Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «28» января 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 - ФИО2, апелляционной жалобе ФИО3 на решение Центрального районного суда г.Новосибирска от 13 октября 2020 года по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Центральное агентство недвижимости-14», ФИО1 о признании соглашения недействительным, взыскании денежных средств, а также по иску ФИО1 к ООО «Центральное агентство недвижимости-14», ООО «Центральное агентство недвижимости-3» о взыскании денежных средств, которым постановлено:

Исковые требования ФИО3 оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Вернуть ООО «Центральное агентство недвижимости-14» денежные средства в сумме 800 000 рублей, перечисленные на счет Управления Судебного департамента в Новосибирской области платежным поручением от 04.09.2020 №3718.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Никифоровой Е.А., объяснения представителя истца ФИО3 - ФИО4, представителя ответчика ФИО1 - ФИО2, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО3 обратилась в суд с иском, в котором с учетом уточнения исковых требований просила признать Соглашение от 16.04.2020, заключенное между ООО «Центральное агентство недвижимости-14» (далее по тексту - ООО «ЦАН-14»), ФИО3, ФИО1 недействительным в части указания площади земельного участка по адресу: <адрес>, а именно площадь 1283 (+/- 50 кв.м.) в п. 2 данного Соглашения, так как указание данной площади является опечаткой (технической ошибкой); обязать ООО «ЦАН-14» вернуть истцу с ответственного хранения ценный пакет, а именно взыскать с ООО «ЦАН-14» 800 000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 16.04.2020 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1027 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> а также жилого дома по этому же адресу. Стоимость жилого дома и земельного участка составила 8 000 000 руб. В установленном порядке стороны сдали документы на государственную регистрацию, право собственности ФИО1 зарегистрировано 17.04.2020.

Также, 16.04.2020 между ООО «ЦАН-14» как агентством, истцом и ФИО1 было заключено соглашение, по которому агентство приняло ценный пакет 800 000 рублей, ранее переданных ФИО1 ФИО3 в качестве оплаты по договору, на ответственное хранение, при этом в пункте 2 соглашения указано, что выдача агентством пакета продавцу производится после подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в УФРС, при этом, условием выдачи ценного пакета продавцу является предъявление оригиналов документов в срок до 29.04.2021 года: настоящее соглашение, документ, удостоверяющий личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1283 (+/- 50 кв.м.), собственником которого является ФИО1

Таким образом, соглашением на истца возложена обязанность предоставить агентству сведения о наличии в собственности покупателя уже проданного ему земельного участка, но с увеличенной площадью. Право собственности истца на земельный участок прекращено в связи с продажей его ФИО1, оснований для внесения истцом изменений в площадь земельного участка не имеется. Таким образом, оспариваемое соглашение об удержании ценного пакета с указанием неверной площади земельного участка ведет к отсутствию возможности у истца получить полную стоимость проданного имущества, а правовых оснований для удержания агентством ценного пакета не имеется. Указанное соглашение было подготовлено агентством недвижимости, которое является профессионалом в соответствующей сфере, допустило заключение соглашения от 16.04.2020 с указанием неверной площади земельного участка в п. 2 Соглашения. Таким образом, с учетом действующего законодательства, указание в п. 2 соглашения площади земельного участка 1283(+/-50 кв.м) не соответствует действительности, а также договору купли-продажи с верной площадью 1027 кв.м., а также площади, указанной в п. 3 данного соглашения. Полагает, что указание в п. 2 соглашения площади земельного участка 1283 (+/- 50 кв.м.) является опечаткой (технической ошибкой), соответственно, в указанной части сделка является недействительной, что не влечет за собой недействительность остальных ее частей.

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ООО «ЦАН-14» и ООО «ЦАН-3» 800 000 рублей (л.д. 144-148).

В обоснование иска указал, что 16.04.2020 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи в отношении жилого дома и земельного участка №. В тот же день, между ФИО1, ФИО5 и ООО «ЦАН-14» было заключено соглашение о хранении ценного пакета, содержащего 800 000 рублей, переданных ФИО5 агентству на определенных условиях. Согласно п. 1 Соглашения ФИО3 передала 800 000 рублей, входящих в цену договора купли-продажи на хранение агентству. Указанное соглашение было заключено с целью урегулирования разногласий, связанных с земельных участком, который примыкает к проданному ФИО3 В отношении примыкающего земельного участка ФИО3 ранее обращалась в мэрию г. Новосибирска с заявлением о выборе земельного участка для строительства объекта «Гараж», ее заявление было принято к рассмотрению Департаментом строительства и архитектуры 13.05.2014, а также было принято решение о выборе земельного участка для строительства объекта «гараж» и проведении процедур согласования в целях обеспечения оформления акта о выборе земельного участка, к которому прилагалась топографическая основа, где был выделен земельный участок, в отношении которого и было заключено соглашение. 12.12.2014 Центр гигиены и эпидемиологии Новосибирской области подготовил заключение, согласно которому земельный участок соответствует СанПин. Таким образом, ФИО3 ранее проводила подготовительные работы для оформления земельного участка площадью 256 кв.м, в собственность. До заключения договора купли-продажи от 16.04.2020 ФИО3 полагала, что вышеуказанные документы подтверждают ее право собственности на земельный участок площадью 256 кв.м., примыкающий к основному земельному участку, и разместила на нем временную постройку - гараж, который был включен в цену объектов недвижимости, которые предлагались к продаже, что подтверждается объявлением. До заключения договора купли-продажи от 16.04.2020 ФИО1 не было достоверно известно об указанных особенностях примыкающего земельного участка, в связи с чем, в день заключения договора купли-продажи, стороны снизили его стоимость на 800 000 руб. и заключили соглашение под условием, правовое регулирование таких сделок содержится в ст. 157 Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 2 Соглашения право на получение 800 000 руб. со стороны ФИО3 возникает в том случае, если она предъявит ответчику выписку из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1283 кв.м., собственником которого является ФИО1, то есть, в случае, если произойдет присоединение земельного участка площадью 256 кв.м, к основному земельному участку площадью 1027 кв.м., что в сумме составляет 1283 кв.м. Во всех остальных случаях право на получение 800 000 рублей возникает у ФИО1 при предъявлении выписки из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1027 кв.м., собственником которого является ФИО1 В преамбуле соглашения в качестве агентства указано ООО «ЦАН-14», а также проставлена печать организации, однако указан ИНН и ОГРН организации, которые согласно сведениям из ЕГРЮЛ соответствуют иному юридическому лицу ООО «ЦАН-3».

ФИО1 обратился в адрес ООО «ЦАН-14» и ООО «ЦАН-3» с требованиями о выдаче ценного пакета, однако возврат не произведен.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласились представитель ФИО1 – ФИО2, и ФИО3

Представитель ФИО1 – ФИО2 в апелляционной жалобе просит вызвать в качестве свидетелей ФИО6, ФИО7, решение отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить требования истца в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на то, что в решении суд первой инстанции не обосновал причину, по которой был отклонен довод ФИО1 о том, что спорное соглашение от 16.04.2020 является ничем иным, как соглашением о снижении цены договора.

Данный вывод суда не обоснован и сделан на основании поверхностного рассмотрения дела без учета представленных ФИО1 доказательств.

Так, 16.04.2020 между ФИО1 и ФИО5, и ООО «ЦАН-14» (далее - Агентство) было заключено соглашение о хранении ценного пакета, содержащего 800 000 руб. переданных ФИО5 агентству на определенных условиях (далее - Соглашение).

Указанное соглашение было заключено с целью урегулирования разногласий связанных с земельным участком, который примыкает к проданному ФИО3 земельному участку (№) (далее - Основной земельный участок).

До заключения Договора купли-продажи от 16.04.2020 ФИО3 полагала, что вышеуказанные документы подтверждают ее право на земельный участок площадью 256 кв.м., примыкающий к Основному земельному участку, и разместила на нем временную постройку - гараж, который был включен в цену объектов недвижимости, которые предлагались к продаже, что подтверждается объявлением с сайта «Дом клик», где в описании указано, в качестве преимущества объекта продажи, наличие гаража.

До заключения Договора купли-продажи от 16.04.2020 ФИО1 не было достоверно известно об указанных особенностях примыкающего земельного участка, в связи с чем, в день заключения договора купли-продажи стороны снизили его стоимость на 800 000 руб. и заключили Соглашение под условием. Правовое регулирование таких сделок содержится в ст. 157 ГК РФ.

Согласно п.2 Соглашения, право на получение 800 000 руб. со стороны ФИО3 возникает в том случае, если она предъявит ответчику выписку из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1283 кв.м., собственником которого является ФИО1 То есть в случае, если произойдет присоединение земельного участка площадью 256 кв.м, к Основному земельному участку площадью 1027 кв.м., что сумме и составляет 1283 кв.м.

Во всех остальных случаях право на получение 800 000 руб. возникает у ФИО1 при предъявлении выписки из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1027 кв.м., собственником которого является ФИО1

В целях подтверждения указанных обстоятельств ФИО1 13.10.2020 завил ходатайство о вызове свидетелей с целью подтверждения факта о том, что спорное соглашение представляет собой соглашение об изменении цены договора, то есть ФИО1 был намерен доказать суду истинную волю его и ФИО3 лежащей в основе указанного соглашения, однако в удовлетворении указанного ходатайства было не мотивировано отказано.

