Апелляционное определение № 2-358/2021 от 19.07.2022 Архангельского областного суда (Архангельская область)

УИД 29RS0007-01-2021-000583-50

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Рассошенко Н.П.,

судей Аксютиной К.А. и Романовой Н.В.,

при секретаре Бородиной Е.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 19 июля 2022 года дело по апелляционной жалобе истца ФИО4 на решение Коношского районного суда Архангельской области от 22 декабря 2021 года по гражданскому делу № 2-358/2021 по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 и ФИО6 о расторжении договора купли-продажи, применении реституции сделки.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17 октября 2014 года.

В обоснование исковых требований указала, что являлась собственником объекта незавершенного строительства и земельного участка, расположенных по адресу: №, которые были приобретены на основании договора купли-продажи от 24 июня 2010 года у ФИО7 13 июля 2010 года истцом были получены свидетельства о государственной регистрации права. 17 октября 2014 года на основании договора купли-продажи указанное недвижимое имущество истец продала своему сыну ФИО5 Согласно условиям договора ФИО5 принял на себя обязательство по выплате денежных средств за продаваемые истцом объекты недвижимости, а именно за жилой дом в размере 1 950 000 руб. и за земельный участок в размере 50 000 руб. При заключении договора денежные средства ей переданы не были, но ФИО5 написал расписку о том, что выплатит денежные средства в сумме 2 000 000 руб. в течение 6 лет равными частями. При регистрации договора купли-продажи ФИО5 было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 28 октября 2014 года только на земельный участок, так как жилой дом еще не был введен в эксплуатацию. После введения жилого дома в эксплуатацию за ФИО5 было зарегистрировано право. Для ввода дома в эксплуатацию истец помогала сыну достраивать дом, в том числе и путем передачи ему денежных средств, поэтому ответчик оформил на ее имя еще одну расписку на сумму 1 000 000 руб., которую обязался выплатить в срок до 01 апреля 2021 года. В ответ на претензию ответчик подтвердил, что им не была исполнена обязанность по выплате денежных средств по указанному договору куплипродажи недвижимого имущества. Неполучение денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора купли-продажи недвижимости от 17 октября 2014 года, в связи с чем истец просила расторгнуть договор купли-продажи от 17 октября 2014 года, применить реституцию сделки.

По делу в качестве соответчика привлечена супруга ФИО5 ФИО6, а также третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ФИО8 и ФИО8 (дети ФИО5 и ФИО6) в лице законного представителя ФИО6

В судебном заседании истец и ее представитель ФИО9 заявленные требования поддержали.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, пояснив, что 17 октября 2014 года он и истец оформили спорную сделку купли-продажи дома и земельного участка по цене 2 000 000 руб. До пожара в доме был сделан полный ремонт, все коммуникации к дому были подведены, крыша, внутренняя отделка сделаны. По вине ответчика в доме случился пожар. Во время подписания договора купли-продажи его мать дала рассрочку платежа равными частями по 27 000 руб. ежемесячно. После заключения спорного договора он написал расписку, что обязуется выплатить матери 2 000 000 руб. за 6 лет. Из-за финансового положения он не смог исполнить данное обязательство. Весной 2015 года ответчик начал восстанавливать дом. Денежных средств на восстановление дома не хватало, поэтому он попросил у своей матери денежные средства для восстановления дома в долг. Истец передавала ему денежные средства на восстановление дома по частям. Ремонт дома закончили в 2017-2018 году. Денежных средств на ремонт дома у ответчиков не было, так как он учился в железнодорожно-транспортном институте, супруга не работала, находилась в отпуске по уходу за ребенком. По просьбе матери 17 октября 2018 года он написал расписку о том, что обязуется выплатить денежные средства в размере 1 000 000 руб. Данная денежная сумма была потрачена на восстановление дома после пожара.

Ответчик ФИО6, действующая за себя и как законный представитель третьих лиц ФИО8 и ФИО8, в судебном заседании с иском не согласилась, пояснив, что спорный дом приобретался в браке с ФИО5, дом был после пожара. Приобретение дома она устно согласовывала с мужем, при этом цену дома она не знает, так как финансовыми вопросами занимался муж. Дом восстанавливался совместными усилиями: муж брал кредиты на восстановление дома, также в восстановлении дома своей силой помогали ее родственники отец ФИО1, дядя ФИО2, двоюродный брат ФИО3. На закупленный материал для восстановления дома документы не сохранились. В августе 2015 года, после того, как в доме были сделаны печки, восстановлен водопровод и сделана одна жилая комната, они въехали в дом. Полностью дом был отремонтирован в 2017 году и зарегистрирован в Росреестре. В 2021 году у них с супругом испортились отношения. Решением мирового судьи от 20 декабря 2021 года брак с ФИО5 расторгнут. Ранее ни о каких расписках, о расторжении договора купли-продажи дома речи не было. Полагает, что истец и ФИО5 состоят в сговоре, а расписки написаны задним числом, так как никаких претензий от истца на протяжении 8 лет не было. Только после того, как она подала на развод и на раздел имущества, появились претензии. Считает, что рассматриваемый иск подан с целью, чтобы указанное недвижимое имущество не вошло в раздел совместно нажитого имущества.

Решением Коношского районного суда Архангельской области от 22 декабря 2021 года ФИО4 в удовлетворении исковых требований отказано.

С данными решением не согласилась истец, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указала, что срок исковой давности ею не пропущен, поскольку денежные средства по расписке ей не возращены. В ходе рассмотрения дела суд не выяснял вопрос обращения к ответчику ФИО5 о расторжении договора купли-продажи. Нарушение обязательств по договору в части невыплаты денежных средств влечет существенное нарушение прав истца, восстановление нарушенного права возможно путем возвращения истцу переданных ею объектов недвижимости. Судом неправильно применены нормы материального права. Согласно п. 2.1 договора купли-продажи денежную сумму покупатель ФИО5 уплатит продавцу ФИО4 в момент подписания договора. В договоре не указано, что расчет за жилой дом и земельный участок произведен полностью. Судом установлено, что ответчиком обязанность по оплате объектов недвижимости, переданных по договору купли-продажи, не исполнена. В материалы дела представлена расписка от 17 октября 2014 года на сумму 2 000 000 руб. об обязанности по уплате ответчиком ФИО5 суммы по договору равными частями на срок 6 лет. Из показаний истца и ответчика ФИО5 следует, что передача объектов недвижимости состоялась 17 октября 2014 года, денежные средства ответчиком истцу не переданы. Факт неисполнения ФИО5 обязательств по оплате договора не оспорен. Расписка не является изменением условий договора купли-продажи, не подменяет его сути, не подлежит государственной регистрации наряду с договором купли-продажи, сторонами не оспорена, недействительной не признана. Судом расписка не оценена на предмет относимости и допустимости, достоверности и достаточности доказательств. В связи с нарушением норм материального права судом применен общий срок исковой давности в отношении договора купли-продажи. Не передача денежных средств по договору купли-продажи является существенным нарушением договора. Требование о расторжении договора предъявлялось к ФИО5, на которое он ответил отказом в оплате, подтвердил расторжение договора. Между истом и ФИО5 подписано соглашение о расторжении данного договора, направлено в регистрирующие органы через МФЦ Коношского района. Регистрирующим органом приостановлена регистрация данного соглашения до вступления решения суда в законную силу. В данном случае применение судом общего срока исковой давности является существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без устранения которого невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца. В решении суда указано, что спорное имущество было приобретено в браке с ФИО6, признание иска нарушает права и законные интересы ответчика ФИО6, в связи с чем суд не принял признание иска ответчиком ФИО5 Судом установлено, что объекты недвижимости были куплены по договору купли-продажи и оформлены на ФИО5 ФИО6 согласия на заключение данного договора не давала. Она не исполняла обязательства по оплате за объекты недвижимости.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО6 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, выслушав пояснения ответчика ФИО6, не согласившейся с апелляционной жалобой, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (п. 3).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании п.п. 1, 2 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Судом первой инстанции установлено, что по договору купли-продажи от 17 октября 2014 года ФИО4 продала, а ФИО5 приобрел в собственность незавершенный строительством жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: . Техническая характеристика незавершенного строительством жилого дома: назначение – жилое, двухэтажный, общая площадь – 120,2 кв.м., степень готовности – 51 %, кадастровый (или условный) №. Характеристика земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, общая площадь – 1 478 кв.м., кадастровый (или условный) №.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрено, что цена незавершенного строительством жилого дома составляет 1 950 000 руб., цена земельного участка – 50 000 руб. В договоре указано, что данную денежную сумму покупатель уплатит продавцу в момент подписания договора.

Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 28 октября 2014 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: , площадью 112,4 кв.м., количеством этажей – 1, год завершения строительства – 2017, принадлежит на праве собственности ФИО5 Дата регистрации права собственности – 05 июня 2017 года.

26 октября 2013 года между ФИО5 и ФИО10 был заключен брак. После заключения брака присвоены фамилии: мужу – Губаревич, жене – Губаревич.

Таким образом, незавершенный строительством жилой дом и земельный участок приобретены ФИО5 в браке в ФИО6

ФИО5, ФИО6, а также их несовершеннолетние дети ФИО8 и ФИО8 зарегистрированы по месту жительства и фактически проживают в спорном жилом доме.

Истцом представлена копия расписки от 17 октября 2014 года, согласно которой ФИО5 дал обязательство выплатить денежные средства в сумме 2 000 000 руб. по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка в течение 6 лет путем передачи денежных средств равными частями.

Из содержания расписки от 17 октября 2017 года следует, что ФИО5 в связи с неисполнением обязательств по расписке от 17 октября 2014 года дал обязательство выплатить денежные средства в сумме 1 000 000 руб. за жилой дом и земельный участок по адресу: в срок до 01 апреля 2021 года.

05 июля 2021 года ФИО4 направила ФИО5 письменную досудебную претензию в связи с неисполнением обязательств о выплате денежных средств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в сумме 1 000 000 руб. до 01 апреля 2021 года, в которой указала на необходимость выплатить единовременно денежные средства в течение 5 дней. Также сообщила, что в противном случае будет вынуждена обратиться в суд с иском о расторжении договора, т.к. оплата по договору не получена.

В ответ на претензию ФИО5 сообщил, что у него отсутствуют денежные средства в размере 1 000 000 руб. для выполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, факт неисполнения обязательств по договору не отрицал.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п.п. 1).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направляя 05 июля 2021 года ответчику ФИО5 претензию, в которой содержится требование об оплате цены по договору купли-продажи, а в противном случае – о расторжении договора купли-продажи, истец выполнила обязанность по досудебному порядку урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Таким образом, вывод суда о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, является ошибочным.

Вместе с тем, данное обстоятельство не влияет на законность решения суда по следующим основаниям.

Ответчиком ФИО6 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи недвижимости от 17 октября 2014 года было определено, что денежную сумму в размере 2 000 000 руб. покупатель (ФИО5) уплатит продавцу (ФИО4) в момент подписания договора.

Учитывая условия заключенного договора купли-продажи и положения п. 1 ст. 486 ГК РФ, суд пришел к правильному выводу о том, что о нарушении своего права в связи с неисполнением покупателем обязательства по оплате товара истцу стало известно 17 октября 2014 года.

Однако за судебной защитой истец обратилась в суд только 25 августа 2021 года, то есть за пределами срока исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что срок исковой давности ею не пропущен, поскольку денежные средства по расписке ей не возращены, основан на ошибочном толковании норм материального права.

Составляя расписку о том, что ФИО5 обязуется выплатить денежные средства в размере 2 000 000 руб. по договору купли-продажи в течение 6 лет равными частями, ответчик изменил условия договора купли-продажи от 17 октября 2014 года в части оплаты стоимости имущества.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Представленная суду расписка подписана только со стороны покупателя ФИО5, подписи продавца ФИО4 расписка не содержит, отметка о государственной регистрации в расписке отсутствует.

Таким образом, между сторонами в надлежащей форме не достигнуто соглашение об изменении условий договора в части оплаты стоимости продаваемого имущества, которым предусмотрена оплата денежных средств в момент подписания договора, а не в рассрочку, как указано в расписке.

Следовательно, срок исковой давности правомерно исчислен судом с даты заключения договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома и земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно не принял признание иска ответчиком, является несостоятельным.

В судебном заседании ответчик ФИО5 иск признал.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск.

Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Поскольку спорное недвижимое имущество было приобретено ФИО5 в браке с ФИО6, суд пришел к правильному выводу о том, что признание иска ответчиком ФИО5 нарушает права и законные интересы ответчика ФИО6, в связи с чем не принял признание иска.

Довод апелляционной жалобы о существенном нарушении договора купли-продажи покупателем, который не уплатил денежные средства по договору, не влияет на законность решения суда по следующим основаниям.

В силу ч. 6 ст. 152 ГПК РФ при установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу.

Судом отказано в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи в связи с пропуском истцом срока исковой давности, обоснованность заявленных требований в данной части судом не проверялась.

Отказывая в удовлетворении иска о применении реституции сделки, суд указал, что под реституцией понимается возврат сторонами полученного ими по сделке в случае признания сделки недействительной, истцом требование о признании договора купли-продажи от 17 октября 2014 года недействительным не заявлялось.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда.

Кроме того, требование о возврате спорного имущества в качестве последствия расторжения договора купли-продажи от 17 октября 2014 года также не подлежит удовлетворению по причине отказа в иске о расторжении договора купли-продажи.

По существу доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, опровергаются материалами дела, основаны на неверном толковании норм материального права и не могут повлиять на обоснованность принятого судом решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Коношского районного суда Архангельской области от 22 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО4 – без удовлетворения.