Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Владимире 22 июля 2020 года гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО «Московский Индустриальный банк» на решение Ленинского районного суда г.Владимира от 10 марта 2020 года, которым постановлено:

Обязать ПАО «Московский Индустриальный Банк» заключить с ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания, общей площадью 869,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> по стоимости 5 928 076 рублей 40 копеек, в том числе НДС в сумме 988 012 рублей 73 копейки. Зачесть в счет исполнения обязательств ФИО1 по оплате нежилого здания сумму в размере 950 000 рублей, уплаченную в качестве задатка по платежному поручению № 22 от 06.05.2019.

Обязать ФИО1 произвести оплату за нежилое здание оставшейся суммы в размере 4 978 076 рублей 40 копеек, в том числе НДС 20% в размере 829 679 рублей 40 копеек не позднее 10 рабочих дней после заключения договора купли-продажи на счет ПАО «Московский Индустриальный Банк».

Обязать ПАО «Московский Индустриальный Банк» передать ФИО1 нежилое здание, общей площадью 869,5 кв.м. по адресу: **** течение 1 месяца с момента вступления рушения суда в законную силу.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Меры обеспечения иска отменить.

Заслушав доклад судьи Бондаренко Е.И., выслушав объяснения представителей ответчика ПАО «Московский Индустриальный банк» ФИО2 и ФИО3, поддержавших доводы жалобы, представителей истца ФИО4 и ФИО5, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решениями Кольчугинского городского суда Владимирской области удовлетворены исковые требования ПАО «МИнБанк» об обращении взыскания на нежилое здание общей площадью 869,5 кв.м. по адресу: ****

Отделом судебных приставов Кольчугинского района Владимирской области было возбуждено сводное исполнительное производство 22.10.2018.

Постановлением от 29.01.2019 заложенное имущество передано в МТУ Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях на реализацию на открытых торгах в форме аукциона.

После проведения торгов и признания торгов несостоявшимися взыскателем - ПАО «МИнБанк» получено предложение ОСП Кольчугинского района Владимирской области оставить за собой не реализованное имущество.

05.07.2019 ПАО «МИнБанк» направило в адрес МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановкой, Костромской, Ярославской областях и в ОСП Кольчугинского района Владимирской области заявление об оставлении за собой предмета залога.

12.08.2019 за ПАО «МИнБанк» зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 869,5 кв.м. по адресу: ****

26.04.2019 между ФИО1 (Покупатель) и ПАО «МИнБанк» (Продавец) был заключен договор купли-продажи будущей вещи, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимости, предметом которого будет являться: купля-продажа нежилого здания общей площадью 869,5 кв.м., по адресу: ****, которое будет оформлено в собственность продавца в случае, если повторные публичные торги по продаже имущества будут признаны несостоявшимися и залогодержатель воспользуется правом приобрести (оставить за собой) имущество.

Для обеспечения исполнения обязательства ФИО1 перечислила 06.05.2019 ПАО «МИнБанк» задаток в размере 950 000 рублей, который засчитывается в счет оплаты стоимости объекта по основному договору.

05.06.2019 были проведены повторные торги открытого аукциона, которые по результатам признаны несостоявшимися.

27.08.2019 ФИО1 направила в адрес ПАО «МИнБанк» требование о заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 869,5 кв.м. по адресу: ****.

17.09.2019 ПАО «МИнБанк» в адрес ФИО1 направило отказ в заключении договора купли-продажи, указав, что повторные торги не состоялись именно из-за недобросовестных действий ФИО1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ПАО «МИнБанк» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, передать недвижимое имущество, регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Иск мотивирован тем, что из согласованных условий договора купли-продажи будущей вещи и его предмета от 26.04.2019 усматривается, что договор заключался в отношении объекта, право собственности на которое возникнет у продавца в случае признания публичных торгов несостоявшимися.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ФИО1 ФИО4, ФИО6 исковые требования поддержали.

Представители ответчика ПАО «Московский индустриальный банк» ФИО7, ФИО2, представители Управления Росреестра по Владимирской области, УФССП России по Владимирской области, МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях возражали против удовлетворения иска ссылаясь на то, что ФИО1 не произведена оплата приобретаемого имущества в полном объеме в установленный срок.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ответчик ПАО «МИнБанк». В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что, являясь победителем торгов, своевременно оплату ФИО1 не произвела, в связи с чем не был заключен договор и торги не состоялись. Отказ ФИО1 от оплаты имущества на торгах, а затем и не заключение договора, привело к признанию торгов несостоявшимися.

Истцом ФИО1 принесены возражения на доводы апелляционной жалобы, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьим лицом МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях принесен отзыв на апелляционную жалобу, в котором полагает выводы суда необоснованными.

Изучив материалы дела, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах изложенных в апелляционной жалобе доводов, в отсутствие истца ФИО1, представителей третьих лиц Управления Росреестра по Владимирской области, Управления Федеральной службы судебных приставов по Владимирской области, МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения спора, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя исковые требования о ФИО1 о возложении обязанности на ПАО «МИнБ» заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества и передать объект недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу о недобросовестности поведения ответчика ПАО «МИнБ» в отношениях, возникших с истцом, который отказался заключать договор купли-продажи, не смотря на то, что наступили основания для его заключения на достигнутых условиях и по согласованным сторонами цене.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

По смыслу абз.2 п.3 ст. 157 ГК РФ, если наступлению условий недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается не наступившим.

Из разъяснений, содержащихся в п.23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или не наступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или не наступившим ( п.1 ст. 6, ст. 157 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Совершение несколькими участниками аукциона действий, согласованных в интересах одного из них, с которым в итоге заключается договор купли-продажи, и направленных на создание лишь видимости состязательности и торговой активности на аукционе, в целях отсечения потенциальных предложений добросовестных участников, в результате чего фактическая цена реализации отклонилась в худшую для должника сторону от того уровня, который сформировался бы без таких действий, свидетельствует о злоупотреблении правом путем манипулирования ценами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз.5 п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (п.3 ст. 157 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что заключенный между сторонами по делу 26.04.2019 договор купли-продажи будущей вещи содержал договоренность о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимости, предметом которого будет являться: купля-продажа нежилого здания по адресу: ****, которое будет оформлено в собственность продавца в случае, если повторные публичные торги по продаже имущества будут признаны несостоявшимися и залогодержатель воспользуется правом приобрести (оставить за собой) имущество.

Наступлением обстоятельств, являющихся основанием для заключения в будущем договора купли-продажи имущества, явилось признание повторных публичных торгов по продаже этого имущества несостоявшимися.

Повторные публичные торги состоялись 05.06.2019, по результатам их проведения победителем признана ФИО1, предложившая наибольшую цену 17 397 144 рубля 34 копейки.

Как следует из протокола о результатах аукциона от 05.06.2019 кроме ФИО1 участниками лота **** нежилого здания площадью 869,5 кв.м. с кад. **** по адресу **** являлись **** и Д. (т.2,л.д.25).

Победителем лота **** торгов признана ФИО1, заявившая цену 17 397 144 рубля 34 копейки. Вместе с тем, судом установлено и не оспорено участниками процесса, что ФИО1 от оплаты имущества на торгах отказалась, что и привело к признанию торгов не состоявшимися.

Таким образом, в рассматриваемом случае ФИО1, внося ценовое предложение, многократно превышающее шаг аукциона, остановила торги, а впоследствии отказалась от заключения договора купли-продажи. Признание торгов несостоявшимися было выгодно истцу ФИО1, поскольку она в этом случае получила право требовать заключения основного договора купли-продажи по цене ниже заявленной потенциальными покупателями на торгах. Наступлению данного условия (признание торгов несостоявшимися) истец незаконно и необоснованно содействовала.

При указанных обстоятельствах, подтврежденных материалами дела, и установления достовернывх доказательств, что торги были признаны несостоявшимися, поскольку победителем не произведена оплата приобретаемого имущества в полном объеме и в установленный срок, тем самым ФИО1 уклонилась от подписания договора купли-продажи имущества, судебная коллегия приходит к выводу о наличии в действиях истца ФИО1 злоупотребление своим правом.

В п.п.5 п.1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно п.4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Из материалов дела следует, что собственником земельного участка, на котором располагается спорное нежилое здание, о передаче которого в собственность просит истец, является Д., и в силу вышеприведенных норм закона, возложение обязанности на ответчика передать по договору купли-продажи здание, не может быть признано законным и обоснованным.

С учетом изложенных обстоятельств, правовых оснований для возложения обязанности на ответчика ПАО «МИнБанк» заключить с ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества, передать ей недвижимое имущество, не имелось.

В связи с неверным определением судом обстоятельств дела, несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда города Владимира от 10 марта 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ПАО «Московский Индустриальный Банк» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, нежилого здания по адресу ****, передачи имущества, регистрации права собственности на него отказать.

Председательствующий П.А. Якушев

Судьи Е.И. Бондаренко

И.А. Кутовая