Гражданский кодекс часть 1

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Молчановой Л.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Александровой Я.Ю. – представителя Егорова В.Л. на решение Кировского районного суда г. Кемерово от 13.08.2020

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к Егорову Владимиру Леонидовичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛА:

КУГИ <адрес> требования мотивировал тем, что 16.01.2007 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельных участков № 07-0024 с КН №:19 площадью 314,99 кв.м. и с КН №:20 площадью 880,52 кв.м., расположенных в Заводском районе г. Кемерово, <адрес> для использования под мини-пекарню.

Договор заключен на срок до 31.12.2006 с возможностью возобновления срока договора на неопределенный срок.

В результате ненадлежащего исполнения арендатором условий договора с 10.04.2015 образовалась задолженность по арендной плате.

С учетом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, задолженность за период с 07.02.2017 по 31.01.2020 составила 892.737,70 руб., пени за период с 11.02.2017 по 31.01.2020 составила 425.204,40 руб.

Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу указанную задолженность.

В судебном заседании представитель КУГИ Кузбасса Курилова Ю.К. настаивала на удовлетворении уточненного искового заявления.

Егоров В.Л. и его представитель Александрова Я.Ю. в судебном заседании исковые требования не признали, поддержали доводы, изложенные в возражении на иск.

Представитель третьего лица - Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Кемерово, в судебное заседание не явилась, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Кировского районного суда г. Кемерово от 13.08.2020 с Егорова В.Л. в пользу КУМИ Кемеровский области взыскана задолженность по арендной плате в сумме 892.737,70 руб., пени по арендной плате в сумме 100.000 руб.; с Егорова В.Л. в доход государства взыскана госпошлина в сумме 13.127,38 руб.

В апелляционной жалобе Александрова Я.Ю. – представитель Егорова В.Л. просит отменить решение, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований КУМИ Кемеровской к Егорову В.Л.

Указывает, что на момент заключения договора аренды указанные в нем земельные участки относились к землям из неразграниченной государственной собственности, не имели границ, установленных в законном порядке, в связи с чем, истец являлся органом, уполномоченным на распоряжение спорными земельными участками.

Земельный участок с КН №:20 использовался ответчиком для проезда к объекту.

Земельный участок с КН №:19 впоследствии был учтен как земельный участок с КН №:306.

Распоряжением администрации г. Кемерово № 65 от 16.01.2012 утвержден проект межевания микрорайона № 54 Заводского района г. Кемерово, сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с КН №:718 и КН №:811 под многоквартирными жилыми домами.

Земельный участок с КН №:306 (ранее №:19) полностью наложился на указанные участки многоквартирных домов: 77,16 кв.м. вошло в границы земельного участка с КН №:811, а остальная часть - в границы земельного участка с КН №:718.

На земельном участке с КН №:718 расположен многоквартирный жилой дом, земельный участок поставлен на кадастровый учет 24.11.2005, разрешенное использование: общежития.

Суд основывался на выводах, изложенных в решении Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-10157/2012, однако на момент рассмотрения настоящего дела обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Кемеровской области в части государственного кадастрового учета земельного участка с КН №:718 изменились.

Суд не учел установление границ земельного участка к моменту рассмотрения настоящего дела.

При вынесении решения суд не применил п.п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», ст.ст. 289, 290, 413 Гражданского кодекса, п. 66 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В силу приведенных правовых актов с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Действующее законодательство связывает момент возникновения права общедолевой собственности на земельный участок под МКД лишь с моментом его государственного кадастрового учета.

Первая регистрация права собственности на жилые помещения в МКД осуществлена не позднее 2006 года. Согласно предоставленной ответчиком выписке из ЕГРН № от 06.02.2018 на квартиру №, регистрация права собственности на указанную квартиру осуществлена 25.09.2006, запись регистрации №.

01.08.2018 с соблюдением процедуры, предусмотренной главой 6 Жилищного кодекса РФ и на основании решения общего собрания жильцов МКД в <адрес>, расположенного на спорном земельном участке, ответчиком заключен договор безвозмездного пользования частью земельного участка с КН №:718 общей площадью 7.647 кв.м. в размере 285 кв.м. для размещения павильона по продаже продовольственных и иных товаров

Договор зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При проведении государственной регистрации проверены полномочия общего собрания жильцов на распоряжение земельным участком.

Таким образом, КУГИ Кемеровской области в спорный период с 07.02.2017 по 31.01.2020 не имело правовых оснований на распоряжение земельным участком, являющимся общим имуществом собственников МКД.

При том, что спорный земельный участок является общим имуществом МКД, рассчитывая задолженность, суд применил Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, определяющее порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Применение коэффициента вида использования земельного участка 29,38 % - «Торговые павильоны и иные временные сооружения стационарного типа» необоснованно на что ранее было указано в решении Арбитражного суда Кемеровской области от 14.02.2013 по делу № А27-10157/2012.

Егоров В.Л. в суд апелляционной инстанции не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя Александровой Я.Ю., которая в суде апелляционной инстанции настаивала на удовлетворении жалобы, отмене решения суда и отказе в иске.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, что в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит их обоснованными и приходит к выводу об отмене решения суда по основаниям, предусмотренным п. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 16.01.2007 между КУГИ КО (арендодатель) и ИП Егоровым В.Л. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 07-0024 (л.д. 9-11). Предметом договора выступили земельные участки: площадью 314,99 кв.м. с КН №:19 и площадью 880,52 кв.м. с КН №:20, из земель поселений, находящиеся по адресу: <адрес>, юго-восточнее дома №, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставлен для использования под мини-пекарню.

Разделом 3 договора определено, что размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно протоколу определения величины арендной платы (приложение № 1 к договору), размер арендной платы с 14.09.2006 по 31.12.2006 составляет 11.276,27 руб. в квартал (л.д. 11 об.). Впоследствии ежемесячный размер арендной платы изменялся, о чем арендатору сообщалось путем направления уведомлений (л.д. 13-17, 21-25).

Дополнительными соглашениями от 31.08.2011 и 09.09.2011, изменены условия договора, касающиеся сроков перечисления арендной платы и предусматривающие ответственность арендатора за неисполнение обязанности по внесения арендных платежей (л.д. 20).

Согласно представленному истцом расчету задолженность по арендной плате за период с 07.02.2017 по 31.01.2020 составляет 892.737,70 руб., по пене за период с 11.02.2017 по 31.01.2020 составляет 425.204,40 руб. (л.д. 170-171, 172).

Факт использования земельного участка в период с 07.02.2017 по 31.01.2020 ответчиком не оспаривается.

Егоров В.Л. состоял на налоговом учете в качестве индивидуального предпринимателя в период с 11.07.2002 по 12.07.2018 (л.д. 102-109).

Земельный участок с КН №:19 в последующем был учтен как земельный участок с КН №:306.

Из кадастровой выписки по состоянию на 21.03.2011 и выписке из ЕГРН по состоянию на 17.10.2017 земельный участок с КН №:306 является ранее учтенным земельным участком, сведения о нем внесены в ЕГРН 24.11.2005, ранее присвоенный кадастровый номер - №:19, площадь земельного участка составляет 315 кв.м., граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 27, 126).

Согласно сведениям ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО по состоянию на 12.10.2017 правопритязания на земельный участок №:306 отсутствуют (л.д. 26).

14.02.2013 Арбитражным судом Кемеровской области принято решение по делу № А27-10157/2012, отказано в удовлетворении искового заявления КУГИ Кемеровской области к ИП Егорову В.Л. о взыскании задолженности по арендной плате, пени и штрафу (л.д. 120-125). Названным решением установлено, что земельный участок с КН №:19 (в настоящее время КН №:306) входит в состав двух земельных участков, одна его часть расположена на земельном участке с КН №:718, а другая – площадью 77,16 кв.м., расположена на земельном участке с КН №:811. При исчислении арендной платы за земельный участок с КН №:306 должна применяться площадь земельного участка без учета части, расположенной на земельном участке с КН №:811, а именно 77,16 кв.м., так как данный участок земли входит в состав земельного участка под МКД.

Из указанного решения, а также схемы земельных участков следует, что земельный участок с КН №:306 полностью налагается на земельные участки с КН №:718 и КН №:811.

Согласно схеме земельных участков земельный участок с №:20, используемый ответчиком для подъезда к объекту, входит в земельные участки с КН №:306 и КН №:811 (л.д. 143).

Таким образом, земельные участки, указанные в договоре аренды, фактически располагаются в границах земельных участков с №:718 и №:811.

Указанное обстоятельство в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Из материалов дела также следует, что земельные участки с №:718 и КН №:811 в настоящее время сформированы, поставлены на кадастровый учет, на них располагаются многоквартирные дома и являются общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов.

Указанное обстоятельство имеет существенное значение для дела, но судом первой инстанции не принято во внимание.

Взыскивая задолженность по арендной плате, и основываясь на решении Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-10157/2012, суд первой инстанции не учел изменение обстоятельств, установленных арбитражном судом и имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора, а именно - установление границ земельных участков, переданных в аренду.

Так, из решения Арбитражного суда Кемеровской области от 21.02.2013 по делу № А27-10157/2012 следует, что земельный участок с №:811 площадью 11866 +/- 23 кв.м. расположен по адресу: г. Кемерово, жилая группа (<адрес>) поставлен на кадастровый учет в 2011 году и имеет разрешенное использование: для многоквартирных жилых домов, правообладателями указаны собственники помещений МКД. Именно по указанной причине арбитражный суд исключил из площади земельного участка с №:306, за пользование которым следует производить расчет арендной платы, участок площадью 77.16 кв.м., расположенной на земельном участке с КН №:811.

В ходе судебного разбирательства истец не оспаривал, что спорный земельный участок, за который взыскивается арендная плата, расположен в границах земельного участка с КН №:718.

Согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на 31.08.2018 и 16.06.2020 земельный участок с КН №:718 является ранее учтенным, сведения о нем в Единый государственный реестр земель внесены 24.11.2005, площадь данного земельного участка составляет 7647+/- 31 кв.м. и является декларированной, адрес установлен относительно ориентира: <адрес>, вид разрешенного использования: общежития, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. В выписках содержатся сведения об обременении в виде безвозмездного пользования (ссуды) на часть земельного участка площадью 285 кв.м., зарегистрировано на срок 29.04.2019 по 31.12.2067 (л.д. 144-146, 150-161).

Как следует из договора безвозмездного пользования частью земельного участка от 01.08.2018, заключенного между собственниками МКД, расположенном в <адрес>, в лице ФИО1, действующей на основании решения общего собрания собственников помещений МКД, (ссудодатель) и Егоровым В.Л. (ссудополучатель), ссудодатель обязался передать в безвозмездное пользование ссудополучателя земельный участок с КН №:718/1 площадью 285 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общежития, а ссудополучатель обязуется принять и в обусловленный настоящим договором срок вернуть переданный земельный участок в том же состоянии с учетом нормального износа (п. 1.1 договора). Передаваемый земельный участок расположен по адресу: <адрес>, является частью земельного участка с КН №:718 общей площадью 7.647 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общежития, и принадлежит ссудодателю на праве собственности на основании закона (п. 1.2. договора) (л.д. 98-101).

Также в материалах дела имеется выписка из ЕГРН, согласно которой 28.09.2006 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 167-168).

В силу п.п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом с элементами озеленения и благоустройства является общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 66, п. 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 143 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы судебной коллегией направлен запрос ФКП Росреестра по Кемеровской области.

Согласно полученной информации, сведения о характеристиках земельного участка с КН №:718 и месторасположением: <адрес>, как о ранее учтённом объекте недвижимости вносились в реестр объектов недвижимости 24.11.2005 на основании оценочных записей земельных участков. Сведения об описании местоположения (координатах характерных точек) границ данного земельного участка в представленных для кадастрового учета сведениях отсутствовали. 27.07.2013 на основании заявления КУГИ Кемеровской области от 10.07.2013, в сведения реестра объектов недвижимости об указанном земельном участке внесены изменения в характеристики о площади и сведения об описании местоположения (координатах характерных точек) его границ. На основании заявления собственников помещений МКД о государственном кадастровом учете от 23.08.2018 в границах земельного участка с КН №:718 образована часть земельного участка с учетным номером 1, площадью 285 кв.м., на которую распространяются зарегистрированные ограничения и обременения – «Безвозмездное пользование (ссуда)». Сведения о площади земельного участка и описании местоположения, вынесенные по заявлению от 10.07.2013 являются актуальными сведениями.

Аналогичные сведения предоставлены суду апелляционной инстанции представителем ответчика.

Учитывая сведения, имеющиеся в материалах дела относительно земельного участка с КН №:718, в том числе о передаче части участка в безвозмездное пользование, регистрации в установленном порядке соответствующего договора (что предполагает прохождение правовой экспертизы документов и проверку полномочий общего собрания жильцов), сведения, указанные в выписке из ЕГРН о регистрации права собственности на квартиру № в доме по адресу: <адрес> и дополнительно полученные судебной коллегией сведения, принимая во внимание вышеприведенные правовые нормы и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, земельный участок с №:718 к муниципальной собственности не относится, является общим имуществом собственников помещений, расположенных в жилом доме по адресу: <адрес>, и договор аренды, указанный в исковом заявлении, по состоянию на 2017 год являлся прекращённым.

Прекращение договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, исключает начисление задолженности по арендной плате, а также пени за несвоевременное внесение арендных платежей.

Учитывая вышеизложенное, обжалуемое решение подлежит отмене по основаниям, предусмотренным п. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и не применением закона, подлежащего применению.

Принимая новое решение, судебная коллегия отказывает в удовлетворении исковых требований по изложенным в апелляционном определении основаниям.

На основании изложенного и руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, ст. 329, ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Кемерово от 13.08.2020 отменить.

Принять по делу новое решение.

Отказать в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к Егорову Владимиру Леонидовичу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 07-0024 от 16.01.2007.

Председательствующий	Молчанова Л.А.
Судьи	Овчаренко О.А.
	Бычковская И.С.