Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 декабря 2020 года по иску ФИО1 к Администрации городского округа «Город Калининград», ИП ФИО3 о признании необоснованным и отмене отчета № КМИ-375-10122019 от 13.12.2019 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, определении цены для заключения договора купли-продажи доли в праве долевой собственности на квартиру в соответствии с отчетом № 33-06-2020 от 28.05.2020 г.

Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя администрации ГО «Город Калининград» по доверенности ФИО4, полагавшей жалобу необоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа «Город Калининград» об оспаривании отчета о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и установлении цены для заключения договора купли-продажи, указав, что ей и членам ее семьи принадлежит по 67/400 долей в праве собственности на четырехкомнатную коммунальную квартиру общей площадью 97,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. Администрация городского округа «Город Калининград» является собственником 132/400 доли в праве собственности на указанную квартиру, что соответствует комнате площадью 22, 9 кв.м.

11 ноября 2019 г. она обратилась к ответчику с заявлением о выкупе муниципальной доли в квартире, в ответе на которое ей было предложено заключить договор купли-продажи по цене 1059300 руб., определенной отчетом об оценке № КМИ-375-10122019 от 13.12.2019 г., составленным ИП ФИО3

С предложенной ответчиком ценой не согласна, полагая ее завышенной, а отчет об оценке ИП ФИО3 необоснованным, поскольку оценка была произведена с использованием недостоверных сведений и без выхода на объект, без установления фактического состояния квартиры, нуждающейся в косметическом ремонте, а также состояния жилого дома, в котором длительное время не проводился капитальный ремонт.

По ее инициативе в мае 2020 г. специалистом ООО «Агентство независимой оценки «Прайс» был проведен осмотр жилого помещения и составлен отчет № 33-06-2020, согласно которому стоимость 33/100 доли составила 756500 руб.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истица просила признать отчет № КМИ-375-10122019 от 13.12.2019 г. необоснованным в части установления рыночной стоимости в 1059300 руб. в отношении 33/100 доли в праве общей долевой собственности квартиры № 2 дома № 223 по <адрес> и отменить его, определить цену для заключения договора купли-продажи указанной доли между ней и Администрацией городского округа «Город Калининград» в соответствии с отчетом № 33-06-2020 от 28.05.2020 г. в размере 756500 руб.

Определением суда от 02.12.2020 г. с согласия истца в лице его представителя на основании ч.3 ст.40 ГПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ИП ФИО3

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 17 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации городского округа «Город Калининград», ИП ФИО3 о признании необоснованным отчета № КМИ-375-10122019 от 13.12.2019 г. в части установления рыночной стоимости в 1059300 руб. в отношении 33/100 доли в праве общей долевой собственности <...> и его отмене, определении цены для заключения договора купли-продажи 33/100 доли в праве общей долевой собственности квартиры № 2 дома № 223 по <адрес> между ней и Администрацией городского округа «Город Калининград» в соответствии с отчетом № 33-06-2020 от 28.05.2020 г. в размере 756500 руб. отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 просит решение отменить и вынести новое об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что при наличии двух различных отчетов о рыночной стоимости муниципальной доли, суд обязан был назначить по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости спорной доли жилого помещения. Не соглашается с выводом суда о том, что отчет ИП ФИО3 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, продолжая настаивать на доводах, аналогичных изложенным в иске о том, что стоимость жилого помещения определена без учета его фактического состояния и нуждаемости в ремонте. Полагает, что без выяснения позиции ответчика ИП ФИО3, суд не вправе был рассмотреть дело по существу. Обращает внимание на необоснованное отклонение судом ходатайства представителя истицы об отложении судебного заседания.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 7 апреля 2021 года производство по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной оценочной экспертизы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 25 июня 2021 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФИО1 – ФИО2 поддержала жалобу, просила решение суда отменить и удовлетворить иск, признав за ФИО1 право на выкуп комнаты в коммунальной квартире по цене, определенной заключением судебной экспертизы. Дополнила, что до проведения экспертизы истица в целях заключения мирового соглашения и урегулирования спора в добровольном порядке направляла в администрацию городского округа заявление о заключении с ней договора купли-продажи по цене 700 тыс. руб., которое было составлено без удовлетворения. В настоящее время истица настаивает на определении цены для заключения договора купли-продажи в размере 644462 руб.

Представитель администрации ГО «Город Калининград» ФИО4 просила решение суда оставить без изменения, настаивая на том, что установленная в отчете ИП ФИО3 стоимость комнаты в коммунальной квартире, соответствовала ее действительной рыночной стоимости. Полагала заключение судебной экспертизы необоснованным, поскольку эксперт по своему субъективному мнению, без каких-либо мотивов, применил к рыночной стоимости комнаты понижающий коэффициент 40%. Заключать с истицей договор купли-продажи по цене 644462 руб. ответчик не намерен, полагая, что данная цена является несправедливой и существенно нарушает права органа местного самоуправления.

Иные лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, четырехкомнатная квартира общей площадью 97, 3 кв. м, в том числе жилой 69, 8 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, находится в долевой собственности ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7 по 67/400 в праве каждому на основании договора приватизации № 1333 от 26 мая 2015 г.

Согласно Выписке из ЕГРН с 11 июня 2015 г. на вышеуказанную квартиру зарегистрировано право общей долевой собственности за ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7 по 67/400 доли в праве каждого и муниципального образования городской округ «Город Калининград» - 132/400 доли.

По сообщению ООО «ЖЭК № 17» на квартиру открыто два отдельных лицевых счета: собственнику ФИО1 (зарегистрированы в квартире помимо истицы также ФИО7 (племянник), ФИО5 (племянник), ФИО6 (дочь), ФИО8 (муж); бывшему нанимателю ФИО9 (на комнату жилой площадью 22, 9 кв.м, общей площадью с учетом мест общего пользования 31, 9 кв.м).

11 ноября 2019 г. ФИО1 обратилась в Администрацию городского округа «Город Калининград» с заявлением о принятии решения о заключении договора купли-продажи 132/400 доли в праве собственности на квартиру № 2 дома № 223 по <адрес>, что соответствует комнате площадью 22, 9 кв.м, поскольку последняя никому не предоставлена, в ней никто не проживает, то есть фактически является свободной. При этом она (ФИО1) и члены ее семьи обеспечены жилой площадью менее учетной нормы, и в силу ч. 3 ст. 59 ЖК РФ имеют право на предоставление данного жилого помещения по договору купли-продажи.

В связи с вышеуказанным обращением администрацией ГО «Город Калининград во исполнение требований Закона об оценочной деятельности и заключенного муниципального контракта на выполнение оценочных работ была заказана оценка рыночной стоимости 33/100 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру.

Согласно отчету ИП ФИО3 № КМИ-375-10122019 от 13 декабря 2019 г. рыночная стоимость 33/100 доли в праве собственности на <...> составляет 1059300 руб.

26 декабря 2019 г. администрация ГО «Город Калининград» направила истице предложение о заключении договора доли в праве общей долевой собственности на объект жилищных прав» (части жилого помещения)», указав, что для заключения договора истице необходимо обратиться за получением данной муниципальной услуги.

11 февраля 2020 г. ФИО1 направила запрос о предоставлении муниципальной услуги, которым фактически подтвердила свое намерение на приобретение 33/100 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру по предложенной ей стоимости, однако на следующий день 12 февраля 2020 г. обратилась с заявлением о восстановлении срока сдачи документов в многофункциональный центр и приостановлении публичных торгов, в котором также выразила несогласие с рыночной стоимостью жилого помещения.

8 апреля 2020 г. по результатам оказания муниципальной услуги Администрацией городского округа «Город Калининград» вынесено постановление № 287 о заключении с ФИО1 в срок до 01.08.2020 г. договора купли-продажи 132/400 долей в праве общей долевой собственности на квартиру № 2 в доме № 223 по <адрес> по цене 1059300 руб. Установлен срок для оплаты денежных средств в размере 1059300 руб. по договору купли-продажи до 1 августа 2020 г.

Однако договор купли-продажи между сторонами не был заключен.

По инициативе истицы ООО «Агентство независимой оценки «Прайс» составило отчет № 33-06-2020 от 28.05.2020 г., которым рыночная стоимость 33/100 доли жилого помещения, расположенного по адресу <...>, являющейся муниципальной собственностью, составила 756500 руб.

Разрешая спор, суд исходил из того, что поскольку составленный ИП ФИО3 отчет соответствовал требованиям закона об оценочной деятельности, то определенная им рыночная стоимость доли в праве на жилое помещение в размере 1059300 руб. являлась обоснованной и не нарушала права истицы на заключение договора купли-продажи, а в связи с истечением 6-ти месячного срока действия отчета актуальность оценки утратила силу, что исключает возможность заключения договора купли-продажи на предложных администрацией города условиях.

Также суд указал, что отсутствуют и правовые основания для определения цены для заключения договора купли-продажи 33/100 доли квартиры в соответствии с отчетом ООО «Агентство независимой оценки «Прайс» № 33-06-2020 от 28.05.2020 в размере 765500 руб., поскольку отчет ИП ФИО3 был составлен в установленном законом порядке, при этом ФИО1, подав запрос о предоставлении муниципальной услуги, фактически приняла предложение Администрации ГО «Город Калининград» о заключении договора купли-продажи по цене 1059300 руб., в связи с чем орган местного самоуправления 8 апреля 2020 г. вынес постановление о заключении с ней договора на указанных условиях, которое истцом не было оспорено. В настоящее время данное постановление отменено, как нереализованное, соответственно, прав истца оно не нарушает.

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела, и основаны на неправильном применении норм материального права.

Так, отклоняя позицию истицы о недостоверности отчета ИП ФИО3, суд указал, что содержание последнего полностью соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета (ст. 12 Закона).

При составлении отчета оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», а также учтено фактическое состояние комнаты в коммунальной квартире, нуждаемость последней в косметическом ремонте.

Между тем, из объяснений ФИО3 в суде апелляционной инстанции установлено, что она производила оценку рыночной стоимости 33/100 доли в праве на квартиру, не располагая сведениями о том, что последняя имеет статус коммунальной квартиры. Согласно правоустанавливающим документам квартира находилась в долевой собственности членов одной семьи и в муниципальной собственности. В полученном ею задании на оценку в качестве объекта оценки значилась доля в праве на квартиру, а не комната в коммунальной квартире. В этой связи ею для сравнения были взяты три четырехкомнатных квартиры в старом фонде, расположенные в Центральном районе г. Калининграда, рассчитана средняя рыночная стоимость квартиры № 2 дома № 223 по <адрес> с применением корректирующих коэффициентов, которая составила 3210000 руб., соответственно, стоимость 33/100 доли составила 1059000 руб. из расчета (3210000 руб. : 100 х 33). При использовании данного метода не было учтено, что квартира является коммунальной, а оцениваемой доле в праве соответствует комната в коммунальной квартире. В случае проведения оценки в отношении доли в праве на жилое помещение, представляющей комнату в коммунальной квартире, применяется понижающий коэффициент от 20% до 40%. Такой коэффициент ею применен не был ввиду некорректного задания на оценку.

Из отчета ООО «Агентство независимой оценки «Прайс» № 33-06-2020 от 28.05.2020 г., составленного по заказу ФИО1, следует, что для определения рыночной стоимости 33/100 доли в праве на квартиру в качестве сравнительных аналогов использовалась рыночная стоимость комнат в двух-четырехкомнатных коммунальных квартирах различных площадей и расположенных в разных районах г. Калининграда, по результатам сравнительного подхода оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость оцениваемой доли, как комнаты в коммунальной квартире, составила 756500 руб.

Принимая во внимание наличие в материалах дела двух отчетов об определении рыночной стоимости 33/100 в праве общей долевой собственности на квартиру № 2 дома № 223 по <адрес>, при составлении которых использовались разные методы оценки, в том числе объяснения ИП ФИО3 о том, что оценка ею производилась без учета статуса объекта оценки, как коммунальной квартиры, следствием чего явилось существенное расхождение в итоговых результатах оценки, судебная коллегия назначила по делу судебную экспертизу.

Согласно заключению ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Минюста России № 472/6-2-21 от 18 июня 2021 г. рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - 33/100 доли в праве собственности на квартиру № 2 дома № 223 по <адрес>, соответствующей жилому помещению – комнате площадью 22,9 кв.м в четырехкомнатной коммунальной квартире площадью 97, 3 кв.м, по состоянию на 10 декабря 2019 года, составила 644462 руб.

Несогласие представителя ответчика с вышеуказанным заключением не может быть признано обоснованным.

Так, из заключения следует, что стоимость оцениваемой доли квартиры в результате применения сравнительного подхода составила 1074103 руб., а с применением понижающего коэффициента 40% - 644462 руб. Применяя данный коэффициент, эксперт указал, что обесценивание долевой собственности обуславливается влиянием следующих факторов: неудобство, дополнительные издержки и потеря времени, возникающие при организации содержания и ремонта общей собственности; усложненный порядок отчуждения права собственности; дополнительные затраты времени и денежных средств, необходимые в случае выдела доли собственности в натуре; невозможность выдела доли в натуре. В этой связи экспертом были применены две формулы зависимости уровня обесценивания долевой собственности от различных факторов, согласно которым средний уровень коэффициента обесценивания доли находится в диапазоне от 27% до 62%. Приняв во внимание размер доли и то, что последняя не выделена в натуре, при этом использование комнаты, соответствующей 33/100 доли невозможно без мест общего пользования, а также проанализировав рынок продажи долей, эксперт пришел к выводу о возможности определить уровень обесценивания доли в размере 40%.

Вопреки позиции ответчика, вышеуказанные выводы эксперта не являются субъективным личным мнением, а основаны на приведенных в заключении методах исследования и расчетах, в связи с чем их обоснованность не вызывает сомнения у судебной коллегии.

Таким образом, в суде апелляционной инстанции необоснованность оспариваемого истицей отчета ИП ФИО3 нашла свое подтверждение, следовательно, отказ суда в удовлетворении данных исковых требований нельзя признать законным.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене.

Разрешая исковые требования по существу, судебная коллегия полагает, что истица имеет преимущественное право на заключение договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире по ее рыночной стоимости и заключение такого договора для ответчика является обязательным, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны в установленным порядке малоимущими или нуждающимися в жилых помещениях.

Согласно ч. 2 ст. 59 ЖК РФ при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

В силу ч. 3 ст. 59 ЖК РФ, при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Ответчиком не оспаривается, что указанные в ч. 3 ст. 59 ЖК РФ основания для приобретения вышеуказанной доли квартиры по договору купли-продажи у ФИО1 имеются, в связи с чем было принято решение о заключении с истицей такого договора, а последний не был заключен только ввиду выявившихся разногласий относительно цены договора. Оспаривание предложенной ответчиком цены для заключения договора купли-продажи являлось предметом настоящего спора, однако вопрос о действительной рыночной стоимости комнаты, то есть об установлении цены для заключения договора-купли продажи, на чем настаивала в иске ФИО1, судом по существу не был разрешен.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135 –ФЗ «Об оценочной деятельности» при продаже объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, указанные объекты подлежат обязательной оценке.

Как указано выше, заключением судебной экспертизы определена рыночная стоимость объекта 33/100 доли в праве собственности на квартиру, соответствующей комнате в коммунальной квартире, по состоянию на 10 декабря 2019 года, то есть ту дату, когда проводилась оценка по заданию ответчика для целей заключения с ФИО1 договора купли-продажи, которая составила 644462 руб.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Принимая во внимание, что ФИО1 имеет преимущественное право на заключение договора купли-продажи свободной комнаты в коммунальной квартире, а ответчик не вправе отказаться от заключения данного договора, препятствием к его заключению во внесудебном порядке явилось не достижение между сторонами соглашения о цене, судебная коллегия полагает необходимым вынести новое решение, которым признать за истицей право на выкуп 33/100 доли в праве общей долевой собственности <...> по цене 644462 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

По настоящему делу за счет средств федерального бюджета понесены расходы по оплате судебной экспертизы в размере 33600 руб.

Из разъяснений п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» следует, что при предъявлении иска к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате экспертизы, судебная коллегия учитывает, что основанием к удовлетворению иска явились неправомерные действия ответчика ИП ФИО3 при составлении отчета об оценке по заданию администрации городского округа «Город Калининград», выразившиеся в том, что ею в полной мере не была учтена специфика объекта оценки - доли муниципального образования в праве собственности на квартиру, и цель оценки – выкуп доли, что, вопреки позиции ФИО3, позволяло оценщику сделать вывод о статусе квартиры, как коммунальной, и применить соответствующие корректирующие коэффициенты при оценке доли.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым взыскать в доход федерального бюджета расходы за проведение экспертизы в размере 33600 руб. с ответчиков ИП ФИО3 и администрации городского округа «Город Калининград» в равных долях, по 16800 руб. с каждого из ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 17 декабря 2020 года отменить и вынести новое решение, которым исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа «Город Калининград», ИП ФИО3 о признании необоснованным отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определении цены для заключения договора купли-продажи доли в праве долевой собственности на квартиру удовлетворить:

Признать отчет ИП ФИО3 № КМИ-375-10122019 от 13.12.2019 г. об установлении рыночной стоимости в размере 1059300 руб. в отношении 33/100 доли в праве общей долевой собственности квартиры № 2 дома № 223 по <адрес> необоснованным.

Признать за ФИО1 право на выкуп 33/100 доли в праве общей долевой собственности квартиры № 2 дома № 223 по <адрес> по цене 644462 руб.

Взыскать с ИП ФИО3 и администрации городского округа «Город Калининград» в доход федерального бюджета расходы за проведение судебной экспертизы в размере 33600 руб. в равных долях по 16800 руб. с каждого из ответчиков.

Апелляционное определение составлено в окончательной форме 15 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи