Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ксенофонтова Виктора Степановича к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Инжиниринг» о признании участником договора о долевого строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе истца Ксенофонтова Виктора Степановича на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.12.2020.

Заслушав доклад судьи Гайдук А.А., объяснения Ксенофонтова В.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО «Олрайз Капитал» Зимулькина М.И., судебная коллегия

установила:

Ксенофонтов В.С. обратился в суд с иском к ООО «Гранд-Инжиниринг» о признании его участником договора о долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование иска указано, что 28.02.2017 с ООО «Гранд-Инжиниринг» был заключен договор об инвестиционной деятельности ... с последующей передачей объекта недвижимости – нежилое помещение общей площадью 80,6 кв. м, строительный номер помещения ..., расположенное по адресу: <адрес> в срок до 01.04.2018. Обязательство по оплате им выполнено, объект ответчиком не передан.

В результате инвестирования истец имел намерение приобрести право собственности на недвижимость, имелись в виду договоры участия в долевом строительстве и к сделкам применяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

Ксенофонтов В.С. просил признать его участником договора о долевом строительстве многоквартирного жилого дома <№>, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 80,6 кв.м., взыскать неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в размере 763300 руб., компенсацию морального вреда в размере 200000 руб., штраф, а также указать в судебном акте, что решение суда является основанием для регистрации договоров, заключенных между сторонами, в Управлении Росреестра по Свердловской области.

Генеральный директор ООО «Гранд-Инжиниринг» Голоснов А.В. не оспаривал факт заключения договора об инвестиционной деятельности с истцом и оплаты договора наличными денежными средствами. Указал, что на спорные объекты недвижимости заключены договоры долевого участия в строительстве с ООО «Олрайз Капитал», предполагалось, что ответчик сможет выкупить у третьего лица данные объекты, чего, однако не произошло. В настоящее время денежных средств, достаточных для выкупа объекта инвестирования истца у третьего лица либо их возврата истцу в связи с неисполнением условий заключенного с ним договора, не имеется. Возражал против взыскания неустойки и компенсации морального вреда.

Возражая против иска, представитель третьего лица ООО «Олрайз Капитал» (далее – общество) указал, что из-за финансовых сложностей ответчика дом не был своевременно достроен, строительство было приостановлено на стадии первого этажа. По согласованию с Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области и Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства Свердловской области ООО «Олрайз Капитал» обеспечило финансирование завершения строительства многоквартирного дома. На спорные квартиры в строящемся жилом доме между обществом и ответчиком заключены договоры долевого участия в строительстве, зарегистрированные в Росреестре по Свердловской области, оплата по договорам осуществлена в безналичной форме.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Ксенофонтов В.С. просит решение суда отменить, иск удовлетворить, указывая, что с ответчиком сложились отношения по участию в долевом строительстве, на которые распространяются положения Закона № 214-ФЗ, при том, что договоры поименованы как инвестиционные, помещения приобретались для личных нужд.

В возражении на апелляционную жалобу представитель третьего лица ООО «Олрайз Капитал» просит решение суда оставить в силе, указывая, что истцом не представлено достаточных доказательств факта внесения оплаты по договору, истец близкий друг директора ООО «Гранд Инжиниринг», сделка совершена в форме, не требующей обязательной государственной регистрации, что не позволяет точно установить дату ее совершения, реальность оплаты не подтверждается имеющимися в деле документами, истец не смог пояснить обстоятельства, при которых он передавал денежные средства руководителю общества, после заключения договора об инвестиционной деятельности истец в период более 3 лет не осуществлял каких-либо волеизъявлений, направленных на изменение правоотношений с ответчиком, интересы истца и ответчика представляет одно и тоже лицо; указанное свидетельствует о злоупотреблении правом.

Договор об инвестиционной деятельности, исходя из его условий, не может быть признан договором долевого участия в строительстве, поскольку передаче подлежит нежилое помещение, содержащиеся в договоре об инвестиционной деятельности условия исключают возможность признания его договором долевого участия в строительства (пп. 1.9, 3.3.1, 3.3.4, 5.4, 9.1); договор не содержит существенных условий договора о долевом участии в строительстве.

В декабре 2020 – январе 2021 всем участникам долевого строительства были переданы квартиры и нежилые помещения, право собственности указанных лиц зарегистрировано; третье лицо также получило в собственность объекты недвижимости, в том числе и те, на которые претендует истец.

В судебном заседании апелляционной инстанции Ксенофонтов В.С. поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ООО «Олрайз Капитал» возражал против ее удовлетворения.

В судебное заседание не явились ответчик ООО «Гранд Инжиниринг» и третье лицо Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, о времени и месте судебного заседания извещены, о причинах неявки суд не уведомлен. Информация о движении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст.ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Несмотря на это 28.02.2017 Ксенофонтов В.С. и ООО «Гранд-Инжиниринг» заключали инвестиционный договор (т. 1 л.д. 11-16), по которому Ксенофонтов В.С. просит признать его участником договора о долевом строительстве с взысканием неустойки за нарушение срока передачи спорных объектов в многоквартирном доме, тогда как 22.10.2020 объект введен в эксплуатацию, помещения переданы инвесторам и дольщикам, в отношении которых отсутствует спор об оплате, зарегистрированы права собственности.

При этом 04.05.2017 между ООО «Гранд-Инжиниринг» и ООО «Олрайз Капитал» заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома <№>, предметами которых являются спорные однокомнатные квартиры под строительными номерами ... в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>; договоры зарегистрированы в Росреестре по Свердловской области 24.05.2017 (т. 1 л.д. 72-107). Согласно справке ООО «Гранд-Инжиниринг», подписанной генеральным директором Голосновым А.В., оплата стоимости недвижимого имущества обществом произведена. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 22.10.2020, право собственности ООО «Гранд-Инжиниринг» на спорные объекты недвижимости зарегистрированы 10.12.2020 (т. 2 л.д.105-112).

Указанные договоры долевого участия в строительстве никем не оспорены.

В подтверждение факта оплаты по договору <№> об инвестиционной деятельности от 28.02.2017 истцом представлены две квитанции к приходному кассовому ордеру от 13.10.2017 на сумму 2600000 руб. и от 01.04.2019 на сумму 400000 руб. (т. 1 л.д. 18). В тоже время в судебном заседании истец пояснил, что даты оплаты в квитанциях не соответствуют датам фактической передачи руководителю ответчика наличных денежных средств; оплата по договору производилась не в соответствии с графиком, установленным договором, квитанции выдавались позже.

При этом из представленных в материалы дела выписок из кассовой книги (анализ счета № 50) из банковского счета ООО «Гранд-Инжиниринг» не следует факт поступления данных денежных средств, напротив, на кассовом счете ответчика отсутствовали какие-либо денежные средства (т. 1 л.д. 220-224).

Пояснения представителя ООО «Гранд-Инжиниринг» - Голоснова А.В. о том, что полученные от истца денежные средства направлялись ответчиком на финансирование строительства, судом во внимание не приняты, поскольку допустимых и достоверных доказательств тому суду не представлено.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции не нашел оснований для признания Ксенофонтова В.С. участником договора долевого строительства от 28.02.2017, защиты его прав в соответствии с Законом № 214-ФЗ и Законом от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». В представленном суду договоре об инвестиционной деятельности отсутствует вся совокупность существенных условий, свойственных договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Вывод суда согласуется с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06. 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013, письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно требованиям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Стороны же недвусмысленно оформляли отношения как инвестиционные при том, что застройщик в этот период вправе был заключать и заключал договоры участия в долевом строительстве.

В силу ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, (здесь и далее в редакции, действовавшей на дату заключения договора) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Положениями ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор должен содержать совокупность существенных условий: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона).

Между тем, судом не установлено оснований для вывода о соответствии сложившихся отношений между сторонами, заключенных ими договора инвестирования данным требованиям Закона № 214-ФЗ, предъявляемым к договорам участия в долевом строительстве.

При этом судом дана оценка инвестиционному договору на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», приняты во внимание разъяснения, данные по спорному вопросу Верховным Судом Российской Федерации.

Так, на основании пункта 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Оценив содержание договора об инвестиционной деятельности от 28.02.2017 в совокупности с иными представленными по делу доказательствами и объяснениями сторон, районный суд не нашел его соответствующим договору участия в долевом строительстве.

Так, инвестиционный договор не прошел государственную регистрацию и ни одни из сторон по договору об инвестиционной деятельности ни при заключении договора, ни длительное время после его заключения не настаивала на государственной регистрации договора. Более того, вплоть до окончания строительства многоквартирного жилого дома у истца не имелось каких-либо претензий относительно длительной непередачи объекта инвестирования в собственность истца.

В договоре об инвестиционной деятельности отсутствует совокупность существенных условий, свойственных договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Приложения к договору не согласуются с условиями самого договора, противоречат ему, в связи с чем, доводы истца о согласовании сторонами договора объекта инвестирования признаны несостоятельными.

Сомнения возникают не только при оценке собственно договора об инвестиционной деятельности, но и платежных документов, сведения о внесении сумм по которым не согласуются со сведениями, содержащимися в выписке по счету ответчика и не свидетельствующими о поступлении денежных средств в кассу ответчика в заявленный период, а также с пояснениями самого истца о том, что платежные документы были выданы ему позднее, чем была осуществлена фактическая передача денежных средств.

В силу ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Судебная коллегия учитывает, что договором инвестиционной деятельности от 28.02.2017 предусмотрена передача объекта строительства после завершения его строительства. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 22.10.2020. Право собственности на спорные объекты недвижимости на основании договора о долевом участи в строительстве зарегистрированы 10.12.2020 за ООО «Гранд-Инжиниринг». Право собственности юридического лица не оспорено.

Учитывая, что в рассматриваемом деле истцом не заявлено требование о передаче объекта, являющегося предметом обязательства, в силу указанной правовой нормы и обстоятельств дела, истец не лишен права потребовать возмещения убытков.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.12.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий	А.А. Гайдук
Судьи	Т.П. Мазанова
	Л.П.Юсупова