». ХХ.ХХ.ХХ г. между Министерством имущественных и земельных отношений РК и ООО «Многофункциональный центр недвижимости» был заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...). Согласно п.1.2 договора земельный участок имеет вид разрешенного использования «для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)». Пунктом 1.3 договора установлены ограничения и обременения земельного участка: без права возведения объектов капитального строительства, объектов недвижимости (п.7 ст.39.11 ЗК РФ). Установлены ограничения в использовании земельного участка в связи с его расположением в зоне композиционного регулирования застройки, предусмотренные ст.74 Правил землепользования и застройки. Между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В. ХХ.ХХ.ХХ г. был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью (...) кв.м, с разрешенным использованием для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения). ХХ.ХХ.ХХ г. кадастровым инженером по заявлению правообладателя был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером (...). В соответствии с Генеральным планом города Петрозаводска земельные участки в районе (...) с кадастровыми номерами (...) (ранее земельный участок №) относятся к жилой зоне индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки. Решением Петрозаводского городского Совета от ХХ.ХХ.ХХ г. № «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа» внесены изменения в статью 22 Правил землепользования и застройки города Петрозаводска, в части изменения зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Жи) на природно-рекреационную зону (Рпр) для земельного участка ориентировочной площадью (...) кв.м, находящегося в районе (...), согласно схеме №1. Таким образом, в соответствии с Правилами землепользования и застройки земельные участки с кадастровыми номерами (...) располагаются в природно-рекреационной зоне (Рпр). На основании изложенного Администрация просила признать аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (.....), категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - отдых (рекреация) общей площадью (...) кв.м недействительным (ничтожным); признать договор купли-продажи № от ХХ.ХХ.ХХ г., заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений РК и ООО «Многофункциональный центр недвижимости» по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: ХХ.ХХ.ХХ, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), общей площадью (...) кв.м, недействительным (ничтожным); признать договор от ХХ.ХХ.ХХ г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (...), с видом разрешенного использования - для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), общей площадью (...) кв.м, заключенный между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В., недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности сделки, путем возложения на Шевченко Е.В. обязанности вернуть Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия земельные участки с кадастровыми номерами: (...), расположенные по адресу: г(...), и произведения расчетов по возврату денежных средств между сторонами.

Определением судьи приняты меры по обеспечению иска.

Определением судьи к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия.

Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С таким решением не согласны ответчики.

Ответчик Шевченко Е.В. в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает, что в материалах дела не содержится доказательств того, что спорные участки являются территорией общего пользования. Как следует из содержания Генерального плана г. Петрозаводска, спорные участки находятся в функциональной зоне индивидуальной жилой застройки. Правила землепользования и застройки должны соответствовать Генплану. Данный вывод подтверждается определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ г. по делу №. Считает, что в силу норм Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территории общего пользования. Ссылается также в обоснование данного довода на письмо Администрации от ХХ.ХХ.ХХ г. №. Полагает, что нарушен срок для признания результатов торгов недействительными, согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ срок составляет 1 год. Для оспаривания результатов торгов у Администрации должен быть материально-правовой интерес. Настаивает, что судом неправомерно отказано в применении срока исковой давности. Обращает внимание суда на неправильное указание в решении суда на обязание ответчика Шевченко Е.В. вернуть денежные средства, полученные по сделке.

Ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия также не согласно с решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование доводов ссылается на письмо администрации Петрозаводского городского округа от ХХ.ХХ.ХХ г. №, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером (...) земель общего пользования не расположено. Обращает внимание на то, что получатель средств по договорам купли-продажи земельного участка является администрация Петрозаводского городского округа в силу положений договора купли-продажи и положений ст. 62 Бюджетного кодекса РФ.

В возражениях на апелляционные жалобы истец, полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, жалобы – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Министерства Нилова С.И., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям; пояснила, что выкупная стоимость на аукционе для земельного участка с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства изменится в связи с изменением его кадастровой стоимости.

Представитель ответчика Шевченко Е.В.- адвокат Лушин В.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным ней основаниям.

Представитель истца Аникина Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала относительно доводов апелляционных жалоб ответчиков, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

В силу ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, исследовав новые доказательства, принятые судом апелляционной инстанции в соответствии с п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» в целях установления юридически значимых по делу обстоятельств, в том числе допросив эксперта Иванова Е.С., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

В силу положений Закона Республики Карелия от 29 декабря 2015 г. №1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», на территории Республики Карелия полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляют органы государственной власти Республики Карелия, каковым является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 30 декабря 2015 г. №446-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, находящимися в государственной собственности Республики Карелия, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26 сентября 2017 г. №326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Как следует из Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 г. №390-П, Министерство является органом, осуществляющим функции в сфере управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами Республики Карелия, управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, а также в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом, уполномоченным на принятие решений о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ХХ.ХХ.ХХ г. Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - отдых (рекреация), местоположение - (.....), общая площадь (...) кв.м. Согласно протоколу о проведении открытого аукциона от ХХ.ХХ.ХХ г. победителем признан ООО «Многофункциональный центр недвижимости». Продажная цена земельного участка определена по результатам аукциона в размере (...) руб.

ХХ.ХХ.ХХ г. между Министерством имущественных и земельных отношений РК и ООО «Многофункциональный центр недвижимости» был заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...) по адресу: (.....). Согласно п.1.2 договора земельный участок имеет вид разрешенного использования «для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)».

В силу п. 1.3 договора установлены ограничения и обременения земельного участка - без права возведения объектов капитального строительства, объектов недвижимости (п.7 ст.39.11 ЗК РФ). Установлены ограничения в использовании земельного участка в связи с его расположением в зоне композиционного регулирования застройки, предусмотренные ст.74 Правил землепользования и застройки.

ХХ.ХХ.ХХ г. между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.А. был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка общей площадью (...) кв.м с кадастровым номером (...).

В (...) года Шевченко Е.В. разделила земельный участок с кадастровым номером (...) на (...) земельных участков с кадастровыми номерами (...) со следующим видом разрешенного использования - для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения), территориальная зона Рпр, природно-рекреационная зона, для размещения скверов, парков, городских садов, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Сведения об указанных земельных участках с обозначенным видом разрешенного использования в настоящее время содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН). Сведения о земельном участке с кадастровым номером (...) носят архивный характер.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером (...), а в дальнейшем и образованные из него земельные участки с кадастровыми номерами (...), по сведениям ЕГРН располагались в территориальной зоне Рпр - природно-рекреационная зона.

Согласно ст.1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу п.2 ст.7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со ст.11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится, в том числе установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель. Это подразумевает возможность органов местного самоуправления устанавливать ограничения прав на землю (ст. 56 ЗК РФ).

Согласно п.6 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также - ГрК РФ) градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Порядок проведения градостроительного зонирования территорий установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п.7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур и иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

В силу ст.36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, а также возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п.1 ч.6 ст.30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу ч.ч. 2, 4 ст.30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования, устанавливающую границы территориальных зон, а также градостроительные регламенты, определяющие правовой режим земельных участков.

Решением Петрозаводского городского Совета от ХХ.ХХ.ХХ г. № утверждены Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа (далее также - Правила землепользования и застройки).

Согласно Карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, земельный участок с кадастровым номером (...), из которого были образованы принадлежащие в настоящее время Шевченко Е.В. земельные участки, размещался в территориальной зоне - «индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки».

Решением Петрозаводского городского Совета от ХХ.ХХ.ХХ г. № (далее также — Решение №) внесены изменения в Правила землепользования и застройки, территориальная зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Жи) изменена на природно-рекреационную зону (Рпр) для земельного участка ориентировочной площадью ХХ.ХХ.ХХ кв.м в районе (...), согласно схеме № 1. Внесенными Решением № изменениями предусмотрено отнесение земельных участков, принадлежащих Шевченко Е.В., к территориальной зоне: «природно-рекреационная зона» (Рпр), виды разрешенного использования которой, согласно статье 60 названных Правил не предусматривают возможность размещения в данной зоне жилых домов.

Между тем, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ г. по административному делу № по административному исковому заявлению Шевченко Е.В. о признании не действующим в части решения Петрозаводского городского Совета от ХХ.ХХ.ХХ г. № «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа» признано недействующим со дня вынесения апелляционного определения решение Петрозаводского городского Совета от ХХ.ХХ.ХХ г. № «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Петрозаводска в границах территории Петрозаводского городского округа» в части изменения территориальной зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Жи) на природно-рекреационную зону (Рпр) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами (...).

С апелляционным определением Второго апелляционного суда общей юрисдикции от ХХ.ХХ.ХХ г. согласился Третий кассационный суд общей юрисдикции в кассационном определении от ХХ.ХХ.ХХ г. по делу №.

Заключением проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы ООО «Нордгеострой» от ХХ.ХХ.ХХ г. подтверждается факт нахождения земельных участков с кадастровыми номерами (.....) в территориальной зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Жи) в соответствии с Правилами землепользования и застройки до внесения в них изменений решением №.

В соответствии с Генеральным планом города Петрозаводска в границах Петрозаводского городского округа, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 05 октября 1984 г. №428 «О генеральном плане г. Петрозаводск», с последующими изменениями и дополнениями, указанные земельные участки находятся в функциональной зоне «Индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки», что также подтверждается заключением проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы ООО «Нордгеострой» от ХХ.ХХ.ХХ г.

В соответствии со ст. 38 Правил землепользования и застройки для зоны Жи – Зоны застройки индивидуальными и жилыми домами блокированной застройки основными видами разрешенного использования в данной зоне являются: для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, хранение автотранспорта, коммунальное обслуживание, оказание услуг связи, бытовое обслуживание, дошкольное, начальное и среднее общее образование, государственное управление, обеспечение занятий спортом в помещениях, связь, стоянки транспорта общего пользования, трубопроводный транспорт, улично-дорожная сеть. Благоустройство территории отнесено только к вспомогательным видам использования.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 ГрК РФ вспомогательные виды разрешенного использования допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Аналогичные положения содержатся в Правилах застройки и землепользования, согласно которым виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования вспомогательный вид использования не считается разрешенным (ст.27 Правил).

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером (...) с разрешенным использованием «для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)» не мог быть образован в территориальной зоне Жи - зоне застройки индивидуальными и жилыми домами блокированной застройки и функциональной зоне «Индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки», поскольку в такой зоне подобного основного вида разрешенного использования Правилами землепользования и застройки не предусмотрено. Использование земельного участка в целях рекреации без права возведения объектов капитального строительства в зоне Жи противоречит градостроительному регламенту.

Образование Министерством земельного участка с кадастровым номером (...) с разрешенным использованием «для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдыха с установкой малых архитектурных форм, освещения)» в зоне Жи и функциональной зоне «Индивидуальной, блокированной и коттеджной застройки» противоречит приведенным положениям действующего градостроительного законодательства.

Следствием несоответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (...) градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой он расположен, является превышение размера его площади ((...) кв.м) предельного максимального размера земельных участков, установленного ст.38 Правил землепользования и застройки для данной территориальной зоны в размере (...) кв.м, что делает недопустимым его образование в таких размерах.

Более того, образование земельного участка в соответствии с одним из основных видов разрешенного использования в зоне Жи делает невозможным предоставление его юридическому лицу на торгах в собственность в силу прямого указания п.2 ст.39.1 ЗК РФ, согласно которому продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Предоставление земельного участка в целях строительства в такой территориальной зоне возможно только в аренду в соответствии с положениями ст.39.6 ЗК РФ, что свидетельствует о противоречии положениям действующего законодательства договора купли-продажи на торгах от ХХ.ХХ.ХХ г. земельного участка с кадастровым номером (...).

По смыслу положений ч.3 ст.14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. №226, одним из ценообразующих факторов, влияющих на определение кадастровой стоимости земельного участка, является разрешенное использование земельного участка. Таким образом, определение разрешенного использования земельного участка влияет на размер неналоговых доходов бюджетов городского округа при отчуждении земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена. Определение при образовании земельного участка с кадастровым номером (...) вида его разрешенного использования, противоречащего градостроительному регламенту территориальной зоны, также повлекло неверное определение его кадастровой стоимости, а потому повлияло на размер неналоговых доходов бюджета Петрозаводского городского округа.

Кроме того, судом первой инстанции сделан правильный вывод о незаконности образования земельного участка с кадастровым номером (...) в границах территории общего пользования, что делает невозможным предоставление его в собственность.

Согласно п.12 ст.1 ГрК РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии с п. ст.27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования.

Положения п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» тоже содержат прямой запрет на отчуждение земельных участков в составе земель водного фонда, а также земель общего пользования, к которым, в том числе, отнесены водные объекты.

Из п. 12 ст. 85 ЗК РФ также следует, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Из материалов дела усматривается, что территория между улицей Пионерская и Муезерской улицей, где расположены в настоящее время спорные земельные участки, под названием Сквер Кольская роща был внесен в Перечень парков, бульваров, лесопарков, заказников, скверов, садов и аллей на территории Петрозаводского городского округа, утвержденный Постановлением Администрации от 24 марта 2016 г. №1103 (№77 в списке). В дальнейшем территория между домами 4А и 6Г в районе улицы Пионерской получила название Перевалочная биржа Постановлением Администрации от 30 мая 2019 г. №1348 (л.д.106-108 т.3).

Постановлением Администрации от 03 сентября 2019 г. №2305, которым утвержден Перечень элементов улично-дорожной сети планировочной структуры города Петрозавоска, используемых в качестве реквизитов адреса», сквер Перевалочная биржа был включен в перечень парков, бульваров, лесопарков, заказников, скверов, садов и аллей на территории Петрозаводского городского округа постановлениями Администрации от 24 марта 2016 г. №1103, от 28 сентября 2018 г. №2761.

Схема расположения земельного участка в целях организации сквера и зоны отдыха в кадастровом квартале (...) в районе (...) была утверждена еще постановлением Администрации № от ХХ.ХХ.ХХ г. (л.д.(...)).

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером (...) на момент проведения открытого аукциона от ХХ.ХХ.ХХ г. являлся территорией общего пользования и в нарушение ч. 12 ст.85 ЗК РФ был приобретен в собственность ООО «Многофункциональный центр недвижимости».

