Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комнатовой Арины Анатольевны к обществу с ограниченной ответственностью «Юганскстрой» о признании договора договором долевого участия в строительстве,

по апелляционной жалобе третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации города Нефтеюганска на решение Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 декабря 2019 года.

Заслушав доклад судьи Дука Е.А., объяснения представителя администрации города Нефтеюганска Каричева Р.Ш., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Комнатова А.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Юганскстрой» (далее ООО «Юганскстрой») о признании предварительного договора долевого участия в строительстве от 5 апреля 2018 года №5/17 договором долевого участия в строительстве, с последующей регистрацией договора органами Росреестра.

В обоснование исковых требований указала на то, что 5 апреля 2018 года между сторонами заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №5/17, по условиям которого ответчик за счет привлечения денежных средств истца обязался построить и передать истцу объект долевого строительства – квартиру при условии полной оплаты им цены договора, порядок и срок оплаты которого установлен пунктом 2, стоимостью 1 400 400 рублей. Свои обязательства по оплате стоимости строительства истцом исполнены частично в размере 950 430 рублей, однако обязательства по вышеуказанному договору со стороны ответчика не исполнены. Документы, необходимые для регистрации предварительного договора, ответчиком не предоставлены.

Решением Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 декабря 2019 года исковые требования в части признания предварительного договора долевого участия в строительстве от 5 апреля 2018 года №5/17 договором долевого участия в строительстве удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Нефтеюганска Дровняшина С.А. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм процессуального права. В обоснование апелляционной жалобы указала на то, что администрация города Нефтеюганска к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена не была. Считает, что оспариваемым решением нарушены права администрации города Нефтеюганска как исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, поскольку действие договора аренды земельного участка, предоставляемого под строительство многоквартирного жилого дома, истек и продлению не подлежит, ответчик не имеет законных прав на земельный участок. Считает, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве влечет за собой препятствия в распоряжении земельным участком администрацией как органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками. Кроме того, указала на то, что в ходе прокурорской проверки выявлено, что ООО «Юганскстрой» привлекались денежные средства граждан в нарушение норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В возражении на апелляционную жалобу Комнатова А.А. просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО – Югре Бойко Н.В. указала на то, что ООО «Юганскстрой» в нарушение требований части 2 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве привлекало денежные средства граждан на основании предварительных договоров и осуществляло их неправомерное расходование. По данному факту материалы проверки направлены в ОМВД России по городу Нефтеюганску. Кроме того, у ООО «Юганскстрой» отсутствует положительное заключение о соответствии застройщика и проектной декларации.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив их и доводы возражений, отзыва, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

На основании определения судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 2 июня 2020 года суд апелляционной инстанции, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с принятием судом решения о правах и обязанностях администрации города Нефтеюганска, не привлеченной к участию в деле.

Рассматривая дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 19 августа 2017 года между администрацией города Нефтеюганска и ООО «Юганскстрой», в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и договора от 14 октября 2015 года № 118 о развитии застроенной территории, заключен договор аренды земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес), (адрес)(номер) (далее - договор аренды). Участок предоставлен сроком до 14 октября 2019 года (пункт 1.4 договора аренды). Разрешение на строительство получено 15 февраля 2018 года.

5 апреля 2018 года между ООО «Юганскстрой» и Комнатовой А.А. заключен предварительный договор №5/17 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: ХМАО – Югра, (адрес), (адрес)(номер) (далее – предварительный договор).

Поскольку срок договора аренды земельного участка истек, то права застройщика на вышеназванный земельный участок прекращены, что следует из смысла положений статей 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Таким образом, решение суда по настоящему делу затрагивает права администрации города Нефтеюганска как органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, поскольку с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге предоставленный для строительства (создание) многоквартирного жилого дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или праве аренды, праве субаренды, что влечет за собой препятствия в распоряжении земельным участком.

В пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) разъяснено, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В данном случае застройщик не соответствует требованиям, указанным в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и не имеет права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, при наличии выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федерального закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

Между тем, положительное заключение о соответствии застройщика и проектной декларации у ООО «Юганскстрой» отсутствует.

При этом, в нарушение пункта 5 части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (в редакции, действующей на день заключения предварительного договора) предварительный договор не содержит способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

Таким образом, предварительный договор нельзя признать договором долевого участия в строительстве, с последующей регистрацией договора органами Росреестра, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия не принимает отказ Комнатовой А.А. от исковых требований в части понуждения органов Росреестра зарегистрировать предварительный договор договором долевого участия в строительстве, поскольку данный отказ (л.д. 36) оформлен с нарушением статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как истцу не разъяснены последствия отказа от иска.

Признание иска ответчиком (л.д. 37) также не принимается судом апелляционной инстанции, так как противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24 декабря 2019 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Комнатовой Арины Анатольевны к обществу с ограниченной ответственностью «Юганскстрой» о признании договора договором долевого участия в строительстве, с последующей регистрацией договора органами Росреестра отказать.

Председательствующий судья Дука Е.А.

Судьи: Ковалёв А.А.

Максименко И.В.