Гражданский кодекс часть 1

слушала по правилам суда первой инстанции в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению < Ф.И.О. >1 к < Ф.И.О. >2, < Ф.И.О. >3, < Ф.И.О. >4 о государственной регистрации перехода права собственности и освобождении имущества от ареста,

и встречному исковому заявлению < Ф.И.О. >4 и < Ф.И.О. >3 к < Ф.И.О. >1 о признании незаключенным договора соинвестирования (простого товарищества) и о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,

по апелляционным жалобам < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 28 августа 2018 года,

Заслушав доклад, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

< Ф.И.О. >1 обратилась в суд с исковым заявлением к < Ф.И.О. >2, < Ф.И.О. >3, < Ф.И.О. >4, в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилые помещения <...>,62, расположенные по адресу: Краснодарский край, <...>, дом 31/12 из собственности < Ф.И.О. >2 в собственность < Ф.И.О. >1 на основании договора купли-продажи от <...>; освободить указанные помещения от ареста, наложенного определением Центрального районного суда <...> об обеспечении иска от <...>.

В обоснование исковых требований < Ф.И.О. >1 указала на то, что <...> между ней (соинвестором) и < Ф.И.О. >2 (инвестором) заключен договор соинвестирования (простого товарищества), являющийся по своей юридической природе предварительным договором купли-продажи жилого помещения, по которому < Ф.И.О. >2 обязалась продать, а < Ф.И.О. >1 купить жилое помещение с условным номером 2х8 общей проектной площадью 40 кв.м, расположенное на 2 этаже в доме, строящемся на земельном участке площадью 1367 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: <...>, с/т «Макаренко», <...> продаваемого жилого помещения определена сторонами в пункте 1.4 договора в сумме 1700000 руб. < Ф.И.О. >1 исполнила свои обязательства по оплате приобретаемого жилого помещения, а именно 1350000 руб. оплачены ею в момент подписания договора, и 350000 руб. (с учетом соглашения от <...> к договору) оплачены <...>. К концу 2015 года дом был достроен, в январе 2016 года < Ф.И.О. >2 фактически передала помещение < Ф.И.О. >1, которая осуществила в помещении ремонт и с августа 2016 года проживает в нем вместе с двумя малолетними детьми, оплачивая коммунальные услуги. Акт приема-передачи помещения < Ф.И.О. >1 и < Ф.И.О. >2 оформили позднее, датировав его <...>. В пунктах 1.10, 1.11 договора установлено обязательство < Ф.И.О. >2 заключить с < Ф.И.О. >1 основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня регистрации права собственности на жилое помещение на свое имя, указанный срок может быть изменен в одностороннем порядке, но не более чем на 6 месяцев. Стороны не могли долгое время заключить основной договор купли-продажи, поскольку право собственности < Ф.И.О. >2 было зарегистрировано в ЕГРН лишь <...>. После неоднократных требований истца стороны заключили основной договор купли-продажи жилого помещения от <...>, однако < Ф.И.О. >2 уклонилась от явки в МФЦ для сдачи данного договора на регистрацию. В конце 2017 года < Ф.И.О. >2 сообщила истцу, что в производстве Центрального районного суда <...> рассматривается дело <...> по иску < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 к < Ф.И.О. >2 о взыскании денежных средств и обращении взыскания на три помещения, право собственности на которые все еще зарегистрировано за < Ф.И.О. >2, в том числе и на помещение, переданное истцу. В рамках указанного гражданского дела определением Центрального районного суда <...> от <...> в целях обеспечения исковых требований < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 к < Ф.И.О. >2 о взыскании денежных средств на спорное помещение был наложен арест. В связи с тем, что переход права собственности от < Ф.И.О. >2 к < Ф.И.О. >1 на приобретенное по договору купли-продажи от <...> жилое помещение не был вовремя зарегистрирован в связи с уклонением < Ф.И.О. >2, помещение оказалось под арестом, что нарушает права истца как законного владельца.

