Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Пятибратов Р.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Пятибратова Р.В. к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о снятии обременения на квартиру

по апелляционным жалобам Пятибратова Р.В. и АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на решение Ленинского районного суда г.Тамбова от 18 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Кочергиной Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА

Акционерное общества «Ипотечный Агент Элбинг Столица» (далее - АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица») обратилось в суд с иском к Пятибратову Р.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований указало, что 8 июня 2007 года между АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (открытое акционерное общество) и Пятибратовым Р.В. был заключен кредитный договор ***.

В соответствии с условиями кредитного договора Банк предоставил Пятибратову Р.В. кредит в размере 2 000 000 руб. на срок 180 календарных месяцев с даты фактического предоставления кредита под 15,5 % годовых с уплатой ежемесячного платежа в размере 28 762,21 руб. не позднее последнего числа каждого месяца.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору между Пятибратовым Р.В. и АКБ «Тамовкредитпромбанк» (открытое акционерное общество) 9 июня 2007 года был заключен договор ипотеки *** согласно которому надлежащее исполнение всех обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом квартиры, расположенной по адресу: ***. Право залога на квартиру удостоверено закладной.

Ипотека в силу договора зарегистрирована 15 июня 2007 года Управлением ФРС по Тамбовской области за ***.

Закладная выдана первоначальному залогодержателю 15 июня 2007 года, 26 сентября 2018 года закладная была передана АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», которое в настоящее время является законным владельцем закладной и, следовательно, кредитором и залогодержателем.

В нарушение условий кредитного договора ответчик в установленные сроки, принятые на себя обязательства не исполнял.

Допущенные Пятибратовым Р.В. нарушения условий кредитного договора являются основанием для досрочного истребования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» кредита.

29 января 2019 года Пятибратову Р.В. направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, которое ответчиком оставлено без ответа.

По условиям кредитного договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по уплате ежемесячных платежей ответчик уплачивает кредитору пени в размере 2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Размер задолженности по состоянию на 25 марта 2019 года составляет 17 133 247,06 руб., из которых: 865 980,28 руб. - остаток основной суммы кредита, 587 427,84 руб. - неоплаченный основной долг, 725 959,25 руб. - проценты, начисленные за пользование денежными средствами, 14 953 879,698 руб. - пени.

АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» в добровольном порядке снижена сумма пени до 500 000 руб.

Согласно п. 4.4.2 кредитного договора, неисполнение ответчиком требования о досрочном возврате суммы кредита, кредитор вправе потребовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно отчету об оценке от 4 апреля 2019 года, выполненному независимым оценщиком, стоимость указанного недвижимого имущества составляет 2 600 000 руб., с учетом положений пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

С учетом уточнения исковых требований АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» просило взыскать с Пятибратова Р.В. задолженность по кредитному договору *** от 8 июня 2007 года по состоянию на 31 января 2020 года в общей сумме 2 607 143,94 руб., из которых 663 845,67 руб. – остаток основной суммы кредита, 789 562,45 руб. – неоплаченный основной долг, 653 735,82 руб. – проценты за пользование кредитом, 500 000 руб. – пени; обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***; взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 148 руб. и оплате отчета об оценке в размере 4 000 руб.

Пятибратов Р.В. подал встречное исковое заявление к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о снятии обременения на квартиру.

В обоснование встречных исковых требований привел, что 8 июня 2007 года между ним и АКБ «Тамбовкредипромбанк» был заключен кредитный договор ***, в соответствии с которым указанный Банк предоставил ему кредит в сумме 2 000 000 руб. для ремонта квартиры сроком на 180 месяцев с уплатой ежемесячного платежа в размере 28 762,21 руб.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору между ним и указанным выше Банком 9 июня 2007 года был заключен договор ипотеки ***-Б, согласно которому надлежащее исполнение всех обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом квартиры, расположенной по адресу: ***. Право залога на квартиру удостоверено закладной. Ипотека в силу договора была зарегистрирована 15 июня 2007 года Управлением ФРС по Тамбовской области за ***. Закладная выдана 15 июня 2007 года первоначальному залогодержателю ОАО «Тамбовская ипотечная корпорация».

27 июля 2007 года ОАО «Тамбовская ипотечная корпорация» передала закладную на указанную выше квартиру ООО «АТТА Ипотека». После чего он стал осуществлять ежемесячные платежи в сумме 29 000 руб. на счет ООО «АТТА Ипотека» через ВТБ 24.

Последний платеж был им внесен 28 июня 2012 года, что подтверждается платежным поручением от данной даты, после чего с июля 2012 года ВТБ24 перестал принимать платежи на расчетный счет ООО «АТТА Ипотека». При этом все его попытки связаться с ООО «АТТА Ипотека» были безуспешны. После чего ему стало известно из сети «Интернет», что ООО «АТТА Ипотека» признана банкротом с многомиллиардными долгами.

Указывает, что с июля 2012 года по май 2016 года ему не было известно, где находится закладная на принадлежащую ему квартиру по адресу: ***.

В мае 2016 года посредством почтовой связи им было получено информационное письмо о том, что КБ «Москоммерцбанк» является держателем закладной на указанную выше квартиру, которая была приобретена КБ «Москоммерцбанк» 31 августа 2015 года у ООО «АТТА Ипотека». Однако связаться с КБ «Москоммерцбанк» у него также не получилось.

В связи с чем, по его мнению, по объективным причинам с мая 2016 года по ноябрь 2019 года он не мог исполнять кредитные обязательства.

После чего только 5 декабря 2019 года при получении заочного решения Ленинского районного суда г. Тамбова в канцелярии указанного суда ему стало известно, что закладная на принадлежащую ему квартиру находится у первоначального истца АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», который не довел до его сведения то, что закладная находится у данного Общества.

Ссылаясь на положения статей 201, 204 ГК РФ, полагает, что, поскольку последним днем исполнения обязательств по указанному выше кредитному договору была дата 29 июня 2012 года на сумму 29 000 руб. перед ООО «АТТА Ипотека», а уведомление от КБ «Москоммерцбанк» о перемене залогодержателя датировано от 25 июня 2015 года, то установленный законом срок исковой давности истек 26 июня 2018 года.

Пятибратов Р.В. просил снять обременение в судебном порядке с квартиры, расположенной по адресу: 392036, ***.

Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 18 июня 2020 года исковые требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Пятибратову Р.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены в части.

Взыскана в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» с Пятибратова Р.В. задолженность по кредитному договору *** от 8 июня 2007 года в общей сумме 1 263 845,67 руб., из которых 663 845,67 руб. – задолженность по сумме основного долга, 500 000 руб. – проценты, 100 000 руб. – пени.

Взысканы в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» с Пятибратова Р.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 519,23 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» отказано.

В удовлетворении исковых требований Пятибратова Р.В. к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о снятии обременения на квартиру отказано.

АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» подало апелляционную жалобу, в которой просит об отмене решения суда и принятии нового об удовлетворении их исковых требований в полном объеме.

Судом незаконно и необоснованно списана сумма неоплаченного (просроченного) основного дога.

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заёмщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 данного кодекса).

Как следует из расчета задолженности по состоянию на 31 января 2020 года, размер основного долга составляет 1 453 408,12 рублей, в том числе:

остаток основной суммы кредита – 663 845,67 рублей;

неоплаченный основной долг – 789 562,45 рублей

Остаток основной суммы кредита - это кредитные денежные средства, дата платежа по которым по состоянию на 31 января 2020 года не наступила, то есть это остаток кредита (оставшаяся сумма займа).

Неоплаченный основной долг - это кредитные денежные средства, дата платежа по которым по состоянию на 31 января 2020 года наступила, но заемщик не внес ежемесячный платеж и данный платеж стал просроченным (неоплаченный) основным долгом. Таким образом, это те денежные средства, которые кредитор перечислил заемщику, но не получил обратно.

Соответственно с каждой просрочкой ежемесячного платежа, эта сумма из остатка основного долга превращается в неоплаченный основной долг. При этом общая сумма задолженности по основному долгу остается неизменной и составляет 1 453 408,12 рублей.

Указанная сумма остается неизменной с 29 февраля 2016 года, что отражено в расчете «Москоммерцбанка» (АО) в колонке под номером 17.

Доказательств обратного, иных расчетов в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Кроме того, ответчик сам признает, что не вносил ежемесячных платежей с 2012 года.

Однако суд незаконно списывает неоплаченный основной долг в размере 789 562,45 рубля (то есть деньги предоставленные банком и не оплаченные заемщиком в срок установленный кредитным договором), как неустойку.

Вместе с тем неустойка в соответствии со ст. 330 ГК РФ это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, суд первой инстанции незаконно и необоснованно, нарушая нормы материального права, отказал истцу во взыскании суммы неоплаченного основного долга в размере 789 562,45 рублей.

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. По обязательствам, срок исполнения которых определен моментом востребования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения предъявленного кредитором требования.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» предусмотрено, что срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

п. 2 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования.

Ответчику 29 января 2019 года было направлено требование о досрочном возврате суммы кредита и установлен срок в 30 дней для его исполнения, считая от даты предъявления АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» такого письменного требования, то есть до 29 февраля 2019 года, что прерывает течение срока исковой давности.

Таким образом, с даты окончания срока предоставленного для исполнения требования кредитора о досрочном возврате суммы кредита (29 февраля 2019 года) до даты платежа за февраль 2016 года (до 29 февраля 2016 года) трехлетний срок исковой давности не пропущен, поскольку ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования.

По состоянию на 1 февраля 2016 года (дата платежа за январь 2016 года) задолженность по просроченным процентам составляла 182 545,24 руб., что отражено в расчете «Москоммерцбанка» в колонке под номером 15.

По состоянию на 31 января 2020 года сумма задолженности заемщика по просроченным процентам составляет 836 281,06 руб.

Таким образом, сумма задолженности заемщика по просроченным процентам по состоянию на 31 января 2020 года с учетом пропуска срока исковой давности составляет 653 735,82 рублей (836 281,06 руб. - 182 545,24 руб.).

Однако суд, не принимая во внимание уточнения истца, противореча действующему законодательству и грубо нарушая нормы материального права, регулирующие кредитные правоотношения и условия кредитного договора списал часть суммы задолженности по процентам и установил ее в размере 500 000 рублей.

При этом, доказательств обратного и иного расчета суду не представлено.

Суд незаконно отказал в обращении взыскания на квартиру, основываясь на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трёх месяцев.

Такие основания законного отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки, как перечисленные в п. 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке, не были установлены судом первой инстанции.

Как следует из оспариваемоего решения, взысканная с должника сумма неисполненного обязательства по кредитному договору составляет 1 263 845,67 рублей, что составляет 33% от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев.

Приведенные в обжалуемом судебном решении правовые позиции с указанием ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке основаны на ошибочном применении указанных норм права и не соответствуют их содержанию.

Так, ч. 1 ст. 446 ГПК РФ прямо предусматривает, что наличие у гражданина должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не препятствует обращению на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки.

Помимо этого положения п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, который, по мнению нижестоящего суда, исключает возможность обращения взыскания на предмет ипотеки по требованию кредитора, фактически регулируют вопросы прекращения права пользования залогодателя жилым помещением, а также права пользования иных проживающих в нем лиц в случае обращения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки либо заложенное по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Данная норма права, закрепляя общее правило прекращения пользования жилым помещением при обращении на него взыскания (как для договорной, так и для законной ипотеки), не устанавливает каких-либо ограничений для обращения взыскания на заложенное имущество по требованию кредитора.

В апелляционной жалобе Пятибратов Р.В. ставит вопрос об отмене данного решения и принятии нового об отказе в удовлетворении исковых требований АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» и удовлетворении его исковых требований.

Указывает, что в ходе рассмотрения дела им было заявлено о применении судом последствий пропуска стороной АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре. Истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой данности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» по смыслу ст. 201 ГК РФ переход прав (уступка права требования) не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке установленном ст. 200 ГК РФ со дня когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Последний платёж им был сделан согласно графику погашения кредита 28 июня 2012 года на счёт ООО «АТТА Ипотека», который на тот момент являлся держателем закладной. Последующий платёж банк ВТБ24 отказался принимать в виду банкротства «АТТА Ипотека».

С июля 2012 года по май 2016 года какой-либо информацией о судьбе закладной он не располагал, поскольку никаких сообщений или уведомлений не получал.

В мае 2016 года он получил письмо от КБ «Москоммерцбанк» о том, что 31 августа 2015 года Банк выкупил закладную. Его запрос в банк об основаниях и законности этой сделки, условиях и порядке расчётов с новым держателем закладной остался без ответа. Без ответа остался вопрос о предоставлении ему закладной, а так же почему банк в нарушение условий закладной не выполнил обязанности уведомить его в течение 10-и дней с момента сделки заказным письмом с уведомлением о вручении. В письме должна содержаться полная информация о законности сделки, с указанием всех реквизитов, и полных сведений для исполнения закладной. Таким образом КБ «Москоммерцбанк» не выполнил обязанности установленной п. 16.1 закладной.

Его требование к новому владельцу представить закладную основано на законе, а именно в соответствии п. 1 ст. 17 Закона об ипотеке при осуществлении своих прав владелец документарной закладной обязан предоставлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю) по его требованию, что не было исполнено владельцем закладной.Больше сведений о судьбе закладной он не получал.

5 декабря 2019 года ему стало известно о том, что заочным решением Ленинского районного суда г. Тамбова с него взыскана кредитная задолженность и обращено взыскание на квартиру в пользу совершенно иного лица - АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица».

Таким образом, АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» так же не выполнил обязанности о надлежащем уведомлении должника о переходе прав по закладной и предоставлении полной информации о новом держателе порядке расчётов и пр. необходимой информации.

Из надписей, сделанных на закладной, следует, что КБ «Москоммерцбанк» выкупил закладную у ООО «АТТА Ипотека» 31 августа 2015 года, то есть через 3 года и 2 месяца после его последнего платежа. Затем ОА «Ипотечный Агент Элбинг Столица» выкупил закладную у «Москомбанка» 20 сентября 2018 года, т.е. ещё через 3 года и 20 дней.

С иском в суд АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обратился только 3 июня 2019 года, т.е. спустя более 7-и лет после совершения последнего платежа 2 июня 2012 года.

Таким образом, считает, что судом неправильно применены нормы материального права о порядке применения последствий пропуска срока исковой давности.

Так же считает, что судом не учтено отсутствие его вины в нарушении кредитного договора, и действий (бездействия) кредиторов, содействовавших увеличению размера убытков причинённых неисполнением (проценты и пени) и не принял мер к их уменьшению.

Это обусловлено вышеизложенными фактами о невыполнении своих обязательств о предоставлении закладной в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона об ипотеке, и полной информации в соответствии с п. 16.1 закладной, как КБ «Москоммерцбанк», так и АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица». Исполнение этих требований эти лица не доказали в суде.

В «Обзоре судебной практики по гражданским делам (по кредитным обязательствам)» утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2013 года в пункте 12 разъясняется, что особое внимание обращено на то, что должно быть установлено существенное нарушение должником кредитного договора, что связано с определением наличия или отсутствия вины должника в нарушении кредитного договора п.1 ст.401 ГК РФ.

В соответствии со ст. 404 ГК РФ, если неисполнение произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд вправе так же уменьшить её размер, если кредитор умышлено или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причинённых неисполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Эти правила применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несёт ответственность за неисполнение обязательства независимо от его вины.

В данном случае считает, что им доказано в судебном заседании отсутствие его вины в просрочке обязательства по кредитному договору, а истцом не выполнено обязательство, предусмотренное п. 3 ст. 382 ГК РФ и п. 16.1 закладной, следовательно, взыскание с него пени и процентов необоснованно.

Переход прав по закладной не прошел обязательную государственную регистрацию, в связи с чем истец является ненадлежащим владельцем закладной.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной документарной ценной бумагой.

Из положений статей 16 -17 Закона об ипотеке следует, что переход прав по закладной подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости и должнику должна предоставляться надлежаще заверенная выписка из этого реестра.

Государственная регистрация перехода прав по закладной обусловлена также пп. 3.1.8 и 3.2.3 самой закладной, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ порождает обязательства надлежащего выполнения этих условий владельцами закладной.

В соответствии с п. 4.2 ст. 20 Закона об ипотеке внесение в государственный реестр сведений о новом владельце закладной осуществляется с соблюдением требований ст. 16 этого закона, для этого необходимо представить в регистрирующий орган закладную с отметкой о передаче прав на закладную новому владельцу.

В возражениях на апелляционную жалобу Пятибратова Р.В. АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» просит оставить ее без удовлетворения.

Изучив дело, обсудив доводы жалоб, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 8 июня 2007 года между АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (открытое акционерное общество) и Пятибратовым Р.В. заключен кредитный договор ***.

В соответствии с условиями договора Банк предоставил ответчику кредит в размере 2 000 000,00 руб. на срок 180 календарных месяцев с даты фактического предоставления кредита (п.1.1 кредитного договора).

В соответствии с п. 3.1 кредитного договора, за пользование кредитом заемщик обязался уплатить проценты в размере 15,5 % годовых.

Целевым назначением кредита является ремонт жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: ***, состоящей из трех комнат, общей площадью 90,5 кв.м, в том числе жилой площадью 62,8 кв.м, расположенной на втором этаже четырехэтажного дома.

Согласно п. 1.3 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика является - ипотека жилого помещения, возникающая на основании договора об ипотеке.

Права кредитора по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченной ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога жилого помещения) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном кредитным договором и договором об ипотеке порядке в соответствии с действующим законодательством (п.1.4 кредитного договора).

Согласно договору ипотеки *** от 9 июня 2007 года надлежащее исполнение всех обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом квартиры, расположенной по адресу: ***. Право залога на квартиру удостоверено закладной.

Ипотека в силу договора зарегистрирована 15 июня 2007 года Управлением ФРС по Тамбовской области за ***.

В соответствии с п. 5.1 кредитного договора заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим имуществом.

При нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 кредитного договора).

В силу пп. 2.4.4 договора ипотеки *** залогодержатель имеет право передать права по закладной другому лицу путем совершения сделки и производства на закладной отметки о новом владельце закладной и передать саму закладную.

Закладная первоначальному залогодержателю - АКБ «Тамбовкредипромбанк» (ОАО) выдана 15 июня 2007 года.

На основании договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки от 11 сентября 2008 года б/н права по закладной переданы ОАО «Тамбовская ипотечная корпорация», которое в дальнейшем по договору купли-продажи передало права по закладной ООО «АТТА Ипотека».

В последующем на основании договора купли-продажи б/н от 31 августа 2015 года ООО «АТТА Ипотека» передало права по закладной коммерческому банку «Москоммерцбанк».

В свою очередь КБ «Москоммерцбанк» передал права на закладную АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на основании договора купли-продажи закладных (передаче прав на закладные) от 20 сентября 2018 года ***.

Согласно закладной от 26 сентября 2018 года, которая удостоверяет право ее законного владельца - АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на получение исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству, а именно по кредитному договору от 8 июня 2007 года № 155-07, заключенному между АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (ОАО) и Пятибратовым Р.В., законным владельцем данной закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является истец - АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица».

АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» заявлено о взыскании с Пятибратова Р.В. суммы процентов и штрафных санкций в общей сумме 1 943 298,27 руб. (процентов по кредиту в сумме 789 562,45 руб., процентов за пользование денежными средствами – 653 735,82 руб., пени в сумме 500 000,00 руб.), а также суммы основного долга в размере 663 845,67 руб.

Суд пришел к выводу о том, что сумма процентов подлежит снижению до 500 000,00 руб., сумма неустойки до 100 000,00 руб., поскольку заявленная АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» сумма по процентам и пени в размере 1 943 298,27 руб. не соответствует нарушенному Пятибратовым Р.В. обязательству, учитывая срок, с которого АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» имеет право взыскать с Пятибратова Р.В. задолженность по процентам (как основным, так и штрафным) и пени, то есть с 18.04.2016 г.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в отношении заявления Пятибратова Р.В. о пропуске срока исковой давности и считает данные выводы законными и обоснованными.

Коллегия полагает, что судом принято верное решение о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по кредитному договору *** от 08 июня 2007 г. в общей сумме 1 263 845,67руб., из которых 663 845,67руб. задолженность по сумме основного долга, 500 000руб. проценты и 100 000руб. пени.

При этом суд обоснованно указал, что поскольку кредитный договор заключен 8 июня 2007 г. сроком на 15 лет, иск заявлен 18 апреля 2019 г., следовательно, срок исковой давности, как это следует из положений ст. 195-200 ГПК РФ и разъяснений Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 24), истцом не пропущен по платежам, срок исполнения которых наступил 18 апреля 2016г.

Расчет задолженности ответчика перед Банком произведен верно, иного расчета суду не представлено.

Выводы суда в части взыскания процентов за пользование денежными средствами и пени также обоснованны и оснований для вмешательства в решение суда в указанной части по доводам жалобы АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» судебная коллегия не находит.

В остальной части требований АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о взыскании с Пятибратова Р.В. суммы основного долга, процентов за пользование денежными средствами и пени по кредиту судом обоснованно отказано.

Вместе с тем судебная коллегия полагает решение суда в части отказа АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» в иске об обращении взыскания на заложенное имущество подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно вышеуказанного кредитного договора (п. 1.3) обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека жилого помещения, возникающая на основании договора об ипотеке.

Согласно договору ипотеки *** от 9 июня 2007 г. надлежащее исполнение всех обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом квартиры, расположенной по адресу: ***. Право залога на квартиру удостоверено закладной.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что обязательства по возврату денежных средств по кредитному договору заемщик Пятибратов Р.В. не исполняет, в связи с чем имеет задолженность.

Согласно представленному АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» расчету задолженность Пятибратова Р.В. по состоянию на 31.01.2020 г. составляет 2 607 143,94 руб., из которых 663 845,67 руб. – остаток основной суммы кредита, 789 562,45 руб. – неоплаченный основной долг, 653 735,82 руб. – проценты за пользование кредитом, 500 000,00 руб. – пени. При этом сумма пени первоначальным истцом АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» снижена в добровольном порядке с 14 953 879,69 руб. до 500 000,00 руб.

Согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В силу п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст. 48, 49 данного Федерального закона.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно п. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.

Указанное разъяснение гарантирует повышенную защиту интересов граждан как потребителей соответствующих финансовых услуг при заключении ими кредитных договоров.

Вместе с тем Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.

Таким образом, передача прав, удостоверенных закладной, на основании сделки купли-продажи закладной, осуществлённая без согласия должника-залогодателя, не противоречит приведённым выше положениям п. 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», поскольку специальным законом установлены иные правила.

Исследовав последовательность передачи закладной иным лицам, суд пришел к обоснованному выводу о том, что АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» является надлежащим держателем закладной на жилое помещение – квартиру по адресу: ***, принадлежащую Пятибратову Р.В.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в ст. 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трёх месяцев.

Как следует из оспариваемого решения, взысканная с должника сумма неисполненного обязательства по кредитному договору составляет 1 263 845,67 рублей, что составляет 33% от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев.

Согласно Отчета от 16.01.2019 г. *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного оценщиком ООО «Гермес» по инициативе Пятибратов Р.В., стоимость указанного недвижимого имущества составляет 3 875 753,00 руб. (Приложение № 1 к настоящему гражданскому делу), что в соответствии с положениями п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) составляет при установлении начальной продажной цены заложенного имущества – 3 100 602,40 руб. (80 % от рыночной стоимости).

На основании вышеизложенного судебная коллегия полагает решение суда в части отказа в иске АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Пятибратову Р.В. об обращении взыскания на заложенное имущество отменить, принять новое решение об удовлетворении указанных требований.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 18 июня 2020 г. в части отказа в иске АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Пятибратову Р.В. об обращении взыскания на заложенное имущество отменить.

Принять новое решение.

Обратить взыскание на предмет залога- квартиру, расположенную по адресу: ***, принадлежащую на праве собственности Пятибратов Р.В., путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 3 100 602 руб.

В остальной части то же решение оставить без изменения, апелляционные жалобы АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» и Пятибратова Р.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: