Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1 и ФИО2 на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 4 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о понуждении к урегулированию разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

В обосновании заявленных требований указал, что он обратился в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием: предпринимательство, для размещения объектов предпринимательской деятельности, на что администрацией ему был направлен проект договора аренды от 22.11.2019 за №.

Не согласившись с условиями предложенного ответчиком договора, истец направил последнему протокол разногласий, в котором просил исключить из него п.п «г» п. 7.1, п.7.2, п.5.4, из п. 4.4.10 исключить слова: «обратиться к арендодателю с заявлением о расторжении ( внесении изменения) настоящего договора; в п. 5.2 слова « в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ» заменить на слова « в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ»; п. 3.3 договора изложить в следующей редакции « арендная плата подлежит начислению и уплате с даты подписания настоящего договора сторонами, являющегося одновременно актом приема-передачи земельного участка, в соответствии с п. 9.6 договора»; п. 4.3.2 договора изложить в следующей редакции «арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, а так же передавать свои права и обязанность по договору третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом заключение нового договора аренды не требуется»; п. 4.2.2 договора изложить в редакции «В случае изменения номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п.3.2 договора письменно уведомить арендатора в десятидневный срок»; п. 5.3 договора принять в следующей редакции: «В случае нарушения обязательств, предусмотренных п.п. 4.4.2;4.4.4- 4.4.10 арендатор выплачивает пени в размере 5% от годовой суммы арендной платы по каждому факту невыполнения».

Учитывая, что ответ на свое обращение истец не получил, он вынужден обратиться в суд для урегулирования возникших разногласий.

С аналогичным иском в суд обратился и ФИО1, указав, что ему на его обращение о предоставлении в аренду земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования- объекты гаражного назначения, под принадлежащий ему на праве собственности объектом администрацией был направлен проект договора аренды от 22.11.2019 за №.

Не соглашаясь с условиями представленного договора истец так же направил ответчику протокол разногласий, аналогичный приведенному выше, однако ответ на данный протокол не получил, в связи с чем обратился в суд для урегулирования этого вопроса в судебном порядке.

Оба иска с согласия сторон объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В суде первой инстанции истцы иск поддержали, ответчик иск не признал, указав, что договор аренды является типовым, его условия полностью соответствуют требованиям законодательства, а ставка рефинансирования установлена решением окружного Совета депутатов от 21.02.2018 года, в связи с чем в иске просил отказать.

Рассмотрев спор, суд вынес решение, которым постановил: Иски ФИО2 и ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать администрацию МО «Зеленоградский городской округ» заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием: предпринимательство, для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <адрес> на условиях проекта договора аренды от 22 ноября 2019 года за №, исключив из п.п.4.4.10 слова «Обратиться к арендодателю с заявлением о расторжении (внесении изменений) настоящего договора».

Обязать администрацию МО «Зеленоградский городской округ» заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием: объекты гаражного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях проекта договора аренды от 22 ноября 2019 года за №, исключив из п.п.4.4.10 слова «Обратиться к арендодателю с заявлением о расторжении (внесении изменений) настоящего договора».

В удовлетворении остальной части исков ФИО2 и ФИО1 отказано.

На такое решение поданы апелляционные жалобы ФИО2 и ФИО1, а также дополнения ним, в которых их податели просят решение отменить в части отказа в исках и заявленные иски удовлетворить.

Продолжая настаивать на законности и обоснованности заявленных ими требований, ссылаясь на доводы и основания исков, полагают, что предусмотренных законом оснований к отказу в их удовлетворении у суда не имелось и требования подлежали удовлетворению в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представители ФИО2 - ФИО3 и ФИО4, который представляет также интересы ФИО1, поддержавшие доводы апелляционных жалоб и дополнений к ним. Представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» против удовлетворения жалоб возражал, считая решение законным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах и дополнениях к ним, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска ФИО1 и ФИО2 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельных участков, в части пунктов 4.4.10, 4.3.2,7.2, п.3.3 слов «(подписания постановления главы муниципального образования «Зеленоградский городской округ») проекта договоров аренды от 22 ноября 2019 года за № и от 22 ноября 2019 года за № с вынесением в этой части нового решения об удовлетворении исков и изложении резолютивной части решения суда в новой редакции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, а также подтверждено материалами ранее разрешенных дел с участим этих же сторон, в частности, дела № 2-581\2012, дела № 2-470/2019, что 23 февраля 1998 года между администрацией Зеленоградского района Калининградской области и ФИО2 был заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, под существующую гостиницу с рестораном, подсобное помещение, площадку отдыха, автостоянку для машин.

Условиями данного договора на арендатора возлагалась обязанность, в случае нарушения срока арендной платы выплачивать пени, в размере 3% от суммы невнесенного платежа за каждый просроченный день, а так же штраф в размере 10% от годовой суммы отчислений.

Решением Зеленоградского районного суда от 30 октября 2012 года, в связи с неисполнением ФИО2 обязанности по оплате арендных платежей за данный земельный участок, вышеуказанный договор аренды был расторгнут.

23 февраля 1998 года между администрацией Зеленоградского района Калининградской области и ФИО2 был заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> га, расположенный по адресу: <адрес>, под существующую гостиницу с рестораном, подсобное помещение, площадку отдыха, автостоянку для машин.

Из материалов дела следует, что ФИО2 с 28.04.2008 года является собственником нежилого здания с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

ООО <данные изъяты> с 08.02.2005 года является собственником нежилого помещения с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО1 с 16.02.2007 года является собственником нежилого здания с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Все вышеуказанные объекты недвижимого имущества изначально и до 08.05.2019 года были расположены в границах земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Указанный участок до 2012 года находился в аренде у ФИО2

Данным решением было установлено, что ФИО2 произвел отчуждение ООО <данные изъяты> здание ресторана, а ФИО1 в 2007 году гаражно-хозяйственный блок, в его собственности осталась только гостиница.

При этом, здание гостиницы и ресторана является одним зданием, в настоящее время под него, путем раздела земельного участка с КН № был образован земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Под здание, принадлежащее ФИО1 был образован отдельный земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, с адресом расположения <адрес>, с разрешенным использованием – объекты гаражного назначения, которому присвоен КН №.

После вынесения данного решения арендные отношения на земельный участок ни кем из собственников строений оформлены не были.

Впоследствии в судебном порядке рассматривались два дела по искам Зеленоградской администрации о взыскании с ФИО2 и др. неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Которые были удовлетворены.

Одновременно сторонами принимались меры к оформлению арендных отношений, что также сопровождалось разрешением судебных споров в административном порядке.

22 ноября 2019 года администрация МО «Зеленоградский городской округ» направила в адрес ФИО2 договор аренды № в отношении земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием – предпринимательство, с указанием на долю в праве как 79\100, со сроком действия до 19.11.2068.

Аналогичным договор № от 22 ноября 2019 года аренды был направлен и ФИО1 в отношении земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием –объекты гаражного назначения.

Не согласившись с условиями предложенного ответчиком проекта договора, ФИО2 и ФИО1 направили в администрацию протокол разногласий, в котором просили исключить из договора: п. 3.3 договора изложить в следующей редакции « арендная плата подлежит начислению и уплате с даты подписания настоящего договора сторонами, являющегося одновременно актом приема-передачи земельного участка, в соответствии с п. 9.6 договора»; п. 4.2.2 договора изложить в редакции «В случае изменения номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п.3.2 договора письменно уведомить арендатора в десятидневный срок»; п. 4.3.2 договора изложить в следующей редакции «арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, а так же передавать свои права и обязанность по договору третьим лицам без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом заключение нового договора аренды не требуется»; из п. 4.4.10 исключить слова: «обратиться к арендодателю с заявлением о расторжении (внесении изменения) настоящего договора; в п. 5.2 слова « в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ» заменить на слова « в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ»; п. 5.3 договора принять в следующей редакции: «В случае нарушения обязательств, предусмотренных п.п. 4.4.2;4.4.4- 4.4.10 арендатор выплачивает пени в размере 5% от годовой суммы арендной платы по каждому факту невыполнения», исключить из договора п.п «г» п. 7.1, п.7.2, п.5.4.

Учитывая, что ответ на свое обращение истцы не получили, они обратились в суд для урегулирования возникших разногласий.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу ст.ст.22, 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за землю определяется договоров аренды.

В силу ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (п.3 ст.445 ГК РФ).

В силу п.1 ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

В случае, когда стороне, направившей проект договора, представлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение установленного законом срока известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При их отклонении сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

При разрешении спора суд должен установить фактические обстоятельства, при которых договор заключается, проверить условия договора на предмет соответствия их закону.

Разрешая заявленные исковые требования, суд установил, что условиями договора аренды, с которыми выражают несогласие истцы как потенциальные арендаторы, предусмотрено:

Пунктом 3.3. предусмотрено, что арендная плата подлежит начислению и уплате с момента предоставления земельного участка в аренду (подписания постановления главы МО «Зеленоградский городской округ»);

Пункт 4.2.2 - арендодатель обязан уведомить в разумный срок через средства массовой информации арендаторов об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.2 договора;

Пункт 4.3.2 - арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам;

Пункт 4.4.10 - арендатор обязан в случае отчуждения объекта недвижимости ( его части) расположенного на арендованном земельном участке другому юридическому или физическому лицу, в срок не позднее 15 календарных дней после перехода права собственности уведомить арендодателя об этом и обратиться с заявлением о расторжении ( изменении) настоящего договора;

Пункт 5.2 - за нарушение срока внесения арендной платы по договору взимается неустойка в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый день задержки;

Пункт 5.3 - за нарушение обязательств, предусмотренных п.4.4.1-4.4.10 арендатор выплачивает пени в размере 10% от годовой суммы арендной платы по каждому факту невыполнения;

Пункт 5.4 - при расторжении договора в связи с его неисполнением или ненадлежащем исполнении арендатор выплачивает неустойку (штраф) в размере 10-кратной ставки годовой арендной платы;

П.п. «г» пункта 7.1 - основанием для досрочного расторжения договора являются невыполнение арендатором одного из пунктов договора;

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично в случаях, когда: а) Арендатор не внес подлежащую уплате арендную плату более двух сроков оплаты подряд; б) Арендатор допускает систематическую (по трем и более срокам оплаты) недоплату арендных платежей, повлекшую задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; в) После повторного уведомления (претензии) арендодателя арендатор не уплатил причитающиеся с него пени, штрафы в соответствии с условиями договора в сроки, указанные в уведомлении. г) Арендаторы не произвели государственную регистрацию договора в установленном порядке в течение шести месяцев с момента его подписания; д) Арендаторы нарушают сроки освоения земельного участка, установленные постановлением о предоставлении земельного участка в аренду и договором аренды.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора ( внесудебный порядок) арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление по адресу, указанному в договоре. Договор считается расторгнутым на 21 день с даты направления арендодателем письменного уведомления. При этом арендодатель имеет право самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией прекращения договора аренды.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, проанализировав указанные выше пункты договора, с которыми истцы выражают несогласие, сопоставив содержание данных условий с требованиями закона, в частности, с нормами ГК РФ и ЗК РФ, сославшись на Решение окружного Совета депутатов МО «Зеленоградский городской округ» от 21 февраля 2018 за № 194, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, представленные в аренду без проведения торгов, и расчетных коэффициентов для исчисления арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков (приложением № 1 к данному решению являлся Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения), пришел к выводу о наличии правовых оснований к удовлетворению иска в части, признав, что только п. 4.4.10 договора нарушает права истцов, возлагая на них не предусмотренную законом обязанность, а остальные условия договора являются типовыми, существенным образом баланс интересов сторон договора они не нарушают.

В этой связи суд обязал администрацию МО «Зеленоградский городской округ» заключить с каждым из истцов договор аренды земельного участка на условиях проекта договора аренды от 22 ноября 2019 года, исключив из п.п.4.4.10 слова «Обратиться к арендодателю с заявлением о расторжении (внесении изменений) настоящего договора».

С решением суда в части удовлетворения иска судебная коллегия соглашается, находит его законным и обоснованным.

В указанной части решение суда в апелляционных жалобах не оспаривается.

Правильным является и решение в части отказа в удовлетворении требований истцов, выражающих несогласие с п.п. «г» 7.1, п.5.4, п.5.2, п.4.2.2.

Доводы подателей апелляционных жалоб и дополнений к ним, равно как и их утверждения о наличии правовых оснований к удовлетворению иска в этой части не могут быть признаны состоятельными, отмену решения суда они не влекут.

С позицией суда первой инстанции об отказе в иске в указанной выше части судебная коллегия соглашается.

Выводы суда первой инстанции основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ надлежащую правильную оценку, и подтверждены материалами дела.

Доводы апелляционных жалоб выводы суда не опровергают.

Так, пп. «г» п.71. проекта договора предусмотрено, что основанием для досрочного расторжения договора являются невыполнение арендатором одного из пунктов договора.

Подобное условие, включенное в проект договора, основано на законе и ему не противоречит.

Разделом 7 договора аренды предусмотрены основания для расторжения и прекращения договора, в котором приведен основания для досрочного расторжения договора – а)добровольный отказ арендатора от участка или его части, б) прекращение деятельности арендаторов, в) использование земли не по целевому назначению…., г) если арендатор не выполняет один из пунктов договора.

Согласно статье 450 ГК Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Частью 2 указанной нормы материального права предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

При несогласии с таким расторжением, как следует из закона, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, в силу закона, в частности, в судебном порядке, договор может быть расторгнут только в случае существенного нарушения условий договора одной из сторон. По смыслу закона, такие условия должны быть изложены в самом договоре, а вопрос о том, насколько существенными являются эти нарушения и подлежит ли расторжению договор вследствие нарушения определенных пунктов договора, разрешается судом.

В этой связи общие условия договора аренды, изложенное в п. «г» п.7.1 договора, позволяющие ставить вопрос о расторжении вследствие не выполнения (нарушения) одного из условий договора нельзя признать противоречащими закону.

Подлежат отклонению и доводы жалоб со ссылками на несогласие с решением суда в части п.5.4 и п.5.2 условий договора аренды.

Разделом 5 договора предусмотрена ответственность сторон, в частности, согласно п.51 за нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Пунктом 5.2, с которым выражают несогласие истцы, предусмотрено, что при нарушении срока внесения арендной платы по договору взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый день задержки, а согласно п.5.4 – при расторжении договора в связи с его неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатор выплачивает неустойку (штраф) в размере 10-кратной ставки годовой арендной платы.

Давая оценку доводам апелляционных жалоб в этой части, судебная коллегия отмечает, что понятие неустойки (штрафа) определено законом – ст.330 ГК РФ, согласно которой неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст.331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Предусмотрена законом законная неустойка (ст.332 ГК РФ), а также договорная, размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Отказывая в удовлетворении иска в этой части, суд обоснованно исходил из того, что правовых оснований для разрешения заявленного преддоговорного спора в пользу истцов, выражающих несогласие с размером штрафа и неустойки, не имеется.

Согласно подп. 3 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградский городской округ» от 21 февраля 2018 за № 194 был утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, представленные в аренду без проведения торгов, и расчетных коэффициентов для исчисления арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков.

Приложением № 1 к данному решению являлся Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения, из п. 16 которого следует, что текст договора аренды земельных участков должен содержать условия установления ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, в том числе, при нарушении срока внесения арендной платы по договору взимается неустойка в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

Учитывая, что неустойка за нарушение срока внесения арендных платежей определена для всех арендаторов земельных участков решением Совета депутатов, и данное решение незаконным не признано, следовательно, оно подлежит применению и в договоре истцов.

Соглашаясь с решением суда в этой части, судебная коллегия отмечает, что условия, изложенные в п.5.3 и в 5.4 договора аренды, направлены на понуждение арендаторов исполнять, принятые на себя обязательства, в полном объеме и в срок, указанный в договоре, такие условия являются типовыми для всех участников арендных отношений и в этой связи не могут рассматриваться как возложение тройной ответственности за нарушение обязательств.

При этом, как обоснованно отмечено судом, один из истцов ФИО2 с 2007 года имеет значительную задолженность за пользование земельным участком под гостиницей, в настоящее время принимает меры к ее отчуждению, что не отрицалось представителем истца в судебном заседании, следовательно, изменение данных условий о снижении пени до 5% и исключении обязанности о выплате неустойки в размере 10-кратной ставки годовой арендной платы при расторжении договора аренды поставит нового владельца гостиницы в более выгодное положение по отношению к другим арендаторам земельных участков, что законным являться не будет.

По этим же основаниям подлежат отклонению доводы представителя подателей апелляционных жалоб со ссылками на пенсионный возраст арендаторов, наличие инвалидности. Данное обстоятельство не может служить основанием к пересмотру размера неустойки.

Обоснованно отклонены судом и доводы истцов, выражающих несогласие в протоколе разногласий и в исках с п.4.2.2 проекта договора аренды, предусматривающим, что арендодатель обязан уведомить в разумный срок через средства массовой информации арендаторов об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.2 договора. Такое условие является адекватным, требованиям закона не противоречит и закон не нарушает.

Решение в указанной части подлежит оставлению без изменения, а доводы апелляционных жалоб истцов – отклонению.

При этом судебная коллегия не может согласиться с решением суда об отказе в иске в части п.4.3.2, п.7.2 и п.3.3 слов «(подписания постановления главы муниципального образования «Зеленоградский городской округ»), признав доводы апелляционных жалоб заслуживающими внимания.

Решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением в указанной части нового решения об удовлетворении исков.

Позиция суда апелляционной инстанции обоснована следующим.

Пунктом 4.3.2 проекта договора предусмотрено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Общие условия об аренде приведены в главе 34 ГК РФ.

Общей нормой материального права - статьей 615 ГК РФ действительно предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При этом законодателем принят специальный закон - Земельный кодекс РФ, согласно которому земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

В силу части 2 ст.3 ЗК РФ к отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Такой специальной нормой, регулирующей арендные земельные правоотношения, является норма ст.22 ЗК РФ, согласно которой земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Частью 6 ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Частью 9 указанной нормы предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, законом прямо не предусмотрена обязанность, указная в п.4.3.2 проекта договора аренды, предусматривающая обязанность арендатора с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, что влечет удовлетворение иска в этой части.

Нельзя признать основанными на законе и положения п.7.2 договора, которым предусмотрено, что арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично в случаях, когда: а) Арендатор не внес подлежащую уплате арендную плату более двух сроков оплаты подряд; б) Арендатор допускает систематическую (по трем и более срокам оплаты) недоплату арендных платежей, повлекшую задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; в) После повторного уведомления (претензии) арендодателя арендатор не уплатил причитающиеся с него пени, штрафы в соответствии с условиями договора в сроки, указанные в уведомлении. г) Арендаторы не произвели государственную регистрацию договора в установленном порядке в течение шести месяцев с момента его подписания; д) Арендаторы нарушают сроки освоения земельного участка, установленные постановлением о предоставлении земельного участка в аренду и договором аренды.

Такие условия противоречат закону и не соответствуют ему.

Так, как указано выше, положениями ст.450 ГК РФ предусмотрены основании расторжения договора, по требованию сторон он может быть расторгнут в судебном порядке (ч.2 ст.450), при этом соглашение о расторжении договора может быть принято сторонами, его заключившими, а при несогласии - судом после получения отказа второй стороны в расторжении договора (ст.452 ГК РФ).

Специальными нормами земельного законодательства, в частности, ч.9 ст.22 ЗК РФ предусмотрено, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Однако, оспариваемыми истцами условиями п.7.2 договора, заключенного на срок более 5 лет, что указано в протоколе разногласий, допускается возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случаях, когда арендатор не внес подлежащую уплате арендную плату более двух сроков оплаты подряд, арендатор допускает систематическую (по трем и более срокам оплаты) недоплату арендных платежей, повлекшую задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты; нарушает сроки освоении земли, тогда как в силу ст.450 ГК РФ, а также ст.619 КГРФ данные основания, прямо указанные в законе, влекут возможность досрочного расторжения договора по требованиям арендодателя, а не односторонний отказ от исполнения, в связи с чем в этой части иск также подлежит удовлетворению.

Учитывая, что исходя из требований закона ст.ст.445, 446 ГК РФ, с учетом протокола разногласий, разрешаемых судом в настоящем споре по искам ФИО2 и ФИО1, договор аренды считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, судебная коллегия находит излишним указание в конкретных договорах аренды, подлежащих заключению с истцами, в п.3.3. договора слов «(подписания постановления главы муниципального образования «Зеленоградский городской округ»), которые подлежат исключению из договоров.

Пунктом 3.3. договоров предусмотрено, что арендная плата подлежит начислению и уплате с момента предоставления земельного участка в аренду, что применительно к разрешаемому судом преддоговорному спору свидетельствует о том, что договор аренды с ФИО2 и ФИО1 считается заключенным на условиях, в нем указанных, за исключением отдельных пунктов договора (в отношении которых иски удовлетворены), с момента вступления решения суда в законную силу, т.е. с даты апелляционного определения – 15 октября 2020 года. Именно с указанной даты подлежит начислению и уплате арендная плата по договорам аренды.

С учетом приведенных выше суждений, основанных на законе, судебная коллегия, отменяя решение суда в части, полагает необходимым изложить резолютивную часть решения суда в иной редакции, а именно, считать заключенными договоры аренды между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО2, а также ФИО1 на условиях проектов договоров аренды от 22 ноября 2019 года, за исключением п.п.4.4.10, п.4.3.2, п.7.2, а также исключением из п.3.3 слов «(подписания постановления главы муниципального образования «Зеленоградский городской округ»).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленогрдского районного суда Калининградской области от 4 июня 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении иска ФИО1 и ФИО2 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельных участков, в части пунктов 4.4.10, 4.3.2,7.2, п.3.3 слов «(подписания постановления главы муниципального образования «Зеленоградский городской округ») проекта договоров аренды от 22 ноября 2019 года за № и от 22 ноября 2019 года за №.

Вынести в этой части новое решение об удовлетворении требований ФИО2 и ФИО1, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

Исковые требования ФИО2 и ФИО1 удовлетворить частично.

Считать заключенным между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО2 договор аренды земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием: предпринимательство, для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: <адрес> на условиях проекта договора аренды от 22 ноября 2019 года за №, за исключением:

п.п.4.4.10, возлагающего на арендатора обязанность в случае отчуждения объекта недвижимого имущества (его части), расположенного (ой) на арендованном земельном участке, другому юридическому или физическому лицу, в срок не позднее 15 календарных дней после перехода права собственности, уведомить Арендодателя об этом и обратиться к Арендодателю с заявлением о расторжении (внесении изменений) настоящего Договора;

п.4.3.2, согласно которому арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам;

п.7.2 договора, согласно которому Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично в случаях, когда:

а) Арендатор (ы) не внес (ли) подлежащую уплате по настоящему Договору арендную плату более двух сроков оплаты подряд;

б) Арендатор (ы) допускает (ют) систематическую (по трем и более срокам оплаты) недоплату арендных платежей, повлекшую задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты;

в) После повторного уведомления (претензии) Арендодателя Арендатор (ы) не уплатил (и) причитающиеся с него (них) пени, штрафы в соответствии с условиями настоящего договора в сроки, указанные в уведомлении (претензии).

г) Арендаторы не произвели государственную регистрацию настоящего договора в установленном порядке в течение, шести месяцев с момента его подписания;

д) Арендатор (ы) нарушает (ют) сроки освоения земельного участка, установленные постановлением о предоставлении земельного участка в аренду и настоящим договором аренды.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора (внесудебный порядок) Арендодатель обязан направить Арендатору (ам) письменное уведомление по адресу, указанному в Договоре. Договор считается расторгнутым на двадцать первый день с даты направления Арендодателем письменного уведомления. При этом Арендодатель имеет право самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией прекращения договора аренды;

а также исключением из п.3.3 слов «(подписания постановления главы муниципального образования «Зеленоградский городской округ»);

Считать заключенным между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и ФИО1 договор аренды земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, с разрешенным использованием: объекты гаражного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях проекта договора аренды от 22 ноября 2019 года за №, за исключением:

а также исключением из п.3.3 слов «(подписания постановления главы муниципального образования «Зеленоградский городской округ»).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 и ФИО1 отказать.

Председательствующий:

Судьи: