Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Жихарева Д. И. на решение Моркинского районного суда Республики Марий Эл от 21 октября 2019 года, которым постановлено в иске Жихарева Д. И. к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза» и Захаровой Г. Н. о расторжении договора аренды и истребования из чужого незаконного владения нежилого помещения отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Ваулина А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Жихарев Д.И. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза» (далее – ООО «Альфа Пенза»), Захаровой Г.Н., в котором просил расторгнуть заключенный между ответчиками договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; истребовать указанное помещение из незаконного владения ООО «Альфа Пенза».

В обосновании требований указано, что 26 августа 2015 года между Захаровой Г.Н. (арендодатель) и ООО «Альфа Пенза» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 88,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 7 лет. На основании договора купли-продажи нежилого здания от 13 февраля 2019 года, право собственности на арендуемое ООО «Альфа Пенза» нежилое помещение перешло к истцу. Жихарев Д.И. направил в адрес ООО «Альфа Пенза» заявление о расторжении договора аренды с компенсацией ответчику ущерба от расторжения указанного договора, указанные требования оставлены без удовлетворения. Истец полагает, что в связи со сменой собственника, договор аренды нежилого помещения подлежит расторжению, ООО «Альфа Пенза» владеет его имуществом незаконно.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Жихарев Д.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обосновании доводов апелляционной жалобы указано, что смена собственника нежилого помещения является существенным изменением обстоятельств, из которых арендодатель и арендатор исходили при заключении договора аренды, что является в соответствии со статьей
451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Выслушав объяснения Жихарева Д.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 августа 2015 года между Захаровой Г.Н. и ООО «Альфа Пенза» заключен договор аренды, по условиям которого Захарова Г.Н. передала, а ООО «Альфа Пенза» приняло за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение 14, 1 этажа, общей площадью 88,0 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, на срок 7 лет с момента государственной регистрации договора.

В Единый государственный реестр недвижимости сведения об указанном договоре внесены 27 октября 2015 года, в отношении объекта недвижимости – нежилого здания зарегистрировано обременение (л.д. 37).

13 февраля 2019 года между Захаровой Г.Н. и Жихаревым Д.И. заключен договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого Жихарев Д.И. приобрел у Захаровой Г.Н. нежилое здание, общей площадью 927,1 кв.м, с кадастровым номером <№>, и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство, площадью 790 +/-10 кв.м, с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: <адрес>.

В указанном договоре купли-продажи нежилого здания также содержатся сведения о существующем обременении в виде аренды на основании договора аренды нежилого помещения от 26 августа 2015 года, заключенного между Захаровой Г.Н. и ООО «Альфа Пенза».

13 мая 2019 года Жихарев Д.И. направил в адрес ООО «Альфа Пенза» претензию с требованием расторгнуть договор аренды в связи со сменой собственника нежилого здания, а также ввиду несоблюдения арендодателем сроков выплаты арендной платы и нарушений требований пожарной безопасности.

В ответ на претензию ООО «Альфа Пенза» сообщила о предусмотренном договором аренды условии, согласно которому арендатор вносит плату по договору по выставленному арендодателем счету, указало об отсутствии выставления счетов на оплату со стороны истца и предложило ему заключить соглашение о смене собственника.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями
гражданского законодательства, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска, в виду отсутствия оснований для расторжения договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, смена собственника арендованного помещения не влечет расторжение договора аренды и не относится к предусмотренным статьей 451 ГК РФ существенным изменением обстоятельств, напротив законодательством прямо предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 619 ГК РФ).

Каких-либо доказательств того, что арендатор пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, что в силу статьи 619 ГК РФ может служить основанием досрочного расторжения договора аренды судом, истец в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ не представил.

По существу доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, положенную в основу искового заявления, которая была предметом исследования суда первой инстанции и получила надлежащую оценку. Ссылок на какие-либо новые обстоятельства, которые могли бы опровергнуть оспариваемое решение, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям законности и обоснованности, нарушений норм материального и процессуального права судом допущено не было, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Моркинского районного суда Республики Марий Эл от
21 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Жихарева Д. И. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий О.В. Волкова

Судьи Н.Г. Лоскутова

А.А. Ваулин