Гражданский кодекс часть 1

по апелляционной жалобе Ф.И.О.1 на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Марьенковой А.В., пояснения Ф.И.О.2, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ДД.ММ.ГГГГФ.И.О.1 обратилась в суд с иском к Ф.И.О.2 о взыскании стоимости неотделимых нарушений. В обоснование заявленных требований указала, что заключила с ответчиком договор аренды , в которой произвела ремонт. Указывая на получение согласия ответчика на улучшение арендуемого имущества и несение расходов по ремонту в размере 477000 рублей, инициировала иск.

Судом постановлено указанное решение, об отмене которого ставит вопрос Ф.И.О.1 в апелляционной жалобе. Приводит доводы о получении согласия на улучшение состояния арендуемого имущества при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ и отсутствие у Ф.И.О.3 права на его заключение, в чем усматривает признаки недобросовестности. Указывает на совершение Ф.И.О.3 конклюдентных действий на выполнение неотделимых улучшений.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции Ф.И.О.2 указала на законность и обоснованность решения суда.

Ф.И.О.1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, заявила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности Ф.И.О.2 (л.д.34).

ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.5 и Ф.И.О.3 заключен договор найма указанного жилого помещения, согласно п.1.5 которого в принадлежит последней на праве собственности на основании договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и передана в пользование Ф.И.О.5 По условиям договора Ф.И.О.3 принято обязательство возместить Ф.И.О.5 стоимость неотделимых улучшений, произведенных с ее (наймодателя) согласия (п.3.1.2), а Ф.И.О.5 обязуется не производить текущий ремонт жилого помещения без согласия наймодателя (п.3.2.7). Условиями договора также предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя возмещения произведенных с согласия наймодателя неотделимых улучшений жилого помещения (п.4.2.1) (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.5 заключен договор аренды, в соответствии с которым жилое помещение передано последней для размещения и организации досуговой деятельности и занятий с детьми различной тематики и направленности (п.1.1 и п.1.2). При этом Ф.И.О.5 принято обязательство производить своими силами и за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения (п.2.3.5). Условиями договора также предусмотрено право арендатора Ф.И.О.5 на проведение отделимых улучшений помещения по согласованию с арендодателем (п.2.4.1), а после прекращения договора – получить от арендодателя стоимость неотделимых улучшений, произведенных за свой счет с предварительного согласия арендодателя (п.2.4.6).

ДД.ММ.ГГГГФ.И.О.5 вступила в брак, ей присвоена фамилия Ф.И.О.1 (л.д.29).

По договору возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГФ.И.О.5 понесла расходы на ремонт в в размере 477000 рублей, требования о взыскании которых явились предметом рассмотрения судом первой инстанции.

Разрешая спор и отказывая Ф.И.О.1 в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из факта заключения договора найма от ДД.ММ.ГГГГ неуполномоченным лицом, а на момент заключения договора аренды ремонт уже был произведен, но без получения письменного согласия собственника на произведение улучшений состояния жилого помещения.

Судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены состоявшегося по делу судебного постановления, поскольку в соответствии с п.1 ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подписан Ф.И.О.3 как собственником объекта недвижимости, в то время как таковой являлась Ф.И.О.2 При этом жилое помещение передано в состоянии, пригодном для использования (п.1.3 договора найма) (л.д.8, 34).

Согласно ст.183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (п.1). Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.2).

В п.123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что неуполномоченным лицом является лицо, не имевшее на момент заключения сделки полномочий на заключение этой сделки. При этом заключение сделки неустановленным лицом имеет те же правовые последствия, что и заключение сделки неуполномоченным лицом, поскольку последующее одобрение сделки порождает для одобрившего ее лица все правовые последствия.

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Принимая во внимание факт заключения между Ф.И.О.2 и Ф.И.О.1 договора аренды после прекращения срока действия договора найма, в период которого истец произвела ремонт в жилом помещении, зафиксированный фототаблицей в договоре и подписанный Ф.И.О.2, судебная коллегия приходит к выводу об одобрении ею договора найма жилого помещения, заключенного между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.3

В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст.303 Гражданского кодекса Российской Федерации о расчетах при возврате имущества из незаконного владения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 №2856/11 по делу №А40-82583/09-6-663).

Исследуя вопрос о наличии согласия Ф.И.О.3 на проведение ремонтных работ в жилом помещении, судебная коллегия учитывает ее пояснения, данные в судебном заседании как представителем Ф.И.О.2, из которых следует, что при заключении договора было оговорено лишь наличие каких-то улучшений (л.д.37), что не позволяет судебной коллегии считать полученным согласие Ф.И.О.3 на производство улучшений, объем и стоимость которых участниками спорных правоотношений не согласованы.

Более того, в соответствии с абз.2 ст.303 Гражданского кодекса Российской Федерации владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Буквальное толкование приведенной нормы действующего законодательства позволяет прийти к выводу о том, что добросовестный владелец вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 19.10.2021 по делу №88-8384/2021).

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость проведения ремонтных работ в жилом помещении как затрат, необходимых для сохранения имущества, которое передано в состоянии, пригодном для использования.

На основании ст.681 Гражданского кодекса Российской Федерации текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2).

Судебной коллегией установлено, что техническим заданием к соглашению о возмездном оказании услуг от ДД.ММ.ГГГГ и актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ в в произведены работы: по подготовке объекта к ремонту, демонтажу старых покрытий и конструкций, зачистке стен и потолков; обработке стен от грибка и плесени; выравнивание стен под покраску; электромонтажные работы (перенос и замена электрических розеток и выключателей, прокладка кабелей в кабель-каналы); сантехнические работы (перенос и установка сантехнических конструкций, демонтаж, монтаж кухни и фурнитуры); поклейке пластиковых панелей; покраске стен и потолков; монтажу плинтусов (пол); оформлению 2 стен дизайнерским 3Д решением; оформление 1 стены художественным рисунком; уборке и вывозу строительного мусора, генеральная уборка; вызову службы дезинфекции для уничтожения насекомых, уборка после дезинфекции (л.д.20-21).

Согласно ч.1 ст.7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Учитывая разъяснения, содержащиеся в п.4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений), а равно как и отсутствие в действующем законодательстве положений о текущем ремонте квартиры, переданной на условиях коммерческого найма, судебная коллегия на основании ч.1 ст.7 Жилищного кодекса Российской Федерации считает возможным применить к спорным правоотношениям постановление Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 №315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения", в соответствии с которым к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

При таких обстоятельствах, произведенные Ф.И.О.1 в в работы в основном относятся к текущему ремонту жилого помещения, в связи с чем на основании п.1 ст.681 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.3.2.7 Договора найма жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Ф.И.О.3 и истцом, их проведение, объем и стоимость таких работ требовало согласования с наймодателем, а работы по переносу и установке сантехнических конструкций – требовало согласования с органом местного самоуправления (ч.1 ст.25 и ч.1 ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.3). Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п.4).

По смыслу ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объем и стоимость таких работ.

Условия п.3.2.7 договора найма жилого помещения, заключенного между Ф.И.О.1. и Ф.И.О.3, п.2.4.1 договора аренды, заключенного между Ф.И.О.1 и Ф.И.О.2, отсутствие согласования проведения ремонтных работ в жилом помещении, их объем и стоимость, а равно как и отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих факт проведения в квартире Ф.И.О.2 работ капитального характера, существенно изменивших качественные характеристики объекта аренды, позволяют судебной коллегии согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, в связи с чем не усматривает правовых оснований для отмены постановленного им решения по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.328, ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ф.И.О.1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Марьенкова А.В.

Судьи: Петрова Л.А.

Портнягина А.А.