Решением Центрального районного суда <...> от <...> исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе < Ф.И.О. >3 просит обжалуемое решение отменить, в иске отказать, со ссылкой на подложность и фальсификацию документов, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, а также разночтение описываемых в исковом заявлении событий и представленных материалов. Так, < Ф.И.О. >2 проигнорировала полученное ею <...> требование < Ф.И.О. >1 о явке <...> для сдачи документов на переход права собственности, однако этой же датой <...> подписала акт приема-передачи жилого помещения и доли земельного участка. Расписка от <...> составлена сторонами договора ранее даты получения денежных средств <...>. Ссылаясь на то, что данные доводы носят предположительный характер, суд не определил предмет и средства доказывания при подготовке дела к судебному разбирательству, при этом на предварительном судебном заседании < Ф.И.О. >3 не присутствовала. По мнению < Ф.И.О. >3, договор купли-продажи жилого помещения является ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствует положение о передаче права на долю земельного участка вместе с отчуждаемым помещением, а также ввиду необходимости отчуждения доли в земле договор подлежит нотариальному удостоверению. Суд необоснованно применил аналогию закона, подменяя тем самым действующие и урегулированные законодательством нормы. Данные доводы не внесены судом в протокол судебного заседания. Заявитель жалобы указывает, что обжалуемым решением суда нарушены ее материальные права на возможное удовлетворение за счет спорного помещения требований о взыскании денежных средств с < Ф.И.О. >2 в рамках другого гражданского дела.

В возражениях на апелляционную жалобу истец указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции и просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе < Ф.И.О. >4 просит обжалуемое решение отменить, как незаконное и необоснованное, в иске отказать. По его мнению, сняв арест со спорного объекта недвижимости, суд уменьшил объем имущества, за счет которого < Ф.И.О. >4 может получить денежные средства с < Ф.И.О. >2 по вступившему в законную силу решению суда по другому гражданскому делу. Также ссылается на то, что не был извещен о времени и месте судебного заседания.

Апелляционным определением от <...> судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда признала обоснованными доводы < Ф.И.О. >4 об отсутствии его извещения о времени и месте судебного заседания и перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене оспариваемого решения суда, поскольку рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции < Ф.И.О. >4 и < Ф.И.О. >3 обратились в суд со встречным исковым заявлением к < Ф.И.О. >1 о признании незаключенным договора соинвестирования (простого товарищества) от <...> в связи с несогласованностью его существенных условий и о признании договора купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером <...> от <...> недействительным в силу его ничтожности. В обоснование встречного иска указали на то, что договор соинвестирования (простого товарищества) от <...> не позволяет определенно установить предмет договора – недвижимое имущество, подлежащее передаче соинвестору/покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Так, из договора соинвестирования следует, что передаче подлежит жилое помещение с условным номером 2к8 общей площадью 50 кв.м, расположенное на 2 этаже во 2 подъезде дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером <...>, акт приема-передачи жилого помещения и доли земельного участка от <...> также подписан сторонами по помещению, обозначенному в договоре соинвестирования, при этом доля земельного участка не определена ни в одной из представленных в дело бумаг. В то же время договор купли-продажи жилого помещения и требования первоначального иска направлены на спорное помещение с <...>, 62 площадью 38,8 кв.м на 2 этаже (подъезд не указан) с кадастровым номером <...>. Между тем, по состоянию на дату подписания договора соинвестирования от <...> объект в виде пятиэтажного жилого дома был полностью построен и апелляционным определением от <...> узаконен, при этом указанным судебным актом все помещения были определены и индивидуализированы, согласно данному определению и техническому паспорту на жилой дом на <...> помещение 61 является жилым помещением площадью 34,8 кв.м., помещение 62 – лоджия 3,5 кв.м, оба помещения находятся на 3 этаже. Договор соинвестирования подписан от имени < Ф.И.О. >2 представителем < Ф.И.О. >11, в материалах дела отсутствует расписка либо акт приема-передачи денежных средств в сумме 1350000 руб. от <...> за подписью указанного лица, а также не приложена доверенность, позволяющая установить полномочия данного подписанта. В отношении договора купли-продажи от <...> указано на отсутствие положения о передаче права на долю земельного участка вместе с отчуждаемым помещением, а также ввиду необходимости отчуждения доли в земле договор подлежит нотариальному удостоверению.

< Ф.И.О. >1 и ее представитель по доверенности < Ф.И.О. >12 в судебном заседании настаивали на удовлетворении первоначального иска, заявили ходатайство о приобщении к материалам дела копий договора оказания услуг по доставке товара, кассового чека об оплате доставки товара, копии счета-квитанции на оплату коммунальных услуг, свидетельствующих о проживании < Ф.И.О. >1 в спорном жилом помещении. Заявленное ходатайство судебной коллегией рассмотрено и удовлетворено. В возражениях на встречный иск < Ф.И.О. >1 в просила прекратить производство по делу по встречному иску, а в случае рассмотрения встречного иска по существу отказать в его удовлетворении, ссылаясь на то, что < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 являются ненадлежащими истцами по встречному иску, поскольку не являются сторонами договора купли-продажи от <...>, а также не указали, каким образом отсутствие в оспариваемом договоре условия о передаче вместе с отчуждаемым помещением права на долю земельного участка нарушает их права и интересы. Кроме того, у покупателя жилого помещения, которое входит в состав здания, право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРН.

< Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, просили удовлетворить встречный иск (уточненные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ). Помимо доводов, изложенных во встречном иске, < Ф.И.О. >4 обратил внимание, что по состоянию на апрель 2018 года основного договора купли-продажи между < Ф.И.О. >1 и < Ф.И.О. >2 не существовало, что подтверждается определением Центрального районного суда <...> от <...> по делу <...> по иску < Ф.И.О. >1 к < Ф.И.О. >2 об обязании исполнить обязательства по договору соинвестирования, заключении основного договора купли-продажи и признании права собственности на спорное помещение.

< Ф.И.О. >2, надлежащим образом извещенная о времени и места судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, заявила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, просит иск < Ф.И.О. >1 удовлетворить, во встречном иске отказать.

Управление Росреестра по Краснодарскому краю и судебный пристав-исполнитель Центрального РОСП <...> УФССП России по Краснодарскому краю < Ф.И.О. >5, надлежащим образом извещенные о времени и места судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили, сведений о невозможности участия в судебном заседании не представили.

Судебная коллегия в соответствии со статьей 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Как следует из материалов дела, <...> между < Ф.И.О. >1 (соинвестором) и < Ф.И.О. >2 (инвестором) заключен договор соинвестирования (простого товарищества), являющийся по своей правовой природе предварительным договором купли-продажи жилого помещения, по которому < Ф.И.О. >2 обязалась в будущем продать и передать, а < Ф.И.О. >1 купить и принять в собственность жилое помещение с условным номером 2х8 общей проектной площадью 40 кв.м, расположенное на 2 этаже во втором подъезде в доме, строящемся на земельном участке площадью 1367 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: <...>, с/т «Макаренко», <...> стоимость продаваемого жилого помещения и доли земельного участка определена сторонами в пункте 1.4 договора в сумме 1700000 руб., из которых 1350000 руб. должны быть оплачены в момент подписания договора, а 350000 руб. в срок до <...> путем обналичивания сертификата на материнский капитал. Соглашением от <...> стороны изменили указанный пункт договора соинвестирования, определив, что сумма в размере 350000 руб. будет оплачена в срок до <...> наличными денежными средствами. Согласно пункту 1.10 договора инвестор (< Ф.И.О. >2) обязуется заключить с соинвестором (< Ф.И.О. >1) основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня регистрации права собственности на жилое помещение на свое имя. Пунктом 1.11 договора соинвестирования установлено, что срок заключения основного договора купли-продажи может быть изменен в одностороннем порядке, но не более чем на 6 месяцев.

Судебной коллегией установлено и подтверждается материалами дела, что < Ф.И.О. >1 исполнила свои обязательства по предварительному договору (договору соинвестирования от <...>) в части оплаты приобретаемого жилого помещения, а именно 1350000 руб. оплачены ею в момент подписания договора и 350000 руб. оплачены <...>. Факт оплаты подтверждается пунктами 2.2 и 5.6 основного договора купли-продажи жилого помещения от <...>, пояснениями < Ф.И.О. >2, данными в ходе рассмотрения настоящего дела, письменным заявлением < Ф.И.О. >2 от <...>, распиской в получении денежных средств, которая, как пояснила истец, ошибочно датирована <...> вместо <...>.

Ссылка < Ф.И.О. >3 на то, что расписка от <...> составлена сторонами договора ранее даты получения денежных средств <...>, рассмотрена судебной коллегией во взаимосвязи с пояснениями истца об ошибочности указания даты составления расписки, данная расписка не является единственным доказательством получения денежных средств < Ф.И.О. >2 и оценена судом в совокупности с иными доказательствами.

Довод < Ф.И.О. >4 и < Ф.И.О. >3 об отсутствии расписки либо акта приема-передачи, подтверждающих прием представителем < Ф.И.О. >2< Ф.И.О. >11<...> денежных средств в сумме 1350000 руб. от истца, не может быть принят во внимание, поскольку факт оплаты подтверждается иными вышеуказанными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Необходимость представления в материалы дела доверенности на < Ф.И.О. >11 с целью установления его полномочий как представителя < Ф.И.О. >2, отсутствует, поскольку доверитель < Ф.И.О. >2 не отрицает свою волю на подписание договора соинвестирования от <...>, впоследствии подписала иные документы во исполнение данного договора, кроме того, подтвердила получение денежных средств от истца.

Судебная коллегия установила, что < Ф.И.О. >2 исполнила свои обязательства по предварительному договору (договору соинвестирования от <...>) в части передачи < Ф.И.О. >1 жилого помещения. Фактическая передача истцу жилого помещения и проживания истца в нем подтверждается представленной в материалы дела копией справки бухгалтера дома по <...>, из содержания которой следует, что < Ф.И.О. >1 с февраля 2016 года производит оплату за содержание жилья и коммунальные услуги, копиями счетов-квитанций на оплату коммунальных услуг за май, июнь 2018 года, март, апрель, май 2019 года, выставленных МУП <...> «ГорИВЦ» на имя < Ф.И.О. >1, копиями договора оказания услуг по доставке товара от <...> и от <...>, копией кассового чека об оплате доставки товара от <...>, копиями почтовых конвертов, направленных судом на имя < Ф.И.О. >1 с указанием адреса спорного помещения с оттиском почтового штемпеля от <...>, <...>. В материалы дела представлен акт приема-передачи жилого помещения и доли земельного участка, подписанный сторонами <...>. В письменном заявлении от <...>< Ф.И.О. >2 подтверждает факт передачи помещения < Ф.И.О. >1 в начале 2016 года, осуществления ею ремонта и проживания в помещении с детьми с лета 2016 г.

Ссылка < Ф.И.О. >3 на подписание < Ф.И.О. >2 акта приема-передачи жилого помещения и доли земельного участка <...>, то есть в тот же день, когда она приглашалась требованием < Ф.И.О. >1 от <...> в МФЦ для сдачи документов на переход права собственности, но не явилась, судом не принимается, поскольку неявка ответчика в МФЦ не препятствовала ей подписать в этот день указанный акт приема-передачи с истцом.

Довод < Ф.И.О. >4 о том, что исходя из определения Центрального районного суда <...> от <...> по делу <...> по состоянию на апрель 2018 года основного договора купли-продажи между < Ф.И.О. >1 и < Ф.И.О. >2 не существовало, судебной инстанцией не может быть принят во внимание, поскольку указанное дело по существу не рассматривалось, названным определением иск оставлен без рассмотрения.

Довод ответчика < Ф.И.О. >3 о том, что продажа помещения < Ф.И.О. >1 является фиктивной, носит предположительный характер, не подтвержден доказательствами в порядке ч. 1 ст. 56 ГПК РФ и опровергается материалами дела. У суда нет оснований сомневаться в действительности договора соинвестирования от <...> и договора купли-продажи от <...>, а также в исполнении сторонами своих обязательств по данным договорам.

Судебная коллегия считает факт уклонения < Ф.И.О. >2 от регистрации перехода права собственности подтвержденным пояснениями < Ф.И.О. >2 от <...>, фактическим проживанием истца в помещении с 2016 года, требованием < Ф.И.О. >1 от <...>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от <...> № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотренные статьей 558 ГК РФ правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения) не подлежат применению к договорам, заключаемым после <...>. Вместе с тем сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (статьи 8.1, 131, 551 ГК). Соответственно, с <...> на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (абзац 5 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от <...><...> «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <...>, Пленума ВАС РФ <...> от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к истцу, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Исследовав и оценив в порядке статьи 67 ГПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, установив факт заключения и исполнения сделки сторонами, уклонения < Ф.И.О. >2 от регистрации перехода права, коллегия считает требование о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение подлежащим удовлетворению, поскольку < Ф.И.О. >1 является законным владельцем спорного помещения.

Также коллегия признает обоснованным требование истца об освобождении указанного жилого помещения от ареста, наложенного определением Центрального районного суда <...> об обеспечении иска от <...>, препятствующего регистрации перехода права за < Ф.И.О. >1

По смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <...>, Пленума ВАС РФ <...> от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Центральным районным судом <...> рассмотрено дело <...> по иску < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 к < Ф.И.О. >2 о взыскании денежных средств и обращении взыскания на помещения, в том числе на помещение, приобретенное < Ф.И.О. >1, которая была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Решением Центрального районного суда <...> от <...> по указанному делу, отмененным в части апелляционным определением от <...> с принятием в части нового решения, с < Ф.И.О. >2 в пользу < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 взысканы денежные средства, в обращении взыскания на помещения отказано. При этом в решении суда указано, что жилые помещения, в отношении которых < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 заявлены требования об обращении взыскания на имущество, обременены правами третьих лиц по договорам инвестирования и купли-продажи, а именно < Ф.И.О. >1, < Ф.И.О. >13 и < Ф.И.О. >14 В рамках указанного гражданского дела определением Центрального районного суда <...> от <...>, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции определением от <...>, в целях обеспечения исковых требований < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 к < Ф.И.О. >2 о взыскании денежных средств на помещения, включая спорное помещение по настоящему делу, наложен арест.

На момент заключения договора купли-продажи от <...> право собственности < Ф.И.О. >2 не было обременено либо ограничено. Арест на помещение на основании определения об обеспечении иска от <...> Центрального районного суда <...> зарегистрирован <...>, запись регистрации <...>. Таким образом, в момент наложения ареста на помещение в порядке обеспечения иска < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 к < Ф.И.О. >2 о взыскании денежных средств спорное помещение уже было приобретено истцом и принадлежало ей на законных основаниях. В связи с тем, что переход права собственности от < Ф.И.О. >2 к < Ф.И.О. >1 на приобретенное по договору купли-продажи от <...> жилое помещение не был вовремя зарегистрирован в связи с уклонением < Ф.И.О. >2, проданное помещение оказалось под арестом, что нарушает права истца как законного владельца.

Судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований. < Ф.И.О. >4 и < Ф.И.О. >3 не являются сторонами оспариваемых договоров, их права и законные интересы указанными договорами не нарушены.

Довод < Ф.И.О. >4 и < Ф.И.О. >3 о несогласованности предмета договора соинвестирования (простого товарищества) от <...> судом отклоняется по следующим основаниям.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от <...><...> «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта не движимости (при его наличии). Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Указанные в договоре характеристики помещения (жилое помещение с условным номером 2к8 общей площадью 50 кв.м, расположенное на 2 этаже во 2 подъезде дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером <...>) позволяют определить недвижимое имущество, подлежащее передаче соинвестору/покупателю. Стороны договора в силу статьи 421 ГК РФ свободны в заключении договора и определяют его условия, в том числе и в части характеристик предмета договора, по своему усмотрению. В пункте 1.8 договора соинвестирования установлено, что по окончании строительства адрес дома, а также номер жилого помещения могут быть изменены без согласования с соинвестором в установленном законом порядке, что не влечет изменения фактического местоположения помещения и фактического местонахождения самого дома. Таким образом, стороны согласовали возможность изменения адреса и нумерации помещения в одностороннем порядке.

Факт принадлежности < Ф.И.О. >2 на праве собственности помещения <...> площадью 38,8 кв.м и помещения <...> балкон площадью 2,3 кв.м на 2 этаже установлен в решении Центрального районного суда <...> от 14.02.2017по делу <...> по иску < Ф.И.О. >15, < Ф.И.О. >16, < Ф.И.О. >17 к < Ф.И.О. >2 об устранении препятствий в пользовании имуществом, имеющемся в материалах дела. Согласно выписке из ЕГРН от <...> помещение с кадастровым номером <...> поставлено на кадастровый учет <...>, право собственности < Ф.И.О. >2 на помещение зарегистрировано в ЕГРН <...>, запись регистрации <...>. В основном договоре купли-продажи жилого помещения от <...> в качестве предмета договора указано помещение с <...>, 62 площадью 38,8 кв.м на 2 этаже с кадастровым номером <...>, договор подписан сторонами без возражений.

С учетом проживания истца в спорном жилом помещении с 2016 года, оснований для сомнений в том, какое именно помещение подлежит передаче < Ф.И.О. >1 в собственность, не имеется. Кроме того, в пункте 5.7 договора купли-продажи от <...> стороны согласовали, что данный договор отменяет (делает недействительными) все предыдущие соглашения, переписку и переговоры сторон по предмету договора. По мнению судебной коллегии, в договоре купли-продажи жилого помещения от <...> согласованы все его существенные условия: предмет договора (пункт 1.1) – жилое помещение, кадастровый <...>, общая площадь 38,8 кв.м, этаж 2, адрес: Краснодарский край, <...>, помещения <...>, 62; цена (пункт 2.1) – 1700000 руб., которая уплачена (пункт 2.2 договора); передача помещения (пункт 5.6 договора).

Довод < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 о том, что договор купли-продажи жилого помещения от <...> является ничтожной сделкой в связи с отсутствием в нем положения о передаче права на долю земельного участка вместе с отчуждаемым помещением, судом отклоняется ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пленум ВАС РФ в пункте 11 Постановления от <...><...> «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, являются ничтожными. Следовательно, при разрешении спора судам следует выяснять, была ли направлена действительная воля сторон на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка, и с учетом этого дать оценку договору купли-продажи объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу пункта 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Судебная коллегия установила, что в пункте 1.4 договора инвестирования (простого товарищества) от <...> стороны определили совокупную стоимость продаваемого жилого помещения и доли земельного участка в размере сумме 1700000 руб., что соответствует требованиям пункта 2 статьи 555 ГК РФ, а также в пункте 4.1 указанного договора указали на необходимость государственной регистрации права собственности на жилое помещение и долю земельного участка после заключения основного договора купли-продажи. Из акта приема-передачи жилого помещения и доли земельного участка от <...> к договору инвестирования также усматривается воля сторон на передачу истцу вместе с помещением и соответствующей доли земельного участка. В пункте 3.2 договора купли-продажи жилого помещения от <...> стороны установили, что продаваемое помещение входит в состав жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> площадью 1367 кв.м, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома, принадлежащая продавцу доля в праве собственности на земельный участок передается покупателю отдельным договором. По умолчанию указанная в пункте 2.1 договора купли-продажи стоимость помещения в размере 1700000 руб. включает в себя передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ).

Оценив указанные положения договоров в совокупности с иными материалами дела, судебная коллегия пришла к выводу, что действительная воля сторон не направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующей доли земельного участка. Отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка само по себе не свидетельствует об отсутствии воли сторон на отчуждение земельного участка, находящегося под расположенным на нем объектом недвижимости, и, соответственно, не свидетельствует о ничтожности такого договора.

Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе помещения в силу прямого указания закона, и при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено здание, в состав которого входит помещение.

Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации <...> (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <...>).

Согласно действующему законодательству при отчуждении части дома как самостоятельной единицы недвижимого имущества обязательного нотариального удостоверения такого договора не требуется. Поскольку доля в праве общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе расположенного на нем помещения, и не является самостоятельным предметом сделки, то также не подлежит нотариальному удостоверению.

При таких обстоятельствах, отменяя решение суда и рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования < Ф.И.О. >1 к < Ф.И.О. >2, < Ф.И.О. >3, < Ф.И.О. >4 являются законными и обоснованными, а потому подлежат удовлетворению, встречный иск < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 к < Ф.И.О. >1 оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Исковое заявление < Ф.И.О. >1 к < Ф.И.О. >2, < Ф.И.О. >3, < Ф.И.О. >4 о государственной регистрации перехода права собственности и освобождении имущества от ареста – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение: площадь 38,8 кв.м., этаж 2, кадастровый <...>, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <...>, дом 31/12, пом. 61, 62, из собственности < Ф.И.О. >2 в собственность < Ф.И.О. >1 на основании договора купли-продажи от <...>.

Освободить жилое помещение: площадь 38,8 кв.м., этаж 2, кадастровый <...>, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <...>, дом 31/12, пом. 61, 62, от ареста, наложенного определением Центрального районного суда <...> об обеспечении иска от <...> в целях обеспечения исковых требований < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 к < Ф.И.О. >2 о взыскании денежных средств на спорное помещение.

В удовлетворении встречного иска < Ф.И.О. >3 и < Ф.И.О. >4 к < Ф.И.О. >6 о признании незаключенным договора соинвестирования (простого товарищества) от <...> в связи с несогласованностью его существенных условий и о признании договора купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером <...> от <...> недействительным в силу его ничтожности – отказать.

Председательствующий:

Судьи: