Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору субаренды от 26.12.2019 жилого дома, общей площадью <№> кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№>:1693, с беседкой, прилегающим земельным участком по границам забора, в размере 350000 руб., расходов за потребление электроэнергии в размере 97000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО "Южные ворота", считающее иск обоснованным.

Решением суда от 09.08.2021 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить указанный судебный акт и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на жалобу истец просит об ее отклонении, полагая судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражала против доводов жалобы, просила решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления извещений заказным письмом с уведомлением 22.11.2021, телефонограммами от 25.11.2021, 03.12.2021, в т.ч. третье лицо через своего директора, являющегося истцом, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив в порядке статей 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов жалобы, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что ООО "Южные ворота" на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером <№>:1691 (т.2 л.д. 16-18) и земельный участок с кадастровым номером <№>:1693 (т.1 л.д. 29-31).

Исследовав фактические обстоятельства дела, проанализировав возникшие между сторонами правоотношения по поводу аренды имущества, судом установлено, что по договору аренды от 01.01.2019 сроком на 11 месяцев, заключенному между ООО "Южные ворота" (в лице директора ФИО1) и ФИО1, истцу передан земельный участок с кадастровым номером <№>:1691 и находящийся на нем дом, состоящий из комнат, беседки, общей площадью 160 кв.м. с правом передачи имущества в субаренду.

<дата> между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор субаренды жилого дома, расположенного на данном земельном участке, с беседкой, прилегающим участком по границам забора сроком на 11 мес. Указано, что дом состоит из комнат, беседки, общая площадь дома составляет 160 кв.м. участок, дом и беседка переданы ответчику по акту 26.12.2019.

В договоре субаренды стороны согласовали размер арендной платы и порядок ее внесения: в соответствии с пунктом 4.1 договора субаренды плата составляла 50 000 руб. в месяц, срок внесения арендных платежей – до 10 числа оплачиваемого месяца. Указанным договором также была предусмотрена обязанность арендатора по оплате коммунальных расходов за фактическое потребление электроэнергии. По условиям договора арендатору были предоставлены арендные каникулы с 26.12.2019 по 01.03.2020 в счет улучшений, которые были произведены арендатором, в последующем улучшения переходят в собственность арендодателя, не подлежат возмещению. В соответствии с пунктами 4.3, 4.4 договора субаренды предусматривался обеспечительный платеж в размере 50000 руб., который подлежал зачету за последний месяц аренды, а также авансовый платеж за электроэнергию в размере 25000 руб.

Арендованное имущество было принято арендатором по акту приема-передачи от 26.12.2019, в котором указано на отсутствие замечаний и претензий со стороны арендатора в адрес арендодателя в части принятого нежилого помещения, указано на приложение фото-таблицы, на передачу одного комплекта ключей, приведены показания электросчетчика.

14.01.2020 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору субаренду, по условиям которого арендодатель приобретает электроводонагреватель в арендуемый дом за счет средств из обеспечительного платежа.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, наличие задолженности по коммунальным платежам и учитывая произведенные ответчиком платежи в размере обеспечительного платежа - 50000 руб., авансового платежа за электроэнергию в размере 25000 руб., истец просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 350 000 руб., расходы за потребление электроэнергии в размере 97000 руб.

Ответчик иск не признала, ссылалась на то, что договор субаренды является незаключенным и недействительным, поскольку из договора невозможно определить общую волю сторон, существенные условия договора не согласованы, не определен размер арендной платы за земельный участок без дома, т.к. на земельном участке с кадастровым номером, указанным в договоре, какие-либо объекты недвижимости отсутствуют, предмет договора не определен, обозначен визуальными ориентирами «по границе забора с беседкой и постройкой», строение, находящееся на земельном участке, жилым домом не является, а является сборно-разборной легкой металлоконструкцией, ввиду чего невозможно его использование. Факт пользования ответчиком земельным участком и строением на нем истцом не доказан. Изменения в договор в части указания другого кадастрового номера земельного участка внесены не были, полагала, что указание в договоре иного кадастрового номера не является опиской. Указывала, что жилой дом не может быть размещен на земельном участке в соответствии с его назначением. На основании изложенного, считает, что обязанность по уплате арендных платежей не возникла. С требованиями о взыскании расходов за потребленную электроэнергию также не согласна, поскольку доказательств того, что именно по указанному истцом счетчику ответчиком потреблялась электроэнергия, суду не представлено.

Удовлетворяя исковые требования, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив вышеизложенные обстоятельства, руководствуясь статьями 10, 309, 310, 314, 606, 614, 616, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями договора субаренды от 26.12.2019, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, подписав акт приема-передачи от 26.12.2019, внеся обеспечительный и авансовый платежи и приняв арендованное имущество во владение и пользование, не высказав при этом никаких неопределенностей по поводу предмета договора, заключив дополнительное соглашение от 14.01.2020 в отношении арендуемого имущества, приступила к исполнению договора субаренды; при этом, к истцу с какими-либо требованиями не обращалась, доказательств возврата истцу земельного участка и находящегося на нем строения не представлено, как и доказательств расторжения или изменения договора субаренды, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по уплате арендных и коммунальных платежей, а при наличии задолженности по ним – обязанность ее погашения.

Данные выводы суда первой инстанции признаются судебной коллегией правильными.

Суд обоснованно, проанализировав в совокупности представленные в дело доказательства, установил, что ответчик приступила к исполнению заключенного между сторонами договора субаренды, приняв имущество и осуществляя пользование им. Использование же имущества влечет необходимость его оплаты независимо от доводов жалобы, которые сами по себе являются необоснованными и подлежат отклонению в силу следующего.

Доводы апелляционной жалобы полностью повторяют позицию ответчика, изложенную в суде первой инстанции, не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, и, по существу, направлены на переоценку представленных доказательств и установленных обстоятельств в отсутствие к тому оснований, в связи с чем, признаются коллегией несостоятельными.

В частности, ответчик указывает, что строение, расположенное на спорном земельном участке, не отвечает признакам жилого дома, как они определены жилищным законодательством, часть земельного участка с кадастровым номером <№>:1693 обозначена визуально понятным ориентиром «по границам забора» с беседкой и постройкой, что свидетельствует о том, что сторонами не определен предмет договора.

Данный довод судебной коллегией отклоняется ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, у сторон не возникло разногласий по предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению: договор аренды, акт приема-передачи от 26.12.2019 (т.1 л.д. 5-6) подписаны ФИО1, ФИО2, последняя получила ключи от помещения, внесла обеспечительный и авансовый платежи, что сторонами не оспаривается. Каких-либо споров относительно предмета и условий договора между сторонами никогда не имелось: с момента заключения спорного договора ответчиком каких-либо претензий относительно предмета и условий договора истцу не предъявлялось, в материалы дела доказательств их направления в адрес истца не представлено; истцом право пользования ответчиком как помещением, так и участком не ограничивались, иного не доказано. Кроме того, спустя практически месяц после подписания договора субаренды (26.12.2019), сторонами было заключено дополнительное соглашение от 14.01.2020 (т.1 л.д. 7), по которому по договоренности между сторонами, арендодатель приобретает электроводонагреватель в арендуемый дом за счет средств из обеспечительного платежа. Данное соглашение ответчиком также подписано, сторонами не оспаривается.

Судом первой инстанции также установлено, что в договоре субаренды была допущена описка в последней цифре кадастрового номера земельного участка: вместо кадастрового № <№>:1693 спорный земельный участок имеет кадастровый № <№>:1691. Именно на земельном участке с кадастровым № <№>:1691 находится спорное строение, что подтверждается выпиской из публичной кадастровой карты (т.1 л.д. 252) и не оспаривается сторонами. Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что допущенная в договоре субаренды и акте приема-передачи описка не привела к неблагоприятным последствиям для ответчика и не может служить основанием для признания договора недействительным или незаключенным.

Довод о том, что указанное строение ответчиком не использовалось, судебной коллегией отклоняется, поскольку также не является основанием для признания договора субаренды недействительным.

Совокупность этих обстоятельств не дает оснований судебной коллегии считать договор незаключенным: судом верно была установлена воля сторон на заключение спорного договора, ответчик приступила к исполнению договора субаренды и приняла арендованное имущество в пользование, условия договора не оспаривала, действий по его расторжению не предпринимала, в связи с чем и возникла обязанность по уплате задолженности. Кроме того, в судебном заседании от 05.07.2021 представитель ответчика на вопрос суда указала, что считает договор заключенным, но неисполненным, на вопрос суда о том, почему со стороны ответчика не было предпринято попыток расторгнуть спорный договор, пояснения дать затруднилась (т.1 л.д. 256).

Указанные доводы жалобы основаниями для отмены решения суда не являются.

Не могут являться основанием к отмене решения суда и доводы ответчика о том, что помещение, указанное в договоре, является самовольной постройкой, поскольку оснований считать данный объект самовольной постройкой нет, тем более, что ответчик утверждает, что арендованный дом является некапитальным строением, а, следовательно, не может быть признан самовольной постройкой (пункт 29 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела, не имеют правового значения и доводы жалобы о том, что спорный земельный участок используется не по целевому назначению в соответствии с ЕГРН, поскольку само по себе указанное ответчиком обстоятельство не свидетельствует о недействительности договора аренды указанного в договоре имущества.

Не способным повлечь отмену решения суда судебная коллегия признает и довод ответчика о том, что в нарушение принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов, арендатору не был передан земельный участок. Вопреки указанному доводу и согласно условий договора аренды, арендатор получает право пользования земельным участком, на котором находится спорное строение, без заключения самостоятельного договора аренды земельного участка.

Сами по себе эти доводы не имеют никакого значения, поскольку установлено, что арендатор пользовался имуществом и все указываемые им недостатки не повлекли невозможность использования.

Кроме того, как следует из условий договора аренды земельного участка и дома от 01.01.2019 (т.2 л.д. 101-102), заключенного между ООО "Южные ворота" и ФИО1, пунктом 1.4 предусмотрена возможность сдачи арендатором земельного участка и дома в субаренду, а также его части.

Таким образом, правовых оснований для признания сделки недействительной, незаключенной у суда не имелось.

Ввиду наличия между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды, и не исполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендных платежей, а также платежей за потребленное количество электроэнергии, суд обоснованно, опираясь в т.ч. на данные ООО "ЕЭС-Гарант" о количестве и стоимости принятой электроэнергии и акты сверок взаимных расчетов по договору энергоснабжения за период с января 2020 года по октябрь 2020 года, руководствуясь вышеназванными нормами права, удовлетворил заявленные требования, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды и по коммунальным платежам за период пользования.

При этом, вопреки доводам жалобы, согласно ответу и актам поставщика элекроэнергии, используется только один счетчик. Иные счетчики за заявленный истцом период не использовались. Доводы, приведенные в жалобе, выводов суда не опровергают. Ответчиком доказательств иного объема потребления электроэнергии в суд в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, а согласно подписанному ответчиком акту приема-передачи, электросчетчик в передаваемом в аренду объекте имелся, сторонами зафиксированы его показания. Кроме того, об использовании электроэнергии свидетельствует и факт установки через месяц после заключения договора аренды электроводонагревателя. Согласно условий договора, потребленное количество электроэнергии подлежит оплате арендатором, а с учетом того, что иные счетчики, кроме заявленного, не использовались, суд обоснованно руководствовался данными энергоснабжающей организации по единственно используемому счетчику.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, судом обстоятельствам, имеющим значение по делу, дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих за собой отмену решения суда, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 09.08.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:	Некрасова А.С.
Судьи:	Орлова А.И.
	Торжевская М.О.