Суд не дал никакой оценки правовым основаниям для досрочной выдачи ФИО1 ценного пакета.

Так, в разделе 2 искового заявления ФИО1 было указано, что согласно сообщению о ликвидации, опубликованному в Вестнике государственной регистрации «часть 1 №23(790) от 10.06.2020 / 557» общество с ограниченной ответственностью "Центральное Агентство Недвижимости-14" уведомляет о том, что 12 мая 2020 года внеочередным общим собранием участников ООО ЦАН-14 (Протокол б/н от 12 мая 2020 года) принято решение о ликвидации ООО ЦАН-14. Требования кредиторов ООО ЦАН-14 могут быть заявлены в течение 2 месяцев с момента опубликования настоящего сообщения о ликвидации по следующему адресу: <адрес>, тел.: <данные изъяты>

Согласно сообщению о ликвидации, опубликованному в Вестнике государственной регистрации «1 №23(790) от 10.06.2020 / 551» общество с ограниченной ответственностью "Центральное Агентство Недвижимости-3" уведомляет о том, что 06 мая 2020 года внеочередным общим собранием участников ООО "ЦАН-3" (Протокол б/н от 06 мая 2020 года) принято решение о ликвидации ООО "ЦАН-3". Требования кредиторов ООО "ЦАН- 3" могут быть заявлены в течение 2 месяцев с момента опубликования настоящего сообщения о ликвидации по следующему адресу: <адрес>

Согласно п.4 ст.61 ГК РФ, с момента принятия решения о ликвидации юридического лица срок исполнения его обязательств перед кредиторами считается наступившим, следовательно срок выдачи ФИО1 ценного пакета, указанный в п.3 Соглашения, считается наступившим.

23.07.2020 ФИО1 обратился в адрес ООО "ЦАН-3" и ООО "ЦАН-14" с требованиями о выдаче ценного пакета, содержащего 800 000 рублей, на основании п.4 ст.61 ГК РФ.

На дату обращения с исковым заявлением ответчики на требования не ответили, ценный пакет ФИО1 не выдали, денежные средства не выплатили.

Истец полагает, что денежные средства удерживаются ответчиками незаконно и подлежат возврату на основании п.1 ст. 1102 ГК РФ.

ФИО3 в апелляционной жалобе просит решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования ФИО3 в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что суд не применил подлежащую применению норму ст. 904 ГК РФ, согласно которой хранитель обязан по первому требованию поклажедателя возвратить принятую на хранение вещь, хотя бы предусмотренный договором срок ее хранения еще не окончился.

Поклаждатель в данном случае - ФИО3 Хранитель - ООО «ЦАН-14».

Действия покладежателя, оговоренные в статье 904 ГК РФ, следует квалифицировать как отказ от исполнения договора хранения, поскольку специфика договора хранения состоит в предоставлении одной из сторон, а именно покжлажедателю (то есть той стороне, которая обратилась за услугой), права в любое время и независимо от причины отказаться от договора, даже если срок договора не истек.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО3 указывает то, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1, просит его апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, 16.04.2020 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи (л.д. 18-20).

По условиям данного договора, продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество - индивидуальный жилой дом, общей площадью 159,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на участке площадью 1027 кв.м., кадастровый номер: 54-54- 11/019/2014-133 земельный участок и жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности (п. 1.1, 1.2).

Стоимость жилого дома и земельного участка составляет 8 000 000 рублей, из них: 5 650 000 рублей - стоимость жилого дома, 2 350 000 рублей - стоимость земельного участка (п. 2.1). Часть стоимость жилого дома и земельного участка в сумме 4 550 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя (п. 2.2.1), часть стоимости жилого дома и земельного участка в сумме 3 450 000 рублей оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных ФИО1 и ФИО8 по кредитному договору (п. 2.2.2).

Государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок к ФИО1 произошла в установленном порядке, согласно выписок из ЕГРН - 17.04.2020, с этой даты ФИО1 является собственником земельного участка площадью 1027 кв.м, и индивидуального жилого дома, общей площадью 159,4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 21-26).

16.04.2020 между ООО «ЦАН-14» (агентство), ФИО3 (сторона-1), ФИО1 (сторона-2) было заключено соглашение (л.д. 17).

В соответствии с данным соглашением, сторона-1 передает, а агентство принимает на себя обязанность по ответственному хранению ценного пакета, содержащего 800 000 руб., ранее переданных стороной-2 стороне-1 в качестве оплаты за проданный стороной-1 стороне-2 объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, согласно договора купли-продажи от 16.04.2020 (п. 1).

Стороны договорились, что выдача агентством ценного пакета продавцу производится после подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости от продавца к покупателю в УФРС по НСО, при этом условием выдачи ценного пакета продавцу является предъявление оригиналов следующих документов в срок до 29.04.2021: настоящее соглашение, документ, удостоверяющий личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1283 (+/-50 кв.м.), собственником которого является ФИО1 (п. 2).

В случае, если переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю не будет зарегистрирован в УФРС по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, агентство выдает ценный пакет покупателю, при этом условием выдачи ценного пакета покупателю является предъявление оригиналов следующих документов, исключительно после 30.04.2020: настоящего соглашения, документа, удостоверяющего личность, выписка из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: г. <адрес> площадью 1027 кв.м., собственником которого является ФИО1 (п. 3).

Постанавливая обжалуемое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО1, суд первой инстанции пришел к выводу об их необоснованности.

При этом, разрешая исковые требования ФИО3 об оспаривании пункта 2 данного соглашения, руководствуясь ст.ст.153, 421, 166, 167, 180, 450, 452 ГК РФ суд установил, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не предоставлено доказательств недействительности п. 2 соглашения от 16.04.2020, учитывая, что указание неверной площади земельного участка не влечет признания пункта 2 недействительным, при этом истец не лишена возможности обратиться к сторонам договора об изменении его условий, а в случае отказа - требовать таких изменений в судебном порядке (ч. 2 ст. 452 ГК РФ), и пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО3 в указанной части.

Разрешая требования ФИО3 и ФИО1 о передаче ценного пакета с денежными средствами 800 000 рублей, находящегося в агентстве недвижимости, руководствуясь ст. ст. 886, 889, 157 ГК РФ, установив, что для передачи ценного пакета ФИО3 с денежными средствами 800 000 рублей, стороны предусмотрели условия, указанные в п. 2 и п. 3 Соглашения, при этом ни одно из согласованных при заключении соглашения условий не наступило, суд решил, что оснований для обязания ООО «ЦАН-14» передать ценный пакет ни истцу ФИО3 ни ответчику ФИО1 не установлено.

При этом доводы истца ФИО1 о том, что данное соглашение является соглашением о снижении цены договора купли-продажи от 16.04.2020 суд отклонил исходя из позиции ФИО3, которая данное обстоятельство отрицала, и пришел к выводу, что в данном случае между ФИО3 и ФИО1 имеется спор относительно цены договора купли-продажи от 16.04.2020, который не подлежит разрешению при рассмотрении исковых требований ФИО1 к ООО «ЦАН-14» и ООО «ЦАН-3» об обязании передать ценный пакет.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что поскольку спор судом разрешен, данные денежные средства, не подлежат возврату ни одному из истцов, они должны быть возвращены на хранение в ООО «ЦАН-14».

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для признания недействительным в оспариваемой части соглашения от 16.04.2020, находя заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в передаче денежных средств ФИО3, полагая, что приняв решение о передаче денежных средств в ООО «ЦАН-14» суд не разрешил имеющийся между сторонами спор.

Из обстоятельств дела установлено, что между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, стоимостью 8 000 000 рублей, при этом площадь земельного участка в соответствии с договором купли-продажи составляет 1027 кв.м., что соответствует правоустанавливающим документам, соответственно, денежные средства, причитающиеся продавцу, должны быть ему переданы в полном объеме.

Из материалов дела усматривается, что на хранение в агентство недвижимости были переданы денежные средства в сумме 800 000 рублей, из полученных по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах требования ФИО3 о передаче ей денежных средств по договору купли-продажи являются обоснованными.

Кроме того, решение суда о передаче на хранение в агентство недвижимости ООО «Центральное агентство недвижимости-14» денежных средств с учетом того, что юридическое лицо находится в стадии ликвидации не является целесообразным.

Поскольку денежные средства в настоящее время не находятся на хранении в ООО «ЦАН-14», оснований для возложения соответствующей обязанности на агентство не имеется, денежные средства подлежат возврату ФИО3 со счета Управления судебного департамента в Новосибирской области.

Вопреки доводам апеллянта ФИО1 соглашение от 16.04.2020 о передаче на хранение не может быть расценено как изменение условий договора купли-продажи, при этом верными являются выводы суда о наличии между сторонами спора о цене приобретенного объекта недвижимости, который не подлежит разрешению в рамках настоящего дела.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения в части отказа ФИО3 в требовании о передаче ей денежных средств, с принятием нового решения о возвращении ФИО3 денежных средств в размере 800 000 рублей, находящихся на счете Управления судебного департамента в Новосибирской области.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г.Новосибирска от 13 октября 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении требований ФИО3, приняв в отмененной части новое решение, которым вернуть ФИО3 денежные средства в размере 800 000 рублей, находящиеся на счете Управления судебного департамента в Новосибирской области.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ФИО3 удовлетворить частично.

Апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи