Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Калимуллина Р.Я. гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика -ООО «Багира» на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 17.10.2019, которым постановлено:

исковое заявление Николаевой Л.Г. удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Багира» в пользу Николаевой Л.Г. задолженность по арендной плате по договору аренды № 1/2015 от 01.01.2015 по состоянию на 05.09.2019 в размере 1270 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 12 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 600 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Багира» в доход бюджета Муниципального образования «Нижнекамский муниципальный район Республики Татарстан» государственную пошлину в размере 4 950 руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика - ООО «Багира» - Кодинцевой О.С., поддержавшей жалобу, и возражения истца Николаевой Л.Г., Судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Николаева Л.Г. обратилась с иском к ООО «Багира» о взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что 01 января 2015 года стороны заключили договор аренды объектов недвижимости, по условиям которого истец передаёт, а ответчик принимает во временное владение и пользование объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> общей площадью 4 884,8 кв. м. Договор аренды заключен на 20 лет с момента подписания, при этом считается заключенным как краткосрочный на срок 11 месяцев и в случае отсутствия государственной регистрации автоматически перезаключается (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо нового текста договора) на тех же условиях.

Согласно п. п. 3.1, 3.3 договора арендная плата составляет 80 000 в месяц и не включает в себя стоимость коммунальных услуг (электроэнергия отопление, вода, оплата за телефон и интернет), облагается НДС, вносится за каждый месяц вперед до первого числа оплачиваемого месяца.

В связи с ненадлежащим выполнением ответчиком принятых на себя обязательств по оплате арендной платы образовалась задолженность по состоянию на 28.12.2018 в размере 640 000 руб., по состоянию на 29.07.2019 - 1130 000 руб.

Увеличив требования, истец просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по состоянию на 05.09.2019 в размере 1270 000 руб., расходы по оплате юридических услуг – 40 000 руб., 9 600 руб. – в возврат госпошлины.

Представитель ответчика ООО «Багира» иск не признал, указав, что за счёт средств организации произведены ремонтно-восстановительные работы, как конструктивных элементов зданий, так и безопасности. Расходы на выполнение неотделимых улучшений составили 2 359 198,06 руб. Полагает, что должен быть произведён зачёт встречных взаимных требований, связанных с произведенными ответчиком неотделимыми улучшениями и капитальным ремонтом. Заявленная истцом ко взысканию сумма за минусом произведенных улучшений составит 0 руб. Кроме того, арендатор не имел возможности пользоваться объектами в связи с невозможностью оформить лицензию на ведение предпринимательской деятельности в отсутствие государственной регистрации договора аренды, которую по условиям договора должен был осуществить в разумный срок арендодатель за свой счёт.

Суд иск удовлетворил частично, постановив решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе ответчик - ООО «Багира» просит отменить решение по мотиву его незаконности и необоснованности. В частности, отмечается, что истцом не приведён расчёт предъявленной ко взысканию задолженности, при этом ответчик в ходе рассмотрения дела указывал на её отсутствие. Полагает, что суд не мог рассматривать увеличенные исковые требования, поскольку истец не осуществил доплату госпошлины. Так же указывается на передачу объектов недвижимости в неудовлетворительном техническом состоянии, требующем ремонта, который планировался в счёт арендной платы, в связи с чем ответчик удержал сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы. Кроме того, ответчик полагает, что истец не является собственником сданных в аренду объектов недвижимости и она не была правомочна заключать договор аренды.

Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что 01.01.2015 Николаева Л.Г. (арендодатель) и ООО «Багира» (арендатор) заключили договор аренды объектов недвижимости, по условиям которого истец передаёт, а ответчик принимает во временное владение и пользование объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> общей площадью 4 884,8 кв. м.

Объекты переданы по акту приёма-передачи 01.01.2015.

В связи с ненадлежащим выполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы образовалась задолженность по состоянию на 05.09.2019 в размере 1 270 000 руб.

ООО «Багира», ссылаясь на передачу вышеназванных объектов недвижимости в неудовлетворительном техническом состоянии, требующем ремонта, который планировалось произвести в счёт арендной платы, указал, что фактически удержал сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы.

В соответствии с п. 3.5 договора аренды стороны вправе проводить зачет встречных взаимных требований, если такой зачет оформлен в виде соглашения, подписанного сторонами. Чтобы произвести взаимозачет расходов, связанных с произведенными неотделимыми улучшениями, капитальным ремонтом арендатору следует: документально оформить необходимость проведения ремонта; получить согласие арендодателя на проведение ремонтных работ (согласие на проведение таких работ подразумевает согласие на взаимозачет расходов). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласования с арендодателем, возмещению не подлежит.

Вместе с тем ООО «Багира» не представило доказательств получения согласия арендодателя на проведение строительно-ремонтных работ, перед судом об истребовании доказательств не ходатайствовало, встречные исковые требования им так же не предъявлялись, истец же дачу такого согласия отрицает.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал установленным факт нарушения ООО «Багира» обязательств по договору аренды и возникновения задолженности по арендным платежам согласно представленному истцом расчету, не опровергнутому ответчиком.

При этом судом обоснованно отклонены доводы ответчика об отсутствии возможности пользоваться объектами недвижимости в связи с невозможностью оформить лицензию на ведение предпринимательской деятельности в отсутствие государственной регистрации договора аренды, которую по условиям договора должен был осуществить в разумный срок арендодатель за свой счёт, поскольку в соответствии с п. 2.1 договора он заключен на срок с 01.01.2015 на 20 лет с даты его подписания. При этом настоящий договор одновременно считается заключенным как краткосрочный договор аренды на срок 11 месяцев, и в случае отсутствия государственной регистрации договор считается как краткосрочный и автоматически перезаключается (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо нового текста договора) на тех же условиях.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика не оспаривал факт эксплуатации ООО «Багира» арендованных объектов недвижимости по настоящее время.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами городского суда, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и его толковании, на основании представленных сторонами доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При определении размера подлежащих возмещению судебных расходов на оплату услуг представителя суд обоснованно применил статью 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая предусматривает возмещение расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах.

По смыслу названной нормы разумные пределы являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности рассмотрения дела.

Апелляционная жалоба ООО «Багира» не содержит правовых оснований к отмене решения суда.

Доводы жалобы о том, что Николаева Л.Г. не была правомочна заключать договор аренды в связи с отсутствием у неё права собственности на сдаваемые в аренду объекты недвижимости исследовались судом и получили надлежащую оценку, что нашло отражение в принятом по делу решении.

Так, из материалов наследственного дела видно, что вышеуказанные объекты недвижимости вошли в состав наследственного имущества после умершего 24.11.2010 Николаева Е.А. Наследниками по закону являются: Николаева Л.Г. (супруга наследодателя), Николаев К.Е., Николаев Е.Е. (сыновья наследодателя), Николаева Д.Е. (дочь наследодателя) и Николаева Р.Д. (мать наследодателя). Наследникам выданы свидетельства о праве на наследство по закону.

01.01.2015 между Николаевой Л.Г., действующей за себя и как законный представитель за несовершеннолетних Николаева К.Е., Николаева Е.Е., Николаевой Д.Е. и Николаевой Р.Д. заключено соглашение о порядке владения и пользования вышеназванными объектами недвижимости, стороны договорились использовать недвижимое имущество для сдачи в аренду организациям и/или физическим лицам. На основании данного соглашения Николаева Л.Г. имеет право сдавать в аренду недвижимое имущество (как в целом, так и по частям) и получать доход, самостоятельно определяя все условия договора аренды и подписывая его от своего имени с упоминанием настоящего соглашения (пункт 4).

В пункте 1.2 договора аренды от 01.01.2015 содержится ссылка на указанное соглашение, Николаева Л.Г., таким образом, является уполномоченным лицом, имеющим право получать доход от сдачи в аренду вышеуказанных объектов недвижимости.

Кроме того, остальные владельцы спорных объектов недвижимости какие-либо требования относительно распоряжения Николаевой Л.Г. всем имуществом и сдачи его в аренду не предъявляли.

Следует так же отметить, что согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В данном случае все существенные условия договора аренды были сторонами согласованы, арендодатель фактически получил и принял нежилые помещения, использовал их по назначению в соответствии с условиями сделки, произвел его ремонт, поэтому не вправе ссылаться на то, что договор является незаключенным. Встречный иск ответной стороной не заявлялся.

При указанных обстоятельствах решение суда, постановленное в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятого по делу судебного постановления, - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 17.10.2019 по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - ООО «Багира» – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в трёхмесячный срок в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи