Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Степанова Константина Игоревича, Степановой Валентины Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «Новый застройщик» о взыскании денежных средств, неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционной жалобе ответчика на решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 03.03.2022

Заслушав доклад судьи Страшковой В.А., объяснения представителя ответчика Костроминой А.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Степанов К.И. и Степанова В.В. обратились с иском о взыскании с ООО «Новый застройщик» 175770 руб. – размер переплаты по договору участия в долевом строительстве № 1 от 18.03.2013, 175770 руб. – неустойки, 10000 руб. – компенсации морального вреда в пользу каждого истца, штраф, расходы на оплату услуг представителя в сумме 15000 руб. в пользу Степанова К.И.

В обоснование иска указали, что между Степановым К.И., Степановой В.В. и ООО «Домострой» заключено Соглашение № ПН 14/372 от 23.04.2018 о частичной уступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № 1 от 18.03.2013, в соответствии с которым ООО «Домострой» уступило права на объект долевого строительства, расположенный по адресу: <адрес> общая проектная площадь 106,6 кв.м. (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1), цена договора составила 5948280 руб., застройщик ООО «Новый застройщик». Финансовые обязательства участниками долевого строительства исполнены в полном объеме. Объект долевого строительства передан истцам 20.11.2018 по акту приема-передачи с недостатками, а именно: по результатам технической инвентаризации общая площадь жилого помещения с учетом лоджии составила 104,9 кв.м., без учета лоджии (с коэффициентом 1) составила 102 кв.м. С учетом применения коэффициента 0,5 к лоджии, разница площади по договору и фактически переданной истца составила 3,15 кв.м. Претензия истцов об уменьшении цены договора оставлена без удовлетворения.

Представитель истцов, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования иска поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам отзыва.

Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 03.03.2022 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Новый застройщик» в пользу Степанова К.И., Степановой В.В. солидарно взысканы компенсация за уменьшение площади квартиры в размере 175 770 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2019 по 14.11.2021 в сумме 29 359,36 руб., компенсация морального вреда по 5 000 руб. в пользу каждого, штраф в размере 10 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 руб. В остальной части требований отказано. Также с ООО «Новый застройщик» в доход местного бюджета взыскана госпошлина в сумме 5 851,29 руб.

Не согласившись с указанным решением, ответчик подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а именно: судом не дана оценка первоначальному договору долевого участия в строительстве № 1 от 18.03.2013, а также дополнительному соглашению № 2 от 15.11.2014. Также судом не учтено, что цена за спорный объект долевого строительства определена как твердая, и не представляет собой произведение площади квартиры на стоимость 1 кв.м. также судом применены нормы права, не подлежащие применению, а именно: Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр, который вступил в силу с 01.01.2017, и не может применяться к правоотношениям сторон по договору долевого участия от 18.03.2013. Также указывает на отсутствие недостатков в спорном объекте долевого участия. Полагает, что несоответствие квартиры условиям договора по метражу, не является недостатком по смыслу ст.7 Закона об участии в долевом строительстве.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, заявила ходатайство об отказе от доводов апелляционной жалобы в части применения норм ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами взамен неустойки за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя.

Иные лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания также извещены посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 01.06.2022, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений ст. 326 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ от апелляционной жалобы допускается до вынесения судом апелляционного определения. Заявление об отказе от жалобы подается в письменной форме в суд апелляционной инстанции. О принятии отказа от жалобы суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующей жалобе.

Последствиями отказа от жалобы в соответствии с п. 3 ст. 326 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются прекращение апелляционного производства, вступление судебного постановления в законную силу, если судебный акт не был обжалован иными лицами.

Как следует из заявления, последствия, предусмотренные вышеуказанной правовой нормой представителю ответчика понятны.

Принимая во внимание, что иными участвующими в деле лицами решение суда не обжалуется, отказ от части доводов апелляционной жалобы не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы кого-либо (учитывая право ответчика на обжалование решения суда первой инстанции, а также право на отказ от своей жалобы), заявления об отказе от доводов апелляционной жалобы подано в письменном виде, подписано представителем ответчика, действующим на основании доверенности, содержащей соответствующие полномочия, судебная коллегия считает возможным принять отказ ответчика от доводов апелляционной жалобы в части применения норм ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами взамен неустойки за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя и прекратить апелляционное производство в данной части.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между Степановым К.И., Степановой В.В. и ООО «Домострой» заключено Соглашение № ПН 14/372 от 23.04.2018 о частичной уступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № 1 от 18.03.2013, в соответствии с которым ООО «Домострой» уступило права на объект долевого строительства: трехкомнатную <адрес> (строительный), расположенную по адресу: <адрес>, 6-секционный многоэтажный жилой дом со встроенное-пристроенными нежилыми помещениями на 1-2 этажах (№ 3 по ГП) – 1 этап строительства; общая проектная площадь 106,6 кв.м. (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1), цена договора составила 5948280 руб., застройщик ООО «Новый застройщик» (л.д. 17-24).

Объект долевого строительства передан истцам 20.11.2018 по акту приема-передачи, с указанием замеров при проведении технической инвентаризации общая площадь жилого помещения с учетом лоджии составила 104,9 кв.м., без учета лоджии (с коэффициентом 1) составила 102 кв.м. (л.д. 43).

Претензия истцов от 11.01.2019 оставлена ответчиком без удовлетворения (л.д. 25-26).

Установив вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь ст. 5, 7, 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве, Закон №214-ФЗ), суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, взыскав в полном объеме размер компенсации за уменьшение площади квартиры, уменьшив размер подлежащих взысканию неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов на оплату услуг представителя.

Судебная коллегия не находит оснований для отменены решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, ввиду следующего:

Как следует из материалов дела, 18.03.2013 между ООО «УктусСтрой» (застройщик) и ЖСК «Первый Николаевский» (участник долевого строительства) заключен договор № 1, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренные договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом – 6-секционный многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на 1-2 этажах (№ 3 по ГПП) по адресу: <адрес> (л.д. 35-42). Пунктами 4.2 и 4.3 данного договора была предусмотрена возможность изменения цены договора при увеличении/уменьшении фактической площади объекта долевого строительства от проектной более 1 кв.м.

15.11.2014 ООО «УктусСтрой» и ЖСК «Первый Николаевский» заключили дополнительное соглашение № 2, которым п. 4.2 и первый абзац п. 4.3 договора долевого участия исключили (л.д. 67).

Дополнительным соглашением № 3 от 25.05.2015 ООО «УктусСтрой» и ЖСК «Первый Николаевский» дополнили п. 3.1 договора о долевом участии указанием на то, что общая площадь объектов долевого строительства установленных в приложении № 2 к договору, в том числе площади отдельных помещений являются проектными (ориентировочными) и могут измениться на момент окончания строительства как в большую, так и в меньшую сторону. Окончательная площадь объектов долевого строительства определяется по данным кадастрового учета и выданных при вводе дома в эксплуатацию документов (л.д. 69-72).

22.07.2016 договором № ПН-1/16 уступки прав требования и перевода долга к договору № 1 участия в долевом строительстве от 18.03.2013 ЖСК «Первый Николаевский» уступил свое право требования ООО «ДомСтрой», обязанности застройщика ООО «УктусСтрой» переведены на ООО «Новый застройщик» (л.д. 73-76).

Учитывая изложенное, к правоотношениям сторон подлежат применению положения Закона №214-ФЗ в редакции от 30.12.2012, действовавшей на момент заключения договора долевого участия № 1 от 18.03.2013. Ссылка суда первой инстанции на нормы данного закона в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела, не повлекла за собой принятие неверного решения.

На основании Соглашения № ПН 14/372 от 23.04.2018 о частичной уступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № 1 от 18.03.2013 ООО «Домострой» уступило истцам права на объект долевого строительства: трехкомнатную <адрес> (строительный), расположенную по адресу: <адрес>, 6-секционный многоэтажный жилой дом со встроенное-пристроенными нежилыми помещениями на 1-2 этажах (№ 3 по ГП) – 1 этап строительства; общая проектная площадь 106,6 кв.м. (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1), цена договора составила 5948280 руб., застройщик ООО «Новый застройщик» (л.д. 17-24)

В соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

При этом в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» разъяснено, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам. Вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора, например правами, предусмотренными Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, поскольку истцы Степановы в соглашении от 23.04.2018 выступают как граждане, приобретают спорную квартиру для личных нужд, они обладают дополнительными правами, предусмотренными Законом о защите прав потребителей.

Пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ (в ред. от 30.12.2012) предусмотрено, что договор о долевом участии должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Законом о защите прав потребителей также предусмотрена обязанность продавца предоставить покупателю исчерпывающую информацию о товаре.

Таким образом, покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве (в ред. от 30.12.2012) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2).

Из содержания положений ст.4,5 Закона № 214-ФЗ следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Анализ условий договора № 1 от 18.03.2013 позволяет сделать вывод, что стороны разделяют понятия «многоквартирный дом (дом)» и «Объект долевого строительства». Определяют Объект долевого строительства как жилые помещения (квартиры), паркинг, общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства (раздел 1 договора). Также в разделе 1 договора № 1 от 18.03.2013 определено, что денежные средства участника долевого строительства – это денежные средства, передаваемые участником долевого строительства застройщику на реализацию мероприятий по строительству дома.

Цена и порядок расчетов определены в разделах 4,5 договора № 1 от 18.03.2013, в которые путем подписания дополнительных соглашений неоднократно вносились изменения. Из анализа положений разделов 4,5 договора № 1 от 18.03.2013 с дополнениями усматривается, что цена договора определена сторонами как размер финансирования затрат на строительство, стоимость каждого объекта долевого строительства и его площадь указаны в приложении № 1, стоимость 1 кв.м. помещений определяется по схеме: стоимость объекта строительства, указанная в приложении № 2 : площадь объекта строительства, указанная в приложении № 2.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ответчиком представлено дополнительное соглашение от 31.10.2017, в п. 2 которого указано на уменьшение стоимости финансирования объектов долевого строительства, указанных в приложении №1 к данному дополнительному соглашению. Из данного дополнительного соглашения следует, что стоимость объекта долевого строительства – <адрес> составляет 5948280 руб., площадь – 106,6 кв.м.

Учитывая изложенное, отклоняется довод ответчика о том, что условиями договора участия в долевом строительстве не предусмотрена возможность определения стоимости объекта долевого строительства (квартиры), исходя из стоимости 1 кв.м.

Таким образом, стоимость 1 кв.м. спорного объекта долевого строительства составляет 55800 руб. (5948280 руб. / 106,6 кв.м.).

В соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ (в ред. от 30.12.2012) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п.2).

По смыслу данной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы, дополнительное условие о непригодности объекта для предусмотренного договором использования, как это следует из приведенной нормы, относится к иным недостаткам объекта, а не к отступлениям от условий договора.

Как следует из материалов дела, ни условиями договора долевого участия, ни соглашением от 23.04.2018, не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Согласно акту приема-передачи от 20.11.2018 истцам передан и ими принят объект долевого строительства – <адрес> (проектный <№>) по адресу: <адрес>, общая проектная площадь (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1) – 106,6 кв.м., общая площадь при проведении технической инвентаризации (с учетом лоджии с коэффициентом 1) – 104,9 кв.м., общая площадь при проведении технической инвентаризации (без учета лоджии с коэффициентом 1) – 102 кв.м. (л.д. 43).

Таким образом, по результатам технической инвентаризации истцам передан объект долевого строительства меньшей площади, чем предусмотрено условиями соглашения от 23.04.2018.

Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

Вопреки доводам ответчика, понижающий коэффициент 0,5 для лоджий, был предусмотрен, как на момент заключения договора № 1 от 18.03.2013 (Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008), Письмо Минрегиона РФ от 09.10.2009 № 33350-ИП/08 «Об определении расчетной стоимости одного квадратного метра общей площади квартир», опубл. «Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве», № 3, 2010), так и на момент заключения соглашения от 23.04.2018 (Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (Зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2016 № 44769)).

Таким образом, истцам фактически передан объект долевого строительства общей площадью (с учетом лоджии с понижающим коэффициентом 0,5) 103,45 кв.м. ((104,9 кв.м. – 102 кв.м.)* 0,5 + 102).

Учитывая изложенное, расчет размера денежной компенсации в связи с передачей объекта долевого строительства меньшей, чем предусмотрено условиями соглашения от 24.03.2018, площади, произведен истцами верно и составляет 175770 руб. ((106,6 кв.м. – 103,45 кв.м.) * 55800 руб.).

Учитывая изложенное, судебной коллегией не установлено оснований для отмены решения суда в данной части по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Поскольку судом первой инстанции установлен факт нарушения прав истцов как потребителей, обоснованно удовлетворены производные требования о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, а также заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя. В данной части апелляционная жалоба доводов не содержит, в связи с чем судебной коллегией не проверяется.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Новый застройщик» от апелляционной жалобы на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 03.03.2022 в части применения норм ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами взамен неустойки за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя.

Апелляционное производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Новый застройщик» в данной части прекратить.

Решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 03.03.2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий

Калимуллина Е.Р.

Судьи

Страшкова В.А.

Юсупова Л.П.