Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело № 2-387/2022 по иску Салимгареевой Ф.Д. к ООО «Сибстройком» о возложении обязанности привести жилое помещение в соответствие с техническим паспортом и договором участия в долевом строительстве

по апелляционной жалобе представителя истца Е.В.

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 20 октября 2022 года,

УСТАНОВИЛА:

Обратившись в суд с иском, Салимгареева Ф.Д. просила обязать ООО «Сибстройком» привести принадлежащее ей жилое помещение, расположенное по адресу: (данные изъяты) в состояние, соответствующее техническому паспорту от 25.08.2011 и договору участия в долевом строительстве № 4486 5-521/М от 20.04.2012 в части совершения действий по возведению внутренней лестницы в помещении 4, возведению зимнего сада и террасы согласно эскизному проекту «Помещение в осях Солнечный Б-Г/3-5, 5 б/с ЖК «Сантоки» на отметке 56 700 шифр 34-ВСП/п-АР от 2011 г. Мотивировала это тем, что согласно сведениям из ЕГРН квартира по вышеуказанному адресу расположена на 18, 19, 20 этажах, площадь квартиры составляет 213,5 кв.м, в техническом паспорте, акте приема-передачи от 14.08.2013 содержатся сведения о наличии зимнего сада площадью 177,1 кв.м, террасы площадью 95,1 кв.м, однако, на 19 и 20 этажах зимний сад и терраса отсутствуют, при строительстве дома не выполнены, что лишает ее в полной мере реализовать права собственника. Фактически объект недвижимого имущества представляет собой однокомнатную квартиру без балкона, террасы и мезонина, имеет одно окно, при этом она несла расходы по содержанию всей площади квартиры с учетом площади зимнего сада и террасы.

Приведенным выше решением суда постановлено в иске отказать.

В апелляционной жалобе представитель истца Е.В. просит решение отменить, принять по делу новое решение. Считает, что имеющимися в деле доказательствами, в т.ч. заключением судебной экспертизы, показаниями свидетеля И.А. подтверждена возможность восстановления нарушенного права истца посредством приведения спорного объекта в соответствие с договором участия в долевом строительстве, техническим паспортом путем реконструкции. Полагает ошибочным вывод суда о пропуске срока исковой давности истцом, обратившимся за защитой права в порядке ст. 304 ГК РФ.

Определением суда первой инстанции от 15.11.2023 в порядке процессуального правопреемства (ст. 44 ГПК РФ) произведена замена истца Салимгареевой Ф.Д., умершей 05.05.2023, на ее наследников А.Р., Р.А., Н.А. (л.д. 86-87 т. 3).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции А.Р.., Р.А.., Н.А.., представитель третьего лица ООО УК «Партнер» не явились. Суд рассмотрел дело в их отсутствие, признав извещение надлежащим.

Заслушав доклад судьи Ананиковой И.А., объяснения представителя А.Р.. - С.В.., представителя ответчика Е.С.., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.

28.12.2017 в ЕГРН внесены сведения о принадлежности на праве собственности Салимгареевой Ф.Д. квартиры, расположенной по адресу: (данные изъяты), площадью 213,5 кв.м, расположенной на этажах 18, 19, 20.

Данное право возникло в порядке цессии из договора участия в долевом строительстве № 4486 5-521-М, заключенного между ООО «ВостСибСтрой» (заказчик) и А.Р.. (участник) 20.04.2012 (далее – договор № 4486 5-521-М), согласно которому заказчик обязался построить (создать) группу жилых домов с объектами соцкультбыта на земельном участке, расположенном (данные изъяты), состоящую из 1 комнаты площадью 36,4 кв.м (без террасы, зимнего сада), площадь террасы 95,8 кв.м, площадь зимнего сада 176,4 кв.м, расположенную на 18 этаже и в мезонине (отм. +53,400; 57,000; 61,700) блок-секции № 5 (л.д. 206 т. 1).

Стоимость объекта составила 2 174 875 руб., в т.ч. площадь квартиры (с учетом площади лоджии) 36,4 кв.м по цене 35 025,04 руб. за 1 кв.м, площадь террасы 95,8 кв.м стоимостью 400 000 руб., площадь зимнего сада 176,4 кв.м стоимостью 500 000 руб. Площадь к оплате составила 308,6 кв.м.

По акту приема-передачи от 14.08.2013 застройщик ООО «ВостСибСтрой» (в дальнейшем – ООО «Сибстройком») передал, а Салимгареева Ф.Д. приняла объект долевого участия - (данные изъяты) общей площадью 213,5 кв.м (без учета площади террасы), в т.ч. жилая площадь 23 кв.м, площадь зимнего сада 177,1 кв.м, площадь террасы 95,1 кв.м, расположенную на 18-м этаже, 19 (Мезонин), 20 (Мезонин) этажах 21-этажного многоквартирного жилого дома, строительный адрес передаваемой квартиры: (данные изъяты) и в мезонине (отм. +53,400; 57,000; 61,700) (л.д. 14 т. 1).

В техническом паспорте на квартиру в экспликации площади помещения от 25.08.2011 указано наличие зимнего сада площадью 95,8 кв.м, зимнего сада площадью 81,3 кв.м, террасы площадью 95,1 кв.м (л.д. 30-33 т. 1).

Из заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы от 20.06.2022 № 19-05/2022, порученной эксперту ООО «ПЕРИТУС АРТИФЕКС» Е.Ю.., следует, что фактическое состояние спорного объекта не соответствует условиям договора № 4486 5-521/М, проектной документации (в том числе - проектной документации ООО «ПТАМ «А» «Группа жилых домов в м/р Солнечный блок-секция 5, блок-секция 8» шифр 8-04-АР от 2005 г.; рабочей документации ЗАО «Востсибпроект», ООО «ПТAM «А» «Группа жилых домов с объектами соцкультбыта в Октябрьском районе г. Иркутска в м-не Солнечный по проспекту Г.К. Жукова блок-секция 5, к-секция 8» шифр 8-04-АР от 2007 г.; эскизному проекту «Помещение в осях Б-Г/3-5, 5 б/с ЖК «Сантоки», на отметке 56.700 шифр 34-ВСП/п-АР от 2011 г.) в части площади рассматриваемого объекта исследования - помещения квартиры № 50; внутренней планировки и конфигурации помещений; отсутствия/наличия террасы и зимнего сада; организации доступа на уровни выше 18-го этажа. Фактическое состояние квартиры соответствует условиям договора № 4486 5-521/М лишь значением площади жилой части помещения (без зимнего сада и террасы).

Фактическое состояние спорного объекта не соответствует данным технического паспорта от 25.08.2011 в части площади рассматриваемого объекта исследования; внутренней планировки и конфигурации помещений; отсутствия/наличия террасы и зимнего сада; организации доступа на уровни выше 18-го этажа. Фактическое состояние квартиры Номер изъят соответствует данным технического паспорта лишь значением площади жилой части помещения (без зимнего сада и террасы).

Технический паспорт от 25.08.2011 условиям договора № 4486 5-521/М соответствует, проектной документации 8-04-АР от 2005 г. не соответствует в части отсутствия в решениях Проектной документации 8-04-АР от 2005 г. обустройства зимнего сада; внутренней планировки квартиры (по проекту она предусматривалась двухуровневой (17, 18 этажи) трехкомнатной); решениям эскизного проекта 34- ВСП/п-АР от 2011 г. в части площадей зимнего сада, площади и планировки рассматриваемой квартиры.

Фактическое состояние объекта недвижимости - жилого помещения, расположенного по адресу: (данные изъяты) следующее: фактический метраж и планировка зафиксированы на Плане объекта исследования - квартиры № 50, сформированного по результатам проведенных натурных обмеров (Рисунок 16); фактическая площадь объекта составила 35,6 м.кв. (без учета площади перегородок 0,705 м.кв.); фактическое количество и состав помещений: прихожая, совмещенный санузел, гардеробная, кухня, спальня (общее число помещений - 5); фактически квартира расположена в пределах одного этажа (18-го), без доступа на уровни 19, 20 этажей (только через общую лестницу подъезда) (л.д. 25- 58 т. 2).

Относительно представленного истцом в обоснование иска эскизного проекта «Помещение в осях Солнечный Б- Г\3-5, 5 б\с ЖК «Сантоки», на отметке 56 700 шифр 34-ВСП/п-АР от 2011 г., предусматривающего устройство зимнего сада и террасы в виде надстройки (отм. +56,700) светопрозрачных ограждающих конструкций (витражей), выполненных из алюминиевого профиля с заполнением тонированным стеклом, основного несущего каркаса в виде колонн, в заключении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы № 23-09/2022, проведенной тем же экспертом, сделаны выводы о том, что в составе технического паспорта и договора участия в долевом строительстве информация о видах конструкций и материалов, применяемых для устройства зимнего сада и террасы, отсутствует. Проектной документацией шифр 8-04-АР от 2005 г. и рабочей документацией шифр 8-04-АР от 2007 г. устройство зимнего сада и террасы не предусматривалось; эскизный проект соответствует техническому паспорту.

Согласно заключению службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области № 076-ср от 24.04.2012 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в т.ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов (выданному ООО «ВостСибСтрой»), объект капитального строительства, в т.ч. и блок секция № 5, в котором находится квартира истца, соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, разработанной проектировщиком ЗАО «Востсибпроект», ООО «ПТАМ А», государственным противопожарным требованиям, государственным требованиям охраны труда (л.д. 4-6 т. 2),

Таким образом, возведение внутри квартиры истца лестницы на вышерасположенный этаж, а также зимнего сада и террасы (мезонин на 19, 20 этажах блок-секции № 5) не были предусмотрены проектной документацией, отсутствовали при вводе дома в эксплуатацию, в договор № 4486 5-521-М включены вне соответствия с проектной документацией.

Технический паспорт от 25.08.2011 составлен вне соответствия с фактически переданным застройщиком и принятым Салимгареевой Ф.Д. объектом долевого участия, не отражает действительной планировки и конфигурации помещений, включает в состав объекта несуществующие террасу и зимний сад, а также доступ на уровень выше 18 этажа, т.е. не соответствует действительному состоянию объекта.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Е.Ю.. пояснила, что эскизный проект не является частью разработанной застройщиком проектной документации, в соответствии с которой было осуществлено строительство многоквартирного дома и квартиры истца, в связи с чем эскизный проект не является документом, на основании которого должно было осуществляться строительство по договору участия в долевом строительстве; для строительства зимнего сада и террасы, возведения внутренней лестницы в помещении № 4 с выходом на 19, 20 этажи в квартире истца необходима реконструкция объекта с разработкой и утверждением проектной документации в установленном законом порядке, и только после разработки и утверждения проектной документации можно определить наличие или отсутствие технической возможности приведения жилого помещения в состояние, соответствующее техническому паспорту от 25.08.2011 и договору № 4486 5-521/М.

Как правильно указано в решении суда, эскизный проект в силу ГОСТ 2.119-2013 отражает лишь вариант архитектурного решения предполагаемых зимнего сада и террасы, и не является документом, на основании которого может быть осуществлено строительство объекта, а приведение спорного жилого помещения в состояние, соответствующее техническому паспорту от 25.08.2011 и договору № 4486 5-521/М технически возможно лишь путем реконструкции, для осуществления которой необходимы: разработка проектной документации специализированной организацией с дальнейшим определением сметной стоимости строительства; получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, т.к. будет затронуто общедомовое имущество; проведение технического обследования здания, в ходе которого будет выявлена возможность восприятия дополнительной нагрузки несущим каркасом; технико-экономическое обоснование осуществления реконструкции; разработка проектно-сметной документации; разработка проекта организации реконструкции – рабочей документации; экспертиза проекта; получение разрешения на реконструкцию в уполномоченном органе.

Допрошенный по делу свидетель И.А.., на показания которого содержится ссылка в апелляционной жалобе, пояснил суду, что для приведения спорного объекта в соответствие с техническим паспортом необходима реконструкция, для проведения которой требуется предпроектная подготовка, положительное заключение экспертизы (л.д. 121-122 т. 2).

Судебной коллегии не представляются ошибочными суждения суда первой инстанции о том, что построенный объект соответствует проектной документации, получившей положительное заключение службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области, был принят истцом при отсутствии зимнего сада и террасы, не предусмотренных проектной документацией, которые не могли быть возведены на основании эскизного проекта.

Руководствуясь абз. 3 п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 10 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, приведенными в п.п. 45, 46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд пришел к обоснованным выводам о том, что право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН в отсутствие фактического владения указанными объектами недвижимости, что подтверждает невозможность возникновения права на несуществующие объекты недвижимого имущества; отсутствие объектов, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН, свидетельствует об отсутствии нарушения права на эти объекты и невозможность применения к правоотношению сторон способа защиты, выбранного истцом.

Поскольку о нарушении права на передачу объекта долевого строительства истец достоверно знала с момента подписания акта приема-передачи от 24.08.2013, то срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, истек 24.08.2016, в связи с чем, обратившись с настоящим иском 19.10.2021, срок исковой давности истец пропустила, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

При рассмотрении дела суд правильно применил нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исследованным по делу доказательствам дал оценку, соответствующую требованиям ст. 67 ГПК РФ, не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 20 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий И.А. Ананикова

Судьи А.Л. Малиновская

Б.А. Ринчинов