Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 15 февраля 2021 года дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 – ФИО2 на решение Куйбышевского районного суда города Омска от <...> по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, о признании заключенным договора купли-продажи, о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, которым постановлено: «Иск ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, о признании заключенным договора купли-продажи, о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Лозовой Ж.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО3, ФИО4, указав, что <...> по предварительной договорённости с ФИО4 и по результатам осмотра помещения и находящегося на его территории имущества она заключила с ФИО5 в лице её представителя по доверенности Фальковского А.В. договор купли-продажи нежилого помещения 2П, общей площадью 56,4 кв.м., кадастровый № <...>, этаж 1, расположенного по адресу: <...>. Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения и произведен расчет в сумме 2 950 000 рублей. Сделка заключена в присутствии родителей и дяди истца, а также риелтора ФИО6, дочери ФИО4 - ФИО7 По состоянию на <...> обременения на указанный объект недвижимости отсутствовали, между тем в регистрации права собственности отказано за истечением <...> срока действия выданной продавцом на имя Фальковского А.В. доверенности. От личного подписания договора купли-продажи ФИО4 уклонялась. В период с <...> до <...> истец использовала нежилое помещение по своему усмотрению, несла бремя его содержания, никакие претензии от ФИО4 в её адрес не поступали, что свидетельствует о действительности сделки. Между тем, позднее ей стало известно о подписании <...> между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) договора купли-продажи указанного нежилого помещения, согласно акту приема-передачи помещение передано ФИО3<...>, а право собственности за ним зарегистрировано <...>, то есть после подачи иска к ФИО4 в суд и вынесения судом <...> определения о наложении запрета на регистрационные действия в отношении этого нежилого помещения. В последующем ФИО3 и его представитель ФИО3 потребовали от неё освобождения помещения, ссылаясь на регистрацию права собственности на него за ФИО3 Уточнив исковые требования, просила признать сделку от <...> купли-продажи нежилого помещения, заключенную между ФИО8 и ФИО3 недействительной (ничтожной), аннулировать (прекратить) запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на имя ФИО3 и признать недействительным свидетельство о государственной регистрации его права собственности; признать заключенным договор купли-продажи нежилого помещения от <...> между ФИО9 и ФИО4; признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение; истребовать имущество и оборудование из чужого незаконного владения и обязать ответчиков передать истцу нежилое помещение, имущество и оборудование согласно дополнительному соглашению о передаче оборудования и иного имущества салона от <...>.

Истец ФИО1 о слушании дела уведомлена надлежащим образом, в судебном заседании участия не приняла, её представитель по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, указав на выдачу Фальковскому А.В. доверенности для оформления сделки по продаже спорного помещения ФИО3, отсутствие у неё намерения на продажу спорного помещения истцу.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО3, действующий также как третье лицо и как представитель третьего лица ООО «АвтоЛомбард «Ассемблер» против удовлетворения иска возражал, указав на приобретение спорного помещения ФИО3 у ФИО4 по договору купли-продажи.

В письменном отзыве третье лицо Фальковский А.В. полагал требования истца не подлежащими удовлетворению, указав на отказ ФИО1 от его предложения о возврате денежных средств, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, о слушании дела уведомлены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО2 просит об отмене решения суда. Полагает, что судом необоснованно не приняты во внимание факты передачи нежилого помещения по оспариваемой сделке во владение истца, выдачи ФИО4 доверенности на продажу спорного нежилого помещения <...> сроком на 1 месяц, объяснение риелтора ФИО6 о работе над сделкой купли-продажи, объявление о продаже недвижимого имущества, показания свидетелей и квитанции об уплате коммунальных платежей. Отмечает отсутствие каких-либо претензий со стороны ФИО4 до обращения в суд и от ФИО3 до мая 2020 г. Указывает на полное исполнение обязательств покупателя по спорной сделке, осуществление ФИО4 действий, соответствующих воле продавца. Отмечает, что судом первой инстанции не принята во внимание переписка ФИО3 с ФИО3, находившимся в СИЗО. Считает, что при сдаче доверенности на имя Фальковский А.В. в МФЦ она была подменена на доверенность с истёкшим сроком действия.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы настоящего гражданского дела, заслушав истца ФИО1, её представителя ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО3, представителя третьего лица ООО «АвтоЛомбард «Ассемблер», третье лицо – ФИО3, согласившегося с судебным актом, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями пункту 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В силу статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

При этом для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида, мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Из разъяснений содержащихся в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ), стороны такой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи и составить акты о передаче имущества, сохранив контроль продавца за ним.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого, полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.) (пункт 1). Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок (пункт 2). Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением указанных правил, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы, нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (пункт 3). Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе (пункт 4).

Судом установлено и следует из материалов дела, что <...> ФИО7 (после заключения брака ФИО8) Н.В. стала собственником нежилого помещения с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу <...> РККА, <...>, пом. 2П, на основании договора купли-продажи от <...>, что подтверждается свидетельством, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В июне 2019 г. на сайте в сети Интернет было размещено объявление о продаже нежилого помещения по адресу <...> РККА, <...> – действующего салона красоты, текст которого представлен истцом в материалы дела.

