Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе Кирова С. Н. на решение Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 03 июля 2020 года по иску ОАО «Магнитострой» к Кирову С. Н., Кировой Е. Д. о расторжении договора аренды, выселении; по встречному иску Кирова С. Н. к ОАО «Магнитострой» о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Мицкевич А.Э. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя Кирова С.Н. – ФИО11, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ОАО «Магнитострой» - ФИО9, полагавшей решение суда законным и обоснованным, заключение прокурора ФИО8, полагавшей решение подлежащим отмене в части выселения ответчиков, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Магнитострой» обратилось в суд с иском к Кирову С.Н., Кировой Е.Д. о расторжении договора аренды жилого помещения, выселения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование требований указано, что истец является собственником квартиры по адресу <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Кировым С.Н. заключен договор аренды указанного жилого помещения сроком на 1 год. В спорной квартире проживают и состоят на регистрационном учете Киров С.Н. и Кирова Е.Д.ДД.ММ.ГГГГКирову С.Н. направлено уведомление о расторжении договора аренды, освобождении ответчиками жилой площади, передаче ключей ОАО «Магнитострой». До настоящего времени соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, квартира не освобождена (л.д. 2,44).

Киров С.Н. обратился в суд со встречным иском к ОАО «Магнитострой» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по ликвидационной стоимости в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 47-48,126-128).

В обоснование требований указал, что договор аренды является смешанным договором и содержит в себе элементы предварительного договора купли-продажи. На момент предоставления ему и его супруге указанного жилого помещения для проживания, он проходил службу в органах внутренних дел Челябинской области, работая водителем в ОГПС. Считает, что по условиям договора имеет право на выкуп квартиры у собственника по остаточной стоимости, поскольку стаж его работы составил более 25 лет, а суммированный стаж совместно проживающих с ним членов семьи – более 35 лет. ДД.ММ.ГГГГ он обратился с заявлением к ответчику о желании выкупить арендуемое жилое помещение по остаточной стоимости – <данные изъяты> руб. Ответчик проигнорировал его заявление, а ДД.ММ.ГГГГ инициировал в отношении него судебный иск о выселении и расторжении договора аренды. Просит обязать ОАО «Магнитострой» заключить с ним договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> в <адрес>

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, по встречному иску к участию в деле привлечена Кирова Е.Д. (л.д. 105).

Представитель ОАО «Магнитострой» – ФИО9, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12), исковые требования в судебном заседании поддержала по доводам и основаниям, изложенным в иске с учетом уточнений.

Киров С.Н., Кирова Е.Д. о слушании извещены (л.д. 119,120), в судебное заседание не явились, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались. Ранее в судебном заседании Киров С.Н. исковые требования не признал по доводам и основаниям, изложенным во встречном иске.

Представители Кирова С.Н. – ФИО11, ФИО10, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33), исковые требования ОАО «Магнитострой» в судебном заседании не признали, встречные исковые требования поддержали.

Представитель ОАО «Магнитострой» – ФИО9, встречные исковые требования в судебном заседании не признала, ссылаясь на отсутствие предусмотренного п.7 договора аренды условия для выкупа - стажа работы 25 лет и суммированного стажа работы членов семьи 35 лет в ОАО «Магнитострой». Киров С.Н. не лишен возможности заключить с ОАО «Магнитострой» договор купли-продажи спорной квартиры по рыночной цене.

Суд постановил решение, которым выселил Кирова С.Н., Кирову Е.Д. из квартиры по адресу <адрес> в <адрес> без предоставления другого жилого помещения. Отказал Кирову С.Н. в удовлетворении встречных исковых требований к ОАО «Магнитострой» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес> в <адрес> по остаточной стоимости.

Взыскал с Кирова С.Н., Кировой Е.Д. в пользу ОАО «Магнитострой» расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., по <данные изъяты> руб. с каждого.

В апелляционной жалобе Киров С.Н. просит решение суда отменить, по делу принять новое решение. Указывает, что судом не были учтены правоотношения арендатора и арендодателя, не учтены условия договора аренды, содержащего условия соглашения и заключения сторонами в будущем договора купли-продажи спорной квартиры.

Киров С.Н., Кирова Е.Д. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в части разрешения встречного иска, в части выселения Кирова С.Н., Кировой Е.Д. решение суда подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между АООТ «Магнитострой» и Кировым С.Н. заключен договор аренды №-н жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес> в <адрес> (л.д. 5).

Срок аренды, указанный в договоре, составил один год с момента его заключения (пункт 3). Договором предусмотрено его продление на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон за 2 месяца до срока договора не заявит о его расторжении (пункт 12).

Согласно сведениям адресной службы, в настоящее время на регистрационном учете в спорном жилом помещении состоят Киров С.Н. и Кирова Е.Д. (л.д. 18, 90а).

«Магнитострой» изменил организационно правовую форму с АООТ на ОАО (л.д. 123,124).

Собственником спорной квартиры является ОАО «Магнитострой», право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27, 35-36).

ДД.ММ.ГГГГКирову С.Н. ОАО «Магнитострой» направлено уведомление о расторжении договора аренды и выселении в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7, 8).

ДД.ММ.ГГГГКиров С.Н. обратился с заявлением в ООО «Трест Магнитострой» о заключении с ним договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес> в <адрес> по оценочной стоимости в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 38).

Согласно п. 1 договора аренды предметом договора аренды является квартира без права выкупа жилой площадью <данные изъяты> кв. м по адресу пр. К. Маркса, 183-20 в <адрес>.

В то же время п. 7 договора аренды предусмотрено право выкупа комнаты, но не квартиры, при стаже работы 25 лет или суммированного стажа работы 35 лет в АО «Магнитострой» совместно проживающих членов семьи по остаточной стоимости на момент продажи или выкупить по рыночной цене независимо от стража работы.

Киров С.Н. и Кирова Е.Д. трудового стажа в АО «Магнитострой» не имеют.

Отказывая Кирову С.Н. в удовлетворении встречных исковых требований о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи квартиры по ее остаточной стоимости, суд первой инстанции исходил из отсутствия такого предусмотренного условием договора аренды условия для выкупа по остаточной стоимости у Кирова С.Н. и членов его семьи как стажа работы в АО «Магнитострой» в совокупности 35 лет или 25 лет у арендатора.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, исследованным доказательствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В период заключения договора аренды в декабре 1995 года действовали Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденные Верховным Советом СССР 23 ноября 989 за N 810-1 и Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, 1991 года.

Согласно положениям ст. 10 Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды. Споры по этим вопросам разрешаются государственным арбитражем или судом.

В соответствии со ст. 87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договорится о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, положениями законодательства, действовавшего на момент заключения договора аренды, предусмотрено право сторонам договора определить соглашением условия и порядок выкупа арендованного имущества.

Такой порядок был предусмотрен п. 7 договора аренды между сторонами, содержание которого, не предусматривает для Кирова С.Н. права выкупить квартиру по ее остаточной стоимости, а только по рыночной.

Кировым С.Н. в обосновании своих требований не предоставлено доказательств наличия стажа в АО «Магнитострой», как это предусмотрено договором.

Таким образом, в указанной части решение суда является законным и обоснованным.

Удовлетворяя требования ОАО «Магнитострой» о выселении, суд исходил из того, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды квартиры, предварительно уведомив арендатора в разумный срок, что и было сделано истцом в уведомлении ДД.ММ.ГГГГ.

Такие выводы суда основаны на неверном применении норм материального права регулирующих отношения сторон.

Статьями 86,90 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года (Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР, 1991, N 26, ст. 733), действовавших на момент заключения договора, установлено, что изменение условий договоров аренды и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда, арбитражного суда или третейского суда в случаях, предусмотренных законодательными актами.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом.

При расторжении договора найма жилого помещения выселение без предоставления другого помещения может производится в случаях систематического разрушения и порчи жилого помещения или мест общего пользования либо поведения, делающего невозможным совместное проживание в одной квартире или в одном доме. По указанным основаниям прекращается право пользования жилым помещением только тех граждан, поведение которых является виновным. Договор найма жилого помещения в отношении остальных участников договора сохраняет силу.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения допускаются в случаях неплатежа без уважительных причин квартирной платы за шесть месяцев подряд.

Статьей 13 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденных ВС СССР ДД.ММ.ГГГГг. установлено, что изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению государственного арбитража или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. При продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

При прекращении договора с арендатором - гражданином преимущественное право на заключение договора аренды имеют члены его семьи, совместно с ним проживавшие и работавшие.

Кроме того, действующими в настоящее время положения ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Это положение не распространяется только на краткосрочные договоры, заключенные на срок до одного года.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Из представленных в материалы дела доказательств и пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции следует, что заявляя о расторжении договора с ответчиками, истец не ссылался на намерение распорядиться этим жилым помещением иначе, чем сдавать в наем, в то время как ответчики имеют преимущественное право перед другими нанимателями на предоставление этого же помещения.

Поскольку иных оснований кроме как истечение предусмотренного договором срока для расторжения договора найма истцом не указано, доказательств намерения истца использовать помещение иным образом не представлено, судебная коллегия полагает, что оснований расторгать договор и выселять ответчиков из занимаемого ими

Таким образом, договор N № от ДД.ММ.ГГГГ коммерческого найма квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в <адрес> считается продленным на тех же условиях сроком еще на один год, ввиду чего ответчики, занимающие квартиру на законных основаниях, не могут быть выселены.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части выселения ответчиков из жилого помещения подлежит отмене по основаниям п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с вынесением в данной части нового решения, об отказе в удовлетворении указанных требований.

Руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 03 июля 2020 года оставить без изменения в части отказа Кирову С. Н. в удовлетворении исковых требований к ОАО «Магнитострой» о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес> в <адрес>.

В остальной части это же решение отменить, принять новое.

Отказать в удовлетворении требований ОАО «Магнитострой» о расторжении договора аренды жилого помещения в виде квартиры по адресу <адрес> в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Кировым С. Н., и в выселении Кирова С. Н., Кировой Е. Д. без предоставления другого жилого помещения из квартиры по адресу <адрес>.

В остальной части апелляционную жалобу Кирова С. Н. оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: