Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ПАО СК «Росгосстрах» ФИО1 на решение Вахитовского районного суда города Казани от 09 февраля 2021 года, которым постановлено:

Взыскать с ПАО СК «Росгосстрах» в пользу ФИО2 денежные средства в размере 624 191 руб. 83 коп., из которых: задолженность по неустойке 8 948 руб. 50 коп., упущенная выгода в размере 47 928 руб. 95 коп., стоимость ремонта в размере 567 314 руб. 38 коп., а также расходы на проведение строительного исследования в размере 35 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 9 441 руб. 92 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ПАО СК «Росгосстрах» ФИО3, поддержавшего доводы жалобы, ФИО2, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ПАО «Росгосстрах» о взыскании денежных средств.

В обоснование требований указано, что 24 ноября 2015 года между ПАО «Росгосстрах Банк» и ООО «Росгосстрах», заключен договор аренды нежилого помещения .... административного здания, расположенного по адресу: <адрес>.

31 декабря 2015 года ООО «Росгосстрах» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «Росгосстрах», которое 14 апреля 2016 года было переименовано в ПАО СК «Росгосстрах».

01 января 2019 года ПАО «Росгосстрах Банк» и ПАО СК «Росгосстрах» заключили дополнительное соглашение №1 к договору аренды .... от 24 ноября 2015 года об изменении ставки НДС с 18% на 20%.

27 ноября 2019 года ПАО «Росгосстрах Банк» и ПАО СК «Росгосстрах» заключили дополнительное соглашение №2 к договору аренды .... от 24 ноября 2015 года.

29 января 2020 года между ПАО «Росгосстрах Банк» и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости и земельного участка.

20 марта 2020 года между ФИО2 и ПАО СК «Росгосстрах» было заключено дополнительное соглашение №3 которым к истцу перешли все права арендодателя к договору аренды .... от 24 ноября 2015 года.

23 апреля 2020 года ФИО2 от ПАО СК «Росгоссстрах» получено уведомление о расторжении договора аренды .... от 24 ноября 2015 года в одностороннем порядке, не указывая причин.

28 мая 2020 года между сторонами подписано соглашение о расторжении договора.

17 сентября 2020 года истец направил ответчику претензию об уплате долга по договору и восстановлении помещения. Ответа на претензию не получено, предложения по ремонту за выездом со стороны ответчика не поступало.

На основании изложенного, истец, уточнив требования, просил суд взыскать с ответчика денежные средства в размере 660 319 руб. 63 коп, в том числе неустойку в размере 8 948, руб. 50 руб., упущенную выгоду в размере 49 056 руб. 75 коп., стоимость ремонта объекта в размере 567 314 руб. 38 коп., расходы на проведение строительного исследования в размере 35 000 руб.

В заседании суда первой инстанции истец исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал.

Суд первой инстанции, удовлетворив частично исковые требования, постановил решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ПАО СК «Росгосстрах» ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. При этом апеллянт выражает несогласие со стоимостью ремонта, указывая, что суд первой инстанции безосновательно руководствовался экспертным заключением, представленным истцом, поскольку оно составлено без учета положений договора аренды .... от 24 ноября 2015 года. Заявленные истцом повреждения объекта аренды относились к зоне ответственности арендодателя. Кроме того, апеллянт указывает, что состояние некоторых элементов объекта ухудшено в пределах нормального износа. Также судом первой инстанции не был принят во внимание тот факт, что при покупки спорного помещения ФИО2 не имел претензий к продавцу относительно состояния объекта недвижимости. Вместе с тем, с момента аренды здания ответчиком у истца прошел незначительный период- 2 месяца. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих принятие им мер по уменьшению объема убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Частью 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом первой инстанции установлено, что 24 ноября 2015 года между ПАО «Росгосстрах Банк» и ООО «Росгосстрах», заключен договор аренды нежилого помещения .... административного здания, расположенного по адресу: <адрес>.

20 марта 2020 года между ФИО2 и ПАО СК «Росгосстрах» было заключено дополнительное соглашение №3 к договору аренды .... от 24 ноября 2015 года.

23 апреля 2020 года ФИО2 от ПАО СК «Росгосстрах» получено уведомление о расторжении договора аренды .... от 24 ноября 2015 года в одностороннем порядке, не указывая причин.

28 мая 2020 года между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды.

Согласно п.7.1.2 договора, который был изменен по дополнительному соглашению от 27 ноября 2019 года арендатором нарушен срок уведомления о расторжении договора аренды до предполагаемой даты расторжения, то есть за 4 месяца.

30 апреля 2020 года ФИО2 в адрес ПАО СК «Росгосстрах» направлено письмо о том, что арендатором не соблюдаются условия договора аренды.

Согласно п.2.3 договора прекращение действия договора не освобождает стороны от ответственности за нарушения вытекающих из договора обязательств и не влечет за собой неприменение предусмотренных договором мер ответственности за нарушение обязательств.

Согласно п.4.4.9 договора арендатор обязан с учетом п.3.3 договора, в случае прекращения арендных отношений осуществить за свой счет ремонт за выездом в порядке, предусмотренном договором, освободить объект аренды от собственного имущества, демонтировать вывески и рекламные конструкции.

Согласно п. 5.1 договора размер арендной платы определяется следующим образом: общая арендная площадь 349,60 *50.00 рублей за один квадратный метр в месяц = 52 440 руб. за квартал (в год 209 760 руб.).

Арендная плата вносится ежеквартально авансовым платежом не позднее последнего рабочего дня первого месяца оплачиваемого квартала.

Согласно п.6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки по письменному требованию арендодателя может быть взыскана неустойка в размере 0,1% суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с экспертным заключением ООО «Арбакеш» .... от 26 июня 2020 года стоимость устранения недостатков помещения расположенного по адресу: <адрес> составляет 567 314 руб.38 коп.

Как следует из материалов дела при передаче недвижимого имущества арендодателю, был составлен передаточный акт №1 от 21 мая 2020 года, из которого следует, что истец не согласился с пунктом 3 акта (л.д.56).

В претензии к договору аренды арендодатель удостоверил обнаруженные недостатки, требующие устранения (л.д.57).

В исковом заявлении истец ссылается на п.7.1.2. дополнительного соглашения № 2 от 27 ноября 2019 года к договору аренды .... от 24 ноября 2015 года.

Согласно п. 7.1.2. дополнительного соглашения № 2 от 27 ноября 2019 года любая из сторон в случаях, не связанных с нарушением стороной условий договора, вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора путем письменного уведомления: арендатором арендодателя не менее чем за 4 месяца до предполагаемой даты расторжения договора; арендодателем арендатора не менее чем за 4 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

ПАО СК «Росгосстрах» письмом от 22 апреля 2020 года № 218 уведомило ФИО2 о досрочном расторжении договора аренды .... от 24 ноября 2015 года. (л.д.145).

ПАО СК «Росгосстрах» освободило помещение, расположенное по адресу: <адрес>

С 29 мая 2020 года по 22 августа 2020 года 85 дней (количество дней: в мае 2 (31-29) + июнь 30 + июль 31 + август 22). 85 х 563,87 = 47 928,95 руб.

Таким образом, задолженность по упущенной выгоде составляет 47 928 руб. 95 коп.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, руководствовался положениями статьей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что доказательств, опровергающих заявленную сумму ответчиком не представлено, от проведения судебной экспертизы ответчик отказался.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции безосновательно руководствовался экспертным заключением, представленным истцом, поскольку оно составлено без учета положений договора аренды .... от 24 ноября 2015 года отклоняется судебной коллегией.

Согласно статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом в обосновании размера заявленных требований представлен локальный ресурсный сметный расчет на ремонт офиса.

Указанный расчет стороной ответчика не оспорен, доказательств, подтверждающих его неточность не представлено.

Кроме того, истцом, в обоснование своих требований, представлено заключение специалиста №112/06/2020. Относимых и допустимых доказательств неверности его выводов стороной ответчика также не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления наличия недостатков, их видов и стоимости устранения, ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции представителем ответчика не заявлялось.

Ответчик указывает, что истец не вправе предъявлять ему требования, поскольку между банком и истцом не был заключен договор уступки права требования, а заключенное между истцом и ответчиком дополнительное соглашение №3 от 20 марта 2020 года к договору аренды вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношение сторон, возникшее 07 февраля 2020 года. Ответчик освободил спорное помещение 28 мая 2020 года. Истцом не представлено доказательств того, что повреждения поступили в данный промежуток времени. Данный довод отклоняется судебной коллегией, поскольку в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие изменения собственника нежилых помещений к истцу переходят права и обязанности арендодателя, в частности, право на получение арендной платы и возмещения эксплуатационных расходов на содержание и использование объектов недвижимости на условиях заключенного ранее договора аренды.

Согласно разъяснений, указанных в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 2 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения

в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные, а все права выбывшего лица.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности требований ФИО2

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вахитовского районного суда города Казани от 09 февраля 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ПАО СК «Росгосстрах» ФИО1– без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок не превышающий трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи