Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 11 октября 2023 года по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости» о расторжении договора на оказание услуг, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Чекина А.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости» - ФИО3, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости» (далее по тексту - ООО «Азбука недвижимости») о расторжении договора на оказание услуг от 3 августа 2022 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Азбука недвижимости», взыскании денежных средств в счет возмещения убытков в размере 2 351 971 руб. 05 коп., неустойки за период с 1 марта 2023 года по 23 мая 2023 года в размере 1 975 655 руб. 68 коп., компенсации морального вреда в размере 1 000 000 руб. В обоснование требований указано, что между ООО «Азбука недвижимости» и ФИО1 3 августа 2022 года заключен договор на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого ООО «Азбука недвижимости» обязалось подготовить пакет документов, необходимый для предоставления в Росреестр для приобретения недвижимости, находящейся по адресу: <адрес>, а также сопроводить сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. ООО «Азбука недвижимости», принимая на себя обязательства по проведению сделки купли-продажи в отношении конкретного объекта недвижимости, гарантировало ФИО1 заключение в срок по 03 октября 2022 года договора купли-продажи названного объекта недвижимости и государственную регистрацию права собственности на него в пользу истца. Услуга по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости ФИО1 надлежащим образом не оказана, поскольку при частичной оплате стоимости квартиры на сумму 2 351 971 руб. 05 коп., при общей стоимости квартиры 2 850 000 руб. он лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники ООО «Азбука недвижимости», по вине последних. 14 февраля 2023 года в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора и возмещении ущерба, однако ответ на претензию не поступил.

Решением суда исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Договор на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости от 3 августа 2022 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Азбука недвижимости», расторгнут. С ООО «Азбука недвижимости» в пользу ФИО1 взыскана компенсация морального вреда 5000 руб., штраф 2500 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ООО «Азбука недвижимости» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина 6300 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на аналогичные указанным в иске доводы. Указывает, что с ФИО4 причиненный истцу материальный ущерб в размере 2 351 971 руб. 05 коп. получить не представляется возможным ввиду наличия у последнего большого количества непогашенных кредитов и долгов.

Истец ФИО1, третьи лица – АО «Газпромбанк», ФИО4, ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки не сообщили. На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст. 721 Гражданского кодекса Российской Федерации качество оказанной исполнителем услуги должно соответствовать условиям договора возмездного оказания услуг, а при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к услугам соответствующего рода.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан оказать услугу, качество которой соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве услуги исполнитель обязан оказать услугу, соответствующую обычно предъявляемым требованиям и пригодную для целей, для которых услуга такого рода обычно используется.

В силу ч. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В соответствии с положениями ст. 32 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Исходя из положений ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо не исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Согласно ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившем вред.

В силу ст. 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Из материалов дела следует, что 03 августа 2022 года между ООО «Азбука недвижимости» и ФИО1 заключен договор (далее также Договор) на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта (л.д. 21-22 т.1).

В соответствии с Приложением №1 к Договору, стоимость приобретаемого объекта составляет 2 850 000 руб. Заказчик обязуется оплатить вознаграждение Исполнителя в размере 20 000 руб., оплачивается в день подписания кредитного договора (л.д. 23 т.1).

Судом первой инстанции установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО4 с 02 ноября 2011 года, наложены обременения в виде ипотеки в пользу ОА «Газпромбанк» сроком с 02 ноября 2011 года по 30 июня 2030 года, а также в пользу России сроком с 2 ноября 2011 года (л.д. 58-61 т.1).

Квартира по адресу: <адрес> приобретена ФИО12 03 октября 2011 года на основании договора № целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту (т.1 л.д. 71,72).

Как следует из договора от 03 августа 2022 года, заключенного между истцом и ООО «Азбука недвижимости», ответчик обязался выполнить комплекс мероприятий, связанных с приобретением истцом в собственность объекта сделки по цене и в соответствии с критериями, закрепленными в Приложении №1 к Договору. В соответствии с п.1 Договора комплекс указанных мероприятий включает в себя следующее: подготовить пакет документов, необходимый для предоставления в Росреестре для приобретения недвижимости, находящейся по адресу: <адрес>; сопроводить сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации перехода права собственности Объекта недвижимости. В соответствии с п.3 Договора исполнитель обязуется в рамках своей профессиональной деятельности и в соответствии с условиями договора предоставить необходимые консультационные и информационные услуги заказчику.

В соответствии с п.5 Договора конечной его целью является приобретение объекта сделки в собственность в срок по 03 октября 2022 года.

03 августа 2022 года между ФИО4 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключено соглашение о задатке, согласно которому Покупатель дал, а Продавец принял задаток в сумме 1 050 787 руб. за продажу квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>. Полная стоимость объекта недвижимости составляет 2 850 000 руб., сумма задатка входит в полную стоимость объекта. Продавец обязуется снять все обременения и запреты регистрационных действий на квартиру до 30 сентября 2022 года и выйти на сделку до 15 октября 2022 года (л.д. 28 т.1).

В этот же день, 03 августа 2022 года, между ФИО4 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязуются в срок до 15 октября 2022 года заключить договор купли-продажи, по которому продавец продает, а покупатель получает в собственность квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость указанного объекта недвижимости составляет 2 850 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Сумма в размере 1 050 787 руб. внесена по соглашению о задатке от 03 августа 2022 года. Передача указанного объекта недвижимости состоялась 21 июля 2022 года с составлением передаточного акта. Продавец обязуется снять все обременения и запреты регистрационных действий на квартиру до 30 сентября 2022 года и выйти на сделку до 15 октября 2022 года (л.д. 27 т.1).

Согласно представленной расписке от 05 августа 2023 года, ФИО4 принял от ФИО1 денежные средства в размере 317 650 руб. (л.д. 35 т.1).

Из представленных в материалы дела платежных документов следует, что ФИО1 оплатил задолженности ФИО4: 05 августа 2022 года по исполнительному производству № в размере 13 237 руб. 45 коп.; 31 августа 2022 года по исполнительному производству № в размере 439 636 руб. 44 коп.; 22 ноября 2022 года по исполнительному производству № в размере 26 934 руб. 78 коп.; 22 ноября 2022 года по исполнительному производству <данные изъяты> в размере 2 353 руб. 40 коп.; 22 ноября 2022 года по исполнительному производству № в размере 22 887 руб. 95 коп.; 22 ноября 2022 года по исполнительному производству № в размере 22 899 руб. 64 коп.; 22 ноября 2022 года по исполнительному производству № в размере 25 341 руб. 67 коп.; 22 ноября 2022 года по исполнительному производству № в размере 25 341 руб. 66 коп.; 05 августа 2022 года - 51 401 руб. 06 коп.; 11 августа 2022 года - 50 000 руб.; 11 августа 2022 года - 43 500 руб.; 19 сентября 2022 года - 110 000 руб. (л.д. 35-47 т.1).

Кроме того, 17 августа 2022 года ФИО1 перевел на счет ФИО7 денежные средства в размере 150 000 руб. (л.д. 48 т.1). В свою очередь, ФИО7 17 августа 2022 года денежные средства в размере 150 000 руб. перевела ФИО4 (л.д. 116 т.1).

01 июня 2022 года между ООО «Азбука недвижимости» (Заказчик) и ФИО7 (Исполнитель) заключен договор на оказание услуг, предметом которого является оказание заказчиком следующих услуг исполнителю: показ объекта, сопровождение сделки в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации и перехода права собственности объекта недвижимости. Срок действия договора определен с 01 июня 2022 года и до исполнения услуг (т. 1 л.д. 81-82).

01 июня 2022 года ООО «Азбука недвижимости» (Исполнитель) и ФИО5 (Заказчик) заключили агентский договор, согласно которому исполнитель принял на себя обязанности совершать от имени и по поручению заказчика следующие действия: оказание консультативных и риэлторских услуг, связанных с продажей (отчуждением) объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>; размещение рекламы в средствах и сети «Интернет» на сайтах по продаже недвижимости о продаже объекта недвижимости; прием звонков, демонстрация объекта недвижимости, ведение переговоров с потенциальными покупателями; сопровождение сделки по отчуждению объекта недвижимости в банках (в случае продажи по ипотеке), сопровождение в МФЦ и у нотариуса по необходимости; оказание сопутствующих услуг, непрерывно и взаимно связанных с продажей объекта недвижимости, представляющего предмет настоящего договора (л.д. 64 т.2).

Из учредительных документов ООО «Азбука недвижимости» следует, что ответчик осуществляет деятельность в виде агентства недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.

14 февраля 2023 года истцом ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец просил расторгнуть договор на оказание услуг от 03 августа 2022 года, возместить убытки в размере 220 000 руб. и выплатить штраф в размере 110 000 руб. (т. 1 л.д. 30-31, 32).

Как следует из представленной в материалы дела переписки (л.д. 97-11, 119-186 т.1) ФИО7, действующая в интересах ООО «Азбука недвижимости» на основании договора оказания услуг, осуществляла деятельность по подготовке документов, снятию обременений с объекта недвижимости, погашению задолженности продавца в целях снятия обременений с объекта недвижимости, составлению соглашений, дополнительных соглашений и предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес> для заключения договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО4, регистрации права собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт заключения между сторонами договора оказания услуг, пришел к выводу о том, что обязательство ООО «Азбука недвижимости» по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости не было до конца исполнено, поскольку пакет документов, необходимый для предоставления в Росреестр для приобретения недвижимости находящейся по адресу: <адрес> полном объеме не подготовлен, сделка не сопровождена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации перехода права собственности объекта недвижимости, вследствие чего истец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать его расторжения, а также имеет право взыскания оплаченной денежной суммы по договору (данное требование не заявлено) и компенсации морального вреда, причиненного неисполнением требования о расторжении договора. Одновременно, суд первой инстанции отказал во взыскании убытков в виду отсутствия причинной связи между обстоятельствами их причинения и действиями ответчика, установив, что истцу было достоверно известно о наличии обременений в отношении объекта недвижимости, которое он намеревался приобрести по цене ниже среднерыночной, истец добровольно, на протяжении длительного времени производил погашение задолженности продавца.

С таким выводом суда у судебной коллегии нет оснований не соглашаться, так как он основан на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильном применении норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия не соглашается с доводом истца о том, что ООО «Азбука недвижимости», принимая на себя обязательства по спорному договору, гарантировало ФИО1 заключение договора купли-продажи объекта недвижимости и государственную регистрацию перехода права собственности на него в пользу истца.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из содержания договора от 03 августа 2022 года, заключенного между истцом и ООО «Азбука недвижимости», прямо следует, что его предметом является оказание ответчиком услуг по подготовке пакета документов, необходимых для предоставления в Росреестр для приобретения объекта недвижимости, сопровождение сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации перехода права собственности, а также предоставление в целях обеспечения исполнения предмета договора необходимых консультационных и информационных услуг.

Таким образом, из буквального толкования вышеуказанного договора следует обязанность риэлтора оказать истцу консультационные услуги, направленные на заключение сделки, оказать содействие в подготовке необходимого пакета документов, достаточного для государственной регистрации перехода прав собственности.

Судебная коллегия отмечает, что достижение результата, ради которого заключается договор возмездного оказания юридических услуг, не является существенным условием договора, поскольку даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, в частности из переписки ФИО7, показаний свидетелей ФИО9, ФИО7, Свидетель №1 ООО «Азбука недвижимости» оказывало услуги ФИО1 в рамках вышеуказанного договора от 03 августа 2022 года и в соответствии с его предметом, подготавливало документы для исполнения договора, организовывало регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости. При этом истец был уведомлен о наличии обременений в отношении приобретаемого объекта недвижимости, в том числе посредством ознакомления с выпиской из Росреестра, а также о связанных с этим последствиях в виде рисков при заключении и исполнении договора купли-продажи.

Из действий самого истца следует, что он осознавал наличие препятствий в заключении договора купли-продажи недвижимости, необходимость для перехода прав собственности осуществить прекращение залогов и отмену обеспечительных мер путем погашения задолженности ФИО4 по соответствующим обязательствам, на протяжении длительного времени производил погашение данной задолженности продавца. При этом в качестве положительного результата своих действий и последствий принятия на себя рисков истец в итоге намеревался приобрести объект по цене ниже среднерыночной.

По мнению судебной коллегии, заключение договора купли-продажи квартиры и переход прав собственности на нее к истцу в процессе исполнения сторонами договора оказания услуг не стали невозможными (вопреки утверждению истца), а приобрели затруднительный и обременительный характер, при чем не в результате действий ответчика или его представителей, а в результате действий (бездействия) ФИО4 по непогашению задолженности по кредитному договору, договору целевого жилищного займа и иным обязательствам.

Довод апелляционной жалобы ФИО1 о том, что взыскать с ФИО4 сумму причиненного материального ущерба не представляется возможным, в связи с чем обязанность по ее погашению должна быть возложена на ООО «Азбука недвижимости», судебной коллегией отклоняется, поскольку денежные средства в размере 2 351 971 руб. 05 коп. ответчику не передавались, были переданы ФИО4 в счет исполнения предварительного договора купли-продажи, несение истцом данных расходов не связано с виновными действиями представителей ответчика. ФИО6 не лишен права требования в судебном порядке возврата денежных средств и возмещения причиненных этим обстоятельством убытков от лица, которому они были переданы, либо от иного лица, признанного виновным в незаконном завладении его денежными средствами.

Таким образом, предмет и основания иска, мотивы, по которым суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части возмещения убытков, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.

При разрешении спора, судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Иных доводов в апелляционной жалобе не содержится.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется. Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с ч.4 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 11 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 февраля 2024 года.