Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Першиной И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, представителя ФИО3- ФИО4 на решение Центрального районного суда г.Кемерово от 13 февраля 2020 года по делу по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании торгов недействительными, применении последствий недействительности в виде признания заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 просят признать торги - открытый аукцион в электронной форме, проведенный на электронной площадке Межотраслевой Торговой системы «Сибирская торговая площадка» ДД.ММ.ГГГГ (протокол № СТП-3536/1 от ДД.ММ.ГГГГ о результатах проведения открытого аукциона с открытой формы подачи предложений о цене имущества или предприятия должника ФИО6) по реализации имущества должника ФИО6, жилого помещения (квартира) (кадастровый №), расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 97,6 кв.м, с начальной ценой лота № руб., недействительными, признать сделку по продаже указанного жилого помещения по договору купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец- организатор торгов финансовый управляющий ФИО6 - ФИО5, действующий на основании решения Арбитражного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А27-1039/2016, определения Арбитражного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А27-1039/2016, заявитель- ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., <адрес>, недействительной, применить последствия недействительности сделки в качестве возврата имущества в конкурсную массу должника ФИО6

Иск обоснован тем, что решением Арбитражного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А27-1039/2016 ФИО6 признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества должника, финансовым управляющим утвержден ФИО5

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу о банкротстве ФИО6 завершена процедура реализации его имущества, без применения последствий, установленных п. 3 ст. 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».В рамках процедуры банкротства его имущество реализовано.

Между организатором торгов финансовым управляющим ФИО6 ФИО5 и ФИО7 на основании результата открытого аукциона в электронной форме, проведенного на электронной площадке Межотраслевой Торговой системы «Сибирская торговая площадка», был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО6

Истцы являются заинтересованными лицами, поскольку спорная квартира была продана с торгов без указания в договоре купли-продажи на них как лиц, имеющих право проживать в данной квартире, что существенно нарушает их жилищные нрава. Они зарегистрированы в данной квартире с 18.03.1996. В договоре купли-продажи квартиры на торгах от ДД.ММ.ГГГГ они не указаны, о предстоящих торгах не извещались.

Право собственности ФИО6 на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи <данные изъяты> доли в праве на квартиру, продавец ФИО2, запись регистрации №, на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли- продажи 1/3 доли в праве на квартиру, продавец ФИО1, запись регистрации №, на 1/3 долю в праве общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли- продажи 1/3 доли в праве на квартиру, продавец ФИО1, запись регистрации №. Данная квартира для них является единственным жилым помещением для проживания.

Действуя недобросовестно, ФИО6 передал квартиру в залог банку, без указания права истцов проживать в данной квартире.

Считают, что процедура проведения торгов нарушена, совершенная сделка в силу ст. 169 ГК РФ является заведомо противоречащей основам правопорядка и нравственности, поскольку у ФИО6 имелась задолженность перед ФИО7, что подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 25.07.2011 по делу №, которым требования ФИО7 к ФИО6 о взыскании долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3942831 руб. удовлетворены в полном объеме.

В этой связи приобретение квартиры на торгах ФИО7 и последующая временная регистрация в ней ФИО11, а не самого ФИО7 дает основание утверждать о наличии сговора между финансовым управляющим ФИО5, должником ФИО6 и покупателем квартиры ФИО7, которыми стоимость квартиры была явно занижена.

Кроме того, финансовым управляющим ФИО5 допущены нарушения требований закона, которые повлияли на условия реализации имущества.

Согласно п. 1.1. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора является квартира с кадастровым номером№ №, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 97,6 кв.м.

Стоимость квартиры по договору составила 2835000 руб. (п.2.1. договора).

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что указанная квартира принадлежит на праве собственности ФИО6 в размере <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности.

Согласно решению об оценке имущества от ДД.ММ.ГГГГ, представленного в материалы арбитражного дела финансовым управляющим ФИО5, финансовый управляющий произвел опенку имущества ФИО6 - жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, которое включено в конкурсную массу, и составляет 3000000 руб., самостоятельно без привлечения специалистов, имеющих специальные познания в данной области и соответствующую квалификацию.

Из анализа финансового состояния должника (активы ФИО6), представленного финансовым управляющим ФИО5, следует, что активами должника является квартира, площадь 97,6 кв.м, назначение: жилое, адрес (местонахождение): Россия, обл. Кемеровская, <адрес>, кадастровый (условный) №), находится в долевой собственности, размер доли <данные изъяты>, стоимость 1 500 000 руб.

В протоколе № СТП-3536/1 о результатах проведения открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным организатором торгов ФИО5, за его подписью указано, что начальная цена 2700000 руб. (таблица предмет аукциона графа название лота с начальной ценой продажи), что не соответствует начальной цене лота, указанной в п.2.2. Положения.

В нарушение п.6 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора, протокол № СТП-3536/1 от ДД.ММ.ГГГГ подписан финансовым управляющим ФИО5 в одностороннем порядке. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ такие данные отсутствуют.

В договоре от ДД.ММ.ГГГГ указана площадь 97,6 кв.м., стоимость <адрес> 835 000 руб. Площадь жилого помещения, которая включена в стоимость объекта, затрагивает имущественные интересы других жильцов квартиры.

Актом приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в квартирах №, № по <адрес> осуществлены мероприятия: демонтаж существующих перегородок, устройство совмещенных санузлов, устройство проема в несущей стене, демонтаж подоконных участков, устройство новых перегородок. Работы выполнены по проекту, общая площадь 97,6 кв.м., жилая площадь 80,9 кв.м, общая площадь после перепланировки не указана.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ площадь квартиры составляет 97,6 кв.м.

Из данных технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центра кадастра и технической инвентаризации» следует, что общая площадь квартиры составляет 100 кв.м, жилая площадь 80,9 кв.м.

Финансовым управляющим ФИО5 не представлено достоверных сведений о стоимости имущества, реализованного с торгов.

В соответствии с экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» стоимость ремонта квартиры, выполненного при проведении перепланировки и переустройства в 2008 году, составила 3 193 704 руб.

В соответствии со справкой ООО «Экспертиза» исх. №Н-08/19 от ДД.ММ.ГГГГ средняя рыночная стоимость квартиры, площадью 100 кв.м., расположенной по адресу: <адрес><адрес>- 11, составляет 7 200 000 руб.

Претензии в адрес ФИО5, ФИО6, ФИО7 оставлены без удовлетворения.

В судебном заседании ФИО1, представители ФИО1, ФИО2, ФИО3 – ФИО8, ФИО4 исковые требования поддержали.

ФИО7 возражал против удовлетворения иска.

ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились.

Решением суда постановлено:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании торгов недействительными, применении последствий в виде признания заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным - оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, представитель ФИО3- ФИО4 (копия доверенности от ДД.ММ.ГГГГ – на л.д.88т.1) просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, иск удовлетворить в полном объеме.

Указывают, что в силу ч.1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Финансовым управляющим ФИО5 был нарушен порядок торгов, предусмотренный нормами действующего законодательства.

Суд не дал правовой оценки тому, что истцы будучи заинтересованными лицами о торгах извещены не были, ФИО7 в деле о банкротстве ФИО6 одновременно являлся кредитором и участником торгов/покупателем квартиры.

Поэтому выводы суда о законности проведенных торгов являются преждевременными.

В нарушение п.2 ст. 448 ГК РФ в договоре купли-продажи квартиры на торгах от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2, ФИО3, имеющие право пользования жилым помещением, не указаны.

Перемена собственника в процедуре банкротства не повлияла на объем права пользования жилым помещением истцов.

По условиям договоров купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ продавцы Орленко не принимали на себя обязательств освободить указанную квартиру и сняться с регистрационного учета.

Пункт 4.4. договоров предусматривал право ФИО9 на возмещение убытков в случае изъятия квартиры у ФИО6 по судебному решению.

Фактически стороны договорились, что Орленко не будут освобождать данное жилое помещение, за ними сохраняется право на проживание, которое носит бессрочный характер.

ДД.ММ.ГГГГ с ФИО6 заключен договор займа, условия которого непосредственно связаны как с куплей-продажей спорной квартиры, так и с правом истцов бессрочно проживать в данной квартире и оплачивать коммунальные услуги.

По условиям договора займа стороны предусмотрели условия возврата займа и условия сохранения права истцов проживать в данной в квартире (п. 2.1.3 договора).

Сведения о наличии прав лиц, зарегистрированных в данном жилом помещении и их прав на проживание в силу прямого указания ст.554, ст. 555, ст. 556 ГК РФ относится к существенным условиям договора, которые были нарушены конкурсным управляющим.

ФИО7, приобретая квартиру с торгов, объект не осматривал, квартира по акту приема-передачи ему не передавалась, намерение истцов проживать в данной квартире не выяснял.

По условиям договора купли-продажи долей в праве собственности на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ они на себя обязательство освободить указанную квартиру, сняться с регистрационного учета не принимали.

В соответствии с частью 7 ст. 31 ЖК РФ считают, что за ними сохранено право на проживание в спорной квартире, поскольку она была реализована в ходе процедуры банкротства ФИО6, с которым ранее достигнуто соглашение по условиям договоров купли-продажи и договора займа, соглашение не расторгнуто.

Нормы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" являются специальными, не отменяют применение к спорным правоотношениям положений ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ.

Приказ Министерства Экономического развития РФ №54 от 15.02.2010 «Об утверждении порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к электронным площадкам и операторам электронных площадок», на который ссылается суд, утратил силу в связи изданием Приказа Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495. в соответствии с которым утвержден новый порядок проведения торгов и требования к проведению торгов.

На апелляционную жалобу ФИО7, ФИО5 принесены возражения.

О времени и месте судебного заседания, назначенного в суде апелляционной инстанции на ДД.ММ.ГГГГ, лица, участвующие в деле, извещены надлежаще. В судебное заседание ФИО2, ФИО3, ФИО5 не явились. Сведений о причинах неявки в суд апелляционной инстанции не представили.

В соответствии со ст. 167 ч.3, ст. 327 ч. 1 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, заслушав ФИО1, представителя ФИО1 (доверенность №<адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО2 (доверенность №<адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ) - ФИО4, поддержавших апелляционную жалобу, просивших решение суда отменить как незаконное и необоснованное, иск удовлетворить, ФИО7, возражавшего против апелляционной жалобы, просившего решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ч. 1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установил суд 1 инстанции и следует из материалов дела, квартира, расположенная по адресу: <адрес><адрес>, принадлежала истцам ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности.

На основании договоров купли-продажи <данные изъяты> доли в праве на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО6,, на основании договора купли-продажи <данные изъяты> доли в праве на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО6, истцы продали принадлежащие им доли в праве собственности на квартиру, а ответчик ФИО6 приобрел ее в собственность.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к ФИО6

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 в качестве заемщиков и ФИО6 в качестве заимодавца заключен договор займа на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пунктов 2.1.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 договора займа заемщики обязаны проживать в квартире, оплачивать коммунальные услуги и иные платежи. ФИО6 обязан не выписывать заемщиков и ранее прописанных в данной квартире жильцов по адресу: <адрес>, <адрес>, не продавать квартиру, не перезакладывать ее, не регистрировать новых жильцов. После возврата суммы займа заемщиками заимодавец обязан оформить право собственности на квартиру на них в течение месяца.

На указанные условия договора займа от ДД.ММ.ГГГГ истцы ссылаются как на существенные условия, предусматривающие сохранение за ними бессрочно права пользования спорным жилым помещением.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры как принадлежащей ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано обременение по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, договор займа от ДД.ММ.ГГГГ был заключен после совершения истцами сделок по продаже спорной квартиры ФИО6, в договорах купли-продажи отсутствовало условие о сохранении за ними права пользования данным жилым помещением. На момент заключения договора займа от ДД.ММ.ГГГГ у них права на данное имущество отсутствовали. При таких данных проживание истцов в спорной квартире не создает правовых последствий в виде сохранения за ними права пользования данным жилым помещением. Довод в апелляционной жалобе о том, что суд не дал правовой оценки тому, что истцы будучи заинтересованными лицами о торгах извещены не были, не может служить основанием для отмены решения, поскольку, не имея прав на спорное жилое помещение, они не вправе оспаривать результаты торгов по продаже имущества должника в виде указанной квартиры.

Согласно пунктов 1,4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В силу п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Доводы апеллянтов о противоречиях в данных о стоимости квартиры как объекта торгов, явно заниженной ее стоимости, о нарушениях порядка определения стоимости не могут служить основанием для отмены решения, поскольку Арбитражный суд Кемеровской области в деле о банкротстве ФИО6 №А27-1039\2016 утвердил положение о порядке продажи имущества ФИО6, в действиях конкурсного управляющего не обнаружено нарушений закона, в том числе, при подведении итогов процедуры банкротства.

С учетом изложенного выше завершение процедуры банкротства ФИО6 не влечет при оценке проведения торгов применение исключительно норм Гражданского кодекса Российской Федерации и не исключает применение специальных норм, предусмотренных ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Апеллянты не ссылаются на существенные нарушения процедуры проведения торгов организатором, поскольку с учетом обстоятельств дела не установлено, что они могли повлиять на формирование стоимости реализуемого имущества, определение победителя торгов. Ссылка в апелляционной жалобе на нарушение права бессрочного пользования истцов спорной квартирой при проведении торгов является необоснованной.

Доказательствам по делу суд дал оценил в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы в апелляционной жалобе направлены на иную оценку исследованных судом доказательств и выводов суда об обстоятельствах, имеющих значение для дела, установленных судом, что в силу ст. 330 ГПК РФ не может служить основанием для отмены решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г.Кемерово от 13 февраля 2020 года в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: И.В. Першина

Судьи: И.С.Бычковская

В.В.Казачков