Согласно разъяснениям в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о невозможности предоставления земельного участка с кадастровым номером (...) в собственность ООО «Многофункциональный центр недвижимости» на торгах по договору купли-продажи для благоустройства территории, а также незаконности образования указанного земельного участка по причине нахождения его в территориальной зоне, не предполагающей возможности подобного использования земельного участка, тогда как использование земельного участка в нарушение градостроительного регламента территориальной зоны, в которой он расположен, недопустимо, а также в связи с нахождением в границах территории общего пользования.

Учитывая изложенные обстоятельства, правильно руководствуясь приведенными в решении положениями ст.ст.166-168 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Администрации о признании недействительными сделок по отчуждению спорного земельного участка, как несоответствующих приведенным выше требованиям действующего законодательства, а именно аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), договора купли-продажи № от ХХ.ХХ.ХХ г., заключенный между Министерством и ООО «Многофункциональный центр недвижимости» по итогам аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (...), и договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ г., заключенного между ООО «Многофункциональный центр недвижимости» и Шевченко Е.В.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям, предусмотренный положениями п.1 ст.181 ГК РФ, не пропущен.

В силу п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Имея в виду, что спорные земельные участки расположены на территории Петрозаводского городского округа, Администрация Петрозаводского городского округа, как орган земельного и градостроительного надзора, является надлежащим истцом по настоящему иску.

На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 ГК РФ).

Делая вывод о недействительности указанных сделок, суд первой инстанции правильно применил последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ г., взыскав с Шевченко Е.В. в пользу ООО «Многофункциональный центр недвижимости» денежные средства, полученные за продажу земельного участка с кадастровым номером (...) в размере (...) руб., и прекратив право собственности Шевченко Е.В. на земельные участки с кадастровыми номерами (...), ранее земельного участка с кадастровым номером (...).

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ г., заключенного по результатам аукциона между Министерством и ООО «Многофункциональный центр недвижимости».

Так, суд первой инстанции возложил обязанность на Министерство возвратить ООО «Многофункциональный центр недвижимости» за счет казны Республики Карелия денежные средства, уплаченные последним за земельный участок с кадастровым номером (...), тогда как в силу положений ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных округов, бюджеты городских округов и бюджеты городских округов с внутригородским делением до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах муниципальных округов, городских округов, городских округов с внутригородским делением, - по нормативу (...) процентов.

Таким образом, решение суда по настоящему делу подлежит изменению на основании п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ в связи с неправильными применением судом первой инстанции норам материального права в части применения последствий недействительности указанной сделки; следует возложить на администрацию Петрозаводского городского округа обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Многофункциональный центр недвижимости» из бюджета Петрозаводского городского округа денежную сумму в размере (...) (в том числе задаток и основной платеж по договору), уплаченную по договору договора купли-продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ г.

Согласно разъяснениям, данным судам в п. 79 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

В связи с незаконностью образования земельных участков с кадастровыми номерами (...), образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером (...), по мнению судебной коллегии, подлежит применению последствие недействительности сделок в виде возвращения указанных участков в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена, с аннулированием сведений Единого государственного реестра недвижимости об указанных земельных участках.

Учитывая положения ч.2 ст.85, ч.1 ст.96, ст.98 ГПК РФ, принимая во внимание исход настоящего гражданского дела, заявление эксперта, в пользу ООО «Нордгеострой», проводившего по поручению суда апелляционной инстанции судебную землеустроительную экспертизу, подлежит взысканию оплата за данную экспертизу в соответствии с выставленным счетом в полном объеме в размере (...) руб. с ответчиков в равных долях – по (...) рублей с каждого, исковые требования к которым удовлетворены. Оснований для уменьшения размера взыскания или иного распределения его между лицами, участвующими в деле, судебная коллегия не усматривается, имея в виду необходимость установления, в какой территориальной зоне в соответствии с Правилами землепользования и застройки и в какой функциональной зоне в соответствии с Генеральным планом расположены спорные земельные участки.

Руководствуясь положениями статей 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 июля 2021 г. по настоящему делу изменить в части применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ, изложив абзац шестой резолютивной части решения суда по настоящему делу в следующей редакции:

«Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ, вернув стороны в первоначальное положение.

Возвратить земельные участки с кадастровыми номерами (...), образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером (...), в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Возложить на администрацию Петрозаводского городского округа обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Многофункциональный центр недвижимости» из бюджета Петрозаводского городского округа денежную сумму в размере (...), уплаченную по договору купли-продажи земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ г.

Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами (...), в том числе о правах на них».

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В остальной части решение суда по настоящему делу оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков – без удовлетворения.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Шевченко Е. В., Общества с ограниченной ответственностью «Многофункциональный центр недвижимости» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Нордгеострой» в счет оплаты за проведение экспертизы по (...) рублей с каждого.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи