Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО2 по гражданскому делу № 2-349/2023 на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2023 года, которым удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору займа жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения ФИО1, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 обратился в Кингисеппский городской суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженность по договору найма жилого помещения № 313/6-2022 от 21.06.2022 за период с 21.06.2022 по 20.10.2022 в размере 78393 руб. 87 коп., расходов по оплате госпошлины в размере 2552 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что 21.06.2022 между сторонами заключен договор найма жилого помещения № 313/6-2022, согласно которому истец за плату предоставил ответчику во владение и пользование однокомнатную квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, расположенную по адресу: <адрес>. Размер платы за найм определен в сумме 47000 руб., периодичностью: ежемесячно, не позднее 21 числа текущего месяца.

Пунктом 3.3 раздела 3 договора предусмотрено внесение залога за соблюдение условий договора. Возврат залога осуществляется после подписания акта возврата помещения при соблюдении нанимателем условий договора. Размер залога определен в размере 47000 руб., который вносится единовременно. Ответчик внесла залог в размере 23500 руб. 21.06.2022 в момент подписания договора, сославшись на финансовые затруднения, вторую часть обязалась внести через месяц. Истец неоднократно предупреждал ответчика о необходимости внесения второй части залога, но вторая часть залога не была оплачена. Долг ответчика по сумме залога составляет 23500 руб.

Пунктом 5.1.3 договора предусмотрено, что при досрочном расторжении договора наниматель обязан письменно уведомить наймодателя за 4 недели до предполагаемой даты расторжения договора. В противном случае наниматель уплачивает наймодателю дополнительную компенсацию в размере полной стоимости найма за месяц в размере 47000 руб. Ответчик выехала из занимаемой квартиры 24.09.2022, не уведомив о досрочном расторжении договора заблаговременно. При этом с 20.09.2022 договаривалась о встрече по передаче платы за найм. Полагает, что ответчик не собиралась выполнять условия договора. В момент выезда 24.09.2022 ответчик отказалась подписать акт возврата жилого помещения.

Приложением № 1 договора предусмотрено, что в стоимость найма не входят жилищно-коммунальные услуги. Оплата не входящих в стоимость найма платежей осуществляется путем передачи нанимателем наймодателю средств для оплаты жилищно-коммунальных платежей согласно выставленным счетам. На момент выезда ответчик не передала плату за жилищно-коммунальные услуги за август и сентябрь 2022 года в сумме 7893 руб. 87 коп.

Истец свои обязательства исполнил своевременно и в полном объеме, а ответчик свои обязательства по оплате найма и жилищно-коммунальные услуги выполнила не в полном объеме.

Сумма долга ответчика составляет 78393 руб. 87 коп., из которых 23500 руб. – вторая часть залога, 7893 руб. 87 коп. – не оплаченные коммунальные услуги за август и сентябрь 2022 года, 47000 руб. – за не уведомление о расторжении договора найма в установленный договором срок.

По заявлению ответчика судебный приказ от 03.11.2022 о взыскании задолженности по договору найма был отменен мировым судьей 17.11.2022.

Ответчики и третье лицо признали требования в части взыскания платы за жилищно-коммунальные услуги за август и сентябрь 2022 года в сумме 7893 руб. 87 коп., размер коммунальных платежей не оспаривали. Подтвердили, что выехали из квартиры 24.09.2022 из-за финансовых трудностей, которые были непредвиденными. Также подтвердили, что выехали без соблюдения установленного договором найма срока уведомления истца. Рассчитывали, что плата за коммунальные услуги будет погашена за счет суммы залога, которая истцом не возвращена.

Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2023 года исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении исковые требования отказать. В обоснование доводов жалобы указала, что суд не учел, что ответчик уведомила истца о расторжении договора по финансовым трудностям, были переданы ключи истцу, с 24.09.2022 ответчик квартирой не пользуется. Истец не понес убытки в связи с досрочным расторжением договора. Расходы по коммунальным платежам подлежат погашению за счет внесенного залогового платежа, который ответчику возвращен не был.

Истцом представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых указал, что доводы ответчика являются не состоятельными, решение отмене не подлежит, т.к. ответчиком были нарушены условия договора.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В соответствии с ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 678 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец с 30.11.2021 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

21.06.2022 между сторонами был заключен договор найма жилого помещения № 313/6-2022, по условиям которого наймодатель обязуется за плату предоставить нанимателю в пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем. Жилое помещение расположено по указанному адресу, срок аренды с 21.06.2022 по 21.05.2023. Размер платы за найм определен в сумме 47000 руб., периодичностью: ежемесячно, не позднее 21 числа текущего месяца. Список лиц, имеющих право на длительное проживание: ФИО8

Наниматель обязан до момента заселения оплатить 100% стоимости проживания и внести залог наймодателю; своевременно вносить плату за помещение (п.2.2.1 договора). Размер залога определен в сумме 47000 руб., который вносится нанимателем наличными денежными средствами наймодателю единовременно.

Ответчиком внесен залог в размере 23500 руб.

Пунктом 3.3 раздела 3 договора при подписании договора наниматель вносит наймодателю залог за соблюдение условий договора нанимателем. Согласование и подписание обеими сторонами акта возврата помещения является основанием для возврата залога. Залог возвращается в течение двух суток со дня освобождения помещения при соблюдении нанимателем условий договора.

Условиями договора предусмотрено, что при досрочном расторжении договора наниматель обязан письменно уведомить наймодателя за 4 недели до предполагаемой даты расторжения договора. В противном случае наниматель уплачивает наймодателю дополнительную компенсацию в размере полной стоимости найма за месяц в размере 47000 руб. (п.5.1.3)

Ответчик выехала из занимаемой квартиры 24.09.2022, не уведомив о досрочном расторжении договора в установленные договором сроки.

В стоимость найма не входят: коммунальные услуги, электричество, интернет. Оплата не входящих в стоимость найма платежей: наниматель передает наймодателю средства для оплаты коммунальных платежей наймодателем согласно выставленным счетам.

За период августа 2022 года - сентября 2022 года размер коммунальных платежей составил 7893 руб. 87 коп.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия полагает, решение суда подлежит изменению.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания невнесенной суммы залога в размере 23000 руб., не учел, что природа залога, что также следует из заключенного между сторонами договора, обеспечение соблюдения заключенного договора, при этом в связи с нарушением положений п.5.1.3 Договора, предусмотрена самостоятельная ответственность, и не является основанием для удержания суммы залога, выводы суда первой инстанции в данной части являются не состоятельными, в удовлетворении данных требований следует отказать.

Судебная коллегия полагает, что с учетом условий договора найма пунктов 3.3, 5.1.1, 5.1.3, 5.3.1, 5.4, а также положений параграфа 3 главы 23 ГК РФ, залог является одним из видов обеспечения обязательства, а не является самостоятельным обязательством, неисполнение которого влечет права у истца взыскания с ответчика не внесенной части суммы залога, при прекращении основного обязательств, в связи с его досрочным расторжением, в обеспечение которого подлежали внесению денежные средства (залог).

Судебная коллегия полагает, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что с ответчика подлежат взысканию суммы коммунальных расходов в размере 7893 руб. 87 коп., в данной части ответчик решение суда фактически не обжалует, сумму задолженности по коммунальным платежам не оспаривает, свой расчет указанных сумм не представила, поэтому истец имел право на взыскание с ответчика указанную сумму.

Также судебная коллегия полагает, что требования истца о взыскании суммы в размере 47000 руб., в соответствии с положениями пункта 5.1.3., являются обоснованными, поскольку ответчик, заявив о расторжении договора досрочно, фактически в день освобождения квартиры, заблаговременно не известила об этом истца, не менее чем за 4 недели, условия договора в данной части не оспаривала, была с ними согласна, поэтому доводы ответчика, что истец не доказал причинение ему ущерба, являются не состоятельными, т.к. договором подписанным сторонами, предусмотрена ответственность сторон за нарушение условий договора с чем ответчик была согласна.

При этом из представленных истцом доказательств, новый договор на найм указанной квартиры был заключен в октябре 2022 года.

Однако, судебная коллегия полагает, что поскольку истцом не была возвращена сумма залога, внесенная ответчиком в счет обеспечения исполнения договора, что истцом не оспаривается, в его пользу подлежит взысканию сумма в размере 31393 руб. 87 коп. (47000р.+ 7893,87р. – 23500р.).

В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат, т.к. приведет к его неосновательному обогащению.

При этом судебная коллегия также учитывает, что при указанных нарушениях условий договора, не оплата коммунальных платежей и не извещение заблаговременно (4 недели) о расторжении договора, не предусмотрена такая мера ответственности, как не возврат суммы залога.

Также судебная коллегия учитывает, что в силу ст.ст. 94,98 ГПК РФ, поскольку исковые требования подлежат удовлетворению частично, в пользу истца подлежат взысканию понесенные расходы по госпошлине, пропорционально размеру удовлетворенных требований, в размере 1141 руб. 82 коп.

В остальной части решение Кингисеппского городского суда является законным и обоснованным и отмене или изменению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10 апреля 2023 года изменить. Изложить его в следующей редакции.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) задолженность по договору в размере 31393 руб. 87 коп.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании задолженности по договору в остальной части – отказать.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) расходы по оплате госпошлины в размере 1141 руб. 82 коп.

В удовлетворении апелляционной жалобы ФИО2 в остальной части отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Мицюк В.В.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 августа 2023 года.