Гражданский кодекс часть 1

на решение Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 14 февраля 2022 года по делу по иску Администрации г. Н.Новгорода к З.В.Г. о расторжении договора аренды.

Заслушав доклад судьи Шикина А.В., объяснения явившихся лиц, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г. Нижнего Новгорода обратилась в суд с иском к З.В.Г., в котором просила: расторгнуть договор аренды [номер] от [дата] с даты вступления решения суда в законную силу, обязать передать по акту приема – передачи земельный участок (кадастровый номер [номер]) площадью 1080 кв.м., местоположением: [адрес]

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды [номер] от [дата], муниципального земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 1080 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], предоставленного под ИЖС сроком до 01.02.2048 года. Земельный участок должен быть использован в соответствии с его назначением, под ИЖС. 17.04.2019 года, 26.07.2019 года, 10.09.2019 года, 22.11.2019 года актами инспекции земельного участка по [адрес] установлено, что одноэтажное здание используется ООО «Аполо». В выписке из ЕГРН на земельный участок по [адрес], указано что на данном земельном участке находится объект с кадастровым номером [номер]. Данный объект является нежилым зданием (магазином), принадлежащим на праве собственности З.В.Г. и предоставленному в аренду ООО «Аполо». Было выявлено нарушение земельного законодательства. 09.04.2021 года Мировым судьей судебного участка №7 Сормовского судебного района г. Н. Новгорода Нижегородской области вынесено постановление о признании З.В.Г. виновным в совершении административного правонарушения предусмотренного ч. 25 ст. 19.5 КоАП РФ. Актом обследования от [дата] установлено, что на арендуемом земельном участке располагается недостроенной здание и магазин с вывеской «Продукты». Также актом инспекции от [дата] установлено, что земельный участок продолжает использоваться по не назначению. [дата]З.В.Г. истцом было направлено письмо с предложением о расторжении договора аренды [номер] от [дата]. Соглашение о расторжении договора не подписано, нарушение использования земельного участка не по назначению не устранено.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ООО «Аполо», С.И.Н..

Ответчик З.В.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца – Администрации города Нижнего Новгорода - Б.Е.А. иск Администрации г.Н.Новгорода поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Представители ответчика Г.Н.В., Д.О.В., З.Г.Ю. исковые требования Администрации города Нижнего Новгорода не признали.

Третьи лица ООО «Аполо», С.И.Н. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 14 февраля 2022 г. в удовлетворении иска Администрации г. Н. Новгорода к З.В.Г. о расторжении договора аренды [номер] от [дата], обязании передать по акту приема-передачи земельного участка площадью 1080 кв.м с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], отказано.

С указанным решением не согласился истец, подав апелляционную жалобу, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В доводах жалобы указано, что ответчиком на дату подачи искового заявления по настоящему делу не было устранено нарушение норм действующего законодательства в части использования земельного участка не по целевому назначению. Таким образом, основания для отказа судом в удовлетворении требований о расторжении договора аренды отсутствовали,, т.к. имелось со стороны ответчика существенное нарушение условий договора аренды.

Кроме того, согласно выписки из ЕГРН от 21.03.2022 г. объект недвижимости с КН [номер] имеет назначение нежилое здание (магазин). Статус записи об объекте недвижимости – актуальные, ранее учтенные.

На апелляционную жалобу поступили возражения истца.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме. Просила решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным, отмене не подлежащим.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном порядке и заблаговременно, о чем в материалах дела имеются уведомления о вручении судебных извещений.

В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия, с учетом согласия представителя ответчика, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

С учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, поступившие на нее возражения, заслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда в указанной части требованиям закона не соответствует.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции, исходил из того, что заявляя требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по основанию, использование земельного участка не в соответствии с его назначением, истец не представил суду надлежащих доказательств. При этом суд отметил, что ответчиком З.В.Г. представлен акт обследования от 04.02.2022 года, согласно которого здание с кадастровым номером [номер] расположенное по [адрес] А, прекратило свое существование в результате сноса и снято с кадастрового учета 10 февраля 2022 года. Таким образом, суд усмотрел, что на момент рассмотрения дела, на земельном участке объект недвижимости с кадастровым номером [номер], являющийся нежилым зданием отсутствует.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции считая их незаконными и необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Такие случаи предусмотрены положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 и пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу абзацев 1 и 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право прекращается при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Установлено судебной коллегией и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Н.Новгорода и З.Ю.В. был заключен договор аренды [номер] от [дата], муниципального земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 1080 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], сроком до [дата] под индивидуальное жилищное строительство /л.д. 8-13/.

Согласно условий заключенного договора аренды, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором, а именно под индивидуальное жилищное строительство.

Арендатор З.Ю.В. умерла [дата] /л.д. 69/.

Согласно свидетельства о праве на наследство по закону от 09.11.2017 г., выданному Ш.Л.А., нотариусом г. Н.Новгорода, наследником имущества З.Ю.В., является отец З.В.Г. /л.д. 69/.

Наследственное имущество на которое выдано свидетельство о праве на наследство по закону от [дата] состоит из прав и обязанностей вытекающих из договора аренды земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 1080 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], принадлежащего наследодателю на основании договора аренды земельного участка [номер] от [дата] /л.д. 69/.Также, согласно свидетельства о праве на наследство по закону от [дата], выданному Ш.Л.А., нотариусом г. Н.Новгорода, наследником имущества З.Ю.В., является отец З.В.Г. /л.д. 67/. Наследственное имущество на которое выдано данное свидетельство о праве на наследство по закону состоит из нежилого здания (магазин), находящегося по адресу: [номер], КН [номер], общей площадью 82,7 кв.м., принадлежащего наследодателю на праве собственности.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перехода прав и обязанностей ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Таким образом следует, что З.В.Г. является ответственным по исполнению условий договора аренды после своей дочери З.Ю.В.

Как следует из материалов дела, 17.04.2019 года, 26.07.2019 года, 10.09.2019 года, 22.11.2019 года актами инспекции земельного участка по [адрес] А, установлено, что одноэтажное нежилое здание магазина используется ООО «Аполо».

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок по [адрес], указано что на данном земельном участке находится объект с кадастровым номером [номер]. Данный объект является нежилым зданием (магазином), принадлежащим на праве собственности З.В.Г. и предоставленному в аренду ООО «Аполо».

Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация города Нижнего Новгорода ссылается на обстоятельства того, что в действиях З.В.Г. усматриваются признаки нарушения земельного законодательства, предусмотренные ст. 42 ЗК РФ, в связи с чем договор аренды подлежит расторжению с возложением на ответчика обязанности по возвращению земельного участка по акту-приема передачи.

Согласно п.3.1.5 договора аренды, Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор и изъять участок в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть Договор с указанием причин расторжения.

В силу п. 3.4.1 договора аренды, Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором.

В соответствии с п. 1.3. договора аренды, участок предоставляется арендатору под индивидуальное жилищное строительство.

Согласно Выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером [номер] имеет вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство /л.д. 18/.

Условие об обязанности использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство содержится в договоре аренды и было известно ответчику, соответственно риск реализации права арендодателя на расторжение был ему известен в момент приобретения прав аренды.

По мнению судебной коллегии, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено достаточных доказательств надлежащего использования земельного участка в юридически значимый период, по целевому назначению, в том числе для индивидуального жилищного строительства.

При этом в ходе рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций, истцом были представлены надлежащие доказательства подтверждающие использование земельного участка не по целевому назначению.

Таким доказательствами являются:

- свидетельство о праве на наследство по закону от 06.09.2017 г., выданное Ш.Л.А., нотариусом г. Н.Новгорода, согласно которого З.В.Г. переход право собственности на нежилое здание (магазин), находящийся по адресу: [адрес], КН [номер], общей площадью 82,7 кв.м., принадлежащего наследодателю на праве собственности.

- Акты инспекции земельного участка по [адрес] от 17.04.2019 года, 26.07.2019 года, 10.09.2019 года, 22.11.2019 года, из которых следует, что одноэтажное нежилое здание магазина расположенное на спорном земельном участке используется ООО «Аполо».

- Выписка из ЕГРН на земельный участок по [адрес], согласно которой на спорном земельном участке находится объект недвижимости с кадастровым номером [номер]. Данный объект является нежилым зданием (магазином), принадлежащим на праве собственности З.В.Г. и предоставленному им в аренду ООО «Аполо».

Таким образом, истцом были выявлены нарушения земельного законодательства ответчиком, а именно использование земельного участка не по целевому назначению.

09.04.2021 года мировым судьей судебного участка № 7 Сормовского судебного района г. Н.Новгорода Нижегородской области вынесено постановление о признании З.В.Г. виновным в совершении административного правонарушения предусмотренного ч. 25 ст. 19.5 КоАП РФ.

Актом обследования от 07.06.2021 года установлено, что на арендуемом земельном участке располагается недостроенное здание и магазин с вывеской «Продукты». Также актом инспекции от 17.06.2021 года установлено, что земельный участок продолжает использоваться по не назначению. 10.08.2021 года З.В.Г. истцом было направлено письмо с предложением о расторжении договора аренды № 02892/01 от 31.03.2000 года. Соглашение о расторжении договора не подписано.

Вопреки названным условиям ответчиком не представлено доказательств исполнения обозначенных обязанностей по договору, напротив вся совокупность обстоятельств по делу свидетельствует о том, что они не исполнялись надлежащим образом.

Доводы ответчика относительно того, что на спорном земельном участке кроме здания магазина расположен индивидуальный жилой дом, не принимаются судебной коллегией во внимание в связи со следующим.

Ответчиком представлена в материалы дела выписка из ЕГРН от 18.11.2021 г., согласно которой З.В.Г. является правообладателем объекта недвижимости – жилой дом, общей площадью 174,6 кв.м., год завершения строительства 2021, КН [номер] /л.д. 100-102/.

Однако, данную выписку нельзя признать надлежащим доказательством того, что указанный жилой дом действительно расположен на спорном земельном участке, поскольку на момент обращения истца в суд с настоящим иском, сведений о возведении на спорном земельном участке истцом жилого дома не имелось, указанными выше актами проверок наличие на земельном участке жилого дома принадлежащего ответчику не зафиксировано.

Кроме того, истцом не представлены доказательства совершения необходимых действий в течение установленного законом периода после заключения договора аренды, по легализации жилого дома, а именно получения градостроительного плана земельного участка, разработки проектной документации на жилое строение индивидуальный жилой дом, заключения договоров на выполнение геодезических работ, договора на выполнение кадастровых работ, договор об осуществлении технологического присоединения к инженерным сетям и непосредственно осуществления жилищного строительства.

Доводы ответчика относительно того, что на момент рассмотрения дела в суде спорный магазин прекратил свое существование, поскольку был снесен, в подтверждение чего были представлены акт обследования от [дата] /л.д. 127/, уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и о завершении сноса объекта капитального строительства от 04.02.2022 г. /л.д. 128-129, 130-131, решение /л.д. 132/, технический план здания /л.д. 134-152/, выписки из ЕГРН /л.д. 153-159/, не могут быть признаны надлежащими доказательствам приведения ответчиком спорного земельного участка в надлежащее состояние по следующим основаниям.

Как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель истца, основанием для обращения с настоящим иском в суд послужили жалобы граждан проживающих на ул. Унженская, относительно того, что на спорном земельном участке расположен магазин, который осуществляет торговлю спиртными напитками в разлив, в связи с чем на улице собираются социально опасные лица, что нарушает права проживающих на улице граждан.

В целях проверки сообщения ответчика о сносе здания магазина, истцом 04.03.2022 г., 30.03.2022 г., 04.04.2022 г., была организована и проведена проверка исполнения З.В.Г. муниципального земельного участка, по результатам которой составлены акты инспекции, в которых указано, что здание, расположенное на земельном участке не снесено и продолжается использоваться под магазин «Продукты», деятельность ведет ИП К.Е.В. Акты составлены с участием участкового уполномоченного полиции.

Таким образом, со стороны ответчика имеется не устраненное нарушение норм действующего законодательства в части использования земельного участка не по целевому назначению.

Доказательством не надлежащего использования являются представленные истцом в суд апелляционной инстанции Акты обследования земельного участка № Ср 264 от [дата], [дата], [дата], с прилагаемыми к ним фотоматериалами, где изображен спорный земельный участок, из которых однозначно следует, что на земельном участке расположен магазин «Продукты» осуществляющий свою деятельность. Также на земельном участке имеется недостроенное здание, назначение которого не известно. Из представленных актов и фотоснимков не следует, что на земельном участке имеется введенный в эксплуатацию и используемый ответчиком жилой дом.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции подтвердила, что фактически спорный магазин снесен не был, поскольку в нем до настоящего времени осуществляет деятельность третье лицо, в арбитражном суде рассматривается дело о расторжении договора аренды и его выселении из нежилого здания магазина.

Суд первой инстанции разрешая возникший спор, не принял во внимание, указанных выше обстоятельств дела, что привело к принятию незаконного и необоснованного решения, подлежащего отмене на основании п.п. 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, с принятием нового решения об удовлетворении заявленных истцом к З.В.Г. требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 329-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу заявителя удовлетворить.

Решение Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 14 февраля 2022 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации г. Н.Новгорода к З.В.Г. удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 02892 /01 от 31.03.2000 г. заключенного между Администрацией г.Н.Новгорода и З.В.Г..

Обязать З.В.Г. передать администрации г. Н.Новгорода по акту приема-передачи земельный участок КН [номер] площадью 1080 кв.м., расположенный по адресу: [адрес].

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 июня 2022 г.

Председательствующий

Судьи