Из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости, по адресу <...> представленного управлением Росреестра по Омской области, следует, что <...>ФИО4 подписала с ФИО3 договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № <...> за 3 200 000 рублей, из которых расчёт на сумму 2600000 рублей должен был быть произведен в день подписания договора наличными денежными средствами, на сумму 600 000 рублей – в срок до <...> в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на счёт ФИО4, договор подписан сторонами, в договоре имеются рукописные записи ФИО4 о получении денежных средств в размере 2 600 000 рублей, получении окончательного расчета по договору в размере 600 000 рублей.

<...> Первомайским районным судом г. Омска по гражданскому делу № <...> выдан исполнительный лист о принятии обеспечительных мер по иску ООО «АвтоЛомбард «Ассемблер» – о наложении на имущество ФИО4 ареста на сумму 3 228 000 рублей, о запрете ФИО4 совершения сделок, направленных на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества, о запрете ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области осуществления государственной регистрации каких-либо сделок в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ФИО4

<...>ФИО4 выдала Фальковскому А.В. нотариальную доверенность <...>0 сроком на один месяц с правом продажи за цену и на условиях по его усмотрению указанного спорного нежилого помещения, доверенность зарегистрирована в реестре за номером <...>.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что в указанной доверенности Фальковскому А.В. предоставлено право продажи принадлежащего ФИО4 недвижимого имущества за цену и на условиях по его усмотрению, что не опровергает доводы ФИО4 о её выдаче для завершения сделки с ФИО3, поскольку доверенность носит типовой характер.

Оснований не согласиться с такими выводами у судебной коллегии не имеется.

Ответной стороны представлены сведения о том, что <...>ФИО3 перевел ФИО4 600 000 рублей в качестве окончательного расчета за объект недвижимости, что не опровергнуто в ходе рассмотрения настоящего дела.

Из материалов дела усматривается, что <...> срок действия доверенности Фальковского А.В. истёк, однако <...> он от имени ФИО4 по доверенности от <...>, зарегистрированной в реестре за номером 55/51-н/55-2019-3-335, подписал с ФИО10 договор купли-продажи указанного нежилого помещения, из текста договора следует, что расчёт по договору на сумму 2 950 000 рублей произведен полностью.

Кроме того, <...>Фальковский А.В. от имени ФИО4 по доверенности от <...>, зарегистрированной в реестре за номером <...>, подписал акт приёма-передачи спорного нежилого помещения, квитанций об оплате причитающихся за недвижимое имущество платежей.

Сопоставив регистрационные номера доверенности Фальковского А.В., указанные в договоре купли-продажи от <...>, в акте приёма-передачи от <...>, с регистрационным номером, указанным в доверенности, суд первой инстанции пришёл к выводу, что Фальковский А.В. подписал указанные документы, действуя от имени ФИО4 по доверенности, срок действия которой истёк <...>.

Такие выводы суда основаны на пояснениях ответчиков, письменных доказательствах и истцом не опровергнуты.

Согласно положениям ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от неё в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении (пункт 1). Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2). Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому её одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от неё в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков, убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении (пункт 3).

Судебная коллегия отмечает, что при рассмотрении исков к представляемому основанных на сделке, заключенной неуполномоченным лицом, необходимо принимать во внимание, что установление в судебном заседании факта заключения упомянутой сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку.

Доказательств, безусловно свидетельствующих одобрение ФИО4 сделки со спорным объектом недвижимости от <...>, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что ФИО9 при подписании <...> договора купли-продажи и акта приёма-передачи, проявив достаточную степень разумности и осмотрительности, ознакомившись с содержанием доверенности должна была узнать об отсутствии у Фальковского А.В. полномочий на совершение сделки от имени ФИО4

Отклоняя доводы истца о подмене Фальковским А.В. доверенности в МФЦ <...>, суд первой инстанции правомерно исходил из установленного в судебном заседании факта совпадения регистрационного номера доверенности, указанного как в самой доверенности, так и в договоре купли-продажи, акте приёма-передачи. Оснований не согласиться с такими выводами у судебной коллегии нет. Факт подмены документа при регистрации бесспорными доказательствами не подтверждён.

В подписанном <...> между Фальковским А.В. и ФИО10 дополнительном соглашении указано, что вместе с договором купли-продажи объекта недвижимости, салона по адресу <...> РККА, 3, пом. 2П, передается движимое имущество по списку.

Вместе с тем, поскольку срок доверенности на имя Фальковского А.В. истек, у него отсутствовали полномочия действовать от имени ФИО4 и при оформлении дополнительного соглашения.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что в предмете договора купли-продажи от <...> условий о приобретении какого-либо иного имущества, кроме нежилого помещения, не содержится. Напротив, из пункта 10 договора следует, что он содержит в себе весь объем соглашений между сторонами.

В указанной связи позиция истца о нахождении спорного имущества в незаконном владении ответчиков опровергнута ответчиками в ходе судебного разбирательства.

Директор ООО «АвтоЛомбард Ассемблер» ФИО3<...> предъявил выданный Первомайским районным судом г. Омска исполнительный лист о принятии обеспечительных мер к исполнению в ОСП по Советскому АО г. Омска УФССП России по Омской области, в тот же день судебный пристав-исполнитель ОСП по САО г. Омска УФССП России по Омской области ФИО11 возбудила исполнительное производство, спорное нежилое помещение арестовано и передано на ответственное хранение ФИО3 без права пользования арестованным имуществом.

По состоянию на <...> сведения об обременениях указанного нежилого помещения в ЕГРН отсутствовали.

Впоследствии <...> судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об объявлении запрета на совершение регистрационных действий с указанным нежилым помещением; <...> - постановление об объявлении запрета на совершение регистрационных действий в отношении транспортного средства должника – автомобиля Лексус, о наложении ареста на денежные средства должника; <...> - об объявлении запрета на совершение регистрационных действий с иным недвижимым имуществом ФИО4

<...> ООО «АвтоЛомбард «Ассемблер» в лице ФИО3 обратилось в службу судебных приставов с заявлением о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении автомобиля Лексус, принадлежащего ФИО4, в связи с нахождением его в залоге у заявителя, а также с денежных средств должника в Сбербанке, по результатам рассмотрения которого <...> судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об отмене мер по запрету на совершение регистрационных действий в отношении указанного автомобиля.

Из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости, расположенный по адресу <...> представленного Управлением Росреестра по Омской области, следует, что <...> между ФИО4 и ФИО3 подписан акт приема-передачи указанного нежилого помещения, квитанций об оплате коммунальных и других причитающихся за недвижимое имущество платежей во исполнение договора купли-продажи, подписанного <...>, при этом предметом указанного договора являлось только нежилое помещение, без находящегося в нём имущества.

В материалы дела представлены три копии подписанных со стороны ФИО4 актов приема-передачи указанного нежилого помещения, не подписанных покупателем ФИО3, без указания дня и месяц 2019 года, когда ФИО4 их подписала, в двух из них имеется ссылка на договор купли-продажи спорного помещения от <...>, в одном – на договор купли-продажи от <...>.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом районного суда о том, что указанные акта не свидетельствуют о ничтожности договора купли-продажи спорного помещения от <...>, так как не опровергают содержание находящегося в деле правоустанавливающих документов на объект недвижимости подписанного обеими сторонами акта приёма-передачи спорного имущества, датированного <...>, не подтверждают мнимость или притворность договора купли-продажи.

<...>ФИО4 и ФИО3 обратились в управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, право собственности ФИО3 на указанное помещение зарегистрировано – <...> за номером <...>

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из доказанности факта заключения договора купли-продажи объекта недвижимости от <...> с последующей регистрацией перехода прав собственности на спорное нежилое помещение к покупателю ФИО3, а также отсутствия у ФИО12 полномочий на совершение действий по отчуждению имущества ФИО4 в пользу ФИО9 на дату подписания договора и акта – <...>.

Судебная коллегия признаёт указанные выводы верными, соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным в дело доказательствам и применённым нормам права.

Ссылки истца на события, происходившие как до <...>, так и после названной даты, в том числе, с участием ФИО4, предоставленные в их подтверждение свидетельские показания, аудиозаписи, переписка в мессенджере, материалы предварительной проверки УМВД России по Омской области, выводы суда первой инстанции не опровергают, поскольку в ходе судебного разбирательства ФИО4 пояснила, что не одобряла совершенную от её имени Фальковским А.В. сделку с ФИО9, отрицала факт получения денежных средств по договору от <...>.

Вступивший в законную силу приговор в отношении ответчиков, в котором бы была установлена их вина в завладении денежными средствами истца путём обмана, ни в районный суд, ни в суд апелляционной инстанции не представлен. Сам факт возбуждения уголовного дела по заявлению ФИО1 её доводов не подтверждает.

Факт внесения ФИО1 с осени 2019 г. по май 2020 г. коммунальных платежей за объект недвижимости не свидетельствует о действительности договора купли-продажи спорного нежилого помещения <...> Истец не оспаривала, что осуществляла деятельность в салоне, то есть использовала нежилое помещение.

ФИО3<...> выдана доверенность ФИО3 с правом пользования и управления от его имени спорным нежилым помещением, что опровергает позицию истца о подписании между ответчиками договора с целью воспрепятствовать истцу зарегистрировать право собственности на спорное нежилое помещение на основании договора от <...>.

При установленных обстоятельствах истец ФИО1 не лишена права потребовать от Фальковского А.В., как неуправомоченного на совершение сделки лица, возврата переданных ей денежных средств по несостоявшемуся договору.

Доводы апелляционной жалобы по существу аналогичны доводам, приводившимся в суде первой инстанции, основаны на неверном толковании норм материального права, выводов суда не опровергают, в силу чего не могут служить основаниями к отмене законного и обоснованного решения.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб в порядке статьи 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены или изменения.

В связи с отказом в удовлетворении иска судебные расходы истца возмещению за счет ответчиков не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда города Омска от 20 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: